Haus & Grund Saarland ist mit der Energieberatung der Verbraucherzentrale des Saarlandes eine Kooperation eingegangen (wir berichteten in 11/2017). Unser Ziel, allen Haus & Grund-Mitgliedern eine kostengünstige und unabhängige Energieberatung anzubieten, um langfristig Kosten zu ersparen, konnte erreicht werden.

Seit dem 1. Januar 2019 bietet die Verbraucherzentrale des Saarlandes in ihren Beratungsstellen eine kostenlose Energieberatung an. Auch den „Basis check“ führen die Berater nun ohne Zuzahlung beim Mitglied durch. Die Preise für die weitergehenden „Energie-Checks“, bei denen ebenfalls ein Berater zum Mitglied nach Hause kommt, wurden vereinheitlicht und kosten nur noch 30,00 €.

Haus & Grund-Mitglieder erhalten damit die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und von einem kompetenten Experten detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen vor Ort zu erhalten.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu Ihnen nach Hause. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen:

Gebäude-Check:
Unsere Mitglieder erhalten einen Überblick über ihren Strom- und Wärmeverbrauch, ihre Geräteausstattung, ihre Heizungsanlage sowie ihre Gebäudehülle. Darüber hinaus informiert der Energieberater über Sparpotentiale und gibt konkrete Empfehlungen, um Energie zu sparen.

Heiz-Check / Solarwärme-Check:
Sie erhalten eine individuelle Untersuchung mit Messung ihrer Heizungsanlage bzw. ihrer solarthermischen Anlage. Die Beratung (inklusive Auf- und Abbau der Messtechnik) findet an zwei unterschiedlichen Terminen statt. Wenige Wochen nach dem Check erhalten Sie als Mitglied von Haus & Grund einen individuellen Kurzbericht.

Mit höchstens 30,00 € Zuzahlung für diese Dienstleistungen übernehmen die Mitglieder nur einen kleinen Teil des Gesamtbetrages.

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kostet tatsächlich deutlich mehr. Der Wert eines „Solarwärme-Checks“ beträgt beispielsweise 422,45 €, der eines Heiz-Checks 303,45 €. Den weitaus größten Anteil zahlt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und gewährleistet damit, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des
ratsuchenden Mitgliedes richtet.

Mitglieder können die Energieberatung online, telefonisch oder im persönlichen Gespräch wahrnehmen. Die Berater informieren anbieterunabhängig und individuell. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren.

Weitere Informationen finden Sie auf

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de oder unter www.vz-saar.de oder unter 0800/809802400 (kostenfrei).

In Saarbrücken finden die Beratungen bei der Verbraucherzentrale im Haus der Beratung, Trierer Straße 22, statt. Die Anmeldung erfolgt unter 0681/5008915.

In Völklingen findet die Energieberatung im Alten Rathaus statt. Hier erfolgt die Anmeldung unter 06898/132507.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, diesen kostengünstigen Service der Verbraucherzentrale in Anspruch zu nehmen. Bereits durch kleine Veränderungen an der Heiz- oder Gebäudetechnik können Sie erhebliche Sparpotentiale entwickeln und sogar noch etwas für unsere Umwelt tun.


Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V.

Drei Jahre in Folge hat Haus & Grund Deutschland das Institut der deutschen
Wirtschaft Köln damit beauftragt, die Wohnnebenkosten einer vierköpfigen
Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten deutschen Städten unter die
Lupe zu nehmen und zu vergleichen.
2016 ging es um die Müllentsorgungsgebühren,
2017 um die Abwassergebühren und
2018 um die Belastung mit der Grundsteuer B.

Hier geht's zu den Ergebnissen.

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

herzlich willkommen im Jahr 2019. Ich hoffe, Sie sind alle wohlbehalten und gesund im neuen Jahr angekommen.

Das Jahr 2018 ist mit einem Kracher zu Ende gegangen. Eine Saarländerin wurde zur Vorsitzenden der CDU gewählt. Bleibt zu hoffen, dass dies für uns Eigentümer ein positives Signal ist. Annegret Kramp-Karrenbauer kommt aus dem Bundesland mit der höchsten Eigentumsquote in Deutschland. Über 62 % der Saarländer leben in den eigenen vier Wänden. Vielleicht wird den Politikern dadurch bewusst, dass auch Eigentümer und Vermieter durchaus Wahlen entscheiden können. Eine freundlichere Politik wäre dabei sicherlich hilfreich.

Ein erster Schritt wurde kurz vor Jahresschluss noch mit der Verabschiedung des Mietrechtsänderungsgesetzes gemacht. Aus der Erkenntnis, Wohnungspolitik vorrangig nur mit den privaten Kleinvermietern machen zu können, wurden Korrekturen bei der Mietpreisbremse und Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen. Kleinvermieter können bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen Das neue vereinfachte Verfahren wurde so gestaltet, dass gerade private Kleinvermieter damit umgehen können.

Dennoch wird das Jahr 2019 wiederum von Wahlkämpfen dominiert werden.

Nach dem Brexit im März 2019 findet am 26. Mai 2019 die erste Europawahl ohne Großbritannien statt. Es bleibt die Hoffnung, dass am Ende nicht Europa der Verlierer im aufkommenden Nationa-lismus sein wird.

Im Herbst werden Landtagswahlen in Brandenburg, Sachsen und Thüringen stattfinden. Zuvor wird die Bürgerschaft in Bremen gewählt. Auch hier bleibt die Hoffnung, dass die Parteien in dem Bemühen, ein weiteres Erstarken des rechten Lagers zu verhindern, die Arbeit für die Menschen nicht vergessen.

So darf ich Ihnen versichern, dass wir die Politik hier im Saarland ebenso kritisch begleiten werden, wie die politische Entwicklung in Berlin.

In der Hoffnung, dass das Jahr 2019 uns Haus- und Grund Eigentümern keine weiteren Belastungen bringt und in der Hoffnung, dass die Welt nicht noch weiter auseinander triftet, darf ich Ihnen für das neue Jahr viel Glück, Gesundheit und Zufriedenheit wünschen. Bleiben Sie uns auch 2019 gewogen, denn nur gemeinsam sind wir stark.


Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Angesprochen wird ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarbrücken behandelt wird. Es geht um eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus. Dies ist in 66129 Saarbrücken - Bübingen gelegen. Der Mietvertrag begann zum 01.01.2001. Es wurde damals eine Kaltmiete in Höhe von 1.000 DM vereinbart.

Diese wird bis heute gezahlt. Die Mieter entrichten monatlich 500,00 €. Nachdem der Mietzins solange unverändert war, waren die Vermieter der Ansicht, eine höhere Miete zu verlangen. Denn schließlich hat sich zwischen 2001 und 2018 der Lebenshaltungskostenindex um ca. 30,00 € erhöht. Eine Anpassung war angesagt.

Zunächst versuchten die Vermieter, eine Mieterhöhung herbeizuführen. Dieses Vorhaben scheiterte. Dies hatte zur Folge, dass die Vermieter Mieterhöhungsverlangen gemäß §559 – 560 BGB in die Wege leiteten. Unter Angaben von vier Vergleichsobjekten wurde um Zustimmung zu einer innerhalb der Kappungsgrenze liegenden Mieterhöhung (also 20%) gebeten.

Als Vergleichsobjekte dienten
- eins im selben Ortsteil
und
- drei – auch in Saarbrücken – aber in anderen Ortsteilen gelegen.

Dass nach 17 Jahren eine Mieterhöhung fair wäre, dürfte unbestritten sein.

Dies ergibt sich aus den Daten.

Die Kaltmiete in unserem Falle beläuft sich derzeit auf einem Niveau von 5,00 €/m².

Eine Erhöhung auf 6,00 €/m² wäre angemessen.

Bei den angegebenen Vergleichswohnungen liegt die Miete pro m² zwischen 6,00 € und 8,44 €.
Da die Mieter ihre Zustimmung zu dem zuvor beschriebenen Mieterhöhungsverlangen versagten, landete der Fall beim Amtsgericht Saarbrücken.

Welche Probleme können hier auftauchen?

- Gemietet wurde ein Einfamilienhaus. Vergleichsobjekte sind Wohnungen.

- Können Wohnungen aus anderen Ortsteilen als Vergleichsobjekte herangezogen werden?

Das Gesetz verlangt, dass die Objekte nur vergleichbar sein müssen.

Das Erfordernis, zur Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, soll kein Hindernis sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Nur mit einer angemessenen Miete kann die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Je spezifischer ein Haus ist, desto großzügiger ist der Begriff vergleichbar auszulegen. Ein Einfamilienhaus als Mietobjekt ist rar. Vergleichbar bewirtschaftete Objekte gibt es praktisch nicht. Daher muss es genügen, Wohnungen als Vergleichsobjekte zu benennen. Weiter dürfte die Tatsache, dass drei der angegebenen Wohnungen im anderen Ortsteil liegen, kein Hindernis darstellen. Solange sich die Wohnungen auf dem Gebiet von Saarbrücken befinden. Das tun sie in unserem Fall.

Problematisch wäre es, wenn Objekte aus Nachbargemeinden benannt werden. Beispielsweise Kleinblittersdorf. Für diesen Fall müsste im Rahmen des Mieterhöhungsvertrages dargelegt werden, dass geeignete Objekte in der eigenen Gemeinde nicht benannt werden können. Die Vermieter haben Wohnungen genannt, die sich auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken befinden. Da dürfte es keine Schwierigkeiten geben.

Der Fall ist zurzeit noch beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:
1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83- 716
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de
2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Bildunterschrift
v.l.n.r. Ernst Schmitt, Beisitzer; RA Julian Metzler, Beisitzer; Jennifer Fuchs, Schriftführerin; Perter Dahlem, Kassierer; Edgar Revelant, 1. Vorsitzender; Dr. Michael Weiskopf; Bürgermeister Sebastian Greiber


Der Vorstand von Haus & Grund Saarland hat den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Wadgassen-Überherrn-Bous durch Beschluss vom 08.11.2018 als Mitglied in den Landesverband der Saarländischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer aufgenommen.

In der Gründungsversammlung des Vereins konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf die Aufnahmeurkunde überreichen und dem neuen Vorstand um seinen Vorsitzenden Edgar Revelant für die Arbeit im Sinne des privaten Eigentums viel Erfolg wünschen.

Bürgermeister Sebastian Greiber gratulierte ebenfalls dem Vorstand und zeigte sich gleichzeitig über die Neugründung des Vereines und dem damit verbundenen Mehrwert für die Gemeinde Wadgassen sehr erfreut. Mit der Aufnahme von Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous kehrt der Verein in die Gemeinschaft der saarländischen Haus- & Grundei-gentümervereine zurück und stärkt durch sein Dienstleistungsangebot die Organisation in ihrem Bestreben, für die Interessen des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums einzutreten.

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

2018 war geprägt von der Unsicherheit der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl und dem untauglichen Versuch der Parteien, eine gerade Linie in ihre Programme zu bringen. Statt sich der berechtigten Interessen der Bürgerinnen und Bürger unseres Landes anzunehmen, hatte man aus Sicht der Haus- und Grundeigentümer den Eindruck, dass sich die politische Arbeit in persönlichen Auseinandersetzungen und einem Wettbewerb wohnungspolitischer Eitelkeiten erschöpfte. Woh-nungspolitik war das Thema in den Landtagswahlkämpfen, vor allem vor dem Hintergrund der Forderungen nach neuen Verschärfungen im Mietrecht. Mietenstopp oder gar Enteignung der Vermieter wurde ernsthaft gefordert.

Es stellt sich dabei die einfache Frage, ob dann, wenn mit dem Vermieten nichts mehr zu verdienen ist, der Bau von neuen Wohnungen boomt? Dabei ist es ganz einfach: hohe Preise zeigen immer die Knappheit eines Gutes an. Durch die Begrenzung des Preises wird das Angebot nicht größer. Es wird keine einzige neue Wohnung gebaut werden.

Der Abbau von Bürokratie, die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen, die Vereinfachung von Arbeitsabläufen, die Verringerung von Auflagen oder die Verringerung der von der öffentlichen Hand geforderten Kosten wären eher Mechanismen, die Knappheit zu beenden und den Neubau von Wohnungen anzukurbeln.

Man sollte die Politik daran erinnern, dass mehr als 80 % der Wohnungen in Deutschland im Eigentum von Privatpersonen stehen und vor allem die Kleinvermieter, die 66 % aller Mietwohnungen anbieten, der Schlüssel zum Wohnungsbestand in Deutschland sind. Durch die aktuelle Mietrechtspolitik wird dieser gut funktionierende Mietmarkt akut gefährdet und könnte sich vor allem zu Lasten der Mieter verkehren. Ob sich die politisch Verantwortlichen dessen bewusst sind?

Das Jahr 2018 neigt sich nun langsam dem Ende entgegen. Ich hoffe, Sie können zufrieden auf das abgelaufene Jahr zurückblicken und eine stressfreie Vorweihnachtszeit genießen. Ihnen allen darf ich auch im Namen des Vorstandes und der Mitarbeiter der Geschäftsstelle ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in das Jahr 2019 wünschen.


Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Politik und Presse neigen häufig dazu, dem Vermieter die Schuld an den hohen Mieten zu geben. Sie stellen den Vermieter allzu oft als den raffgierigen Renditejäger dar, der alles daransetzt, seine Erträgnisse zu optimieren um dann, wenn die Erträge sinken, die Immobilie wieder zu verkaufen.

Dass dem nicht so ist hat die von Haus & Grund Deutschland durchgeführte Vermieterbefragung ergeben. (Die Ergebnisse können Sie auf Seite 289 unseres Magazins nachlesen). Wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen, sind die vier Millionen privaten Vermieter, die über 60 % des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland verfügen, im Vergleich zu großen Wohnungsunternehmen eher zurückhaltend.

Knapp ein Viertel der privaten Vermieter erhöht die Miete nur bei einem Mieterwechsel. Fast jeder fünfte Mieter hat seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Im Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete sogar um knapp drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete.

Private Vermieter verzichten auch auf Index- oder Staffelmietverträge, bei denen die Miete regelmäßig mit der Teuerungsrate oder schrittweise steigt.

Aus der Umfrage wird deutlich, dass private Vermieter, anders als bei großen gewerblichen Wohnungsunternehmen, ein hohes Interesse an einem stets guten Verhältnis zu ihren Mietern haben. Sie sind mit ihren Mietern zufrieden und verzichteten häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen, um oftmalige Mieterwechsel zu begrenzen und um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden.

Die aktuelle Vermieterbefragung stellt ausdrücklich fest, dass der größte Teil des deutschen Wohnungsmarktes nicht von massiven Mieterhöhungen, Herausmodernisierungen oder ähnlichen Auswüchsen geprägt wird, so wie es Politik und Presse zu suggerieren versuchen. Im Gegenteil: Es sind gerade die privaten Einzelvermieter, die Ihrer aus dem Eigentum erwachsenden sozialen Verantwortung gerecht werden.

Es wäre wünschenswert, wenn dieses Ergebnis in der Öffentlichkeit und vor allem in der Wohnungs- und Mietenpolitik einen deutlicheren Niederschlag finden würde.


Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Dieser Tage wurde ich wegen des nachstehenden Sachverhaltes konsultiert.

Ein in einer saarländischen Gemeinde gelegenes Grundstück wurde mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstückes wurde ein Geh- und Fahrrecht begründet. Das Recht wurde Ende der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts erstellt. Diejenigen, die das Recht begründet haben, existieren nicht mehr.

Mit Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit sind die Rechtsnachfolger befasst.

Als das Recht begründet wurde, sollte das Geh- und Fahrrecht nur dazu dienen, dem Begünstigten den Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu erleichtern. Diejenigen, die die Grunddienstbarkeit vereinbarten, waren einig, dass das Geh- und Fahrrecht nur gelegentlich genutzt wird. Dieser Wille wurde dadurch augenscheinlich, dass die Zufahrt zur Straße hin mit einem Tor eingefriedet wurde. Der Inhaber des Geh- und Fahrrechtes bekam einen Schlüssel zu diesem Tor. Die Nachbarn von damals waren einig, dass das Tor nur zur gelegentlichen Nutzung des Geh- und Fahrrechtes geöffnet werden sollte.

Die Zeit hat sich geändert. Wie dargestellt sind die Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstückes nicht mehr dieselben. Die Rechtsnachfolger sind an ihre Stelle getreten.

Es stehen Veränderungen bezüglich des Umfanges des Geh- und Fahrrechtes an.

Der Eigentümer des herrschenden Grundstückes hat sein Terrain erweitert. Er hat die Liegenschaft des anderen Nachbarn erworben.

Er beabsichtigt in dem Haus, das durch die Gunstbarkeit vergünstigt ist, einen Gewerbebetrieb zu eröffnen mit Publikumsverkehr. Die hier zur Debatte stehenden Grundstücke liegen an einer Hauptverkehrsstraße. Parkplätze sind Mangelware.

Um diesem Problem zu begegnen, beabsichtigt der Nachbar, die Einfriedung zu entfernen und künftig die Flächen hinter dem begünstigten Hause sowie des zugekauften Nachbargebäudes als Parkplätze im Zusammenhang mit dem einzurichtenden Gewerbebetrieb zu nutzen.

Die Frage, die gestellt wurde, lautete:

Muss derjenige, der das Geh- und Fahrrecht zu klären hat, diese geänderte Nutzung dulden?

Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstückes kann die Ausübung des Geh- und Fahrrechtes auch Dritten übertragen. Voraussetzung ist, dass diese zum Eigentümer in einer besonderen Beziehung stehen. Besucher, Kunden, Mieter, Pächter, Bedienstete, Hausgenossen usw.. Allerdings hat die Intensität der Nutzung Grenzen.

Der Kreis der Ausübungsberechtigten bedarf jedoch je nach Nutzungsart des Grundstückes im Einzelfall der Nebenbestimmung.

Diese Frage ist hier akut.

Dies ist, da sich die Verhältnisse seit Begründung der Grunddienstbarkeit bis heute wesentlich geändert haben, zu prüfen.

- Klar ist, dass sich das Geh- und Fahrrecht nur auf den Personenkreis beschränkt, der etwas mit dem herrschenden Grundstück zu tun hat. Nicht mit dem später zugekauften Nachbargrundstück.

- Der Berechtigte kann von dem Verpflichteten der Dienstbarkeit nicht fordern, dass das Tor zur Einfriedung entfernt wird. Der Berechtigte muss sein Recht schonend ausüben. Maßstab ist die Benutzungsart zum Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit. Also vor 50 Jahren.

- Auch muss sich - so meiner Meinung - die Quantität der Nutzer in Grenzen halten. Begründet wurde das Recht, um dem Nutzer den gelegentlichen Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu ermöglichen.

Es geht nicht an, dass nach Begründung eines Gewerbebetriebes das Mietrecht zur Begründung einer Zufahrt zu einem Kundenparkplatz umfunktioniert wird.



Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:
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Zeitschriften rund um Wohnen und Immobilien gibt es viele.

Für die Wohnungseigentümer unter unseren Mitgliedern bieten wir seit wenigen Monaten eine neu gestaltete Zeitschrift an:

MEINE WOHNUNG UNSER HAUS

Sie knüpft an die renommierte Fachzeitschrift „Der Wohnungseigentümer“ an und baut auf ihn auf.

Unser neues Magazin richtet sich nicht nur an juristisch interessierte Eigentümer, Verwalter und Anwälte, sondern an Wohnungseigentümer jedweden beruflichen Hintergrundes.

Gerne können Sie bei uns ein kostenloses Probeheft des neuen Magazins MEINE WOHNUNG UNSER HAUS anfordern. Schreiben Sie uns einfach eine Karte oder schicken uns eine Mail mit Ihrer Anschrift:
Haus und Grund Saarland
Bismarckstr. 52, 66121 Saarbrücken
E-Mail: info@hug-saarland.de

Sollte es Ihnen gefallen, dann kostet ein Abonnement für jährlich 4 Ausgaben nur Euro 5,95/Jahr, inklusiv der Versandkosten. Zu erhalten unter oben genannter Adresse.

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

seit dem 20. September können Familien und Alleinerziehende das neue Baukindergeld beantragen. Das klingt nach einer sinnvollen Maßnahme angesichts steigender Baukosten und steigender Kaufpreise, denn viele Familien sind nicht in der Lage, sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu leisten.

Eigentlich ist das Baukindergeld für finanzschwache Haushalte gedacht, deren Einkommen nicht mehr als 75.000 € brutto jährlich beträgt, wobei dieser Betrag um 15.000 € brutto pro Kind erhöht wird. Allerdings dürfte diese Zielgruppe eher weniger vom Baukindergeld profitieren, da ihr nicht nur das Geld für die monatlichen Belastungen durch Zins- und Tilgungsleistungen fehlt, sondern auch das notwendige Eigenkapital für die Baunebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Makler, Notar oder Gericht.

Vom Baukindergeld profitieren die Familien, die sich das Wohnungseigentum auch ohne Subvention hätten leisten können, weil sie über das notwendige Eigenkapital verfügen.

Die Förderung schafft besonders in Ballungszentren keinen Wohnraum. Sie setzt vielmehr Kaufanreize, die zu einer Verteuerung des Eigentums führen. Jede Subventionierung eines knappen Gutes führt dazu, dass die Nachfrage steigt und sich dadurch die Preise erhöhen. Familien und Alleinerziehende mit Kindern profitieren davon gerade nicht.

In ländlichen Räumen und in strukturschwachen Regionen wird die Wirkung des Baukindergeldes größer sein. Es wird ebenso wie seinerzeit die Eigenheimzulage vor allem den Neubau in Regionen anregen, in denen es nur wenig Bedarf an Wohnungen gibt. Schaffung von Eigentum im Bestand sollte hier bevorzugt werden.

Sinnvoller wäre es gewesen, die Grunderwerbsteuer für Haushalte mit Kindern abzuschaffen, die Kosten für Bauen und Wohnen zu senken, unnötige Bauvorschriften zu streichen und die Zeit für die Bearbeitung des Baugenehmigungsverfahrens zu verkürzen.

Gut gemeint muss aber nicht zwangsläufig auch gut gemacht sein.

Bei aller Kritik kann ich dennoch Familien und Alleinerziehenden mit Kindern im Saarland nur anraten, die Bedingungen für die Erlangung des Baukindergeldes zu prüfen und die Subvention bei Vorliegen der persönlichen Voraussetzungen in Anspruch zu nehmen.


Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Unser Fall befasst sich mit einem Problem, das im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen steht. Ort der Handlung ist die Stadt Lebach. Der Unternehmer A errichtete dort ein Haus mit elf Wohnungen. An diesem wurde Wohnungseigentum be-gründet. Auf dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstück sollten – für jede Wohnung passend - ein Pkw-Stellplatz errichtet werden.

Nach Fertigstellung sollte an diesen Flächen zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

A verkaufte die Wohnungen. Nach den uns vorliegenden Kaufverträgen verpflichtete sich A den Käufern

- Eigentum und Besitz an den jeweiligen Wohnungen zu verschaffen;
- einen Stellplatz zur Begründung eines Sondernutzungsrechts herzustellen.

Als Gegenleistung zahlten die Käufer einen Kaufpreis für

- die Wohnung und
- für den zu errichtenden Stellplatz.

A erfüllte seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Wohnung. Nicht aber bezüglich der herzustellenden Stellfläche.

Um diese zu errichten, genügt es nicht, einen geeigneten Belag auf dem vorgesehen Gelände aufzubringen. Es sind umfangreiche Tiefbauarbeiten erforderlich. Die für die Stellplätze vorgesehene Fläche ist auch beschüttet. Sie ist mit einer Betonmauer abgestützt, um einen Absturz zu verhindern. Offenbar wurde diese nicht ordnungsgemäß begründet. Sie hält der Aufschüttung nicht stand. Sie droht umzukippen. Um die Stellplätze errichten zu können, muss eine neue Stützkonstruktion hergestellt werden. Nach einer Kalkulation des Statikers müssen hierfür ca. 180.000,00 € aufgebracht werden, um die Maßnahme durchzuführen.

Dies war dem Verkäufer A offenbar zu teuer. Die Forderungen der Käufer nach Erfüllung ihrer Kaufverträge blieben unerfüllt.

A ist schlicht und einfach untergetaucht. Er soll sich im Ausland aufhalten. Gegen ihn erwirkte gerichtliche Entscheidungen können nicht vollstreckt werden. Bis dahin sollte man meinen, dass es in der Verfügungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, die Stellplätze zu errichten, und zwar mit zusätzlichen Kosten von 10.000,00 € pro Stellplatz.

Aber diese Option besteht nicht mehr.

Die Stadt Lebach hat sich der Angelegenheit angenommen.

Sie hat der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, die sich neigende Betonmauer zu entfernen. Personen, die sich in unmittelbarer Nähe dieser Konstruktion aufhalten, drohen erschlagen zu werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss – so die Behörde – die 180.000,00 € - teure Sanierung durchführen. Ob sie will oder nicht.

Unterm Strich bedeutet dies, dass die Käufer für das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zwei Mal zahlen:
- einmal an den Verkäufer und
- ein andermal in Form einer Sonderumlage, um dem Gebot der Baubehörde zu entsprechen.

Welche Lehren sind aus einem solchen Sachverhalt zu ziehen?

Die Käufer in unserem Falle wären gut beraten gewesen, einen Teil des Kaufpreises solange einzubehalten, bis die Gegenleistung erbracht sein würde. Dies ist im vorliegenden Falle nicht geschehen. Pro Stellplatz haben sie mindestens 50.000,00 € an Zusatzkosten, Anwalts – und Zwangsvollstreckungskosten und Aufwendungen für die Sanierung.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus & Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:
1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 6 837-16
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www.hausundgrund-saarbruecken.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft eine Gesetzesreform zum Erwerb von Wohneigentum. Das Bestellerprinzip soll wie bei der Vermietung auch beim Kauf eingeführt werden. Laut dieser Regelung trägt derjenige die Maklerkosten, der den Makler beauftragt hat, beim Immobilienkauf also der Verkäufer. Angeblich soll damit der Kauf von Immobilien in Deutschland bald günstiger und das Ziel, die Eigentumsquote vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen, erreicht werden.

Viele werden sich jetzt denken: Das Bestellerprinzip bringt doch keine Entlastung. Es wird nur dazu führen, dass Verkäufer die Courtage auf den Käufer abwälzen und sich dadurch der Kaufpreis der Immobilie erhöht. Und genau das wird geschehen vor dem Hintergrund, dass wie immer demjenigen, dem der Schutz zuteilwerden soll, ein Bärendienst erwiesen wird. Einerseits wird der Makler nur seinem Auftraggeber verpflichtet sein. Der Käufer wird damit die Möglichkeit der umfas-senden Maklerberatung verlieren. Andererseits trifft den Käufer eine höhere finanzielle Belastung, da sich mit dem höheren Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer - im Saarland immerhin 6,5 % des Kaufpreises - erhöht.

Nachdem die Frage, wer die Maklerkosten trägt nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit frei verhandelbar ist, erscheint ein weiterer Eingriff des Staates in private Belange vollkommen überzogen. Wenn der Staat die Kosten beim Immobilienerwerb senken will, so wäre es ihm unbenommen, eine Initiative zur Senkung der Grunderwerbssteuer zu starten. Seitdem es den Ländern freigestellt ist, die Grunderwerbssteuer festzulegen, ist sie stetig angestiegen. Eine Absenkung oder gar ein Verzicht auf die Grunderwerbssteuer würde genau den von Frau Barley gewünschten Effekt erzielen, nämlich vielen Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen den Erwerb einer eigenen Immobilie erleichtern. Angesichts sprudelnder Steuerquellen ist dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.

Mit dem Vorschlag, das Bestellerprinzip auch beim Verkauf von Wohnimmobilien einzuführen, hat die Bundesregierung leider erneut keinen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt geleistet. Sie hat es erneut nicht verstanden, in welche Richtung wir steuern müssen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland