WärmewendeInvestitionen zwischen Anspruch und Realität
Die Wärmewende im Gebäudebestand stellt private Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland zeigt, dass Investitionen derzeit überwiegend in Form von Teilsanierungen erfolgen.
In fast der Hälfte der Mehrfamilienhäuser sowie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den vergangenen Jahren einzelne Gebäudebereiche wie Heizungen, Fenster oder die Gebäudehülle erneuert. Komplettsanierungen bleiben dagegen die Ausnahme. Der Grund liegt vor allem in praktischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine umfassende energetische Modernisierung erfordert häufig einen vorübergehenden Leerstand des gesamten Hauses – eine Voraussetzung, die private Vermieter in der Regel nicht erfüllen können, da sie weder Ersatzwohnungen bereitstellen noch auf laufende Mieteinnahmen verzichten können.
Begrenzter Handlungsspielraum bei Eigentumswohnungen
Besonders deutlich wird die Problematik bei Eigentumswohnungen. Rund 70 Prozent davon wurden bislang nicht energetisch modernisiert. Der Grund ist, dass einzelne Wohnungseigentümer in Gemeinschaften oft nur sehr begrenzten Einfluss auf notwendige Investitionen haben. Die Befragung macht damit klar, dass energetische Erneuerung in diesen Fällen weniger an mangelnder Einsicht oder technischer Machbarkeit, sondern an strukturellen Rahmenbedingungen scheitert.
Akzeptanzproblem beim Gebäudeenergiegesetz
Ein zentrales Instrument der Klimapolitik ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verlangt, dass neue Heizsysteme künftig zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Ein Umfrageexperiment unter 2.600 privaten Immobilieneigentümern der Zeitschrift „Wirtschaftsdienst“ zeigt, dass das Gesetz bei privaten Eigentümern auf erhebliche Vorbehalte stößt. Zwar steigt das Wissen über die Inhalte des Gesetzes, wenn sachliche Informationen vermittelt werden. Dennoch halten nur rund 31 Prozent der Befragten das GEG für sinnvoll. Entscheidend ist nicht ein Informationsdefizit, sondern die Frage, ob die Vorgaben mit den Lebensrealitäten privater Eigentümer vereinbar sind. Wer den Klimaschutz als oberstes politisches Ziel betrachtet, bewertet das Gesetz eher positiv. Eigentümer, die stärker auf Wirtschaftlichkeit, Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit achten, bleiben dagegen skeptisch. Noch ausschlaggebender dürfte aber die technische Machbarkeit sein. Wer vor allem im Mehrfamilienhaussegment keine Möglichkeit für die technische Umsetzbarkeit sieht, wird dem Gesetz zwangsläufig ablehnend gegenüberstehen.
Kommunale Wärmeplanung zeigt bislang kaum Wirkung
Damit Eigentümer Investitionen in Heizsysteme sinnvoll planen können, braucht es eine verlässliche kommunale Wärmeplanung. Sie soll Orientierung geben, ob künftig ein Wärmenetz zur Verfügung stehen wird oder ob dezentrale Lösungen gefragt sind. Die Vermieterbefragung zeigt jedoch, dass hier noch großer Nachholbedarf besteht. Nur gut 8 Prozent der Vermieter wissen sicher, dass es in ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung gibt. Über die Hälfte verneint dies, ein weiteres Drittel ist gänzlich uninformiert. Dieses Ergebnis verwundert wenig, haben doch bis Mitte 2025 lediglich 5 Prozent der Kommunen eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In über der Hälfte ist der Planungsstand gar nicht bekannt. Entsprechend gering ist der Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Lediglich 14 Prozent haben Maßnahmen wegen der Wärmeplanung verschoben, nur 4,5 Prozent bereits umgerüstet. Für zwei Drittel hatte die Planung bisher keinerlei Auswirkungen.
Investitionen bisher überwiegend in bewährte Systeme
Die bisherigen Investitionen spiegeln diese Unsicherheit wider. Fast 40 Prozent der Umrüstungen entfallen weiterhin auf neue Gasheizungen. Erneuerbare Einzeltechnologien wie Wärmepumpen oder Pelletsysteme erreichen zusammen nur etwa 20 Prozent, während Fernwärme auf gut 21 Prozent kommt. Hybride Systeme spielen mit unter 10 Prozent bislang nur eine Nebenrolle. Viele Eigentümer halten also an bewährten Lösungen fest – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil die Zukunftsfähigkeit alternativer Technologien für sie noch nicht ausreichend geklärt ist.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik:
„Die Ergebnisse der Vermieterbefragung verdeutlichen, dass private Eigentümer keine Verhinderer der Energiewende sind. Doch damit die Wärmewende im Gebäudebestand gelingt, muss sie mit der Realität privater Vermieter in Einklang gebracht werden. Das GEG braucht mehr Praxistauglichkeit, die Wärmeplanung muss verlässlich und transparent ausgestaltet sein, und Sanierungen dürfen nicht nur gefordert, sondern müssen auch ermöglicht werden. Nur wenn politische Vorgaben wirtschaftlich tragfähig und verständlich sind, können Eigentümer die Wärmewende aktiv mitgestalten.“
Die Wärmewende im Gebäudebestand stellt private Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Die Vermieterbefragung 2025 von Haus & Grund Deutschland zeigt, dass Investitionen derzeit überwiegend in Form von Teilsanierungen erfolgen.
In fast der Hälfte der Mehrfamilienhäuser sowie der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den vergangenen Jahren einzelne Gebäudebereiche wie Heizungen, Fenster oder die Gebäudehülle erneuert. Komplettsanierungen bleiben dagegen die Ausnahme. Der Grund liegt vor allem in praktischen und wirtschaftlichen Hürden: Eine umfassende energetische Modernisierung erfordert häufig einen vorübergehenden Leerstand des gesamten Hauses – eine Voraussetzung, die private Vermieter in der Regel nicht erfüllen können, da sie weder Ersatzwohnungen bereitstellen noch auf laufende Mieteinnahmen verzichten können.
Begrenzter Handlungsspielraum bei Eigentumswohnungen
Besonders deutlich wird die Problematik bei Eigentumswohnungen. Rund 70 Prozent davon wurden bislang nicht energetisch modernisiert. Der Grund ist, dass einzelne Wohnungseigentümer in Gemeinschaften oft nur sehr begrenzten Einfluss auf notwendige Investitionen haben. Die Befragung macht damit klar, dass energetische Erneuerung in diesen Fällen weniger an mangelnder Einsicht oder technischer Machbarkeit, sondern an strukturellen Rahmenbedingungen scheitert.
Akzeptanzproblem beim Gebäudeenergiegesetz
Ein zentrales Instrument der Klimapolitik ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verlangt, dass neue Heizsysteme künftig zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbaren Energien basieren. Ein Umfrageexperiment unter 2.600 privaten Immobilieneigentümern der Zeitschrift „Wirtschaftsdienst“ zeigt, dass das Gesetz bei privaten Eigentümern auf erhebliche Vorbehalte stößt. Zwar steigt das Wissen über die Inhalte des Gesetzes, wenn sachliche Informationen vermittelt werden. Dennoch halten nur rund 31 Prozent der Befragten das GEG für sinnvoll. Entscheidend ist nicht ein Informationsdefizit, sondern die Frage, ob die Vorgaben mit den Lebensrealitäten privater Eigentümer vereinbar sind. Wer den Klimaschutz als oberstes politisches Ziel betrachtet, bewertet das Gesetz eher positiv. Eigentümer, die stärker auf Wirtschaftlichkeit, Planungssicherheit und Entscheidungsfreiheit achten, bleiben dagegen skeptisch. Noch ausschlaggebender dürfte aber die technische Machbarkeit sein. Wer vor allem im Mehrfamilienhaussegment keine Möglichkeit für die technische Umsetzbarkeit sieht, wird dem Gesetz zwangsläufig ablehnend gegenüberstehen.
Kommunale Wärmeplanung zeigt bislang kaum Wirkung
Damit Eigentümer Investitionen in Heizsysteme sinnvoll planen können, braucht es eine verlässliche kommunale Wärmeplanung. Sie soll Orientierung geben, ob künftig ein Wärmenetz zur Verfügung stehen wird oder ob dezentrale Lösungen gefragt sind. Die Vermieterbefragung zeigt jedoch, dass hier noch großer Nachholbedarf besteht. Nur gut 8 Prozent der Vermieter wissen sicher, dass es in ihrer Kommune bereits eine Wärmeplanung gibt. Über die Hälfte verneint dies, ein weiteres Drittel ist gänzlich uninformiert. Dieses Ergebnis verwundert wenig, haben doch bis Mitte 2025 lediglich 5 Prozent der Kommunen eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In über der Hälfte ist der Planungsstand gar nicht bekannt. Entsprechend gering ist der Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Lediglich 14 Prozent haben Maßnahmen wegen der Wärmeplanung verschoben, nur 4,5 Prozent bereits umgerüstet. Für zwei Drittel hatte die Planung bisher keinerlei Auswirkungen.
Investitionen bisher überwiegend in bewährte Systeme
Die bisherigen Investitionen spiegeln diese Unsicherheit wider. Fast 40 Prozent der Umrüstungen entfallen weiterhin auf neue Gasheizungen. Erneuerbare Einzeltechnologien wie Wärmepumpen oder Pelletsysteme erreichen zusammen nur etwa 20 Prozent, während Fernwärme auf gut 21 Prozent kommt. Hybride Systeme spielen mit unter 10 Prozent bislang nur eine Nebenrolle. Viele Eigentümer halten also an bewährten Lösungen fest – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil die Zukunftsfähigkeit alternativer Technologien für sie noch nicht ausreichend geklärt ist.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik:
„Die Ergebnisse der Vermieterbefragung verdeutlichen, dass private Eigentümer keine Verhinderer der Energiewende sind. Doch damit die Wärmewende im Gebäudebestand gelingt, muss sie mit der Realität privater Vermieter in Einklang gebracht werden. Das GEG braucht mehr Praxistauglichkeit, die Wärmeplanung muss verlässlich und transparent ausgestaltet sein, und Sanierungen dürfen nicht nur gefordert, sondern müssen auch ermöglicht werden. Nur wenn politische Vorgaben wirtschaftlich tragfähig und verständlich sind, können Eigentümer die Wärmewende aktiv mitgestalten.“
Sept/Okt 2025
Immobilie als AltersvorsorgeSicherer Hafen oder trügerische Hoffnung?
Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.
Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.
Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.
Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.
Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.
Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.
Astrid Zehbe
Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung mehr als nur ein Dach über dem Kopf – die Immobilie verkörpert Sicherheit, Unabhängigkeit und nicht zuletzt eine stabile Altersvorsorge. Der Gedanke, im Ruhestand keine Miete zahlen zu müssen, klingt verlockend: geringere monatliche Belastungen, ein vertrautes
Zuhause, ein greifbarer Vermögenswert. Doch nicht jede Immobilie eignet sich automatisch als tragfähiges Fundament für die finanzielle Absicherung im Alter.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen das Eigenheim
im Alter finanzielle Unabhängigkeit verschafft. Dabei übersehen
sie oft die laufenden Kosten, den Zustand der Immobilie
oder den Sanierungsbedarf. Vor allem bei älteren Objekten
kann der Sanierungsstau groß sein – mit hohen Ausgaben für
Heizung, Dach, Fenster oder Fassade. Wer dann keine finanziellen
Rücklagen gebildet hat, steht schnell vor einem Dilemma:
Notwendige Investitionen treffen auf ein begrenztes Rentenbudget.
Dazu kommt: Auch wenn die Kreditraten entfallen,
bleibt das Haus nicht kostenfrei. Versicherungen, Grundsteuer,
Energieverbrauch, Wartung, Reparaturen – all das verursacht
laufende Fixkosten, die gerade im Alter bei sinkendem Einkommen
zur Herausforderung werden können.
Um diese Belastungen im Ruhestand abzufedern, lohnt es sich,
schon frühzeitig einen Überblick über alle laufenden Kosten zu
gewinnen – idealerweise in Form eines jährlichen Finanzplans
für die Immobilie. Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, wo
sich Einsparpotenziale ergeben: zum Beispiel durch den Wechsel
zu einem günstigeren Energieanbieter, die Optimierung der
Gebäudeversicherung oder den Austausch ineffizienter Technik
wie alter Heizungspumpen.
Rücklagen bilden – aber rechtzeitig
Damit eine Immobilie tatsächlich zur finanziellen Stütze wird,
ist Weitblick gefragt. Es reicht nicht, den Kredit abbezahlt zu
haben. Eigentümer sollten sich frühzeitig Gedanken machen,
wie sie ihre Immobilie instandhalten und modernisieren wollen
– und wie sie diese Maßnahmen finanzieren. Als Faustregel
gilt: Etwa 1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr sollte als
Rücklage eingeplant werden, um auf unerwartete Reparaturen
oder notwendige Erneuerungen vorbereitet zu sein. Bei
einem Immobilienwert von 400.000 Euro wären das beispielsweise
4.000 Euro im Jahr beziehungsweise 333 Euro im
Monat – also kein Pappenstiel. Viele Eigentümer unterschätzen,
wie schnell hohe Summen benötigt werden: eine neue
Heizungsanlage, eine Dachsanierung, ein Austausch der Fenster
oder die Dämmung der Außenwände. Ohne Rücklagen
werden solche Maßnahmen zur Herausforderung – oder gar
zum echten Problem.
Energetisch sanieren – Kosten senken, Wert erhalten
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Energieeffizienz des Gebäudes.
Steigende Energiepreise machen schlecht gedämmte Häuser
und veraltete Heizsysteme zu Kostentreibern. Wer rechtzeitig
saniert, profitiert langfristig von niedrigeren Nebenkosten –
und erhöht zugleich den Marktwert der Immobilie. Förderprogramme,
etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) unterstützen viele dieser Maßnahmen
mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.
Insbesondere im Hinblick auf mögliche
künftige Vorgaben zum energetischen
Standard von Wohngebäuden ist es sinnvoll,
sich frühzeitig zu informieren und entsprechend
zu handeln. Eine energetisch sanierte
Immobilie ist nicht nur günstiger im
Unterhalt, sondern auch attraktiver bei einem
späteren Verkauf oder einer Vermietung.
Ist mein Zuhause noch passend fürs Alter?
Nicht jede Wohnform, die in der Erwerbsphase gut funktioniert
hat, ist im Ruhestand noch geeignet. Ein mehrstöckiges
Einfamilienhaus mit engen Treppen, kleinen Bädern und einem
pflegeintensiven Garten kann im Alter zur täglichen Belastung
werden. Spätestens dann stellt sich die Frage: Will und
kann ich hier noch dauerhaft wohnen? Altersgerechtes Wohnen
bedeutet nicht nur Barrierefreiheit, sondern auch Komfort und
Sicherheit. Umbauten wie ein Treppenlift, eine bodengleiche
Dusche, breitere Türöffnungen oder rutschfeste Bodenbeläge
erhöhen die Lebensqualität – und helfen, das Zuhause auch im
Alter komfortabel bewohnbar zu halten. Fördermittel können
die Umsetzung solcher Maßnahmen erleichtern. Dennoch sollten
Eigentümer auch hier frühzeitig planen, um nicht später
unter Druck zu geraten.
Alternativen prüfen: Verkleinern, vermieten oder verrenten?
Nicht für alle ist der Verbleib im Zuhause langfristig die beste
Lösung. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, über Alternativen
nachzudenken – etwa über einen Umzug in eine kleinere,
barrierefreie Wohnung, idealerweise in zentraler Lage
mit guter Infrastruktur. Die bisherige Immobilie lässt
sich dann verkaufen oder vermieten. Beide Optionen
bieten den Vorteil zusätzlicher Einnahmen – sei es
durch regelmäßige Mietzahlungen oder durch Kapitalerträge,
wenn der Verkaufserlös beispielsweise breit
gestreut in Aktien und Anleihen investiert wird. Auch
die Vermietung eines Teils des Hauses, etwa einer Einliegerwohnung,
bringt zusätzliche Einnahmen. Für andere
wiederum ist die sogenannte Immobilienverrentung eine interessante
Option: Dabei wird das Haus verkauft, während man
als ehemaliger Eigentümer weiter darin wohnen darf – mit
oder ohne Nießbrauchrecht, teils mit monatlichen Rentenzahlungen.
Solche Modelle sind nicht für jeden geeignet, können
aber helfen, gebundenes Vermögen im Alter verfügbar zu machen.
Astrid Zehbe
Aug/Sept 2025
Miete korrekt erhöhen – so geht’sMieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete
Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.
1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.
Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.
Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.
3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.
4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.
5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.
6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).
Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.
Inka-Marie Storm
Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.
1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.
Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.
Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.
3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.
4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.
5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.
6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach §558 Absatz3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).
Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.
Inka-Marie Storm
Juli/August 2025
GrundsteuerreformEigentümer zahlen häufig deutlich mehr
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Mai/Juni 2025
KommentarUm des lieben Friedens willen
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Mai/Juni 2025
PREISE FÜR WÄRMEPUMPENFehlende Preistransparenz ist ein Problem
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Mai 2025
Große ErwartungenDie letzte Bundesregierung hinterließ in der
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.
Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.
Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.
Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.
Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Mai 2025
Photovoltaik-AnlagenKein steuerlicher Abzug wegen Steuerbefreiung?
Die zwangsweise Steuerfreistellung der Erträge aus Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) seit 2022 hat nicht nur positive Auswirkungen. Denn grundsätzlich entfällt dort, wo Einkünfte nicht mehr zu versteuern sind, auch die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen.
In einem jüngst vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 11. Dezember 2024, 9 K 83/24) entschiedenen Fall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaik-Anlage und ermittelte ihren Gewinn durch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Im Jahr 2022 musste die GbR zu viel gezahlte Einspeisevergütungen aus den Vorjahren zurückerstatten. Streitfrage war nun, ob die Rückzahlungen als Betriebsausgabe abzugsfähig sein konnten, obwohl die Einnahmen vom Gesetzgeber ab 2022 steuerfrei gestellt worden waren.
Das Niedersächsische Finanzgericht bejahte dies. Das Gericht entschied, dass die Rückzahlung von in den Jahren vor 2022 erzielten Einspeisevergütungen beim Betrieb einer nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbefreiten Photovoltaik-Anlage im Jahr 2022 als Betriebsausgabe abzugsfähig ist. Argument: Das gesetzliche Abzugsverbot von Aufwendungen im Zusammenhang mit nicht zu versteuernden Einkünften schließt hier den Abzug nicht aus. Denn: Die ursprünglichen Einnahmen waren ja steuerpflichtig, weil sie noch vor der Steuerfreistellung angefallen sind. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (X R 2/25).
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Dieses Urteil ist zwar ein gewisser Lichtblick. Es bleibt aber das Problem bestehen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten für Photovoltaik-Anlagen mit der zwangsweisen Herausnahme dieser Anlagen aus der Einkommensbesteuerung entfallen sind und dadurch auch für viele Eigentümer die Grundlage ihrer Kostenkalkulation.“
April 2025
Anforderung an ein Mieterhöhungsschreiben nach ModernisierungRechtsschutzversicherung
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.
April 2025
KommentarWort des Jahres
Jedes Jahr bestimmt eine fünfköpfige Jury das Unwort des Jahres. In diesem Jahr landete auf Platz 2 das Wort „Heizungsverbot“. Der Ausdruck sei eine irreführende Bezeichnung in der Debatte über das Heizungsgesetz, weil weder Heizen noch Heizungen verboten worden seien, nur der Neueinbau von Heizsystemen mit fossiler Energie sei nicht mehr zulässig. Der Begriff sei nur verwendet worden, um klimaschützende Maßnahmen zu diskreditieren.
Die Jury liegt falsch. Die Debatte entbrannte zu einem Zeitpunkt, als ein Entwurf des Heizungsgesetzes bekannt wurde, der die Außerbetriebnahme bestimmter Heizungsmodelle verpflichtend vorsah. Dieser Entwurf umfasste mithin ein Verbot bestehender Heizungsanlagen. Dass dieses geplante Verbot kein Gesetz wurde, ist nicht zuletzt Haus & Grund zu verdanken – und auch eine Folge der Debatte um das Wort „Heizungsverbot“.
Der Begriff hat folglich auf den Punkt gebracht, was Robert Habeck zunächst anstrebte – und war damit nicht irreführend. Zudem hat das Wort dazu beigetragen, den Gesetzentwurf in der damaligen Fassung zu verhindern. Nicht verwendet wurde es hingegen, um Klimaschutzmaßnahmen zu diskreditieren, sondern um eine gerechte und bezahlbare Wärmewende zu ermöglichen.
Von daher kann man es genau andersherum sehen: Für mich ist der Begriff „Heizungsverbot“ das Wort des Jahres!
Ihr Kai H. Warnecke
März 2025
Katzenhaltung mit FolgenEs geht um eine Wohnung in einer Gemeinde im Amtsgerichtsbezirk
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.
Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.
Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.
Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.
Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
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Anwaltskanzlei Hoffmann
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NEBENKOSTENRANKING 2024Die 100 größten Städte im Vergleich
In der bayerischen Stadt Regensburg zahlen Bürger am wenigsten für Müll, Abwasser und Grundsteuer, in Mönchengladbach in Nordrhein-Westfalen am meisten. Das ist ein zentrales Ergebnis des Nebenkostenrankings, das das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erstellt hat.
Die kommunalen Gebühren und Steuern sind viel diskutierte
Wohnnebenkosten, aufgrund ihrer Höhe, der dramatischen Unterschiede
zwischen den Städten und der intransparenten
Strukturen. Um die erheblichen Unterschiede bei den Nebenkosten
aufzudecken, hat Haus & Grund die Höhe der Nebenkosten
in den 100 größten Städten Deutschlands erneut untersucht.
Das Ranking setzt sich aus drei Einzelrankings zusammen. Berücksichtigt
werden Kennzahlen zu den Abfallgebühren (Stand
2022), zu den Abwassergebühren (Stand 2023) und zur Grundsteuer
B (Stand 2024). Dabei wird jeweils von einem vierköpfigen
Musterhaushalt in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus
ausgegangen.
Regensburg top, Mönchengladbach flop
Wie bereits im Nebenkostenranking 2021 existieren in den
größten deutschen Städten weiterhin deutliche Unterschiede.
Sieger des Rankings ist wie schon bei der vergangenen Untersuchung
die Stadt Regensburg. Durchschnittlich bezahlt eine
Familie hier jährlich 874 Euro insgesamt für Grundsteuer B,
Abfall- und Abwassergebühren.
In Mönchengladbach, am unteren Ende des Rankings, fällt hingegen
mit 1.932 Euro weit mehr als das Doppelte an. Der Unterschied
zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt beträgt
somit satte 1.058 Euro. Auf Platz 50 liegt die Stadt Trier,
die mit 1.367 Euro für die durchschnittliche Belastung einer
vierköpfigen Musterfamilie steht. Im Vergleich zur vorangegangenen
Untersuchung fallen hier durchschnittlich 67 Euro mehr
pro Jahr an.
Saarbrücken auf Rang 71
Die saarländische Landeshauptstadt landete beim Nebenkostenranking
auf Platz 71 mit einer Summe von 1502 Euro.
Vergleichsweise sehr hoch sind die Kosten für das Abwasser:
777 Euro bedeuten nur Rang 93 von den 100 Städten. Im
Grundsteuer-Vergleich reicht es hingegen sogar für Rang 36
(441 Euro), beim Abfall immerhin noch für Rang 40 (285
Euro). Im Vergleich zum letzten Ranking (siehe Ausgabe
11/2021, Seiten 284 und 285) hat sich Saarbrücken (damals
Platz 78 mit einer Summe von 1478 Euro) um 7 Plätze verbessert.
Die Werte des letzten Rankings im Einzelnen: Abwasser
(2020) 789 Euro, Abfall (2019) 257 Euro und Grundsteuer (2021) 432
Euro. Zum Vergleich: Ranking-Sieger Regensburg liegt auch bei der Grundsteuer
auf Platz 1 (335 Euro), in Witten auf dem letzten Platz wird mit 771 Euro
mehr als das Doppelte verlangt. Erster und Letzter beim Abwasser sind
Worms (245 Euro) und Mönchengladbach (985 Euro).
Bei den Abfallgebühren ist Nürnberg an der Spitze (130 Euro) und Leverkusen das
teure Schlusslicht (570 Euro).
Mehr Transparenz bei der Kostenbelastung nötig
Zwar handelt es sich bei der Platzierung der einzelnen Städte lediglich
um eine Zusammensetzung der Daten der jeweiligen Erhebungsjahre.
So verweist zum Beispiel die Stadt Regensburg in
einer Anfrage darauf, dass die Gebühren für Abwasser und Müll
im Vergleich zum Erhebungszeitraum der Auswertung angestiegen
sind – für Abwasser seit 2024 um etwa 30 Prozent und
beim Müll sind es seit Anfang des Jahres rund 20 Prozent mehr.
Dennoch zeigt die Analyse eines deutlich: die große Diskrepanz
zwischen den Städten, ohne dass offensichtliche Muster erkennbar
werden – weder räumlich noch nach Einwohnerdichte
oder anderen Merkmalen.
Vielmehr liegt es nahe, dass die Städte ihre Spielräume nutzen,
um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle
Freiräume zu schaffen. Da Verbraucher keine Möglichkeiten haben,
diese Nebenkosten zu beeinflussen und den Anbieter zu
wechseln, ist mehr Transparenz geboten – vor allem bei den
Gebührenordnungen der einzelnen Kommunen, die uneinheitlich
und häufig auch mit einer Vielzahl von individuellen Ausnahmeregelungen
versehen sind.
Anna Katharina Fricke
Das vollständige Ranking mit 100 Städten finden Sie unter
hausund.co/4aJXTt6
März 2025
Es gibt auch Gewinner bei SchadensereignissenIm Mai Mai 2024 wurde das Saarland von schwerem Unwetter heimgesucht. Es kam durch starke Niederschläge zu dem sogenannten Pfingsthochwasser. Durch Eindringen von Wassermassen nahmen viele Gebäude Schäden. Begleitet wurde der Regen durch einen starken Sturm. Dieser beschädigte Hausdächer und brachte Bäume zum Umstürzen. Die Beeinträchtigungen für die Betroffenen waren massiv. Sie konnten auch teilweise existenzbedrohend sein. Das ist die eine Seite der Medaille. Tristesse für die Geschädigten. Festzustellen ist auch, dass es bei dem Unglück auch Profiteure gab. Das ist die andere Seite der Medaille. Und die wollen wir uns näher ansehen
Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von
Haus [&] Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail:
info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
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Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von
Haus [&] Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail:
info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
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Februar 2025
Lärm im MehrfamilienhausWann darf der Mieter die Miete mindern?
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Februar 2025
Was passiert mit nicht mehr benötigten Gasanschlüssen?Stilllegung von Gasnetzen
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
„Theoretisch kann zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein könnte und genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.“
Januar 2025
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