Sicherer Hafen oder trügerische Hoffnung?

Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.

Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.

Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.

Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.

Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.

Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.

Astrid Zehbe

Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete

Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.

1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.

Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.

Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).

2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.

3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.

4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.

5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.

6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).

7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).

Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.

Inka-Marie Storm

Eigentümer zahlen häufig deutlich mehr

Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.

Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.

Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.

Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.

Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“

Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!

Um des lieben Friedens willen

Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.

Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.

Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.

Fehlende Preistransparenz ist ein Problem

Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.

Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.

Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.

Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.

2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.

3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.

Zur Studie „Analysis of the EU heating

Die letzte Bundesregierung hinterließ in der
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.

Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.

Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.

Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Kein steuerlicher Abzug wegen Steuerbefreiung?

Die zwangsweise Steuerfreistellung der Erträge aus Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) seit 2022 hat nicht nur positive Auswirkungen. Denn grundsätzlich entfällt dort, wo Einkünfte nicht mehr zu versteuern sind, auch die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen.

In einem jüngst vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 11. Dezember 2024, 9 K 83/24) entschiedenen Fall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaik-Anlage und ermittelte ihren Gewinn durch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Im Jahr 2022 musste die GbR zu viel gezahlte Einspeisevergütungen aus den Vorjahren zurückerstatten. Streitfrage war nun, ob die Rückzahlungen als Betriebsausgabe abzugsfähig sein konnten, obwohl die Einnahmen vom Gesetzgeber ab 2022 steuerfrei gestellt worden waren.
Das Niedersächsische Finanzgericht bejahte dies. Das Gericht entschied, dass die Rückzahlung von in den Jahren vor 2022 erzielten Einspeisevergütungen beim Betrieb einer nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbefreiten Photovoltaik-Anlage im Jahr 2022 als Betriebsausgabe abzugsfähig ist. Argument: Das gesetzliche Abzugsverbot von Aufwendungen im Zusammenhang mit nicht zu versteuernden Einkünften schließt hier den Abzug nicht aus. Denn: Die ursprünglichen Einnahmen waren ja steuerpflichtig, weil sie noch vor der Steuerfreistellung angefallen sind. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (X R 2/25).

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Dieses Urteil ist zwar ein gewisser Lichtblick. Es bleibt aber das Problem bestehen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten für Photovoltaik-Anlagen mit der zwangsweisen Herausnahme dieser Anlagen aus der Einkommensbesteuerung entfallen sind und dadurch auch für viele Eigentümer die Grundlage ihrer Kostenkalkulation.“

Rechtsschutzversicherung


Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.

Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.

Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.

Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.

Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.

ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.

Es geht um eine Wohnung in einer Gemeinde im Amtsgerichtsbezirk
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:

• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.

Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:

• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?

Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.

Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.

Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:

• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro

Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.

Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.

Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.

Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.

Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Im Mai Mai 2024 wurde das Saarland von schwerem Unwetter heimgesucht. Es kam durch starke Niederschläge zu dem sogenannten Pfingsthochwasser. Durch Eindringen von Wassermassen nahmen viele Gebäude Schäden. Begleitet wurde der Regen durch einen starken Sturm. Dieser beschädigte Hausdächer und brachte Bäume zum Umstürzen. Die Beeinträchtigungen für die Betroffenen waren massiv. Sie konnten auch teilweise existenzbedrohend sein. Das ist die eine Seite der Medaille. Tristesse für die Geschädigten. Festzustellen ist auch, dass es bei dem Unglück auch Profiteure gab. Das ist die andere Seite der Medaille. Und die wollen wir uns näher ansehen

Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:

- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.

Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.

Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.

Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.

Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.

Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.

Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.


Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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Stilllegung von Gasnetzen

Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?

Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.

Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.

Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.

Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.

Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.

Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

„Theoretisch kann zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein könnte und genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.“

Auswirkungen der Grunderwerbsteuer auf die Neubaunachfrage

Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.

Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.

Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.

Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“

Bundesgerichtshof konkretisiert den Begriff „Familienangehöriger“

Vermieter können ihren Mietern unter anderem kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Auch die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohneigentum greift nicht, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB).

Als Familienangehörige werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) und § 52 Strafprozessordnung (StPO) zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht als Familienangehörige anzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) entschieden.

Der Fall
Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – klagte gegen einen ihrer Mieter auf Räumung, nachdem sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatte. Die zunächst aus zwei Cousins bestehende GbR hatte die bereits vermietete Berliner Wohnung erworben und war damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Rechtsnachfolger als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.
Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer. 1, Absatz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).
Das Landgericht war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den ursprünglichen Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handele (§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB), zwischen denen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Für diese gelte die Kündigungsbeschränkung nicht. Die Richter hoben damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Nur enge Familienangehörige werden privilegiert
Der BGH wiederum hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden aber nur enge Familienangehörige privilegiert. Bei ihnen nehme der Gesetzgeber an, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.

Zur Information
Das Zeugnisverweigerungsrecht steht Verlobten, Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, direkten Verwandten und Verschwägerten, Pflegeeltern und Pflegekindern zu.

Inka-Marie Storm

Höhere Gebühren und Vertreterregelungen geplant

Die neuen Heizungsregelungen des seit Anfang des Jahres geltenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ziehen weitere Anpassungen bei den Gebührentatbeständen der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) nach sich. Außerdem sollen sich zukünftig die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vertreten lassen können. Dafür soll wiederum das Schornsteinfegerhandwerkergesetz (SchfHwG) geändert werden.

Die Änderungen der KÜO und des SchfHwG werden derzeit in zwei getrennten Verfahren behandelt. Sie wurden vom Bundestag bisher noch nicht beschlossen. Haus & Grund setzt sich dabei für mehr Entlastungen bei den Schornsteinfegerpflichten für Eigentümer ein. Die geplanten Änderungen im Überblick:

Erhöhung des für die Gebührensätze maßgeblichen Arbeitswerts
Die Gebühren für sämtliche hoheitlichen Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger werden in der KÜO geregelt. Der für die Höhe der Gebühren maßgebliche Arbeitswert wurde zuletzt 2020 auf 1,20 Euro angehoben. Er soll nunmehr zur Sicherung der Nachbesetzung von Fachkräften auf 1,40 Euro erhöht werden. Im Durchschnitt werden sich dadurch die Kosten für Feuerstättenschau und Feuerstättenbescheid um 17 Prozent verteuern. Die Erhöhung liegt aber damit unter der Verbraucherpreisentwicklung von 19,4 Prozent für den gleichen Zeitraum.

Bevollmächtigte Schornsteinfeger sollen sich zukünftig vertreten lassen können
Der gegenwärtige Fachkräftemangel trifft auch die Schornsteinfegerbranche. Um den drohenden Engpässen bei der Besetzung der Kehrbezirke zu begegnen, soll die Möglichkeit der Vertretung des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers durch einen angestellten Schornsteinfegermeister im SchfHwG eingeführt werden. Die dadurch erforderliche Folgeanpassung in der KÜO führt jedoch zu keiner neuen Gebühr. Der Vertreter hat jedoch wie der Bevollmächtigte den Termin der Feuerstättenschau spätestens fünf Werktage vor der Durchführung anzukündigen und muss namentlich benannt werden.

Klarstellungen und Anpassungen bei einigen Gebührentatbeständen
Die Überprüfung der mit der jüngsten GEG-Novelle neu geschaffenen Pflichten zum Einbau erneuerbarer Heizungen sollen nunmehr detailliert in der Anlage 3 der KÜO geregelt werden. Dabei sollen nicht nur die Prüfpflichten und jeweiligen Gebühren en détail ergänzt, sondern auch noch mit zusätzlichen Zuschlägen und Strafgebühren bei Verstoß versehen werden. Durch die ohnehin schon intransparente Gesetzgebung des GEG werden Eigentümer damit noch zusätzlich bestraft.

Kommentar von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik
„Durch immer mehr neue hoheitliche Aufgaben der Schornsteinfeger und laufende Preisanpassungen kennen die Schornsteinfegerkosten seit Jahren nur den einen Weg nach oben. Zum Ausgleich der Mehrkosten werden für Bürgerinnen und Bürger hingegen keinerlei entlastende Regelungen getroffen. Dabei bieten sowohl das SchfHwG als auch die Gebührenordnung (KÜO) genug Potenzial für Vereinfachungen und Erleichterungen bei allen Beteiligten. Die Verlängerung der Fristen für die Feuerstättenschauen von derzeit im Durchschnitt alle 3,5 Jahre auf 5 Jahre würde beispielsweise nicht nur das Problem der fehlenden Kapazitäten bei den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern lösen, sondern gleichzeitig auch Eigentümer und Mieter bei den Kosten entlasten.“

Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Europäischen Stiftung für die Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen aus dem Jahr 2023. Die Wohnkosten – unter Berücksichtigung von Mieten, Hypothekenzinsen, Wohnungssteuern, Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und anderen – sind für Mieter in Europa im Durchschnitt wesentlich höher als für Eigentümer. Dies ist in allen Mitgliedstaaten mit Ausnahme Deutschlands der Fall.

Natürlich müssen solche Ergebnisse auch vor dem Hintergrund des durchschnittlichen Einkommens betrachtet werden. Hier liegt Deutschland im Mittel auf einem hohen Niveau. Während sich die Wohnkosten der Mieter in Deutschland, nicht zuletzt wegen des hohen Einkommensniveaus, im europäischen Vergleich im oberen Drittel bewegen, übersteigen die Wohnkosten der deutschen Eigentümer die Ausgaben der Eigentümer in den anderen Mitgliedstaaten bei Weitem. Grund dafür sind die hohen Bauland- und Baukosten sowie konstant hohe Bauzinsen.

Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund der hitzig geführten Debatte über explodierende Mieten von großem Interesse, da sie zeigt, dass Eigentümer in der öffentlichen Wahrnehmung oft zu kurz kommen.