Muss ich als Eigentümer das Finanzamt informieren, wenn sich zum Beispiel durch Bebauung, Umbau oder Abriss etwas ändert, das für den Grundsteuerwert relevant sein könnte? Für die frühere Grundsteuer galten keine solchen strengen Anzeigepflichten. Lediglich Eigentümer, die von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit waren, mussten das Finanzamt informieren, wenn sich an den Voraussetzungen für den kompletten oder teilweisen Grundsteuer-Erlass etwas geändert hat. Diese Regelung gilt auch weiterhin.

Die Grundsteuerreform bringt aber auch eine Verschärfung für alle anderen Eigentümer: Jetzt sind die für die steuerliche Bewertung relevanten Veränderungen dem Finanzamt ebenfalls mitzuteilen, ohne eine Aufforderung abzuwarten. Eine Frist dafür gibt es auch: Die Änderung muss bis zum 31. Januar des auf die Änderung folgenden Jahres mitgeteilt werden. Welche Änderungen können das sein? Das hängt davon ab, welches Bewertungsmodell am Ort der Immobilie gilt. Das Bundesmodell, das in allen Ländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt, verpflichtet zur Mitteilung aller tatsächlichen Veränderungen, die sich auf
• die Höhe des Grundsteuerwertes,
• die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder
• die zu einer erstmaligen Feststellung führen können sowie der Eigentumsübergang an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.
Beispiele für Änderungen am Grundstück sind die
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Bezogen auf das Gebäude können zum Beispiel
• abgeschlossene Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Flächenänderung,
• Abriss oder
• Änderung der Nutzungsart
eine Anzeigepflicht auslösen.

Auch die Bundesländer mit anderen Grundsteuermodellen haben entsprechende Anzeigepflichten eingeführt. Für Baden-Württemberg gilt ebenfalls, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Vermögensart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen ist. Die Abgabefrist für diese Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Wichtige Beispiele bei dem dort geltenden Bodenwertmodell sind rein grundstücksbezogene Änderungen wie
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• die Änderung der Nutzungs- beziehungsweise der Gebäudeart.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Melden ist besser! Im Zweifel sollte lieber einmal mehr als einmal weniger angezeigt werden, wenn nicht eindeutig ist, ob sich die Veränderung an der Immobilie auf die Bewertung auswirken kann. Praxistipp: Derzeit ist eine elektronische Übertragung der Änderungsanzeige über ELSTER bei der Grundsteuer in vielen Ländern schwierig bis unmöglich. Daher kann es einfacher sein, im Zweifel auf den Änderungsstichtag eine komplette neue Grundsteuerwert-Erklärung abzugeben. Denn die Änderungsanzeige ist rechtlich der Steuererklärung gleichgestellt. Verzögerungen oder Unterlassungen der Änderungsanzeige können die gleichen rechtlichen Konsequenzen haben wie eine unterlassene oder zu spät abgegebene Steuererklärung."

„Extremwetterereignisse werden häufiger und intensiver auftreten“

Dipl.-Ing. Jens Hasse ist Teamleiter Klimaanpassung und Stadtökologie am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Köln. Im Interview erläutert er, welche drei Arten von Überflutungen es gibt, warum alle Hauseigentümer sich Gedanken b]machen sollten, ob ihr Haus ausreichend gewappnet ist und welche baulichen Schutzmaßnahmen es gibt.  

Worauf müssen sich Hauseigentümer in puncto Wetterereignisse künftig einstellen?

Mit Blick auf die Wetterereignisse der vergangenen 15 Jahre und die aktuellen Klimaprojektionen muss man sagen: Hauseigentümer müssen sich intensiv mit dem Thema Starkregen und Hochwasser auseinandersetzen. Extremwetterereignisse können jeden treffen, egal ob Sommergewitter oder Wintersturm. Genaue Vorhersagen sind weiterhin äußerst schwierig zu treffen. Aber generell deuten die Daten darauf hin, dass Extremwetterereignisse in einigen Teilen Deutschlands häufiger und intensiver auftreten werden. Das bedeutet auch, dass die statistischen Werte angepasst werden müssen: Was früher ein 100-jähriges Extremwettereignis war, könnte künftig ein 50-jähriges oder sogar ein 30-jähriges Ereignis sein.

Welche Gründe gibt es für die Gefährdung von Gebäuden?

Auch wer nicht in Hochwassergefahrengebieten lebt, kann künftig stärker betroffen sein. Denn intensivere Regenereignisse heißt, dass die abfließenden Wassermengen stark zunehmen können, sodass auch ein bislang unauffälliges kleines Bächlein hinterm Haus zu einem Problem werden kann. Neben über die Ufer tretenden Gewässern kann aber auch ansteigendes oberflächennahes Grundwasser, das in den Keller eindringt, ein tückisches Problem sein. Solche Gefährdungen können sich beispielsweise aufgrund von Dauerregen einstellen, aber auch bei Flusshochwassern und durchlässigen Kiesböden. Die dritte Ursache für Hochwasser- oder Überflutungsschäden am und im Haus kann ein Rückstau aus der Kanalisation sein. Wenn große Regenwassermassen von der Straße die Kanalisation temporär überlasten, kann sich Abwasser in Hausanschlussleitungen rückstauen – und tritt aus Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen im Kellerbereich oder Souterrain des Hauses aus. Kurz gesagt: Hochwasser- und Starkregenvorsorge ist für alle Standorte wichtig, nicht nur im direkten Umfeld von Flüssen und Bächen.

Stichpunkt öffentliche Vorsorge: Wie können Kommunen die Gefahr eindämmen, und was machen diese bereits in Sachen Hochwasserprävention?

Zunächst einmal ist die Information der Bürger eine wichtige Aufgabe der Kommunen: Überall in Deutschland gibt es Hochwassergefahrenkarten, die je nach Region über die Gefahr und Wahrscheinlichkeit für Flusshochwasser informieren. Diese sind im Internet abrufbar oder über die zuständigen Behörden wie die Landesumwelt- oder Wasserwirtschaftsämter. Ebenfalls haben bereits viele Kommunen Starkregengefahrenkarten erstellen lassen, die die möglichen Fließwege, Fließgeschwindigkeiten, Überflutungsflächen und -höhen durch Starkregenabflüsse prognostizieren. Ganz wichtig ist auch die Sensibilisierung für zum Teil überlebenswichtige Verhaltensregeln, die auch mir am Herzen liegt. Ein Beispiel: Auf gar keinen Fall in den Keller gehen, wenn dieser überflutet werden könnte, um beispielsweise einen Gegenstand zu retten oder noch schnell das Auto aus der Garage fahren. Es besteht akute Lebensgefahr. Der Rückweg könnte versperrt sein, oder die Elektroinstallation steht unter Wasser, was zu tödlichen Stromschlägen führen kann. Die Kommunen ermutigen wir, als Teil ihrer Vorsorgeaktivitäten zum Beispiel durch regelmäßige Hauswurfsendungen über Verhaltensregeln bei Hochwasser oder Starkregen zu informieren.

Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen die Kommunen bei der Hochwasserprävention?

Die Überflutungs- und Starkregenvorsorge ist natürlich zunächst einmal Sache der Kommunen, nicht des einzelnen Hauseigentümers. Sie unterliegen zum Beispiel bestimmten Verpflichtungen zum Bau von Hochwasserschutzeinrichtungen in der Nähe von größeren Flüssen. Auch die Renaturierung von Fließgewässern gehört zu den Schutzmaßnahmen. So erhalten die Gewässer mehr Raum, um sich bei Hochwasser auszubreiten. Neben dem Flusshochwasser empfehlen wir den Kommunen aber auch, in den anderen beiden Hochwasserarten – hohe Grundwasserstände und Rückstau aufgrund von Starkregen – proaktiv tätig zu sein. Das tun sie auch – zum Beispiel mit Informationsblättern zum Einbau und der Unterhaltung von Rückstauklappen in allen Gebäuden, den die Kommunen den Eigentümern seit vielen Jahren dringend ans Herz legen. Ein weiteres Beispiel ist die Schaffung und der Erhalt von Überflutungsflächen entlang großer und kleiner Gewässer – und in dem Zuge keine oder nur unter bestimmten Auflagen neue Baugebiete auf solch relevanten Flächen auszuweisen. Aber: Die Eigenvorsorge der Gebäudeeigentümer, der Bewohner und anderer Nutzer ist eine sehr wichtige Ergänzung zum kommunalen Hochwasser- und Starkregenschutz.

Das bringt uns zum Stichpunkt private Vorsorge: Wie kann der Eigentümer sein Haus schützen?

Das reicht von grundlegenden Sachen wie der Frage, was man eigentlich im Keller lagern muss und was nicht, über die Elektroinstallation, die besser nicht im Keller oder in Bodennähe installiert sein sollte, bis hin zu funktionierenden Rückstauklappen in den Grundleitungen, die jeder eingebaut haben und regelmäßig warten lassen sollte. Natürlich ist es im Neubau viel leichter, den Hochwasser- oder Überflutungsschutz gleich mitzudenken, aber auch im Bestand gibt es einige Möglichkeiten, die Hauseigentümer umsetzen können und sollten.

Welche sind das konkret?

Für Keller gibt es zwei grundlegende Schutzstrategien: Zum einen können Kellerzugänge wie Außentreppen, Lichtschächte und Garageneinfahrten durch eine Schwelle oder Aufkantung von vielleicht 10 Zentimetern gesichert werden. Das hilft bereits bei vielen Starkregenereignissen. Bei höheren Wasserständen, die diese Barriere überschreiten, können dann wasserdichte Fenster helfen. Da gibt es diverse technische Lösungen, bei denen sich zum Beispiel die Fenster automatisch verschließen, wenn der Wasserpegel im Lichtschacht einen bestimmten Stand erreicht hat.

Für den Fall eines Kanalrückstaus sollten Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen, die unterhalb des Straßenniveaus beziehungsweise des Überflutungswasserstandes liegen, dringend durch Rückstausicherungen gesichert werden. Eigentümer sind für ihren eigenen Rückstauschutz verantwortlich. Grundsätzlich stehen hierzu zwei technische Möglichkeiten zur Verfügung: Rückstauverschlüsse verhindern, dass das zurückdrückende Wasser in das Gebäude gelangt. Diese Klappen werden seit Jahrzehnten regelmäßig eingebaut, können aber mit entsprechendem Aufwand auch in bestehenden Hausentwässerungsleitungen nachgerüstet werden. Auch Abwasserhebeanlagen, die im Normalfall Abwasser in die Kanalisation pumpen, können als Sicherung gegen Rückstau in der Kanalisation eingesetzt werden. Wichtig ist aber: Beide Arten der Rückstausicherung müssen regelmäßig gewartet werden, sonst sind sie im Ernstfall nutzlos.

Eine wirksame Maßnahme gegen Durchfeuchtungen der Kellerwände aufgrund hoher Grundwasserstände oder drückendem Wasser nach längeren Regenfällen ist die Gebäudeabdichtung mit einer wasserundurchlässigen Bitumenschicht, die sogenannte schwarze Wanne, die in Kombination mit einer außen liegenden Kiesdrainage sehr wirksam ist, Keller trocken zu halten. Im Gegensatz zur sogenannten weißen Wanne, bei der im Neubau das Kellergeschoss als wasserdichter Betonkasten ausgeführt wird, kann die schwarze Wanne auch im Bestand nachträglich zum Einsatz kommen. Dabei werden die betroffenen Gebäudebereiche freigelegt, nach Trocknung der Kellerwände mit Bitumen- oder Kunststoffdichtungsbahnen abgedichtet und durch eine Kiesdrainage ergänzt.

Für Eigentümer ist es schwierig abzuschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll und zugleich bezahlbar sind. Wie können sie sich informieren?

Leider ist dies natürlich immer die sehr individuell zu beantwortende Frage, wie viel Geld man in die Hand nehmen möchte beziehungsweise kann, um Vorsorge zu betreiben und sein Eigentum und sich selbst vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder hohes Grundwasser zu schützen. Außerdem gilt es abzuwägen, was bei den örtlichen Gegebenheiten sinnvoll ist. Unabhängige Fachberatungsangebote wie etwa der Hochwasservorsorgeausweis oder der Hochwasser-Pass des Hochwasserkompetenzcentrums Köln unterstützen hier die private Bauvorsorge. Auch die Kommunen selbst, die Verbraucherzentralen und die Bundesministerien beraten zum Thema. Umfassende Informationen bietet zum Beispiel die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums. Hier finden Eigentümer noch viele weitere Tipps, wie sie ihr Haus schützen können. Ein genereller Tipp ist, das Thema Hochwasserschutz im Zuge von Sanierungen gleich mitzudenken. Mein Fazit: Eine wesentliche Reduzierung der Schadensrisiken durch gute Eigenvorsorge ist möglich, eine hundertprozentige Absicherung gegen die Naturgewalt Wasser ist aber sicherlich nicht möglich.

Das Interview führte

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Schornsteinfeger muss neue Pflichten bei Heizungseinbau prüfen

Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.

So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).

Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.

Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.

Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.

Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.

Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.

Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.

Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.