Was ändert sich 2026?

Im kommenden Jahr greifen viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Heizkostenverordnung (HKVO): Fernablesbare Messgeräte werden Pflicht
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Bereits seit dem 1. Dezember 2021 gilt: Neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein – ausgenommen sind nur Fälle, in denen ein einzelnes Gerät ersetzt wird. Für Vermieter bedeutet das: Alle nicht fernablesbaren Altgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden.

Mietpreisbremse: Verlängerung um weitere vier Jahre
Für 2026 gilt die Mietpreisbremse weiterhin – der Gesetzgeber hat sie bis 31. Dezember 2029 verlängert. Wichtig für Vermieter: Die Regelungen greifen nicht automatisch, sondern nur dann, wenn ein Bundesland per Landesverordnung ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Nur in diesen Regionen gelten damit die bekannten Beschränkungen für Mieterhöhungen bei Neuvermietung.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie wird in vielen Städten zur Pflicht
Nach den derzeitigen Regelungen des GEG (sogenanntes Heizungsgesetz) müssen ab 1. Juli 2026 bei einem Heizungstausch neue Geräte mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Pflicht gilt zunächst für Gebäude in allen größeren Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis 31. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorliegen muss. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. In kleineren Städten bis zu 100.000 Einwohnern tritt die Pflicht zum Einbau einer erneuerbaren Heizung erst zwei Jahre später ein. Ziel ist es, bis Ende 2044 sukzessive alle Gas- und Ölheizungen zu ersetzen.

GEG: Bestehende Heizungen müssen überprüft und optimiert werden
Nach den Regelungen des seit 2024 geltenden Gebäudeenergiegesetzes sind ältere Heizungsanlagen (außer Wärmepumpen) mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und -optimierung zu unterziehen:
- Für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung.
- Für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
- Im Jahr 2026 sind von dieser Regelung (§ 60b GEG) alle Heizungen betroffen, die nach dem 30. September 2010 eingebaut wurden.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2026 erstmals durch Versteigerung von Emissionszertifikaten auf einen Wert zwischen 55 und 65 Euro
Das Brennstoffemissionshandelsgesetz legt seit 2021 die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe fest. Im Jahr 2025 lag der Preis bei 55 Euro pro Tonne CO2. Für 2026 soll sich der CO2-Preis erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten am Markt ergeben. Es gilt jedoch zunächst noch ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro. Die Preisaufschläge ohne Mehrwertsteuer werden damit für Erdgas zwischen 1,0 und 1,2 Cent pro verbrauchte Kilowattstunde und für Heizöl zwischen 14,7 und 17,2 Cent pro Liter liegen.

Neue Schallgrenzen für Wärmepumpen
Im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung werden Haus- und Wohnungseigentümer auch im Jahr 2026 beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizung unterstützt. Ab 1. Januar 2026 gelten jedoch für Luft-Wasser-Wärmepumpen strengere Vorgaben. Die Geräuschemissionen des Außengeräts müssen einen um 10 dB strengeren Grenzwert als bisher einhalten, um förderfähig zu sein.

Trinkwasserverordnung (TrinkwV): Trinkwasserleitungen aus Blei
Betreiber einer Wasserversorgungsanlage (Trinkwasserinstallation) müssen Trinkwasserleitungen oder Teilstücke davon, die aus dem Werkstoff Blei bestehen, bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik entfernen oder stilllegen. Fristverlängerungen können unter bestimmten Voraussetzungen beantragt werden.

Baugesetzbuch (BauGB) Novelle I: Der „Bau-Turbo“ soll Neubau erleichtern
Mit dem neuen § 246e BauGB („Bau-Turbo“) können Bauvorhaben, Umnutzungen und Erweiterungen schneller zugelassen werden. Das erleichtert Investitionen, führt aber auch zu mehr Rechtsunsicherheit für Nachbarn, weil klassische Beteiligungsverfahren teilweise entfallen. Zudem wurden Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen (§ 31 Absatz 3 BauGB) sowie Abweichungen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Absatz 3a BauGB) ausgeweitet, was Aufstockungen und Nachverdichtungen erleichtert, aber weiterhin vom Ermessen der Gemeinden abhängt.

Umwandlungsverbot: Bis 2030 verlängert
Das Umwandlungsverbot nach § 250 des Baugesetzbuches, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Ursprünglich galt es bis Ende 2025. Nun können die Länder weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen – was auch die Grundlage für Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und weitere Markteingriffe umfasst.

Steckersolargeräte: Norm bestätigt den Anschluss über eine Schuko-Steckdose
Mit der Veröffentlichung der ersten Produktnorm für Steckersolargeräte am 14. November 2025 durch den Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE) ist der Anschluss von Steckersolargeräten nun offiziell zulässig. Als Schutzmaßnahmen müssen der Basisschutz und die elektrische Sicherheit wahlweise mechanisch oder elektromechanisch gewährleistet sein. Die bisher geforderte spezielle Energiesteckvorrichtung (Wieland-Steckverbindung) bleibt weiterhin zulässig.

Anna Katharina Fricke

Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

Mit der zuletzt 2023 novellierten Trinkwasserverordnung wurde der Grenzwert für Blei im Trinkwasser erneut verschärft. Zugleich sind Hauseigentümer verpflichtet, bis zum 12. Januar 2026 gegebenenfalls vorhandene Bleileitungen im Trinkwassersystem nun endgültig zu entfernen. In wenigen Fällen gibt es Ausnahmen.

Bleileitungen wurden in Nord- und Ostdeutschland zum Teil noch bis Anfang der 1970er-Jahre in Trinkwassersystemen verbaut. In Bayern und Baden-Württemberg kamen diese seit Ende des 19. Jahrhunderts kaum noch zum Einsatz. Bleirohre können Blei an das Trinkwasser abgeben. Bereits geringe Bleimengen im Trinkwasser gelten als gesundheitsgefährdend und können insbesondere bei Kleinkindern zu Verhaltensstörungen führen. Der Genuss dieses Wassers ist daher für Kinder und Schwangere nicht zu empfehlen.

Grenzwert wird 2028 weiter abgesenkt
In den letzten zwei Jahrzehnten wurde der zugelassene Grenzwert für Blei im Trinkwasser immer weiter verschärft: 2001 waren noch 0,040 Milligramm pro Liter (mg/l) Trinkwasser erlaubt, 2003 nur noch 0,025 mg/l. Seit Dezember 2013 liegt der Grenzwert bei 0,010 mg/l. Er kann in der Regel nicht eingehalten werden, wenn noch Bleileitungen in der Hausinstallation vorhanden sind. Mit Blick auf die gesundheitlichen Risiken wurde dieser Grenzwert mit der jüngsten Novelle der TrinkwV weiter auf 0,005 mg/l ab 2028 abgesenkt.

Trinkwasserleitungen aus Blei müssen entfernt und Verbraucher informiert werden
Alle Betreiber von Wasserversorgungsanlagen – dazu zählen auch private Haus- und Wohnungseigentümer – sind nach der TrinkwV verpflichtet, vorhandene Bleileitungen oder bleihaltige Leitungsteile zu entfernen oder stillzulegen. Die Frist für den Austausch endet am 12. Januar 2026. Zudem müssen Verbraucher (Bewohner) unverzüglich informiert werden, sobald der Betreiber Kenntnis von vorhandenen Bleileitungen hat – sowie darüber, wann der Austausch erfolgen soll. Spätestens ab dem 13. Januar 2026 ist die Erfüllung der Pflicht zur Entfernung oder Stilllegung von Bleileitungen gegenüber dem Gesundheitsamt nachzuweisen.

In Ausnahmen ist eine Fristverlängerung möglich
Das Gesundheitsamt kann die Frist zum Austausch von Bleileitungen auf Antrag des Betreibers oder Eigentümers verlängern. Dies ist möglich, wenn

- vor dem 12. Januar 2026 ein geeignetes Installationsunternehmen mit der Entfernung oder Stilllegung beauftragt wurde und dieses bescheinigt, dass der Auftrag aus Kapazitätsgründen erst später bis zu einem bestimmten Termin abgeschlossen werden kann oder
- das Trinkwasser nur für den eigenen Haushalt des Betreibers der Wasserversorgungsanlage genutzt wird und eine Schädigung der Gesundheit der Bewohner nicht zu befürchten ist. In diesem Fall ist eine Verlängerung längstens bis zum 12. Januar 2036 möglich.

Der Betreiber der Wasserversorgungsanlage muss aber auch bei einer Verlängerung der Frist das Gesundheitsamt sofort informieren, sobald sich bei den Nutzern etwas Wichtiges ändert – zum Beispiel, wenn künftig auch Kinder, Schwangere oder Frauen im gebärfähigen Alter das Wasser regelmäßig nutzen.

Wechselt der Eigentümer der Anlage, bevor die verlängerte Frist abläuft, gilt eine neue Frist: Sie endet ein Jahr nach dem Eigentumsübergang.

Was sollten betroffene Eigentümer jetzt tun?

- Überprüfen, ob in ihrem Gebäude Bleileitungen verbaut wurden – gegebenenfalls mithilfe eines Fachbetriebs für Sanitärinstallation.
Umgehend Handwerker beauftragen, wenn Bleirohre oder bleihaltige Teile vorhanden sind.

- Bei Vermietung die Mieter und bei Verkauf zukünftige Käufer umfassend informieren – die Informationspflicht gilt besonders bei gewerblicher Trinkwasserabgabe.

- Gegebenenfalls Fristverlängerung beim zuständigen Gesundheitsamt beantragen (wegen Auslastung des Handwerks oder bei Eigenbedarf).

- Trinkwasser testen lassen, wenn Zweifel bestehen – insbesondere bei Kindern und Schwangeren.

Corinna Kodim

Die Pflicht zum Räumen und Streuen der Gehwege vor einem Gebäude ergibt sich für Eigentümer regelmäßig aus den Landesstraßenreinigungsgesetzen in Verbindung mit den kommunalen Straßenreinigungssatzungen. Diese enthalten in der Regel die Pflicht für Anlieger, die Gehwege sowie teilweise auch Fahrbahnen von Schnee, Eis und Laub zu befreien und gegebenenfalls zu streuen. Die Zeiten variieren je nach Satzung, häufig gilt eine Pflicht zwischen 6 und 22 Uhr.
Dabei gilt: Gehwege müssen nicht völlig schnee- und eisfrei sein. Es genügt, wenn in zumutbarem Umfang geräumt und gestreut wird. Eigentümer müssen also nicht nach jedem Schneefall sofort tätig werden, sondern im Rahmen des Erforderlichen und Zumutbaren.

Diese Pflicht können Eigentümer mietvertraglich auf ihre Mieter übertragen. Dann trifft diese die praktische Räum- und Streupflicht. Allerdings bleibt der Eigentümer weiterhin in der Verantwortung: Er trägt eine Organisations- und Kontrollpflicht. Er muss die Übertragung wirksam gestalten und auch überwachen, dass seine Mieter ihren Pflichten nachkommen. Der Eigentümer kann aber auch einen professionellen Winterdienst beauftragen. Die Kosten dafür können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Pflichten auch auf eigenem Grundstück
Auch auf dem eigenen Grundstück gilt die Verkehrssicherungspflicht etwa dann, wenn Paketboten, Handwerker oder Besucher das Grundstück betreten. Kommt es zu einem Sturz, stellt sich die Frage nach Schadensersatz. Grundsätzlich haftet der Eigentümer, wenn er seinen Räum- und Streupflichten nicht nachgekommen ist, wegen einer Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Er muss dann unter anderem Behandlungskosten, Verdienstausfall oder Schmerzensgeld ersetzen.
Allerdings gilt im Prozess: Der Geschädigte trägt die Darlegungs- und Beweislast. Er muss beweisen, dass eine konkrete Pflichtverletzung vorlag, also nicht oder nicht ausreichend geräumt oder gestreut wurde.

Mitverschulden des Gestürzten
Auch ein Mitverschulden des Gestürzten kann die Haftung mindern. Dies gilt insbesondere dann, wenn er eine erkennbare Eisfläche bewusst betritt und sich dadurch einer erkennbaren Gefahr aussetzt. Das aktuelle Urteil betont jedoch, dass die Anforderungen an der Darlegung der Kläger nicht überspannt werden dürfen: Bereits der Hinweis auf Temperaturen um den Gefrierpunkt in Verbindung mit einem Beweisangebot (etwa ein meteorologisches Gutachten oder Zeugen) kann genügen, um eine Beweisaufnahme über die Pflichtverletzung zu eröffnen.
Ein vollständiger Haftungsausschluss für den Eigentümer kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dies nur dann der Fall, wenn das Verhalten des Gestürzten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit geprägt ist. Ein klassisches Beispiel: Wer „bewusst und ohne Not“ eine spiegelglatte Fläche betritt, um sein Auto zu holen, handelt in hohem Maße sorglos. Doch selbst in solchen Fällen hat der BGH ein völliges Zurücktreten der Eigentümerhaftung abgelehnt, weil auch der Räum- und Streupflichtige in erheblichem Maße sorglos war.
Die Mindestvoraussetzung für die Annahme einer „schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit“ ist, dass sich der Geschädigte einer von ihm erkannten erheblichen Gefahr bewusst ausgesetzt hat. Für die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mitverschulden vorliegt, trägt dabei regelmäßig der Eigentümer beziehungsweise Schädiger die Darlegungs- und Beweislast.

Kommentar von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin
„Eigentümer sollten ihre Räum- und Streupflichten ernst nehmen, die Übertragung wirksam organisieren und die Ausführung kontrollieren. Eigentümer können sich auch nicht ohne Weiteres auf ein Mitverschulden der Gestürzten berufen, um aus der Haftung herauszukommen. Selbst wenn sich der Passant nicht optimal verhält, bleibt es dabei: Die Verletzung der Räum- und Streupflicht begrüdet regelmäßig eine Mitverantwortung des Eigentümers.“

Finanzierung

Viele Immobilieneigentümer fiebern diesem Tag jahrelang entgegen: der Moment, an dem die letzte Rate des Immobiliendarlehens überwiesen ist. Von nun an gehört das Eigenheim nicht mehr der Bank, sondern wirklich einem selbst. Ein gutes Gefühl – und doch gibt es auch nach der Tilgung noch einiges zu erledigen. Wer die formalen Schritte kennt, spart Zeit, Geld und Nerven und vermeidet unangenehme Überraschungen.

Zunächst sollten sich Eigentümer von der Bank eine schriftliche Bestätigung ausstellen lassen, dass keine Restschuld mehr besteht. Diese sogenannte Restschuldbestätigung ist der offizielle Nachweis dafür, dass der Kredit endgültig beglichen wurde. Darüber hinaus stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Die Grundschuld ist kein Kredit selbst, sondern eine sogenannte dingliche Sicherheit, die der Bank erlaubt, im Fall der Nichtzahlung der fälligen Raten auf die Immobilie zuzugreifen. Die Eintragung im Grundbuch gibt der Bank ein Verwertungsrecht, das über die reine Forderung hinausgeht. Mit der Tilgung des Darlehens entfällt der Sicherungszweck, doch die Grundschuld bleibt bestehen.

Eigentümer können diese Grundschuld löschen lassen – und sind auch gut beraten, das zu tun. Der Vorteil ist ein „sauberes“ Grundbuch ohne alte Belastungen. Für die Löschung einer Grundschuld stellt die Bank nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist die offizielle Bestätigung, dass die Forderung nicht mehr besteht. Die formale Löschung der Grundschuld erfolgt über einen Notar. Dieser erstellt die Löschungsurkunde und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und können bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro mehrere Hundert Euro betragen.

Löschen oder beibehalten?
Dennoch zögern manche Eigentümer aus Kostengründen oder Bequemlichkeit – und lassen die Grundschuld einfach stehen. Das kann jedoch riskant sein: Hat man Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nicht mehr griffbereit, kann dies bei einem späteren Verkauf der Immobilie zu erheblichen Verzögerungen führen. Denn ein Käufer wird in der Regel verlangen, dass eine nicht mehr benötigte Grundschuld vor dem Eigentumsübergang gelöscht wird. Ist der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit verloren gegangen, muss ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, um ihn für ungültig zu erklären. Dieses Verfahren ist kostspielig und kann die Abwicklung eines Kaufvertrags um Monate oder sogar Jahre verzögern. In dieser Zeit kann der Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder zusätzliche Kosten geltend machen, etwa für laufende Miete.

Auch wenn die Immobilie innerhalb der Familie übertragen werden soll, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, ist es sinnvoll, das Grundbuch vorab zu bereinigen. Häufig lassen sich die Eltern ein Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können. Bleibt eine alte Grundschuld bestehen, könnte sie von den neuen Eigentümern erneut genutzt werden, um ein Darlehen aufzunehmen. Wird dieses Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt, droht eine Zwangsvollstreckung, und im schlimmsten Fall könnten die Eltern ihr vorbehaltenes Wohnrecht verlieren. Wer das vermeiden möchte, sorgt besser rechtzeitig für eine Löschung der Grundschuld.

Es gibt allerdings Situationen, in denen es sich lohnt, eine bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern als sogenannte Eigentümergrundschuld, die keiner Forderung mehr dient, stehen zu lassen. Das ist vor allem dann ein Vorteil, wenn zeitnah eine neue Finanzierung geplant ist, etwa für eine Modernisierung, eine energetische Sanierung oder einen Anbau. Viele Banken akzeptieren die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit und nutzen sie erneut für das aktuelle Darlehen. Das spart Zeit und Geld, weil keine neue Grundschuldbestellung nötig ist.

Versicherungen und finanzielle Planung
Unabhängig von der Grundschuld gibt es weitere Dinge, auf die Eigentümer nach der Abzahlung ihres Darlehens achten sollten. Jetzt lohnt es sich zum Beispiel, einen Blick auf bestehende Versicherungen zu werfen. Während der Kreditlaufzeit bestand meist die Pflicht, eine Wohngebäudeversicherung zu unterhalten. Diese bleibt auch ohne Kredit sinnvoll, schützt sie doch das Eigentum vor Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden. Da die Bank nun nicht mehr mitredet, können Eigentümer den Versicherer frei wählen oder die Deckungssumme überprüfen. Viele Immobilienkäufer schließen zudem eine Risikolebensversicherung ab, um die Familie im Todesfall vor den Kreditraten zu schützen. Ist das Darlehen abbezahlt, kann man überlegen, ob die Police weiterlaufen oder beendet werden soll. Dasselbe gilt für eventuell bestehende Restschuldversicherungen.

Freigewordenes Geld zurücklegen
Besonders angenehm ist für viele Eigentümer der neu gewonnene finanzielle Spielraum: Die monatliche Kreditrate entfällt, was das Haushaltsbudget deutlich entlastet. Es empfiehlt sich, den freigewordenen Betrag nicht einfach zu konsumieren, sondern bewusst zu verplanen. Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses sind unerlässlich, denn auch ein schuldenfreies Eigenheim verursacht Kosten. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts zurückzulegen, um künftige Reparaturen oder Sanierungen finanzieren zu können. Auch für die Altersvorsorge lohnt sich eine Umwidmung der früheren Kreditrate – zum Beispiel durch regelmäßige Einzahlungen in ETFs oder andere Anlageformen, die für zusätzliche Liquidität im Ruhestand sorgen.

Steuerlich hat die Tilgung eines privaten Eigenheimkredits keine Auswirkung, da die Zinsen ohnehin nicht absetzbar waren. Anders kann es sich bei vermieteten Immobilien verhalten. Dort sinken nach der Tilgung die abzugsfähigen Werbungskosten der bisherigen Zinsen, was die Steuerlast erhöhen kann. In manchen Fällen ist es daher interessant, eine neue Finanzierung für Modernisierungsmaßnahmen aufzunehmen, um weiterhin Zinsen steuerlich geltend machen zu können.

Astrid Zehbe

Feigenblatt

Es gibt Aufgaben, die uns Raum für Kreativität und eigene Ideen lassen. Wir können überlegen, ausprobieren, unterschiedliche Wege einschlagen – und am Ende gibt es mehrere Lösungen, die funktionieren. Doch manchmal ist das anders: Dann ist das Ziel von vornherein festgelegt, und jede Abweichung führt ins Leere. So wie bei einer einfachen Rechenaufgabe: Zwei plus zwei ergibt nun einmal vier – und nichts anderes. Oder wie bei einem Puzzle, bei dem genau ein Stein fehlt. Nur das richtige Teil fügt sich ein, alles andere passt nicht. Solche Aufgaben zeigen uns, dass nicht immer Freiheit in der Gestaltung möglich ist – manchmal geht es einzig darum, das einzig gewünschte Ergebnis zu erreichen.

Genau so verhält es sich derzeit mit der Mietrechts-Expertengruppe im Bundesjustizministerium. Liest man den Koalitionsvertrag, könnte man den Eindruck gewinnen, hier werde offen diskutiert und nach ausgewogenen Lösungen gesucht. In Wahrheit jedoch ist die Aufgabe so zugeschnitten, dass am Ende nur ein einziges Ergebnis herauskommen kann – nämlich das, was Bundesjustizministerin Stefanie Hubig von Anfang an wollte: neue Ordnungswidrigkeitstatbestände, mit denen Vermieter bestraft werden können. Die Expertengruppe wird damit nicht zu einem Ort freier Debatte, sondern zu einem Feigenblatt der Regierung – und verdeckt nur, dass die Modernisierung des Mietwohnungsmarktes bewusst verhindert wird.

Ihr Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Kommentar

Erst war nur der Lebenswandel der „Boomer“ nicht mehr zeitgemäß. Dann hieß es, diese Generation möge doch bitte einen Rentner-Soli zahlen. Daraufhin forderte der Chef des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Professor Fratzscher noch ein soziales Jahr für Rentner. Und jetzt sollen sie auch noch ihre Häuser räumen, um der Generation Z Platz zu machen.

Für die Politik kommt die Debatte nicht ungelegen. Denn der Generationenkonflikt zwischen Boomern und Gen Z verdeckt den Blick auf den wahren Verursacher: die Politik. Eigentum wird verteufelt, das Einfamilienhaus als „Umweltsünde“ gebrandmarkt, Bauen durch hohe Auflagen und Bürokratie verhindert. Gleichzeitig blieb die Rentenversicherung ungesichert – obwohl der demografische Wandel seit Jahrzehnten bekannt ist.

Diesen Scherbenhaufen politischer Versäumnisse wird niemand schnell beseitigen. Aber die Begleiterscheinungen müssen enden. Statt Generation gegen Generation, Jung gegen Alt oder Haus gegen Wohnung, braucht es endlich Chancen. Für alle: Die Chance auf Wohneigentum für die Jungen, Rentensicherheit für die Alten. Dies geht nur mit der Freiheit zur Selbstverwirklichung, nicht durch Bevormundung durch den Staat. Wer die Generationen gegeneinander treibt, schafft keine Lösungen und gefährdet den gesellschaftlichen Frieden.

Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Investitionen zwischen Anspruch und Realität

Die Wärmewende im Gebäudebestand stellt private Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland zeigt, dass Investitionen derzeit überwiegend in Form von Teilsanierungen erfolgen.

In fast der Hälfte der Mehrfamilienhäuser sowie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den vergangenen Jahren einzelne Gebäudebereiche wie Heizungen, Fenster oder die Gebäudehülle erneuert. Komplettsanierungen bleiben dagegen die Ausnahme. Der Grund liegt vor allem in praktischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine umfassende energetische Modernisierung erfordert häufig einen vorübergehenden Leerstand des gesamten Hauses – eine Voraussetzung, die private Vermieter in der Regel nicht erfüllen können, da sie weder Ersatzwohnungen bereitstellen noch auf laufende Mieteinnahmen verzichten können.

Begrenzter Handlungsspielraum bei Eigentumswohnungen
Besonders deutlich wird die Problematik bei Eigentumswohnungen. Rund 70 Prozent davon wurden bislang nicht energetisch modernisiert. Der Grund ist, dass einzelne Wohnungseigentümer in Gemeinschaften oft nur sehr begrenzten Einfluss auf notwendige Investitionen haben. Die Befragung macht damit klar, dass energetische Erneuerung in diesen Fällen weniger an mangelnder Einsicht oder technischer Machbarkeit, sondern an strukturellen Rahmenbedingungen scheitert.

Akzeptanzproblem beim Gebäudeenergiegesetz
Ein zentrales Instrument der Klimapolitik ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verlangt, dass neue Heizsysteme künftig zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Ein Umfrageexperiment unter 2.600 privaten Immobilieneigentümern der Zeitschrift „Wirtschaftsdienst“ zeigt, dass das Gesetz bei privaten Eigentümern auf erhebliche Vorbehalte stößt. Zwar steigt das Wissen über die Inhalte des Gesetzes, wenn sachliche Informationen vermittelt werden. Dennoch halten nur rund 31 Prozent der Befragten das GEG für sinnvoll. Entscheidend ist nicht ein Informationsdefizit, sondern die Frage, ob die Vorgaben mit den Lebensrealitäten privater Eigentümer vereinbar sind. Wer den Klimaschutz als oberstes politisches Ziel betrachtet, bewertet das Gesetz eher positiv. Eigentümer, die stärker auf Wirtschaftlichkeit, Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit achten, bleiben dagegen skeptisch. Noch ausschlaggebender dürfte aber die technische Machbarkeit sein. Wer vor allem im Mehrfamilienhaussegment keine Möglichkeit für die technische Umsetzbarkeit sieht, wird dem Gesetz zwangsläufig ablehnend gegenüberstehen.

Kommunale Wärmeplanung zeigt bislang kaum Wirkung
Damit Eigentümer Investitionen in Heizsysteme sinnvoll planen können, braucht es eine verlässliche kommunale Wärmeplanung. Sie soll Orientierung geben, ob künftig ein Wärmenetz zur Verfügung stehen wird oder ob dezentrale Lösungen gefragt sind. Die Vermieterbefragung zeigt jedoch, dass hier noch großer Nachholbedarf besteht. Nur gut 8 Prozent der Vermieter wissen sicher, dass es in ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung gibt. Über die Hälfte verneint dies, ein weiteres Drittel ist gänzlich uninformiert. Dieses Ergebnis verwundert wenig, haben doch bis Mitte 2025 lediglich 5 Prozent der Kommunen eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In über der Hälfte ist der Planungsstand gar nicht bekannt. Entsprechend gering ist der Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Lediglich 14 Prozent haben Maßnahmen wegen der Wärmeplanung verschoben, nur 4,5 Prozent bereits umgerüstet. Für zwei Drittel hatte die Planung bisher keinerlei Auswirkungen.

Investitionen bisher überwiegend in bewährte Systeme
Die bisherigen Investitionen spiegeln diese Unsicherheit wider. Fast 40 Prozent der Umrüstungen entfallen weiterhin auf neue Gasheizungen. Erneuerbare Einzeltechnologien wie Wärmepumpen oder Pelletsysteme erreichen zusammen nur etwa 20 Prozent, während Fernwärme auf gut 21 Prozent kommt. Hybride Systeme spielen mit unter 10 Prozent bislang nur eine Nebenrolle. Viele Eigentümer halten also an bewährten Lösungen fest – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil die Zukunftsfähigkeit alternativer Technologien für sie noch nicht ausreichend geklärt ist.

Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik:
„Die Ergebnisse der Vermieterbefragung verdeutlichen, dass private Eigentümer keine Verhinderer der Energiewende sind. Doch damit die Wärmewende im Gebäudebestand gelingt, muss sie mit der Realität privater Vermieter in Einklang gebracht werden. Das GEG braucht mehr Praxistauglichkeit, die Wärmeplanung muss verlässlich und transparent ausgestaltet sein, und Sanierungen dürfen nicht nur gefordert, sondern müssen auch ermöglicht werden. Nur wenn politische Vorgaben wirtschaftlich tragfähig und verständlich sind, können Eigentümer die Wärmewende aktiv mitgestalten.“

Sicherer Hafen oder trügerische Hoffnung?

Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.

Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.

Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.

Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.

Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.

Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.

Astrid Zehbe

Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete

Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.

1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.

Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.

Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).

2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.

3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.

4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.

5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.

6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).

7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).

Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.

Inka-Marie Storm

Eigentümer zahlen häufig deutlich mehr

Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.

Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.

Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.

Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.

Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“

Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!

Um des lieben Friedens willen

Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.

Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.

Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.

Fehlende Preistransparenz ist ein Problem

Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.

Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.

Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.

Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.

2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.

3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.

Zur Studie „Analysis of the EU heating

Die letzte Bundesregierung hinterließ in der
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.

Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.

Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.

Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Kein steuerlicher Abzug wegen Steuerbefreiung?

Die zwangsweise Steuerfreistellung der Erträge aus Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) seit 2022 hat nicht nur positive Auswirkungen. Denn grundsätzlich entfällt dort, wo Einkünfte nicht mehr zu versteuern sind, auch die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen.

In einem jüngst vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 11. Dezember 2024, 9 K 83/24) entschiedenen Fall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaik-Anlage und ermittelte ihren Gewinn durch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Im Jahr 2022 musste die GbR zu viel gezahlte Einspeisevergütungen aus den Vorjahren zurückerstatten. Streitfrage war nun, ob die Rückzahlungen als Betriebsausgabe abzugsfähig sein konnten, obwohl die Einnahmen vom Gesetzgeber ab 2022 steuerfrei gestellt worden waren.
Das Niedersächsische Finanzgericht bejahte dies. Das Gericht entschied, dass die Rückzahlung von in den Jahren vor 2022 erzielten Einspeisevergütungen beim Betrieb einer nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbefreiten Photovoltaik-Anlage im Jahr 2022 als Betriebsausgabe abzugsfähig ist. Argument: Das gesetzliche Abzugsverbot von Aufwendungen im Zusammenhang mit nicht zu versteuernden Einkünften schließt hier den Abzug nicht aus. Denn: Die ursprünglichen Einnahmen waren ja steuerpflichtig, weil sie noch vor der Steuerfreistellung angefallen sind. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (X R 2/25).

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Dieses Urteil ist zwar ein gewisser Lichtblick. Es bleibt aber das Problem bestehen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten für Photovoltaik-Anlagen mit der zwangsweisen Herausnahme dieser Anlagen aus der Einkommensbesteuerung entfallen sind und dadurch auch für viele Eigentümer die Grundlage ihrer Kostenkalkulation.“

Rechtsschutzversicherung


Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.

Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.

Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.

Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.

Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.

ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.