Kauf einer vermieteten ImmobilieKündigung des Mietverhältnisses vor Grundbucheintragung grundsätzlich unzulässig
Für die Wirksamkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses kommt es darauf an, ob der Käufer rechtlich bereits Vermieter ist. Beim Erwerb eines Zweiparteienhauses entsteht diese Stellung nicht automatisch mit dem Besitzübergang, sondern erst bei Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen.
Der Käufer eines Zweiparteienhauses, der selbst eine Wohnung bewohnt, kann das Mietverhältnis der zweiten Wohnung daher nicht kündigen, solange er weder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist noch durch eine wirksame dreiseitige Vereinbarung das Mietverhältnis übernommen hat. Dies gilt auch dann, wenn ihm Besitz, Nutzen und Lasten bereits mit der Kaufpreiszahlung übertragen wurden und der bisherige Eigentümer ihn im notariellen Kaufvertrag zur Kündigung ermächtigt hat.
Der Fall
Das Landgericht Krefeld hatte sich mit folgendem Fall befasst: Die Kläger erwarben ein vermietetes Zweiparteienhaus und zogen nach dem vertraglich vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten in die bislang freie Wohnung ein. Die andere Wohnung war vermietet.
Noch vor der Eintragung im Grundbuch kündigten die Kläger dem Mieter unter Berufung auf das erleichterte Kündigungsrecht im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Grundlage war eine notarielle Ermächtigung der Voreigentümer zum Ausspruch von Kündigungen. Das Landgericht gab dem Mieter mit Urteil vom 15. Oktober 2025 (2 S 14/25) recht.
Wann kann der neue Eigentümer vor der Grundbucheintragung kündigen?
Das Landgericht stellte klar: Die bloße Übertragung von Besitz, Nutzen und Lasten im notariellen Kaufvertrag reicht nicht aus, um dem Erwerber ein eigenes Kündigungsrecht zu verschaffen – auch dann nicht, wenn der Käufer bereits selbst im Gebäude wohnt. Vor der Eintragung im Grundbuch kann der Erwerber nur dann wirksam kündigen, wenn er vom bisherigen Eigentümer ausdrücklich zur Kündigung bevollmächtigt oder ermächtigt wurde und diese Ermächtigung dem Mieter nachweislich angezeigt wurde. Ohne eine solche Offenlegung ist eine vom Erwerber erklärte Kündigung unwirksam.
Eine solche Ermächtigung erlaubt dem Erwerber jedoch ausschließlich die Ausübung von Kündigungsrechten des bisherigen Vermieters. Das bedeutet konkret: Der Erwerber kann vor der Umschreibung nur solche Kündigungen erklären, zu denen auch der bisherige Eigentümer berechtigt gewesen wäre, etwa wegen Zahlungsrückständen oder anderer Vertragsverletzungen seitens des Mieters.
Nicht möglich ist hingegen die Kündigung ohne besonderen Kündigungsgrund im selbst bewohnten Zweiparteienhaus (§ 573a BGB), wenn der bisherige Eigentümer selbst nicht im Gebäude wohnt. Dieses Kündigungsrecht stand dem früheren Vermieter nicht zu und kann deshalb auch nicht über eine Ermächtigung „weitergereicht“ werden.
Entsprechendes gilt für die Eigenbedarfskündigung:
Auch hier kann der Erwerber vor der Grundbucheintragung kein eigenes Kündigungsrecht geltend machen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Kündigende selbst Vermieter ist. Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er Eigenbedarf nicht aus eigenem Recht geltend machen, sondern allenfalls Kündigungsrechte des bisherigen Vermieters ausüben – sofern diese überhaupt bestehen.
Ein eigenes Kündigungsrecht erhält der Erwerber in beiden Fällen erst mit dem gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis, also mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Ausnahme: Vermieterstellung durch vertragliche Übernahme
Eine Vermieterstellung kann ausnahmsweise auch vertraglich begründet werden. Voraussetzung ist eine wirksame Übernahme des Mietverhältnisses. Diese Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem bisherigen Vermieter und dem neuen Eigentümer. Sie kann entweder durch einen gemeinsamen Vertrag aller Beteiligten oder dadurch zustande kommen, dass zwei Beteiligte die Übernahme vereinbaren und der Dritte zustimmt.
Im entschiedenen Fall kam allenfalls diese zweite Variante in Betracht. Zwar hatten Käufer und Voreigentümer im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen sollte. Eine Zustimmung des Mieters lag jedoch nicht vor. Allein die Tatsache, dass der Mieter nach Mitteilung der Voreigentümer die Miete an den Käufer zahlte, genügte hierfür nicht. Zwar kann eine Zustimmung zur Vertragsübernahme grundsätzlich auch konkludent erfolgen. Regelmäßig führe die Interessenabwägung dazu, eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsübernahme zu verneinen, da dies für den Mieter nachteilig sein könne, wenn Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch seien, so das Gericht. Insbesondere könne der Mieter in diesem Fall gesetzliche Ansprüche verlieren, die ihm bei einem Eigentümerwechsel zustehen (etwa Kautionshaftung des vorherigen Vermieters).
„Neue Eigentümer treten grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch in die Vermieterstellung ein. Dies gilt auch dann, wenn – wie in der Praxis üblich – bereits mit der Kaufpreiszahlung Besitz, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen.
Wer zu früh kündigt oder Räumungsklage erhebt, geht ein erhebliches Risiko ein: Ist die Kündigung unwirksam, kann der Erwerber am Ende auf vorgerichtlichen sowie auf Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleiben.“
Inka-Marie Storm
Für die Wirksamkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses kommt es darauf an, ob der Käufer rechtlich bereits Vermieter ist. Beim Erwerb eines Zweiparteienhauses entsteht diese Stellung nicht automatisch mit dem Besitzübergang, sondern erst bei Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen.
Der Käufer eines Zweiparteienhauses, der selbst eine Wohnung bewohnt, kann das Mietverhältnis der zweiten Wohnung daher nicht kündigen, solange er weder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist noch durch eine wirksame dreiseitige Vereinbarung das Mietverhältnis übernommen hat. Dies gilt auch dann, wenn ihm Besitz, Nutzen und Lasten bereits mit der Kaufpreiszahlung übertragen wurden und der bisherige Eigentümer ihn im notariellen Kaufvertrag zur Kündigung ermächtigt hat.
Der Fall
Das Landgericht Krefeld hatte sich mit folgendem Fall befasst: Die Kläger erwarben ein vermietetes Zweiparteienhaus und zogen nach dem vertraglich vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten in die bislang freie Wohnung ein. Die andere Wohnung war vermietet.
Noch vor der Eintragung im Grundbuch kündigten die Kläger dem Mieter unter Berufung auf das erleichterte Kündigungsrecht im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Grundlage war eine notarielle Ermächtigung der Voreigentümer zum Ausspruch von Kündigungen. Das Landgericht gab dem Mieter mit Urteil vom 15. Oktober 2025 (2 S 14/25) recht.
Wann kann der neue Eigentümer vor der Grundbucheintragung kündigen?
Das Landgericht stellte klar: Die bloße Übertragung von Besitz, Nutzen und Lasten im notariellen Kaufvertrag reicht nicht aus, um dem Erwerber ein eigenes Kündigungsrecht zu verschaffen – auch dann nicht, wenn der Käufer bereits selbst im Gebäude wohnt. Vor der Eintragung im Grundbuch kann der Erwerber nur dann wirksam kündigen, wenn er vom bisherigen Eigentümer ausdrücklich zur Kündigung bevollmächtigt oder ermächtigt wurde und diese Ermächtigung dem Mieter nachweislich angezeigt wurde. Ohne eine solche Offenlegung ist eine vom Erwerber erklärte Kündigung unwirksam.
Eine solche Ermächtigung erlaubt dem Erwerber jedoch ausschließlich die Ausübung von Kündigungsrechten des bisherigen Vermieters. Das bedeutet konkret: Der Erwerber kann vor der Umschreibung nur solche Kündigungen erklären, zu denen auch der bisherige Eigentümer berechtigt gewesen wäre, etwa wegen Zahlungsrückständen oder anderer Vertragsverletzungen seitens des Mieters.
Nicht möglich ist hingegen die Kündigung ohne besonderen Kündigungsgrund im selbst bewohnten Zweiparteienhaus (§ 573a BGB), wenn der bisherige Eigentümer selbst nicht im Gebäude wohnt. Dieses Kündigungsrecht stand dem früheren Vermieter nicht zu und kann deshalb auch nicht über eine Ermächtigung „weitergereicht“ werden.
Entsprechendes gilt für die Eigenbedarfskündigung:
Auch hier kann der Erwerber vor der Grundbucheintragung kein eigenes Kündigungsrecht geltend machen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Kündigende selbst Vermieter ist. Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er Eigenbedarf nicht aus eigenem Recht geltend machen, sondern allenfalls Kündigungsrechte des bisherigen Vermieters ausüben – sofern diese überhaupt bestehen.
Ein eigenes Kündigungsrecht erhält der Erwerber in beiden Fällen erst mit dem gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis, also mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Ausnahme: Vermieterstellung durch vertragliche Übernahme
Eine Vermieterstellung kann ausnahmsweise auch vertraglich begründet werden. Voraussetzung ist eine wirksame Übernahme des Mietverhältnisses. Diese Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem bisherigen Vermieter und dem neuen Eigentümer. Sie kann entweder durch einen gemeinsamen Vertrag aller Beteiligten oder dadurch zustande kommen, dass zwei Beteiligte die Übernahme vereinbaren und der Dritte zustimmt.
Im entschiedenen Fall kam allenfalls diese zweite Variante in Betracht. Zwar hatten Käufer und Voreigentümer im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen sollte. Eine Zustimmung des Mieters lag jedoch nicht vor. Allein die Tatsache, dass der Mieter nach Mitteilung der Voreigentümer die Miete an den Käufer zahlte, genügte hierfür nicht. Zwar kann eine Zustimmung zur Vertragsübernahme grundsätzlich auch konkludent erfolgen. Regelmäßig führe die Interessenabwägung dazu, eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsübernahme zu verneinen, da dies für den Mieter nachteilig sein könne, wenn Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch seien, so das Gericht. Insbesondere könne der Mieter in diesem Fall gesetzliche Ansprüche verlieren, die ihm bei einem Eigentümerwechsel zustehen (etwa Kautionshaftung des vorherigen Vermieters).
„Neue Eigentümer treten grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch in die Vermieterstellung ein. Dies gilt auch dann, wenn – wie in der Praxis üblich – bereits mit der Kaufpreiszahlung Besitz, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen.
Wer zu früh kündigt oder Räumungsklage erhebt, geht ein erhebliches Risiko ein: Ist die Kündigung unwirksam, kann der Erwerber am Ende auf vorgerichtlichen sowie auf Gerichts- und Anwaltskosten sitzen bleiben.“
Inka-Marie Storm
Jan/Feb 2026
Erneuerbare-Energien-Systeme im VergleichHeizung mit gutem Gewissen
Früher oder später steht in jedem Haus der Einbau einer neuen Heizung an. Mit Blick auf die Klimaziele und die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern werden dabei Anlagen mit erneuerbaren Energien immer wichtiger.
Selten stand der Heizungskeller so im Fokus wie in den vergangenen Jahren. Das Gebäudeenergiegesetz geriet zum Aufreger der Nation und hat den Heizungsmarkt infolge der Verunsicherung der Verbraucher 2024 und 2025 einbrechen lassen. Einzig die Wärmepumpen und die Biomasseheizungen legten nach einer Nachfragedelle 2025 wieder kräftig zu.
Umweltfreundlich dank weniger CO2
Heizsysteme, die keine fossilen Energieträger wie Öl und Gas verbrennen, verursachen nicht nur weniger bis gar kein klimaschädliches Kohlendioxid (CO2). Sie machen auch von Importen unabhängiger. Die gängigsten erneuerbaren Heizungssysteme sind allen voran die Wärmepumpe, die Biomasseheizungen und die Solarthermie. Dabei funktionieren Wärmepumpen wie umgekehrte Kühlschränke. Sie wandeln Wärme aus der Umgebungsluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser in Heizenergie um. Dies geschieht in mehreren Schritten: Das Kältemittel nimmt im Verdampfer Wärme aus der Umgebung auf und verdampft. Der Kompressor verdichtet das gasförmige Kältemittel und erhöht dadurch dessen Temperatur. Im Verflüssiger gibt das Kältemittel Wärme an das Heizungssystem ab und kondensiert. Anschließend senkt das Expansionsventil den Druck, das abgekühlte flüssige Kältemittel strömt zurück zum Verdampfer und der Kreislauf beginnt erneut.
Effizientes Heizen
Der ganze Vorgang ist ziemlich effizient, denn ein Kilowatt Strom kann bis zu 5 Kilowatt Wärme erzeugen. Stammt der Strom aus erneuerbaren Energien, ist das für die Umwelt noch besser. Beim Heizen selbst wird kein klimaschädliches Kohlendioxid freigesetzt. Noch effizienter arbeitet eine Wärmepumpe, wenn sie über ein Energiemanagementsystem gesteuert wird.
Im Neubau setzen heute viele Hausbesitzer auf eine Wärmepumpe. Sie ist bei guter Dämmung, Fußbodenheizung und mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach eine sehr effiziente und umweltfreundliche Art zu heizen. Auch im Altbau funktioniert die Wärmepumpe, wie die Erfahrung vieler Experten zeigt. Dies gilt insbesondere für den sanierten Altbau, aber auch darüber hinaus. Der Einsatz einer Wärmepumpe sollte im Einzelfall und von Energieberatern und Fachhandwerkern vor Ort geprüft und entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Heizkörper ausgetauscht oder die Dämmung verbessert werden.
Pelletheizungen insbesondere für ältere Häuser
Als alternative Heizsysteme mit erneuerbaren Energien kommen auch Biomasseheizungen infrage. Am verbreitetsten sind Pelletheizungen. Sie werden etwa in Ein- und Zweifamilienhäusern auf dem Land eingesetzt, wenn alte Öl- oder Gasheizungen ausgetauscht werden müssen. Ein Vorteil: Die alten Heizkörper können in jedem Fall weiter genutzt werden.
Pelletheizungen eignen sich insbesondere für ältere und schlecht gedämmte Häuser, in denen höhere Vorlauftemperaturen bei der Heizung benötig werden. Heizungen, die mit Scheitholz oder Hackschnitzel bestückt werden, sind meist in ländlichen, waldreichen Gebieten im Einsatz. Der Vorteil gegenüber fossilen Heizungen: Es wird ein nachwachsender Rohstoff genutzt, der im Wachstum Kohlendioxid bindet und regional verfügbar ist. Beim Verbrennen werden jedoch Kohlendioxid und Feinstaub freigesetzt. Zu beachten ist, dass eine Pellet- oder Holzheizung einen höheren Wartungsaufwand als eine Wärmepumpe hat. Daneben muss der Brennstoff bestellt und in einem ausreichend großen Raum gelagert werden. Zudem muss der Aschebehälter von Zeit zu Zeit geleert werden. Möglich sind auch Kombinationen von Wärmepumpen mit Pelletheizungen oder wasserführenden Pelletöfen. Gerade an sehr kalten Tagen kann die Biomasseheizung die Wärmepumpe unterstützen.
Als Ergänzung: Solarthermie- oder PVT-Module
Ein weiteres gängiges Heizsystem mit erneuerbaren Energien ist die Solarthermie. Erzeugt wird die Wärme dabei über Sonnenkollektoren auf dem Hausdach. Die Wärme kann dann sowohl für die Zentralheizung als auch für die Warmwasser-Bereitstellung genutzt werden. Auch hier wird die Wärme emissionsfrei erzeugt. Sie ist aber von der Sonneneinstrahlung abhängig und wird deshalb meist als Ergänzung zu einer anderen Heizung installiert.
Als Ergänzung zu einer bestehenden Heizung können auch sogenannte photovoltaisch-thermische Module, kurz: PVT-Module, genutzt werden. Sie kombinieren Photovoltaik zur Stromerzeugung und thermische Kollektoren zur Wärmegewinnung und eignen sich zur Kombination mit einer Wärmepumpe. Die PVT-Module wandeln Sonnenlicht in elektrische Energie um, während die thermische Einheit die entstehende Abwärme nutzt, um Heiz- oder Warmwasserenergie bereitzustellen. Dadurch steigert sich die Effizienz der Solarenergie-Nutzung, weil sowohl Strom als auch Wärme gleichzeitig erzeugt werden.
Eine Alternative zur eigenen erneuerbaren Heizung kann auch der Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz sein, das schon jetzt oder künftig zunehmend mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Eine bequeme Variante ist es in jedem Fall. Ob sie kostengünstig ist, bleibt abzuwarten.
Karin Birk
Früher oder später steht in jedem Haus der Einbau einer neuen Heizung an. Mit Blick auf die Klimaziele und die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern werden dabei Anlagen mit erneuerbaren Energien immer wichtiger.
Selten stand der Heizungskeller so im Fokus wie in den vergangenen Jahren. Das Gebäudeenergiegesetz geriet zum Aufreger der Nation und hat den Heizungsmarkt infolge der Verunsicherung der Verbraucher 2024 und 2025 einbrechen lassen. Einzig die Wärmepumpen und die Biomasseheizungen legten nach einer Nachfragedelle 2025 wieder kräftig zu.
Umweltfreundlich dank weniger CO2
Heizsysteme, die keine fossilen Energieträger wie Öl und Gas verbrennen, verursachen nicht nur weniger bis gar kein klimaschädliches Kohlendioxid (CO2). Sie machen auch von Importen unabhängiger. Die gängigsten erneuerbaren Heizungssysteme sind allen voran die Wärmepumpe, die Biomasseheizungen und die Solarthermie. Dabei funktionieren Wärmepumpen wie umgekehrte Kühlschränke. Sie wandeln Wärme aus der Umgebungsluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser in Heizenergie um. Dies geschieht in mehreren Schritten: Das Kältemittel nimmt im Verdampfer Wärme aus der Umgebung auf und verdampft. Der Kompressor verdichtet das gasförmige Kältemittel und erhöht dadurch dessen Temperatur. Im Verflüssiger gibt das Kältemittel Wärme an das Heizungssystem ab und kondensiert. Anschließend senkt das Expansionsventil den Druck, das abgekühlte flüssige Kältemittel strömt zurück zum Verdampfer und der Kreislauf beginnt erneut.
Effizientes Heizen
Der ganze Vorgang ist ziemlich effizient, denn ein Kilowatt Strom kann bis zu 5 Kilowatt Wärme erzeugen. Stammt der Strom aus erneuerbaren Energien, ist das für die Umwelt noch besser. Beim Heizen selbst wird kein klimaschädliches Kohlendioxid freigesetzt. Noch effizienter arbeitet eine Wärmepumpe, wenn sie über ein Energiemanagementsystem gesteuert wird.
Im Neubau setzen heute viele Hausbesitzer auf eine Wärmepumpe. Sie ist bei guter Dämmung, Fußbodenheizung und mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach eine sehr effiziente und umweltfreundliche Art zu heizen. Auch im Altbau funktioniert die Wärmepumpe, wie die Erfahrung vieler Experten zeigt. Dies gilt insbesondere für den sanierten Altbau, aber auch darüber hinaus. Der Einsatz einer Wärmepumpe sollte im Einzelfall und von Energieberatern und Fachhandwerkern vor Ort geprüft und entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Heizkörper ausgetauscht oder die Dämmung verbessert werden.
Pelletheizungen insbesondere für ältere Häuser
Als alternative Heizsysteme mit erneuerbaren Energien kommen auch Biomasseheizungen infrage. Am verbreitetsten sind Pelletheizungen. Sie werden etwa in Ein- und Zweifamilienhäusern auf dem Land eingesetzt, wenn alte Öl- oder Gasheizungen ausgetauscht werden müssen. Ein Vorteil: Die alten Heizkörper können in jedem Fall weiter genutzt werden.
Pelletheizungen eignen sich insbesondere für ältere und schlecht gedämmte Häuser, in denen höhere Vorlauftemperaturen bei der Heizung benötig werden. Heizungen, die mit Scheitholz oder Hackschnitzel bestückt werden, sind meist in ländlichen, waldreichen Gebieten im Einsatz. Der Vorteil gegenüber fossilen Heizungen: Es wird ein nachwachsender Rohstoff genutzt, der im Wachstum Kohlendioxid bindet und regional verfügbar ist. Beim Verbrennen werden jedoch Kohlendioxid und Feinstaub freigesetzt. Zu beachten ist, dass eine Pellet- oder Holzheizung einen höheren Wartungsaufwand als eine Wärmepumpe hat. Daneben muss der Brennstoff bestellt und in einem ausreichend großen Raum gelagert werden. Zudem muss der Aschebehälter von Zeit zu Zeit geleert werden. Möglich sind auch Kombinationen von Wärmepumpen mit Pelletheizungen oder wasserführenden Pelletöfen. Gerade an sehr kalten Tagen kann die Biomasseheizung die Wärmepumpe unterstützen.
Als Ergänzung: Solarthermie- oder PVT-Module
Ein weiteres gängiges Heizsystem mit erneuerbaren Energien ist die Solarthermie. Erzeugt wird die Wärme dabei über Sonnenkollektoren auf dem Hausdach. Die Wärme kann dann sowohl für die Zentralheizung als auch für die Warmwasser-Bereitstellung genutzt werden. Auch hier wird die Wärme emissionsfrei erzeugt. Sie ist aber von der Sonneneinstrahlung abhängig und wird deshalb meist als Ergänzung zu einer anderen Heizung installiert.
Als Ergänzung zu einer bestehenden Heizung können auch sogenannte photovoltaisch-thermische Module, kurz: PVT-Module, genutzt werden. Sie kombinieren Photovoltaik zur Stromerzeugung und thermische Kollektoren zur Wärmegewinnung und eignen sich zur Kombination mit einer Wärmepumpe. Die PVT-Module wandeln Sonnenlicht in elektrische Energie um, während die thermische Einheit die entstehende Abwärme nutzt, um Heiz- oder Warmwasserenergie bereitzustellen. Dadurch steigert sich die Effizienz der Solarenergie-Nutzung, weil sowohl Strom als auch Wärme gleichzeitig erzeugt werden.
Eine Alternative zur eigenen erneuerbaren Heizung kann auch der Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz sein, das schon jetzt oder künftig zunehmend mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Eine bequeme Variante ist es in jedem Fall. Ob sie kostengünstig ist, bleibt abzuwarten.
Karin Birk
Jan/Feb 2026
Kommentar
Ohne Ihre Stimme entscheiden anderePrivate Vermieter erleben derzeit eine Politik der Schärfe. Eigentlich sollte das sogenannte Heizungsgesetz abgeschafft werden, jetzt steht schon ein neues Gesetz als Alternative im politischen Raum. Im Mietrecht wird auch von der neuen Bundesregierung ungeniert weiter reguliert, während von Eigentümern gleichzeitig erhebliche Investitionen eingefordert werden. Und die neue Grundsteuer zeigt, wie schnell politische Versprechen – etwa zur Aufkommensneutralität – in der Praxis an Glaubwürdigkeit verlieren. Diese Entwicklungen haben eines gemeinsam: Sie sind ohne belastbare Daten zur Realität privater Vermieter in Deutschland entstanden. Die vermietenden Privatpersonen sichtbar zu machen ist ein Kernanliegen unserer Arbeit.
Mit der bundesweiten Vermieterbefragung schafft Haus & Grund eine faktenbasierte Grundlage für die politische Debatte. Ihre Erfahrungen zeigen, wo Regulierungen Investitionen verhindern, wo Eigentümer wirtschaftlich an ihre Grenzen stoßen und welche Folgen politische Entscheidungen tatsächlich haben.
Diese Informationen tragen wir in Politik und Medien. Sie sind das Gegengewicht zu pauschalen Annahmen und einseitigen Narrativen über Vermieter.
Wenn Sie nicht teilnehmen, sprechen andere über uns. Wenn Sie teilnehmen, geben Sie den Ton mit an. Bitte nutzen Sie diese Möglichkeit und nehmen Sie teil unter hausund.co/vb2026 oder scannen Sie den QR-Code. Vielen Dank!
Ihr Kai H. Warnecke
Jan/Feb 2026
Neue GesetzgebungWas ändert sich 2026?
Im kommenden Jahr greifen viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Heizkostenverordnung (HKVO): Fernablesbare Messgeräte werden Pflicht
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Bereits seit dem 1. Dezember 2021 gilt: Neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein – ausgenommen sind nur Fälle, in denen ein einzelnes Gerät ersetzt wird. Für Vermieter bedeutet das: Alle nicht fernablesbaren Altgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden.
Mietpreisbremse: Verlängerung um weitere vier Jahre
Für 2026 gilt die Mietpreisbremse weiterhin – der Gesetzgeber hat sie bis 31. Dezember 2029 verlängert. Wichtig für Vermieter: Die Regelungen greifen nicht automatisch, sondern nur dann, wenn ein Bundesland per Landesverordnung ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Nur in diesen Regionen gelten damit die bekannten Beschränkungen für Mieterhöhungen bei Neuvermietung.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie wird in vielen Städten zur Pflicht
Nach den derzeitigen Regelungen des GEG (sogenanntes Heizungsgesetz) müssen ab 1. Juli 2026 bei einem Heizungstausch neue Geräte mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Pflicht gilt zunächst für Gebäude in allen größeren Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis 31. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorliegen muss. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. In kleineren Städten bis zu 100.000 Einwohnern tritt die Pflicht zum Einbau einer erneuerbaren Heizung erst zwei Jahre später ein. Ziel ist es, bis Ende 2044 sukzessive alle Gas- und Ölheizungen zu ersetzen.
GEG: Bestehende Heizungen müssen überprüft und optimiert werden
Nach den Regelungen des seit 2024 geltenden Gebäudeenergiegesetzes sind ältere Heizungsanlagen (außer Wärmepumpen) mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und -optimierung zu unterziehen:
- Für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung.
- Für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
- Im Jahr 2026 sind von dieser Regelung (§ 60b GEG) alle Heizungen betroffen, die nach dem 30. September 2010 eingebaut wurden.
Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2026 erstmals durch Versteigerung von Emissionszertifikaten auf einen Wert zwischen 55 und 65 Euro
Das Brennstoffemissionshandelsgesetz legt seit 2021 die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe fest. Im Jahr 2025 lag der Preis bei 55 Euro pro Tonne CO2. Für 2026 soll sich der CO2-Preis erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten am Markt ergeben. Es gilt jedoch zunächst noch ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro. Die Preisaufschläge ohne Mehrwertsteuer werden damit für Erdgas zwischen 1,0 und 1,2 Cent pro verbrauchte Kilowattstunde und für Heizöl zwischen 14,7 und 17,2 Cent pro Liter liegen.
Neue Schallgrenzen für Wärmepumpen
Im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung werden Haus- und Wohnungseigentümer auch im Jahr 2026 beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizung unterstützt. Ab 1. Januar 2026 gelten jedoch für Luft-Wasser-Wärmepumpen strengere Vorgaben. Die Geräuschemissionen des Außengeräts müssen einen um 10 dB strengeren Grenzwert als bisher einhalten, um förderfähig zu sein.
Trinkwasserverordnung (TrinkwV): Trinkwasserleitungen aus Blei
Betreiber einer Wasserversorgungsanlage (Trinkwasserinstallation) müssen Trinkwasserleitungen oder Teilstücke davon, die aus dem Werkstoff Blei bestehen, bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik entfernen oder stilllegen. Fristverlängerungen können unter bestimmten Voraussetzungen beantragt werden.
Baugesetzbuch (BauGB) Novelle I: Der „Bau-Turbo“ soll Neubau erleichtern
Mit dem neuen § 246e BauGB („Bau-Turbo“) können Bauvorhaben, Umnutzungen und Erweiterungen schneller zugelassen werden. Das erleichtert Investitionen, führt aber auch zu mehr Rechtsunsicherheit für Nachbarn, weil klassische Beteiligungsverfahren teilweise entfallen. Zudem wurden Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen (§ 31 Absatz 3 BauGB) sowie Abweichungen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 3a BauGB) ausgeweitet, was Aufstockungen und Nachverdichtungen erleichtert, aber weiterhin vom Ermessen der Gemeinden abhängt.
Umwandlungsverbot: Bis 2030 verlängert
Das Umwandlungsverbot nach § 250 des Baugesetzbuches, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Ursprünglich galt es bis Ende 2025. Nun können die Länder weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen – was auch die Grundlage für Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und weitere Markteingriffe umfasst.
Steckersolargeräte: Norm bestätigt den Anschluss über eine Schuko-Steckdose
Mit der Veröffentlichung der ersten Produktnorm für Steckersolargeräte am 14. November 2025 durch den Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE) ist der Anschluss von Steckersolargeräten nun offiziell zulässig. Als Schutzmaßnahmen müssen der Basisschutz und die elektrische Sicherheit wahlweise mechanisch oder elektromechanisch gewährleistet sein. Die bisher geforderte spezielle Energiesteckvorrichtung (Wieland-Steckverbindung) bleibt weiterhin zulässig.
Anna Katharina Fricke
Im kommenden Jahr greifen viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Heizkostenverordnung (HKVO): Fernablesbare Messgeräte werden Pflicht
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Bereits seit dem 1. Dezember 2021 gilt: Neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein – ausgenommen sind nur Fälle, in denen ein einzelnes Gerät ersetzt wird. Für Vermieter bedeutet das: Alle nicht fernablesbaren Altgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden.
Mietpreisbremse: Verlängerung um weitere vier Jahre
Für 2026 gilt die Mietpreisbremse weiterhin – der Gesetzgeber hat sie bis 31. Dezember 2029 verlängert. Wichtig für Vermieter: Die Regelungen greifen nicht automatisch, sondern nur dann, wenn ein Bundesland per Landesverordnung ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Nur in diesen Regionen gelten damit die bekannten Beschränkungen für Mieterhöhungen bei Neuvermietung.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie wird in vielen Städten zur Pflicht
Nach den derzeitigen Regelungen des GEG (sogenanntes Heizungsgesetz) müssen ab 1. Juli 2026 bei einem Heizungstausch neue Geräte mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Pflicht gilt zunächst für Gebäude in allen größeren Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis 31. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorliegen muss. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. In kleineren Städten bis zu 100.000 Einwohnern tritt die Pflicht zum Einbau einer erneuerbaren Heizung erst zwei Jahre später ein. Ziel ist es, bis Ende 2044 sukzessive alle Gas- und Ölheizungen zu ersetzen.
GEG: Bestehende Heizungen müssen überprüft und optimiert werden
Nach den Regelungen des seit 2024 geltenden Gebäudeenergiegesetzes sind ältere Heizungsanlagen (außer Wärmepumpen) mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und -optimierung zu unterziehen:
- Für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung.
- Für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
- Im Jahr 2026 sind von dieser Regelung (§ 60b GEG) alle Heizungen betroffen, die nach dem 30. September 2010 eingebaut wurden.
Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2026 erstmals durch Versteigerung von Emissionszertifikaten auf einen Wert zwischen 55 und 65 Euro
Das Brennstoffemissionshandelsgesetz legt seit 2021 die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe fest. Im Jahr 2025 lag der Preis bei 55 Euro pro Tonne CO2. Für 2026 soll sich der CO2-Preis erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten am Markt ergeben. Es gilt jedoch zunächst noch ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro. Die Preisaufschläge ohne Mehrwertsteuer werden damit für Erdgas zwischen 1,0 und 1,2 Cent pro verbrauchte Kilowattstunde und für Heizöl zwischen 14,7 und 17,2 Cent pro Liter liegen.
Neue Schallgrenzen für Wärmepumpen
Im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung werden Haus- und Wohnungseigentümer auch im Jahr 2026 beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizung unterstützt. Ab 1. Januar 2026 gelten jedoch für Luft-Wasser-Wärmepumpen strengere Vorgaben. Die Geräuschemissionen des Außengeräts müssen einen um 10 dB strengeren Grenzwert als bisher einhalten, um förderfähig zu sein.
Trinkwasserverordnung (TrinkwV): Trinkwasserleitungen aus Blei
Betreiber einer Wasserversorgungsanlage (Trinkwasserinstallation) müssen Trinkwasserleitungen oder Teilstücke davon, die aus dem Werkstoff Blei bestehen, bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik entfernen oder stilllegen. Fristverlängerungen können unter bestimmten Voraussetzungen beantragt werden.
Baugesetzbuch (BauGB) Novelle I: Der „Bau-Turbo“ soll Neubau erleichtern
Mit dem neuen § 246e BauGB („Bau-Turbo“) können Bauvorhaben, Umnutzungen und Erweiterungen schneller zugelassen werden. Das erleichtert Investitionen, führt aber auch zu mehr Rechtsunsicherheit für Nachbarn, weil klassische Beteiligungsverfahren teilweise entfallen. Zudem wurden Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen (§ 31 Absatz 3 BauGB) sowie Abweichungen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 3a BauGB) ausgeweitet, was Aufstockungen und Nachverdichtungen erleichtert, aber weiterhin vom Ermessen der Gemeinden abhängt.
Umwandlungsverbot: Bis 2030 verlängert
Das Umwandlungsverbot nach § 250 des Baugesetzbuches, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Ursprünglich galt es bis Ende 2025. Nun können die Länder weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen – was auch die Grundlage für Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und weitere Markteingriffe umfasst.
Steckersolargeräte: Norm bestätigt den Anschluss über eine Schuko-Steckdose
Mit der Veröffentlichung der ersten Produktnorm für Steckersolargeräte am 14. November 2025 durch den Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE) ist der Anschluss von Steckersolargeräten nun offiziell zulässig. Als Schutzmaßnahmen müssen der Basisschutz und die elektrische Sicherheit wahlweise mechanisch oder elektromechanisch gewährleistet sein. Die bisher geforderte spezielle Energiesteckvorrichtung (Wieland-Steckverbindung) bleibt weiterhin zulässig.
Anna Katharina Fricke
Dez 2025/ Jan 2026
Trinkwasserleitungen aus Blei – was jetzt zu tun istTrinkwasserverordnung (TrinkwV)
Mit der zuletzt 2023 novellierten Trinkwasserverordnung wurde der Grenzwert für Blei im Trinkwasser erneut verschärft. Zugleich sind Hauseigentümer verpflichtet, bis zum 12. Januar 2026 gegebenenfalls vorhandene Bleileitungen im Trinkwassersystem nun endgültig zu entfernen. In wenigen Fällen gibt es Ausnahmen.
Bleileitungen wurden in Nord- und Ostdeutschland zum Teil noch bis Anfang der 1970er-Jahre in Trinkwassersystemen verbaut. In Bayern und Baden-Württemberg kamen diese seit Ende des 19. Jahrhunderts kaum noch zum Einsatz. Bleirohre können Blei an das Trinkwasser abgeben. Bereits geringe Bleimengen im Trinkwasser gelten als gesundheitsgefährdend und können insbesondere bei Kleinkindern zu Verhaltensstörungen führen. Der Genuss dieses Wassers ist daher für Kinder und Schwangere nicht zu empfehlen.
Grenzwert wird 2028 weiter abgesenkt
In den letzten zwei Jahrzehnten wurde der zugelassene Grenzwert für Blei im Trinkwasser immer weiter verschärft: 2001 waren noch 0,040 Milligramm pro Liter (mg/l) Trinkwasser erlaubt, 2003 nur noch 0,025 mg/l. Seit Dezember 2013 liegt der Grenzwert bei 0,010 mg/l. Er kann in der Regel nicht eingehalten werden, wenn noch Bleileitungen in der Hausinstallation vorhanden sind. Mit Blick auf die gesundheitlichen Risiken wurde dieser Grenzwert mit der jüngsten Novelle der TrinkwV weiter auf 0,005 mg/l ab 2028 abgesenkt.
Trinkwasserleitungen aus Blei müssen entfernt und Verbraucher informiert werden
Alle Betreiber von Wasserversorgungsanlagen – dazu zählen auch private Haus- und Wohnungseigentümer – sind nach der TrinkwV verpflichtet, vorhandene Bleileitungen oder bleihaltige Leitungsteile zu entfernen oder stillzulegen. Die Frist für den Austausch endet am 12. Januar 2026. Zudem müssen Verbraucher (Bewohner) unverzüglich informiert werden, sobald der Betreiber Kenntnis von vorhandenen Bleileitungen hat – sowie darüber, wann der Austausch erfolgen soll. Spätestens ab dem 13. Januar 2026 ist die Erfüllung der Pflicht zur Entfernung oder Stilllegung von Bleileitungen gegenüber dem Gesundheitsamt nachzuweisen.
In Ausnahmen ist eine Fristverlängerung möglich
Das Gesundheitsamt kann die Frist zum Austausch von Bleileitungen auf Antrag des Betreibers oder Eigentümers verlängern. Dies ist möglich, wenn
- vor dem 12. Januar 2026 ein geeignetes Installationsunternehmen mit der Entfernung oder Stilllegung beauftragt wurde und dieses bescheinigt, dass der Auftrag aus Kapazitätsgründen erst später bis zu einem bestimmten Termin abgeschlossen werden kann oder
- das Trinkwasser nur für den eigenen Haushalt des Betreibers der Wasserversorgungsanlage genutzt wird und eine Schädigung der Gesundheit der Bewohner nicht zu befürchten ist. In diesem Fall ist eine Verlängerung längstens bis zum 12. Januar 2036 möglich.
Der Betreiber der Wasserversorgungsanlage muss aber auch bei einer Verlängerung der Frist das Gesundheitsamt sofort informieren, sobald sich bei den Nutzern etwas Wichtiges ändert – zum Beispiel, wenn künftig auch Kinder, Schwangere oder Frauen im gebärfähigen Alter das Wasser regelmäßig nutzen.
Wechselt der Eigentümer der Anlage, bevor die verlängerte Frist abläuft, gilt eine neue Frist: Sie endet ein Jahr nach dem Eigentumsübergang.
Was sollten betroffene Eigentümer jetzt tun?
- Überprüfen, ob in ihrem Gebäude Bleileitungen verbaut wurden – gegebenenfalls mithilfe eines Fachbetriebs für Sanitärinstallation.
Umgehend Handwerker beauftragen, wenn Bleirohre oder bleihaltige Teile vorhanden sind.
- Bei Vermietung die Mieter und bei Verkauf zukünftige Käufer umfassend informieren – die Informationspflicht gilt besonders bei gewerblicher Trinkwasserabgabe.
- Gegebenenfalls Fristverlängerung beim zuständigen Gesundheitsamt beantragen (wegen Auslastung des Handwerks oder bei Eigenbedarf).
- Trinkwasser testen lassen, wenn Zweifel bestehen – insbesondere bei Kindern und Schwangeren.
Corinna Kodim
Mit der zuletzt 2023 novellierten Trinkwasserverordnung wurde der Grenzwert für Blei im Trinkwasser erneut verschärft. Zugleich sind Hauseigentümer verpflichtet, bis zum 12. Januar 2026 gegebenenfalls vorhandene Bleileitungen im Trinkwassersystem nun endgültig zu entfernen. In wenigen Fällen gibt es Ausnahmen.
Bleileitungen wurden in Nord- und Ostdeutschland zum Teil noch bis Anfang der 1970er-Jahre in Trinkwassersystemen verbaut. In Bayern und Baden-Württemberg kamen diese seit Ende des 19. Jahrhunderts kaum noch zum Einsatz. Bleirohre können Blei an das Trinkwasser abgeben. Bereits geringe Bleimengen im Trinkwasser gelten als gesundheitsgefährdend und können insbesondere bei Kleinkindern zu Verhaltensstörungen führen. Der Genuss dieses Wassers ist daher für Kinder und Schwangere nicht zu empfehlen.
Grenzwert wird 2028 weiter abgesenkt
In den letzten zwei Jahrzehnten wurde der zugelassene Grenzwert für Blei im Trinkwasser immer weiter verschärft: 2001 waren noch 0,040 Milligramm pro Liter (mg/l) Trinkwasser erlaubt, 2003 nur noch 0,025 mg/l. Seit Dezember 2013 liegt der Grenzwert bei 0,010 mg/l. Er kann in der Regel nicht eingehalten werden, wenn noch Bleileitungen in der Hausinstallation vorhanden sind. Mit Blick auf die gesundheitlichen Risiken wurde dieser Grenzwert mit der jüngsten Novelle der TrinkwV weiter auf 0,005 mg/l ab 2028 abgesenkt.
Trinkwasserleitungen aus Blei müssen entfernt und Verbraucher informiert werden
Alle Betreiber von Wasserversorgungsanlagen – dazu zählen auch private Haus- und Wohnungseigentümer – sind nach der TrinkwV verpflichtet, vorhandene Bleileitungen oder bleihaltige Leitungsteile zu entfernen oder stillzulegen. Die Frist für den Austausch endet am 12. Januar 2026. Zudem müssen Verbraucher (Bewohner) unverzüglich informiert werden, sobald der Betreiber Kenntnis von vorhandenen Bleileitungen hat – sowie darüber, wann der Austausch erfolgen soll. Spätestens ab dem 13. Januar 2026 ist die Erfüllung der Pflicht zur Entfernung oder Stilllegung von Bleileitungen gegenüber dem Gesundheitsamt nachzuweisen.
In Ausnahmen ist eine Fristverlängerung möglich
Das Gesundheitsamt kann die Frist zum Austausch von Bleileitungen auf Antrag des Betreibers oder Eigentümers verlängern. Dies ist möglich, wenn
- vor dem 12. Januar 2026 ein geeignetes Installationsunternehmen mit der Entfernung oder Stilllegung beauftragt wurde und dieses bescheinigt, dass der Auftrag aus Kapazitätsgründen erst später bis zu einem bestimmten Termin abgeschlossen werden kann oder
- das Trinkwasser nur für den eigenen Haushalt des Betreibers der Wasserversorgungsanlage genutzt wird und eine Schädigung der Gesundheit der Bewohner nicht zu befürchten ist. In diesem Fall ist eine Verlängerung längstens bis zum 12. Januar 2036 möglich.
Der Betreiber der Wasserversorgungsanlage muss aber auch bei einer Verlängerung der Frist das Gesundheitsamt sofort informieren, sobald sich bei den Nutzern etwas Wichtiges ändert – zum Beispiel, wenn künftig auch Kinder, Schwangere oder Frauen im gebärfähigen Alter das Wasser regelmäßig nutzen.
Wechselt der Eigentümer der Anlage, bevor die verlängerte Frist abläuft, gilt eine neue Frist: Sie endet ein Jahr nach dem Eigentumsübergang.
Was sollten betroffene Eigentümer jetzt tun?
- Überprüfen, ob in ihrem Gebäude Bleileitungen verbaut wurden – gegebenenfalls mithilfe eines Fachbetriebs für Sanitärinstallation.
Umgehend Handwerker beauftragen, wenn Bleirohre oder bleihaltige Teile vorhanden sind.
- Bei Vermietung die Mieter und bei Verkauf zukünftige Käufer umfassend informieren – die Informationspflicht gilt besonders bei gewerblicher Trinkwasserabgabe.
- Gegebenenfalls Fristverlängerung beim zuständigen Gesundheitsamt beantragen (wegen Auslastung des Handwerks oder bei Eigenbedarf).
- Trinkwasser testen lassen, wenn Zweifel bestehen – insbesondere bei Kindern und Schwangeren.
Corinna Kodim
Dez 2025/ Jan 2026
Räum- und StreupflichtDie Pflicht zum Räumen und Streuen der Gehwege vor einem Gebäude ergibt sich für Eigentümer regelmäßig aus den Landesstraßenreinigungsgesetzen in Verbindung mit den kommunalen Straßenreinigungssatzungen. Diese enthalten in der Regel die Pflicht für Anlieger, die Gehwege sowie teilweise auch Fahrbahnen von Schnee, Eis und Laub zu befreien und gegebenenfalls zu streuen. Die Zeiten variieren je nach Satzung, häufig gilt eine Pflicht zwischen 6 und 22 Uhr.
Dabei gilt: Gehwege müssen nicht völlig schnee- und eisfrei sein. Es genügt, wenn in zumutbarem Umfang geräumt und gestreut wird. Eigentümer müssen also nicht nach jedem Schneefall sofort tätig werden, sondern im Rahmen des Erforderlichen und Zumutbaren.
Diese Pflicht können Eigentümer mietvertraglich auf ihre Mieter übertragen. Dann trifft diese die praktische Räum- und Streupflicht. Allerdings bleibt der Eigentümer weiterhin in der Verantwortung: Er trägt eine Organisations- und Kontrollpflicht. Er muss die Übertragung wirksam gestalten und auch überwachen, dass seine Mieter ihren Pflichten nachkommen. Der Eigentümer kann aber auch einen professionellen Winterdienst beauftragen. Die Kosten dafür können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Pflichten auch auf eigenem Grundstück
Auch auf dem eigenen Grundstück gilt die Verkehrssicherungspflicht etwa dann, wenn Paketboten, Handwerker oder Besucher das Grundstück betreten. Kommt es zu einem Sturz, stellt sich die Frage nach Schadensersatz. Grundsätzlich haftet der Eigentümer, wenn er seinen Räum- und Streupflichten nicht nachgekommen ist, wegen einer Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Er muss dann unter anderem Behandlungskosten, Verdienstausfall oder Schmerzensgeld ersetzen.
Allerdings gilt im Prozess: Der Geschädigte trägt die Darlegungs- und Beweislast. Er muss beweisen, dass eine konkrete Pflichtverletzung vorlag, also nicht oder nicht ausreichend geräumt oder gestreut wurde.
Mitverschulden des Gestürzten
Auch ein Mitverschulden des Gestürzten kann die Haftung mindern. Dies gilt insbesondere dann, wenn er eine erkennbare Eisfläche bewusst betritt und sich dadurch einer erkennbaren Gefahr aussetzt. Das aktuelle Urteil betont jedoch, dass die Anforderungen an der Darlegung der Kläger nicht überspannt werden dürfen: Bereits der Hinweis auf Temperaturen um den Gefrierpunkt in Verbindung mit einem Beweisangebot (etwa ein meteorologisches Gutachten oder Zeugen) kann genügen, um eine Beweisaufnahme über die Pflichtverletzung zu eröffnen.
Ein vollständiger Haftungsausschluss für den Eigentümer kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dies nur dann der Fall, wenn das Verhalten des Gestürzten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit geprägt ist. Ein klassisches Beispiel: Wer „bewusst und ohne Not“ eine spiegelglatte Fläche betritt, um sein Auto zu holen, handelt in hohem Maße sorglos. Doch selbst in solchen Fällen hat der BGH ein völliges Zurücktreten der Eigentümerhaftung abgelehnt, weil auch der Räum- und Streupflichtige in erheblichem Maße sorglos war.
Die Mindestvoraussetzung für die Annahme einer „schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit“ ist, dass sich der Geschädigte einer von ihm erkannten erheblichen Gefahr bewusst ausgesetzt hat. Für die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mitverschulden vorliegt, trägt dabei regelmäßig der Eigentümer beziehungsweise Schädiger die Darlegungs- und Beweislast.
Kommentar von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin
„Eigentümer sollten ihre Räum- und Streupflichten ernst nehmen, die Übertragung wirksam organisieren und die Ausführung kontrollieren. Eigentümer können sich auch nicht ohne Weiteres auf ein Mitverschulden der Gestürzten berufen, um aus der Haftung herauszukommen. Selbst wenn sich der Passant nicht optimal verhält, bleibt es dabei: Die Verletzung der Räum- und Streupflicht begrüdet regelmäßig eine Mitverantwortung des Eigentümers.“
Dabei gilt: Gehwege müssen nicht völlig schnee- und eisfrei sein. Es genügt, wenn in zumutbarem Umfang geräumt und gestreut wird. Eigentümer müssen also nicht nach jedem Schneefall sofort tätig werden, sondern im Rahmen des Erforderlichen und Zumutbaren.
Diese Pflicht können Eigentümer mietvertraglich auf ihre Mieter übertragen. Dann trifft diese die praktische Räum- und Streupflicht. Allerdings bleibt der Eigentümer weiterhin in der Verantwortung: Er trägt eine Organisations- und Kontrollpflicht. Er muss die Übertragung wirksam gestalten und auch überwachen, dass seine Mieter ihren Pflichten nachkommen. Der Eigentümer kann aber auch einen professionellen Winterdienst beauftragen. Die Kosten dafür können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Pflichten auch auf eigenem Grundstück
Auch auf dem eigenen Grundstück gilt die Verkehrssicherungspflicht etwa dann, wenn Paketboten, Handwerker oder Besucher das Grundstück betreten. Kommt es zu einem Sturz, stellt sich die Frage nach Schadensersatz. Grundsätzlich haftet der Eigentümer, wenn er seinen Räum- und Streupflichten nicht nachgekommen ist, wegen einer Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Er muss dann unter anderem Behandlungskosten, Verdienstausfall oder Schmerzensgeld ersetzen.
Allerdings gilt im Prozess: Der Geschädigte trägt die Darlegungs- und Beweislast. Er muss beweisen, dass eine konkrete Pflichtverletzung vorlag, also nicht oder nicht ausreichend geräumt oder gestreut wurde.
Mitverschulden des Gestürzten
Auch ein Mitverschulden des Gestürzten kann die Haftung mindern. Dies gilt insbesondere dann, wenn er eine erkennbare Eisfläche bewusst betritt und sich dadurch einer erkennbaren Gefahr aussetzt. Das aktuelle Urteil betont jedoch, dass die Anforderungen an der Darlegung der Kläger nicht überspannt werden dürfen: Bereits der Hinweis auf Temperaturen um den Gefrierpunkt in Verbindung mit einem Beweisangebot (etwa ein meteorologisches Gutachten oder Zeugen) kann genügen, um eine Beweisaufnahme über die Pflichtverletzung zu eröffnen.
Ein vollständiger Haftungsausschluss für den Eigentümer kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dies nur dann der Fall, wenn das Verhalten des Gestürzten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit geprägt ist. Ein klassisches Beispiel: Wer „bewusst und ohne Not“ eine spiegelglatte Fläche betritt, um sein Auto zu holen, handelt in hohem Maße sorglos. Doch selbst in solchen Fällen hat der BGH ein völliges Zurücktreten der Eigentümerhaftung abgelehnt, weil auch der Räum- und Streupflichtige in erheblichem Maße sorglos war.
Die Mindestvoraussetzung für die Annahme einer „schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit“ ist, dass sich der Geschädigte einer von ihm erkannten erheblichen Gefahr bewusst ausgesetzt hat. Für die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mitverschulden vorliegt, trägt dabei regelmäßig der Eigentümer beziehungsweise Schädiger die Darlegungs- und Beweislast.
Kommentar von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin
„Eigentümer sollten ihre Räum- und Streupflichten ernst nehmen, die Übertragung wirksam organisieren und die Ausführung kontrollieren. Eigentümer können sich auch nicht ohne Weiteres auf ein Mitverschulden der Gestürzten berufen, um aus der Haftung herauszukommen. Selbst wenn sich der Passant nicht optimal verhält, bleibt es dabei: Die Verletzung der Räum- und Streupflicht begrüdet regelmäßig eine Mitverantwortung des Eigentümers.“
Okt/Nov 2025
Kredit getilgt – was nun zu tun istFinanzierung
Viele Immobilieneigentümer fiebern diesem Tag jahrelang entgegen: der Moment, an dem die letzte Rate des Immobiliendarlehens überwiesen ist. Von nun an gehört das Eigenheim nicht mehr der Bank, sondern wirklich einem selbst. Ein gutes Gefühl – und doch gibt es auch nach der Tilgung noch einiges zu erledigen. Wer die formalen Schritte kennt, spart Zeit, Geld und Nerven und vermeidet unangenehme Überraschungen.
Zunächst sollten sich Eigentümer von der Bank eine schriftliche Bestätigung ausstellen lassen, dass keine Restschuld mehr besteht. Diese sogenannte Restschuldbestätigung ist der offizielle Nachweis dafür, dass der Kredit endgültig beglichen wurde. Darüber hinaus stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Die Grundschuld ist kein Kredit selbst, sondern eine sogenannte dingliche Sicherheit, die der Bank erlaubt, im Fall der Nichtzahlung der fälligen Raten auf die Immobilie zuzugreifen. Die Eintragung im Grundbuch gibt der Bank ein Verwertungsrecht, das über die reine Forderung hinausgeht. Mit der Tilgung des Darlehens entfällt der Sicherungszweck, doch die Grundschuld bleibt bestehen.
Eigentümer können diese Grundschuld löschen lassen – und sind auch gut beraten, das zu tun. Der Vorteil ist ein „sauberes“ Grundbuch ohne alte Belastungen. Für die Löschung einer Grundschuld stellt die Bank nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist die offizielle Bestätigung, dass die Forderung nicht mehr besteht. Die formale Löschung der Grundschuld erfolgt über einen Notar. Dieser erstellt die Löschungsurkunde und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und können bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro mehrere Hundert Euro betragen.
Löschen oder beibehalten?
Dennoch zögern manche Eigentümer aus Kostengründen oder Bequemlichkeit – und lassen die Grundschuld einfach stehen. Das kann jedoch riskant sein: Hat man Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nicht mehr griffbereit, kann dies bei einem späteren Verkauf der Immobilie zu erheblichen Verzögerungen führen. Denn ein Käufer wird in der Regel verlangen, dass eine nicht mehr benötigte Grundschuld vor dem Eigentumsübergang gelöscht wird. Ist der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit verloren gegangen, muss ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, um ihn für ungültig zu erklären. Dieses Verfahren ist kostspielig und kann die Abwicklung eines Kaufvertrags um Monate oder sogar Jahre verzögern. In dieser Zeit kann der Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder zusätzliche Kosten geltend machen, etwa für laufende Miete.
Auch wenn die Immobilie innerhalb der Familie übertragen werden soll, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, ist es sinnvoll, das Grundbuch vorab zu bereinigen. Häufig lassen sich die Eltern ein Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können. Bleibt eine alte Grundschuld bestehen, könnte sie von den neuen Eigentümern erneut genutzt werden, um ein Darlehen aufzunehmen. Wird dieses Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt, droht eine Zwangsvollstreckung, und im schlimmsten Fall könnten die Eltern ihr vorbehaltenes Wohnrecht verlieren. Wer das vermeiden möchte, sorgt besser rechtzeitig für eine Löschung der Grundschuld.
Es gibt allerdings Situationen, in denen es sich lohnt, eine bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern als sogenannte Eigentümergrundschuld, die keiner Forderung mehr dient, stehen zu lassen. Das ist vor allem dann ein Vorteil, wenn zeitnah eine neue Finanzierung geplant ist, etwa für eine Modernisierung, eine energetische Sanierung oder einen Anbau. Viele Banken akzeptieren die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit und nutzen sie erneut für das aktuelle Darlehen. Das spart Zeit und Geld, weil keine neue Grundschuldbestellung nötig ist.
Versicherungen und finanzielle Planung
Unabhängig von der Grundschuld gibt es weitere Dinge, auf die Eigentümer nach der Abzahlung ihres Darlehens achten sollten. Jetzt lohnt es sich zum Beispiel, einen Blick auf bestehende Versicherungen zu werfen. Während der Kreditlaufzeit bestand meist die Pflicht, eine Wohngebäudeversicherung zu unterhalten. Diese bleibt auch ohne Kredit sinnvoll, schützt sie doch das Eigentum vor Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden. Da die Bank nun nicht mehr mitredet, können Eigentümer den Versicherer frei wählen oder die Deckungssumme überprüfen. Viele Immobilienkäufer schließen zudem eine Risikolebensversicherung ab, um die Familie im Todesfall vor den Kreditraten zu schützen. Ist das Darlehen abbezahlt, kann man überlegen, ob die Police weiterlaufen oder beendet werden soll. Dasselbe gilt für eventuell bestehende Restschuldversicherungen.
Freigewordenes Geld zurücklegen
Besonders angenehm ist für viele Eigentümer der neu gewonnene finanzielle Spielraum: Die monatliche Kreditrate entfällt, was das Haushaltsbudget deutlich entlastet. Es empfiehlt sich, den freigewordenen Betrag nicht einfach zu konsumieren, sondern bewusst zu verplanen. Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses sind unerlässlich, denn auch ein schuldenfreies Eigenheim verursacht Kosten. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts zurückzulegen, um künftige Reparaturen oder Sanierungen finanzieren zu können. Auch für die Altersvorsorge lohnt sich eine Umwidmung der früheren Kreditrate – zum Beispiel durch regelmäßige Einzahlungen in ETFs oder andere Anlageformen, die für zusätzliche Liquidität im Ruhestand sorgen.
Steuerlich hat die Tilgung eines privaten Eigenheimkredits keine Auswirkung, da die Zinsen ohnehin nicht absetzbar waren. Anders kann es sich bei vermieteten Immobilien verhalten. Dort sinken nach der Tilgung die abzugsfähigen Werbungskosten der bisherigen Zinsen, was die Steuerlast erhöhen kann. In manchen Fällen ist es daher interessant, eine neue Finanzierung für Modernisierungsmaßnahmen aufzunehmen, um weiterhin Zinsen steuerlich geltend machen zu können.
Astrid Zehbe
Viele Immobilieneigentümer fiebern diesem Tag jahrelang entgegen: der Moment, an dem die letzte Rate des Immobiliendarlehens überwiesen ist. Von nun an gehört das Eigenheim nicht mehr der Bank, sondern wirklich einem selbst. Ein gutes Gefühl – und doch gibt es auch nach der Tilgung noch einiges zu erledigen. Wer die formalen Schritte kennt, spart Zeit, Geld und Nerven und vermeidet unangenehme Überraschungen.
Zunächst sollten sich Eigentümer von der Bank eine schriftliche Bestätigung ausstellen lassen, dass keine Restschuld mehr besteht. Diese sogenannte Restschuldbestätigung ist der offizielle Nachweis dafür, dass der Kredit endgültig beglichen wurde. Darüber hinaus stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Die Grundschuld ist kein Kredit selbst, sondern eine sogenannte dingliche Sicherheit, die der Bank erlaubt, im Fall der Nichtzahlung der fälligen Raten auf die Immobilie zuzugreifen. Die Eintragung im Grundbuch gibt der Bank ein Verwertungsrecht, das über die reine Forderung hinausgeht. Mit der Tilgung des Darlehens entfällt der Sicherungszweck, doch die Grundschuld bleibt bestehen.
Eigentümer können diese Grundschuld löschen lassen – und sind auch gut beraten, das zu tun. Der Vorteil ist ein „sauberes“ Grundbuch ohne alte Belastungen. Für die Löschung einer Grundschuld stellt die Bank nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist die offizielle Bestätigung, dass die Forderung nicht mehr besteht. Die formale Löschung der Grundschuld erfolgt über einen Notar. Dieser erstellt die Löschungsurkunde und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und können bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro mehrere Hundert Euro betragen.
Löschen oder beibehalten?
Dennoch zögern manche Eigentümer aus Kostengründen oder Bequemlichkeit – und lassen die Grundschuld einfach stehen. Das kann jedoch riskant sein: Hat man Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nicht mehr griffbereit, kann dies bei einem späteren Verkauf der Immobilie zu erheblichen Verzögerungen führen. Denn ein Käufer wird in der Regel verlangen, dass eine nicht mehr benötigte Grundschuld vor dem Eigentumsübergang gelöscht wird. Ist der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit verloren gegangen, muss ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, um ihn für ungültig zu erklären. Dieses Verfahren ist kostspielig und kann die Abwicklung eines Kaufvertrags um Monate oder sogar Jahre verzögern. In dieser Zeit kann der Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder zusätzliche Kosten geltend machen, etwa für laufende Miete.
Auch wenn die Immobilie innerhalb der Familie übertragen werden soll, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, ist es sinnvoll, das Grundbuch vorab zu bereinigen. Häufig lassen sich die Eltern ein Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können. Bleibt eine alte Grundschuld bestehen, könnte sie von den neuen Eigentümern erneut genutzt werden, um ein Darlehen aufzunehmen. Wird dieses Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt, droht eine Zwangsvollstreckung, und im schlimmsten Fall könnten die Eltern ihr vorbehaltenes Wohnrecht verlieren. Wer das vermeiden möchte, sorgt besser rechtzeitig für eine Löschung der Grundschuld.
Es gibt allerdings Situationen, in denen es sich lohnt, eine bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern als sogenannte Eigentümergrundschuld, die keiner Forderung mehr dient, stehen zu lassen. Das ist vor allem dann ein Vorteil, wenn zeitnah eine neue Finanzierung geplant ist, etwa für eine Modernisierung, eine energetische Sanierung oder einen Anbau. Viele Banken akzeptieren die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit und nutzen sie erneut für das aktuelle Darlehen. Das spart Zeit und Geld, weil keine neue Grundschuldbestellung nötig ist.
Versicherungen und finanzielle Planung
Unabhängig von der Grundschuld gibt es weitere Dinge, auf die Eigentümer nach der Abzahlung ihres Darlehens achten sollten. Jetzt lohnt es sich zum Beispiel, einen Blick auf bestehende Versicherungen zu werfen. Während der Kreditlaufzeit bestand meist die Pflicht, eine Wohngebäudeversicherung zu unterhalten. Diese bleibt auch ohne Kredit sinnvoll, schützt sie doch das Eigentum vor Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden. Da die Bank nun nicht mehr mitredet, können Eigentümer den Versicherer frei wählen oder die Deckungssumme überprüfen. Viele Immobilienkäufer schließen zudem eine Risikolebensversicherung ab, um die Familie im Todesfall vor den Kreditraten zu schützen. Ist das Darlehen abbezahlt, kann man überlegen, ob die Police weiterlaufen oder beendet werden soll. Dasselbe gilt für eventuell bestehende Restschuldversicherungen.
Freigewordenes Geld zurücklegen
Besonders angenehm ist für viele Eigentümer der neu gewonnene finanzielle Spielraum: Die monatliche Kreditrate entfällt, was das Haushaltsbudget deutlich entlastet. Es empfiehlt sich, den freigewordenen Betrag nicht einfach zu konsumieren, sondern bewusst zu verplanen. Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses sind unerlässlich, denn auch ein schuldenfreies Eigenheim verursacht Kosten. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts zurückzulegen, um künftige Reparaturen oder Sanierungen finanzieren zu können. Auch für die Altersvorsorge lohnt sich eine Umwidmung der früheren Kreditrate – zum Beispiel durch regelmäßige Einzahlungen in ETFs oder andere Anlageformen, die für zusätzliche Liquidität im Ruhestand sorgen.
Steuerlich hat die Tilgung eines privaten Eigenheimkredits keine Auswirkung, da die Zinsen ohnehin nicht absetzbar waren. Anders kann es sich bei vermieteten Immobilien verhalten. Dort sinken nach der Tilgung die abzugsfähigen Werbungskosten der bisherigen Zinsen, was die Steuerlast erhöhen kann. In manchen Fällen ist es daher interessant, eine neue Finanzierung für Modernisierungsmaßnahmen aufzunehmen, um weiterhin Zinsen steuerlich geltend machen zu können.
Astrid Zehbe
Okt/Nov 2025
KommentarFeigenblatt
Es gibt Aufgaben, die uns Raum für Kreativität und eigene Ideen lassen. Wir können überlegen, ausprobieren, unterschiedliche Wege einschlagen – und am Ende gibt es mehrere Lösungen, die funktionieren. Doch manchmal ist das anders: Dann ist das Ziel von vornherein festgelegt, und jede Abweichung führt ins Leere. So wie bei einer einfachen Rechenaufgabe: Zwei plus zwei ergibt nun einmal vier – und nichts anderes. Oder wie bei einem Puzzle, bei dem genau ein Stein fehlt. Nur das richtige Teil fügt sich ein, alles andere passt nicht. Solche Aufgaben zeigen uns, dass nicht immer Freiheit in der Gestaltung möglich ist – manchmal geht es einzig darum, das einzig gewünschte Ergebnis zu erreichen.
Genau so verhält es sich derzeit mit der Mietrechts-Expertengruppe im Bundesjustizministerium. Liest man den Koalitionsvertrag, könnte man den Eindruck gewinnen, hier werde offen diskutiert und nach ausgewogenen Lösungen gesucht. In Wahrheit jedoch ist die Aufgabe so zugeschnitten, dass am Ende nur ein einziges Ergebnis herauskommen kann – nämlich das, was Bundesjustizministerin Stefanie Hubig von Anfang an wollte: neue Ordnungswidrigkeitstatbestände, mit denen Vermieter bestraft werden können. Die Expertengruppe wird damit nicht zu einem Ort freier Debatte, sondern zu einem Feigenblatt der Regierung – und verdeckt nur, dass die Modernisierung des Mietwohnungsmarktes bewusst verhindert wird.
Ihr Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Es gibt Aufgaben, die uns Raum für Kreativität und eigene Ideen lassen. Wir können überlegen, ausprobieren, unterschiedliche Wege einschlagen – und am Ende gibt es mehrere Lösungen, die funktionieren. Doch manchmal ist das anders: Dann ist das Ziel von vornherein festgelegt, und jede Abweichung führt ins Leere. So wie bei einer einfachen Rechenaufgabe: Zwei plus zwei ergibt nun einmal vier – und nichts anderes. Oder wie bei einem Puzzle, bei dem genau ein Stein fehlt. Nur das richtige Teil fügt sich ein, alles andere passt nicht. Solche Aufgaben zeigen uns, dass nicht immer Freiheit in der Gestaltung möglich ist – manchmal geht es einzig darum, das einzig gewünschte Ergebnis zu erreichen.
Genau so verhält es sich derzeit mit der Mietrechts-Expertengruppe im Bundesjustizministerium. Liest man den Koalitionsvertrag, könnte man den Eindruck gewinnen, hier werde offen diskutiert und nach ausgewogenen Lösungen gesucht. In Wahrheit jedoch ist die Aufgabe so zugeschnitten, dass am Ende nur ein einziges Ergebnis herauskommen kann – nämlich das, was Bundesjustizministerin Stefanie Hubig von Anfang an wollte: neue Ordnungswidrigkeitstatbestände, mit denen Vermieter bestraft werden können. Die Expertengruppe wird damit nicht zu einem Ort freier Debatte, sondern zu einem Feigenblatt der Regierung – und verdeckt nur, dass die Modernisierung des Mietwohnungsmarktes bewusst verhindert wird.
Ihr Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Okt/Nov 2025
Ein Scherbenhaufen politischer VerhältnisseKommentar
Erst war nur der Lebenswandel der „Boomer“ nicht mehr zeitgemäß. Dann hieß es, diese Generation möge doch bitte einen Rentner-Soli zahlen. Daraufhin forderte der Chef des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Professor Fratzscher noch ein soziales Jahr für Rentner. Und jetzt sollen sie auch noch ihre Häuser räumen, um der Generation Z Platz zu machen.
Für die Politik kommt die Debatte nicht ungelegen. Denn der Generationenkonflikt zwischen Boomern und Gen Z verdeckt den Blick auf den wahren Verursacher: die Politik. Eigentum wird verteufelt, das Einfamilienhaus als „Umweltsünde“ gebrandmarkt, Bauen durch hohe Auflagen und Bürokratie verhindert. Gleichzeitig blieb die Rentenversicherung ungesichert – obwohl der demografische Wandel seit Jahrzehnten bekannt ist.
Diesen Scherbenhaufen politischer Versäumnisse wird niemand schnell beseitigen. Aber die Begleiterscheinungen müssen enden. Statt Generation gegen Generation, Jung gegen Alt oder Haus gegen Wohnung, braucht es endlich Chancen. Für alle: Die Chance auf Wohneigentum für die Jungen, Rentensicherheit für die Alten. Dies geht nur mit der Freiheit zur Selbstverwirklichung, nicht durch Bevormundung durch den Staat. Wer die Generationen gegeneinander treibt, schafft keine Lösungen und gefährdet den gesellschaftlichen Frieden.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Erst war nur der Lebenswandel der „Boomer“ nicht mehr zeitgemäß. Dann hieß es, diese Generation möge doch bitte einen Rentner-Soli zahlen. Daraufhin forderte der Chef des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Professor Fratzscher noch ein soziales Jahr für Rentner. Und jetzt sollen sie auch noch ihre Häuser räumen, um der Generation Z Platz zu machen.
Für die Politik kommt die Debatte nicht ungelegen. Denn der Generationenkonflikt zwischen Boomern und Gen Z verdeckt den Blick auf den wahren Verursacher: die Politik. Eigentum wird verteufelt, das Einfamilienhaus als „Umweltsünde“ gebrandmarkt, Bauen durch hohe Auflagen und Bürokratie verhindert. Gleichzeitig blieb die Rentenversicherung ungesichert – obwohl der demografische Wandel seit Jahrzehnten bekannt ist.
Diesen Scherbenhaufen politischer Versäumnisse wird niemand schnell beseitigen. Aber die Begleiterscheinungen müssen enden. Statt Generation gegen Generation, Jung gegen Alt oder Haus gegen Wohnung, braucht es endlich Chancen. Für alle: Die Chance auf Wohneigentum für die Jungen, Rentensicherheit für die Alten. Dies geht nur mit der Freiheit zur Selbstverwirklichung, nicht durch Bevormundung durch den Staat. Wer die Generationen gegeneinander treibt, schafft keine Lösungen und gefährdet den gesellschaftlichen Frieden.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Sept/Okt 2025
WärmewendeInvestitionen zwischen Anspruch und Realität
Die Wärmewende im Gebäudebestand stellt private Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland zeigt, dass Investitionen derzeit überwiegend in Form von Teilsanierungen erfolgen.
In fast der Hälfte der Mehrfamilienhäuser sowie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den vergangenen Jahren einzelne Gebäudebereiche wie Heizungen, Fenster oder die Gebäudehülle erneuert. Komplettsanierungen bleiben dagegen die Ausnahme. Der Grund liegt vor allem in praktischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine umfassende energetische Modernisierung erfordert häufig einen vorübergehenden Leerstand des gesamten Hauses – eine Voraussetzung, die private Vermieter in der Regel nicht erfüllen können, da sie weder Ersatzwohnungen bereitstellen noch auf laufende Mieteinnahmen verzichten können.
Begrenzter Handlungsspielraum bei Eigentumswohnungen
Besonders deutlich wird die Problematik bei Eigentumswohnungen. Rund 70 Prozent davon wurden bislang nicht energetisch modernisiert. Der Grund ist, dass einzelne Wohnungseigentümer in Gemeinschaften oft nur sehr begrenzten Einfluss auf notwendige Investitionen haben. Die Befragung macht damit klar, dass energetische Erneuerung in diesen Fällen weniger an mangelnder Einsicht oder technischer Machbarkeit, sondern an strukturellen Rahmenbedingungen scheitert.
Akzeptanzproblem beim Gebäudeenergiegesetz
Ein zentrales Instrument der Klimapolitik ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verlangt, dass neue Heizsysteme künftig zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Ein Umfrageexperiment unter 2.600 privaten Immobilieneigentümern der Zeitschrift „Wirtschaftsdienst“ zeigt, dass das Gesetz bei privaten Eigentümern auf erhebliche Vorbehalte stößt. Zwar steigt das Wissen über die Inhalte des Gesetzes, wenn sachliche Informationen vermittelt werden. Dennoch halten nur rund 31 Prozent der Befragten das GEG für sinnvoll. Entscheidend ist nicht ein Informationsdefizit, sondern die Frage, ob die Vorgaben mit den Lebensrealitäten privater Eigentümer vereinbar sind. Wer den Klimaschutz als oberstes politisches Ziel betrachtet, bewertet das Gesetz eher positiv. Eigentümer, die stärker auf Wirtschaftlichkeit, Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit achten, bleiben dagegen skeptisch. Noch ausschlaggebender dürfte aber die technische Machbarkeit sein. Wer vor allem im Mehrfamilienhaussegment keine Möglichkeit für die technische Umsetzbarkeit sieht, wird dem Gesetz zwangsläufig ablehnend gegenüberstehen.
Kommunale Wärmeplanung zeigt bislang kaum Wirkung
Damit Eigentümer Investitionen in Heizsysteme sinnvoll planen können, braucht es eine verlässliche kommunale Wärmeplanung. Sie soll Orientierung geben, ob künftig ein Wärmenetz zur Verfügung stehen wird oder ob dezentrale Lösungen gefragt sind. Die Vermieterbefragung zeigt jedoch, dass hier noch großer Nachholbedarf besteht. Nur gut 8 Prozent der Vermieter wissen sicher, dass es in ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung gibt. Über die Hälfte verneint dies, ein weiteres Drittel ist gänzlich uninformiert. Dieses Ergebnis verwundert wenig, haben doch bis Mitte 2025 lediglich 5 Prozent der Kommunen eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In über der Hälfte ist der Planungsstand gar nicht bekannt. Entsprechend gering ist der Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Lediglich 14 Prozent haben Maßnahmen wegen der Wärmeplanung verschoben, nur 4,5 Prozent bereits umgerüstet. Für zwei Drittel hatte die Planung bisher keinerlei Auswirkungen.
Investitionen bisher überwiegend in bewährte Systeme
Die bisherigen Investitionen spiegeln diese Unsicherheit wider. Fast 40 Prozent der Umrüstungen entfallen weiterhin auf neue Gasheizungen. Erneuerbare Einzeltechnologien wie Wärmepumpen oder Pelletsysteme erreichen zusammen nur etwa 20 Prozent, während Fernwärme auf gut 21 Prozent kommt. Hybride Systeme spielen mit unter 10 Prozent bislang nur eine Nebenrolle. Viele Eigentümer halten also an bewährten Lösungen fest – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil die Zukunftsfähigkeit alternativer Technologien für sie noch nicht ausreichend geklärt ist.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik:
„Die Ergebnisse der Vermieterbefragung verdeutlichen, dass private Eigentümer keine Verhinderer der Energiewende sind. Doch damit die Wärmewende im Gebäudebestand gelingt, muss sie mit der Realität privater Vermieter in Einklang gebracht werden. Das GEG braucht mehr Praxistauglichkeit, die Wärmeplanung muss verlässlich und transparent ausgestaltet sein, und Sanierungen dürfen nicht nur gefordert, sondern müssen auch ermöglicht werden. Nur wenn politische Vorgaben wirtschaftlich tragfähig und verständlich sind, können Eigentümer die Wärmewende aktiv mitgestalten.“
Die Wärmewende im Gebäudebestand stellt private Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland zeigt, dass Investitionen derzeit überwiegend in Form von Teilsanierungen erfolgen.
In fast der Hälfte der Mehrfamilienhäuser sowie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den vergangenen Jahren einzelne Gebäudebereiche wie Heizungen, Fenster oder die Gebäudehülle erneuert. Komplettsanierungen bleiben dagegen die Ausnahme. Der Grund liegt vor allem in praktischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine umfassende energetische Modernisierung erfordert häufig einen vorübergehenden Leerstand des gesamten Hauses – eine Voraussetzung, die private Vermieter in der Regel nicht erfüllen können, da sie weder Ersatzwohnungen bereitstellen noch auf laufende Mieteinnahmen verzichten können.
Begrenzter Handlungsspielraum bei Eigentumswohnungen
Besonders deutlich wird die Problematik bei Eigentumswohnungen. Rund 70 Prozent davon wurden bislang nicht energetisch modernisiert. Der Grund ist, dass einzelne Wohnungseigentümer in Gemeinschaften oft nur sehr begrenzten Einfluss auf notwendige Investitionen haben. Die Befragung macht damit klar, dass energetische Erneuerung in diesen Fällen weniger an mangelnder Einsicht oder technischer Machbarkeit, sondern an strukturellen Rahmenbedingungen scheitert.
Akzeptanzproblem beim Gebäudeenergiegesetz
Ein zentrales Instrument der Klimapolitik ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verlangt, dass neue Heizsysteme künftig zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Ein Umfrageexperiment unter 2.600 privaten Immobilieneigentümern der Zeitschrift „Wirtschaftsdienst“ zeigt, dass das Gesetz bei privaten Eigentümern auf erhebliche Vorbehalte stößt. Zwar steigt das Wissen über die Inhalte des Gesetzes, wenn sachliche Informationen vermittelt werden. Dennoch halten nur rund 31 Prozent der Befragten das GEG für sinnvoll. Entscheidend ist nicht ein Informationsdefizit, sondern die Frage, ob die Vorgaben mit den Lebensrealitäten privater Eigentümer vereinbar sind. Wer den Klimaschutz als oberstes politisches Ziel betrachtet, bewertet das Gesetz eher positiv. Eigentümer, die stärker auf Wirtschaftlichkeit, Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit achten, bleiben dagegen skeptisch. Noch ausschlaggebender dürfte aber die technische Machbarkeit sein. Wer vor allem im Mehrfamilienhaussegment keine Möglichkeit für die technische Umsetzbarkeit sieht, wird dem Gesetz zwangsläufig ablehnend gegenüberstehen.
Kommunale Wärmeplanung zeigt bislang kaum Wirkung
Damit Eigentümer Investitionen in Heizsysteme sinnvoll planen können, braucht es eine verlässliche kommunale Wärmeplanung. Sie soll Orientierung geben, ob künftig ein Wärmenetz zur Verfügung stehen wird oder ob dezentrale Lösungen gefragt sind. Die Vermieterbefragung zeigt jedoch, dass hier noch großer Nachholbedarf besteht. Nur gut 8 Prozent der Vermieter wissen sicher, dass es in ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung gibt. Über die Hälfte verneint dies, ein weiteres Drittel ist gänzlich uninformiert. Dieses Ergebnis verwundert wenig, haben doch bis Mitte 2025 lediglich 5 Prozent der Kommunen eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In über der Hälfte ist der Planungsstand gar nicht bekannt. Entsprechend gering ist der Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Lediglich 14 Prozent haben Maßnahmen wegen der Wärmeplanung verschoben, nur 4,5 Prozent bereits umgerüstet. Für zwei Drittel hatte die Planung bisher keinerlei Auswirkungen.
Investitionen bisher überwiegend in bewährte Systeme
Die bisherigen Investitionen spiegeln diese Unsicherheit wider. Fast 40 Prozent der Umrüstungen entfallen weiterhin auf neue Gasheizungen. Erneuerbare Einzeltechnologien wie Wärmepumpen oder Pelletsysteme erreichen zusammen nur etwa 20 Prozent, während Fernwärme auf gut 21 Prozent kommt. Hybride Systeme spielen mit unter 10 Prozent bislang nur eine Nebenrolle. Viele Eigentümer halten also an bewährten Lösungen fest – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil die Zukunftsfähigkeit alternativer Technologien für sie noch nicht ausreichend geklärt ist.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik:
„Die Ergebnisse der Vermieterbefragung verdeutlichen, dass private Eigentümer keine Verhinderer der Energiewende sind. Doch damit die Wärmewende im Gebäudebestand gelingt, muss sie mit der Realität privater Vermieter in Einklang gebracht werden. Das GEG braucht mehr Praxistauglichkeit, die Wärmeplanung muss verlässlich und transparent ausgestaltet sein, und Sanierungen dürfen nicht nur gefordert, sondern müssen auch ermöglicht werden. Nur wenn politische Vorgaben wirtschaftlich tragfähig und verständlich sind, können Eigentümer die Wärmewende aktiv mitgestalten.“
Sept/Okt 2025
Immobilie als AltersvorsorgeSicherer Hafen oder trügerische Hoffnung?
Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.
Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.
Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.
Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.
Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.
Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.
Astrid Zehbe
Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.
Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.
Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.
Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.
Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.
Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.
Astrid Zehbe
Aug/Sept 2025
Miete korrekt erhöhen – so geht’sMieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete
Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.
1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.
Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.
Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.
3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.
4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.
5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.
6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).
Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.
Inka-Marie Storm
Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.
1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.
Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.
Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.
3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.
4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.
5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.
6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).
Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.
Inka-Marie Storm
Juli/August 2025
GrundsteuerreformEigentümer zahlen häufig deutlich mehr
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Mai/Juni 2025
KommentarUm des lieben Friedens willen
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Mai/Juni 2025
PREISE FÜR WÄRMEPUMPENFehlende Preistransparenz ist ein Problem
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Mai 2025
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