Online-Eigentümerversammlung und Balkonkraftwerke

Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.

So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.

Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.

Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.

Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.

In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.

So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.

Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht