Haus & Grund Saarland

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Vorzeitige Erbschaft bei Eigentumswohnungen
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen

Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.

Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.
Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.

22.04.2021

Mehr Wohnraum ohne Baugrund

Eine Dachaufstockung kann in verschiedenem Umfang durchgeführt werden, von der Erhöhung des Kniestocks bis hin zur komplett neuen Etage. Das hat viele Vorteile, ist aber auch ein aufwendiges Unterfangen, bei dem Bauherrn vieles bedenken müssen.

Bauland ist – vor allem in Ballungsräumen – knapp und teuer, aber Platz nach oben gibt es eigentlich genug. Warum also nicht einfach eine zusätzliche Etage aufs Haus bauen, um neuen Wohnraum zu schaffen? So entsteht zusätzlicher Raum, etwa ein Spielzimmer für die Kinder, Platz für Hobbys, für das Homeoffice oder eine neue Wohnung, die vermietet werden kann.
Erhöhung des Kniestocks zur Dachaufstockung
Die Dachaufstockung lässt sich auf verschiedene Weise realisieren – eine gängige Methode ist die Kniestockerhöhung. Als Kniestock bezeichnet man die bis über die oberste Geschossdecke hinausreichende Außenwand, auf der die Sparren des Steildachs aufliegen.

Um den Kniestock zu erhöhen, sind neben einer vorangehenden Prüfung der Statik des Gebäudes etliche Arbeitsschritte nötig, die hohes fachliches Know-how erfordern: Das gesamte Dach muss abgedeckt und der Dachstuhl entfernt oder hydraulisch angehoben werden. Wird dann der Kniestock um beispielsweise 80 Zentimeter aufgemauert, lässt sich rund 30 Prozent nutzbarer Raum hinzugewinnen. Danach wird der Dachstuhl erneuert oder wieder fachgerecht mit dem Gebäude verbunden, abgedichtet, gedämmt und von außen abgedeckt. Aufgrund des hohen Aufwands lohnt sich diese Art der Wohnraumerweiterung vor allem im Zuge eines ohnehin geplanten Dachgeschossausbaus.
Ein zusätzliches Geschoss aufs Haus
Die umfangreichste Maßnahme ist der Aufbau einer kompletten zusätzlichen Etage. Dafür wird das alte Dach meist entfernt und ein neues Geschoss mit einem neuen Dach aufgebaut. Die Etagenaufstockung ist eine Form der Dachaufstockung, die zumeist bei Flachdächern Anwendung findet. Hierbei gibt es unterschiedliche Methoden, wie etwa Rahmenkonstruktionen aus Holz, gemauerte Aufstockungen, Stahl- oder Glasausführungen oder komplett vormontierte Aufbauten. Auch im Zuge der umfassenden Geschossaufstockung gibt es für den Bauherrn Verschiedenes zu beachten.
Statik und Bauamt müssen mitspielen
Ob sich überhaupt ein neues Geschoss aufbauen lässt, hängt natürlich auch wesentlich vom Zustand des vorhandenen Gebäudes ab. Das heißt: Das Fundament und die Statik müssen es hergeben, dass eine zusätzliche Last aufgebracht werden kann. Daher steht am Anfang aller Überlegungen stets eine fachgerechte Prüfung der statischen Voraussetzungen des Gebäudes.

Genauso wichtig ist es, frühzeitig einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Denn eine Dachaufstockung muss stets behördlich genehmigt werden. Und nur, wenn es die regionale Bauordnung hergibt, darf in die Höhe gebaut werden. Der örtliche Bebauungsplan regelt Gebäudehöhen, maximale Wohnflächen, Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, gilt der Grundsatz, dass sich jeder an den Gebäuden der Umgebung zu orientieren hat. Stehen also in der Nachbarschaft schon Häuser mit aufgesattelten Dächern, erhöht das die Chancen, dass man selbst aufstocken darf. Eine Garantie ist das aber nicht.

Neben den technischen Vorschriften zu Brand-, Blitz- und Schallschutz sowie Trittschalldämmung (insbesondere für Vermieter) müssen auch die energetischen Standards eingehalten werden. Denn zu Wohnzwecken genutzte Dächer oder Aufbauten müssen stets den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen.
Wann lohnt sich eine Dachaufstockung?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es natürlich nicht. Ein wesentlicher Faktor ist aber die Größe des Daches. Denn sie bestimmt, wie groß die Wohnfläche am Ende ausfällt. Das ergibt sich aus der Dachneigung und der Grundfläche. Außerdem fällt die Kosten-Nutzen-Analyse tendenziell positiver in innenstädtischen Lagen aus, in denen Bauland besonders kostspielig ist. Schlussendlich sollten auch die Förderpakete der KfW-Bank in die Abwägungen einbezogen werden. Außerdem können Bauherren, die mit einer Dachaufstockung neuen Wohnraum schaffen, steuerlich profitieren: Wer noch bis zum 1. Januar 2022 dafür einen Bauantrag einreicht, kommt in den Genuss einer Sonderabschreibung von fünf Prozent pro Jahr. Die Abschreibung kann neben der normalen Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden.

April 2021

Die eigene Immobilie im Internet

Um die Darstellung der eigenen Immobilie im Internet ist spätestens seit Googles Streetview eine heiße Debatte entbrannt. Nun können Interessierte auf einer Online-Plattform vermeintliche Kaufpreise jedes beliebigen Hauses und deren Nachbarhäuser einsehen. Auf Luftaufnahmen der Straßenzüge wird an jedes Haus ein virtuelles Preisschild gehängt. Das ist mehr als fragwürdig.

Der interessierte Betrachter kann durch einen Klick auf das jeweilige Preisschild die Anzahl der im Haus befindlichen Wohnungen, das Baualter, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis sowie den Kaufpreis für eine Wohnung erfahren. Bei den Preisangaben handelt es sich in der Regel um Schätzwerte. Möchte der Interessent – gleichgültig ob Eigentümer, Mieter oder Dritter – die Kaufpreisangabe verbessern oder konkretisieren, wird er aufgefordert, Daten zur Immobilie anzugeben.

Jüngstes Beispiel dafür ist die Internetplattform Scoperty. Das Versprechen: kostenlose Immobilienbewertungen und ein transparenter Marktplatz für Eigentümer und Kaufinteressierte. Doch bei solchen Angeboten ist Vorsicht angebracht. Denn die ermittelten Kaufpreise sind immer nur so gut wie die Daten, aus denen sie ermittelt werden.
Das Problem mit den Schätzwerten
In dem oben aufgeführten Beispiel sind die Spannen der angegebenen Schätzwerte sehr groß. Sie basieren oftmals nur auf Daten aus dem regionalen Wohnungsmarkt – ohne die Immobilie selbst weiter zu betrachten. Damit steigt die Gefahr, dass die Betreiber dieser Internetseiten auch einmal daneben liegen, wie folgendes Beispiel zeigt: Der Baulücken-Neubau in einem Baugebiet aus den Sechzigerjahren wird nicht erkannt. Für den Neubau wird deshalb das Baujahr auf 1965 geschätzt – tatsächlich ist der Neubau aber erst zehn Jahre alt.

Die Nutzer der Internetplattform haben die Möglichkeit, durch entsprechende Vervollständigung der Daten den Kaufpreis der Immobilie zu verbessern. Dabei muss auf eines deutlich hingewiesen werden: Das eigentliche Ziel des Anbieters der Webseite ist nicht, den Eigentümern einen Schätzwert für ihre Immobilien anbieten zu können. Ziel ist, dass die Eigentümer die realen Daten ihrer Immobilie in die Datenbank des Unternehmens überführen.
Was können Eigentümer dagegen machen?
Eigentümer, die kein virtuelles Preisschild an ihrem Haus wünschen, können über ein Kontaktformular Widerspruch einlegen. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass der Eigentümer damit den ersten Kontakt zum Unternehmen herstellt.

Tipp:
Eigentümer mit Verkaufsabsicht sollten unbedingt einen Experten zu Rate ziehen. Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig, die besprochen und eingeschätzt werden müssen. Und: Vorsicht bei der Eingabe von Daten durch den Nutzer! Die Gefahr ist groß, durch zu optimistische oder pessimistische Angaben zu einer Fehleinschätzung zu kommen.

Inka-Marie Storm

April 2021

Erstmals droht die Wohneigentumsquote in Deutschland nachhaltig zu sinken. Gleich zwei Studien untersuchen die Hintergründe und kommen zu dem Ergebnis, dass die Wohnungspolitik diese Entwicklung unterstützt.

Die aktuelle Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag im Jahr 2018 bei 42,1 Prozent (2013: 43,1 Prozent, 2008: 43,2 Prozent) und hat damit eine abnehmende Tendenz. Im Vergleich mit den Mitgliedsstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht Deutschland damit an vorletzter Stelle.
Zu wenig Angebote
Soll der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert werden, muss zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot geschaffen werden, so die Autoren. Dem stehen jedoch eine restriktive Baulandvergabe sowie die Verschärfung des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen entgegen. Beides wirkt preistreibend sowohl im Bestand wie auch beim Neubau. Niedrigere Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien bilden jedoch das Fundament einer beherzten Eigentumspolitik.
Zu hohe Kaufnebenkosten
Ein weiteres Problem: Viele junge Haushalte scheitern an der Überwindung der Finanzierungshürden. „Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise dank Niedrigzinsen noch finanzierbar geblieben sind, erleiden potenzielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten Schiffbruch“, so die Autoren. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage sollen schließlich auch finanziert werden. Aufgrund der Niedrigzinsen gelingt es jungen Menschen aber immer seltener, den davongaloppierenden Kosten hinterher zu sparen. Eine Senkung der Transaktionskosten bei der Grunderwerbsteuer, etwa durch Herabsetzung der Steuersätze oder die Einrichtung von Freibeträgen für Ersterwerber, wäre daher ein weiteres Standbein für eine nachhaltige Eigentumspolitik.
Die Rolle der Politik
Um besser zu verstehen, warum die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig ist, analysierte auch die Deutsche Bundesbank, welche Rolle wohnungspolitische Maßnahmen spielen. Ihre Analyse zeigt, dass die Wohnungspolitik die Wohneigentumsquote und damit mittelbar auch die Vermögensungleichheit erheblich beeinflussen kann. Ein gewichtiger Teil der im OECD-Vergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland könne durch eine relativ hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau mit breiten Förderbedingungen erklärt werden. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass diese Faktoren Anreize für das Mieten setzen, nicht aber für den Eigentumserwerb.

Die Studien finden Sie unter:

https://www.bundesbank.de/resource/blob/822090/0257c115f7d27d75828cd8409f65b4e6/mL/2020-30-research-brief-data.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bb22

https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/Wohneigentum_2020_Bericht_Teil-1-Eigentumsquoten-final.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bericht22

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

3210 ZEICHEN (MIT LEERZEICHEN)

April 2021

Kommunale Planungspflicht stärken, Verbandsklagerecht einführen

Die Baulandpolitik unserer Kommunen ist das zentrale Instrument, um die Frage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland zu beantworten. Eine erfolgreiche Bodenpolitik stellt Bauland für jedermann und rechtzeitig zur Verfügung. Nur mit ausreichend Bauland kann letztlich die hohe Nachfrage nach Wohnraum beantwortet und die Preisentwicklung gedämpft werden. Die Verantwortung für eine vorausschauende Baulandplanung liegt in den Händen unserer Städte und Gemeinden.

Haus & Grund Deutschland hat daher zur Mobilisierung von Bauland die Bundesregierung aufgefordert, planungsunwillige Kommunen zur Baulandschaffung zu verpflichten, ein Verbandsklagerecht zur Durchsetzung der kommunalen Planungspflicht einzuführen und konkrete Bedingungen für eine kommunale Bauland-Planungspflicht im Baugesetzbuch zu schaffen.
Kommunen müssen ihrer Planungspflicht für mehr Bauland nachkommen
Die Baulandplanung ist eine öffentliche Aufgabe; Kommunen haben dafür die Planungshoheit auf ihrem jeweiligen Gemeindegebiet. Es fehlt im Planungsrecht jedoch ein Anreiz zur Planung von Wohngebieten. Und neues Bauland stößt regelmäßig auf politischen Widerstand, der für kommunale Entscheidungsträger eine erhebliche Hürde darstellt, auch im überörtlichen Interesse zu handeln. Darüber hinaus scheuen Kommunen die Folgekosten von Wohngebieten durch die benötigte Infrastruktur.

Haus & Grund Deutschland fordert vor diesem Hintergrund, Kommunen zur Baulandbereitstellung zu verpflichten, wenn der Planunwille die Grenzen des Vertretbaren überschreitet. Die Kommunen tragen eine unmittelbare Verantwortung für die Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten. Statt Angebotserweiterung betreiben die Kommunen vielerorts eine Mangelverwaltung durch überbordende Einschränkungen des Wohnungsmarktes. Damit erschweren sie sogar noch die Bereitstellung von Wohnraum.
Verbandsklage zur Durchsetzung von kommunalen Planungspflichten
Die heutige Planungspflicht ist ein stumpfes Schwert. Die Umsetzung von Baulandplanung kann nicht eingeklagt werden. Auch die Durchsetzung über die Kommunalaufsicht ist nicht gesichert, da auch dort politische Entscheidungsträger die Aufsicht führen. In der entscheidenden Frage der Durchsetzbarkeit der Planungspflicht gibt es eine Gesetzeslücke. Daher setzt sich der Zentralverband von Haus & Grund beim Bund für die Schaffung eines Verbandsklagerechts ein, um die Baulandplanungspflicht durchsetzen zu können.

Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt liegt im Interesse der Allgemeinheit. Mit der Verbandsklage können die Rechte der Allgemeinheit geltend gemacht werden. Sowohl örtliche Eigentümervereine als auch Mietervereine haben ein Interesse an einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Haus & Grund-Vereine haben ein berechtigtes Interesse daran, die Nachteile der Mangelverwaltung – zum Beispiel in Form von Preiseingriffen und Nutzungseinschränkungen – durch einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt abzuwenden.
Konkrete Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht
Die bestehende Planungspflicht ist zu vage gefasst, um ein wirksames Instrument zu sein. Es fehlen konkrete Voraussetzungen, die für unsere Städte und Gemeinden eine Planungspflicht begründen. Haus & Grund Deutschland fordert eine Konkretisierung der Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht im Baugesetzbuch. Wenn festgestellt wird, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in einer Kommune oder einem Teil der Kommune zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, müssen unsere Städte und Gemeinden auch mit der Mobilisierung von Bauland reagieren – und nicht nur mit den Instrumenten der Mangelverwaltung.

Matthias zu Eicken
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Januar 2020

Strahlenbelastung

In manchen Regionen Deutschlands führen erhöhte Radon-Werte in Gebäuden zu einem Gesundheitsrisiko. Doch schon einfache Maßnahmen können Abhilfe schaffen.

Radon ist ein radioaktives Edelgas, das in unterschiedlichen Konzentrationen überall in unserer Umwelt vorkommt. Vor allem aus dem Erdboden gelangt es ins Freie und in Gebäude. Im Freien vermischt es sich schnell mit der Umgebungsluft, sodass die Radon-Konzentration dort gering ist. In Innenräumen können jedoch hohe Radon-Konzentrationen erreicht werden. Insbesondere bei seltenem Lüften kann das zu hohen Radon-Konzentrationen führen, die Auswirkungen auf die Gesundheit haben können.

Atmet man Radon und seine radioaktiven Folgeprodukte über einen längeren Zeitraum in erhöhtem Maße ein, steigt das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Etwa fünf Prozent der Todesfälle durch Lungenkrebs in der Bevölkerung sind nach aktuellen Erkenntnissen auf Radon und seine Zerfallsprodukte in Gebäuden zurückzuführen.
Regionale Unterschiede
Die Radon-Konzentrationen im Boden, in der Luft und in Innenräumen sind lokal und regional unterschiedlich. In der norddeutschen Tiefebene sind die Radon-Konzentrationen meist niedrig; in den meisten Mittelgebirgen, im Alpenvorland und in Gegenden mit besonderen Gesteinsmoränen der letzten Eiszeit eher höher.
Einfache Schutzmaßnahmen
Da sich Radon im Erdboden bildet, sind potenzielle Eintrittsstellen des Gases daher vor allem in Hausbereichen zu finden, die Bodenkontakt haben – zum Beispiel Hauswände mit Erdberührung oder Kellerböden. Über Risse, Fugen oder Rohrdurchführungen findet das Gas seinen Weg ins Gebäudeinnere. Als Erstmaßnahme hilft es, regelmäßig und intensiv zu lüften. Undichte Stellen in Keller und Erdgeschoss sollten außerdem abgedichtet werden. Oft reichen diese Maßnahmen bereits, um den Radongehalt in Innenräumen deutlich zu senken.
Messungen geben verlässlich Informationen
Verlässliche Aussagen über die Höhe der Radonkonzentration sind nur über Messungen möglich. Denn die Radonkonzentrationen können wegen der Vielzahl von Einflussfaktoren von Haus zu Haus schwanken. Aufgrund der großen Tages- und Jahresschwankungen der Radonkonzentrationen sollten diese möglichst über einen Zeitraum von einem Jahr durchgeführt werden.

Wer die Radon-Belastung in den eigenen vier Wänden kontrollieren möchte, kann Messungen preiswert und unproblematisch durchführen. Besonders einfach ist der Einsatz sogenannter passiver Radon-Detektoren, die einfach an verschiedenen Stellen in der Wohnung aufgestellt werden. Unter www.bfs.de/radon-messstellen stellt das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) Adressen qualitätsgeprüfter Anbieter bereit, die Detektoren per Post versenden. Nach Ablauf des Messzeitraums werden sie an den Anbieter zurückgeschickt, der sie auswertet und über die Ergebnisse informiert.

Wann sind die eigenen vier Wände besonders gefährdet?
Laut Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) ist ein Gebäude besonders anfällig für hohe Radon-Konzentrationen in Innenräumen, wenn es
- in einem Gebiet liegt, in dem in vielen Gebäuden eine hohe Radon-Konzentration zu erwarten ist,
- keine durchgehende Grundplatte aus Beton aufweist,
- vor 1960 errichtet wurde und keine moderne Feuchteisolation besitzt,
- nicht unterkellert ist oder sich Aufenthaltsräume im Keller befinden,
- offensichtliche Eintrittswege für Bodenluft (Spalten, Risse, Natursteingewölbe, offene Kellerböden, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen, Verbindungen zu unterirdischen Hohlräumen) aufweist.

Jan 2021

Betriebskosten - Vermieter kann sich aus Kaution bedienen

Mit seinem Urteil vom 28. Oktober 2020 (VIII ZR 230/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses streitige Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution aufzurechnen.

Im gleichen Zuge entschieden die Richter, dass im Rahmen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter eine aus der Betriebskostenabrechnung bestehende Schuld des Mieters verbindlich anerkannt werden kann. Dies verstoße nicht gegen § 556 Abs. 3 und 4 BGB.
Mieter und Vermieter einigen sich über Nachzahlung von Betriebskosten
Der Kläger war Mieter eines Studentenzimmers bei der Beklagten. In einem Vorprozess schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung und Herausgabe des Zimmers verpflichtete. Kurz vor der Räumung bat er jedoch, noch bleiben zu können. Daraufhin bot die Vermieterin an, mit der Zwangsräumung noch zwei Monate zu warten, sofern er für die Zwischenzeit eine Nutzungsentschädigung sowie ausstehende Strom- und Wasserkosten zahle.
Vermieterin verrechnet Nachzahlung mit Kaution
Dieses Angebot akzeptierte der Mieter und zog nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums aus der Wohnung aus. Die zugesagten Strom- und Wasserkosten beglich er allerdings nicht, woraufhin die Vermieterin die vom Mieter gezahlte Barkaution einbehielt. Der Mieter klagte daraufhin auf Rückzahlung der Kaution. Zu Unrecht, wie das zuständige Amtsgericht befand. Dieses wies die Klage ab und verurteilte ihn auf Widerklage des Vermieters sogar zur Zahlung der noch ausstehenden und nicht mit der Kaution verrechneten Restsumme aus den Strom- und Wasserkosten. Auch die Berufung des Mieters war nicht erfolgreich.
Bundesgerichtshof bestätigt Vermieterrechte
Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die Aufrechnung mit den Strom- und Wasserkosten erloschen. Die zwischen Vermieter und Mieter geschlossene Vereinbarung während des Vorprozesses sei wirksam und müsse insbesondere nicht den geltenden formellen Anforderungen einer Abrechnung entsprechen. Es handele sich nämlich gerade nicht um eine solche, sondern um einen außergerichtlichen Vergleich. Zwar dürfe nicht zum Nachteil des Mieters von den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung abgewichen werden. Die Vorschrift hindere Mietvertragsparteien allerdings nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Dabei handele es sich nur um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

Der Vermieter konnte die Gegenforderung geltend machen und aufrechnen. Die Möglichkeit, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer Barkaution durch Aufrechnung mit einer aus dem Mietverhältnis stammenden strittigen Forderung zu befriedigen, hatte der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 24. Juli 2019 bejaht und bestätigte dies erneut.

Julia Wagner
Referentin Recht

Jan 2021

Mit der dunklen Jahreszeit steigt auch das Einbruchrisiko. Doch bei vier von zehn Versuchen scheitern die Täter. Es lohnt sich also, Haus- oder Wohnungstür richtig zu sichern und unter Umständen nachzurüsten.

Wer sich schon einmal aus seiner Wohnung ausgesperrt und einen Schlüsseldienst gerufen hat, weiß, in welcher Windeseile der Experte das Türschloss knackt. Schnell kommt da ein mulmiges Gefühl: Nicht nur der Helfer in der Not verfügt über dieses Wissen, auch Einbrecher lassen sich von einfachen Türschlössern meist nicht aufhalten. Die gute Nachricht: Türsicherungen können nachgerüstet werden.
Haustür mechanisch absichern
Zur Grundausstattung einer jeden Haustür gehört ein Haustürschloss mit mechanischem Schließsystem. Die Schließzylinder der Einsteckschlösser sollten allerdings in regelmäßigen Abständen überprüft und gegebenenfalls ausgetauscht werden. Denn moderne Schließzylinder werden dank Quer- und Sperrstiften immer sicherer. Ein Schutzbeschlag schützt Türzylinder und Einsteckschloss zusätzlich. Schwachpunkt des Haustürschlosses ist allerdings meist das Schließblech, das in der Wand verbaut dafür sorgt, dass Falle und Schlossriegel passgenau ineinandergreifen. Ist es von minderer Qualität, können Einbrecher die Tür einfach aufhebeln. Einbruchhemmende Winkelschließbleche mit mehreren Mauerankern verhindern dagegen Aufhebelversuche. Doch auch ein gutes Haustürschloss allein macht eine Tür nicht sicher. Um Haus oder Wohnung vor unbefugten Besuchern zu schützen, sollte die Eingangstür zusätzlich mit massiven Beschlägen und Hinterbandsicherungen ausgerüstet sein.

Klassische Türketten und Sperrbügel verhindern, dass ungebetene Gäste die leicht geöffnete Tür einfach aufdrücken. An der Türinnenseite angebrachte Zusatzschlösser lassen sich zudem mit nur einer Handbewegung und ohne Schlüssel verschließen, ohne dass dafür ein extra Schlüssel herausgesucht werden muss.

Panzerriegel sichern die Tür über die gesamte Breite ab. Die massiven Riegel sitzen quer auf der Innenseite der Tür und sind in beiden Mauern verankert. Sie lassen sich von innen mit einem Dreh- oder Druckknopf, von außen mit einem Schlüssel verschließen. Stangenschlösser bieten dagegen vertikale Sicherheit, werden sie doch in Fußboden und Decke verankert.
Ohne Schlüssel ins Smarthome
Überflüssig wird der Haustürschlüssel im Smarthome, denn robuste Riegel und Schlösser gibt es heute auch mit digitaler Anbindung. Damit lassen sich Türen mit Code, Smartphone oder Fingerabdruck öffnen und schließen – sogar aus der Ferne. Ein Plus für die Sicherheit bieten diese elektronischen Schließsysteme zwar nicht, sie erhöhen aber den Komfort.

Nachrüsten oder neu kaufen?
Sind Türblatt, -rahmen, -bänder und -schlösser in Ordnung und ausreichend stabil und lassen sich zusätzliche Beschläge und Schließbleche fachgerecht installieren, brauchen Hausbesitzer keine neue Tür zu kaufen. Ist die alte Haustür jedoch nicht mehr in Ordnung, empfiehlt sich eine einbruchhemmende Tür nach DIN EN 1627 mit Widerstandsklasse RC 2. Diese Türen bieten einen guten Einbruchschutz, da die Gesamtkonstruktion aus Türblatt, Zarge, Schloss und Beschlag praktisch keine Angriffspunkte bietet.

Katharina Lehmann
Freie Journalistin

November 2020

Modernisierungsvereinbarungen sind oft ein guter Weg, um einvernehmliche Lösungen mit den Mietern zu finden. Insbesondere wenn die Wohnung zeitweise nicht bewohnt werden kann, sind entsprechende Vereinbarungen zumeist unumgänglich.

Als Vermieter sollte man hier aber ganz genau darauf achten, dass alle Mieter in diese Vereinbarungen mit einbezogen werden. Denn nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2020 (65 S 232/19) hat der Vermieter ansonsten das Nachsehen.

Den Ehepartner nicht vergessen
Im konkreten Fall führte ein Vermieter umfassende Modernisierungsarbeiten durch. Mit dem Mieter traf er daher im Vorfeld eine Modernisierungsvereinbarung. Zudem wurde dem Mieter für die Zeit der Arbeiten eine Ersatzwohnung angeboten. Über deren Nutzung wurde eine Vereinbarung geschlossen. Der Mieter durfte die Ersatzwohnung nutzen, sollte dafür aber die im Mietvertrag vereinbarte Miete weiterbezahlen. Diese Vereinbarung schloss der Vermieter aber nur mit dem ursprünglichen Mieter der Wohnung. Er übersah hierbei, dass der Mieter schon viele Jahre zuvor geheiratet hatte und dessen Ehefrau durch eine Ergänzung des Mietvertrages ebenfalls Mieterin der Wohnung geworden war.

Miete zurückverlangt
Nach Ende der Modernisierungen verlangte nun das Ehepaar die für diesen Zeitraum geleisteten Mieten vom Vermieter zurück. Die Mieter beriefen sich darauf, dass sie für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit wären, da sie ihre gemietete Wohnung wegen der Unbewohnbarkeit nicht nutzen konnten. Der Vermieter verwies auf die Nutzungsvereinbarung bezüglich der Ersatzwohnung. Jedoch erfolglos, wie das Gericht entschied. Denn diese hatte sich nur an den Ehemann gerichtet und ist auch nur von diesem unterschrieben worden. Die Mitwirkung der Ehefrau war jedoch nicht entbehrlich, da der Ehemann diese Vereinbarung nicht wirksam für seine Ehefrau abschließen durfte.

Vereinbarung unwirksam
Eine Änderung des Mietvertrags ist nach Ansicht der Richter kein „Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie“ gemäß § 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Da somit nicht alle Mietparteien an der Vereinbarung beteiligt waren, sei sie unwirksam. Der Vermieter musste daher die Mieten erstatten.

Praxistipp
Dieses Urteil zeigt erneut, wie wichtig es ist, dass Vermieter bei Vereinbarungen mit ihren Mietern äußerste Sorgfalt walten lassen. Insbesondere muss ganz genau darauf geachtet werden, dass die Vereinbarungen immer mit allen Mietvertragspartnern geschlossen werden. Ansonsten sind sie unwirksam.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

November 2020

Beitragspflichten von Wohnungseigentümern

Ist die Wohnungseigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), haftet der ausscheidende Gesellschafter auch noch für ausstehende Verbindlichkeiten, selbst wenn diese auf Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beruhen, die erst nach seinem Ausscheiden gefasst wurden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 3. Juli 2020, V ZR 250/19 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagte eine WEG gegen einen ehemaligen Gesellschafter einer GbR auf Zahlung ausstehenden Hausgelds aus dem Jahr 2014 sowie der Abrechnungsspitzen aus den Jahren 2013 und 2014 nebst Zinsen. Die GbR ist Eigentümerin einer Einheit in der Wohneigentumsanlage der klagenden WEG. Der Gesellschafter schied bereits im Jahre 2002 nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen aus der GbR aus. Doch erst im März 2017 wurde im Grundbuch eingetragen, dass sein Gesellschaftsanteil seinen ehemaligen Mitgesellschaftern angewachsen war.

Fünf Jahre haftbar
Ein Gesellschafter kann für die bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten – den sogenannten Altverbindlichkeiten – haften, wenn diese fünf Jahre nach seinem Ausscheiden fällig werden. Die Verbindlichkeiten müssen bis dahin noch nicht entstanden sein, es genügt, dass der Rechtsgrund für die Verbindlichkeiten noch vor dem Ausscheiden des Gesellschafters gelegt wurde.

Rechtsgrundlage entsteht mit Eigentumserwerb
So entschieden die Richter, dass die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten der Wohnungseigentümer mit dem Erwerb des Eigentums gelegt werden und nicht erst mit der jeweiligen Beschlussfassung. So erstreckt sich die Nachhaftung des Gesellschafters auch auf Verbindlichkeiten, die auf Beschlüssen beruhen, die erst nach seinem Ausscheiden aus der GbR gefasst wurden, selbst wenn er zu diesem Zeitpunkt keinen Einfluss mehr auf die Gesellschaft und damit auch nicht auf ihr Abstimmungsverhalten hatte.

So bewertet Haus & Grund die Entscheidung
„Das ist eine harte Entscheidung für den ausgeschiedenen Gesellschafter. Er kann, ohne selbst Einfluss auf die Gesellschaft und die Beschlussfassung der WEG ausüben zu können, erheblich belastet werden. Denn er haftet nicht nur für die laufenden Kosten, die mit dem Eigentum verbunden sind, sondern zum Beispiel auch für etwaige Sonderumlagen. Die Interessen der Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin werden spiegelbildlich durch die Entscheidung gestärkt.“

Tipp
Bei der GbR beginnt die Fünfjahresfrist mit dem Tag, an welchem der Gläubiger erstmals Kenntnis vom Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft hat.

Oktober 2020

Der Begriff Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag umfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung. Einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 8. April 2020, XII ZR 120/18, entschieden.

Der Fall
Der Vermieter klagte gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossene Vertrag enthielt folgende Regelung:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten."

Der Vermieter rechnete die Grundsteuer jahrelang nicht ab. Dies änderte sich nach 2011. Ab diesem Zeitpunkt wurde die Grundsteuer Bestandteil der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Finale Entscheidung steht noch aus

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnisses der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Dabei weist der BGH darauf hin, dass die bloße Nichtabrechnung einzelner Kostenpositionen jedenfalls nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung führe. Eine konkludente Vertragsänderung könne nur dann angenommen werden, wenn weitere Umstände hinzutreten.

Tipp
Gleiches gilt im Wohnraummietrecht. Der BGH hatte mit Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, entschieden, dass die Betriebskosten auch dann wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn ein Formularvertrag vorsieht, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Es ist weder erforderlich, einen Katalog der Betriebskostenarten noch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung beizufügen.

Fallen in einem Haus Betriebskostenarten an, die nicht in § 2 der Betriebskostenverordnung enthalten sind, müssen diese im Mietvertrag ausdrücklich auf den Mieter übertragen werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Juli 2020

Ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über das Ende einer Gebäudeversicherung zu informieren? Dieser Fragestellung ging der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 20. März 2020 (V ZR 61/19) nach.

Im konkreten Fall kaufte die Klägerin unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein bebautes Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt die Regelung, dass der Besitz, die Nutzungen, die Gefahren und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen, wie Versicherungen, ab dem 2. Mai 2017 auf die Käuferin übergehen. Die Gebäudeversicherung kündigte vor Übergabe der Immobilie den Versicherungsschutz zum 10. Mai 2017. Die Verkäufer informierten die Käuferin darüber nicht.
Schaden durch Unwetter
Aufgrund eines Unwetters erlitt das Dach des Hauses im Juni 2017 einen Schaden von rund 38.000 Euro, den die Käuferin nun einklagte. Der BGH gab den Verkäufern Recht. Weder könne die klagende Käuferin Gewährleistungsansprüche wegen eines mangelhaften Gebäudes geltend machen noch bestehe ein Schadensersatzanspruch.
Verkäufer muss nicht informieren
Zwar geht eine bestehende Gebäudeversicherung regelmäßig mit dem Eigentum vom Verkäufer auf die Erwerber über. Dennoch könne ein Verkäufer die Immobilie auch ohne einen solchen Versicherungsschutz verkaufen, wie im betreffenden Fall. Deshalb muss ein Verkäufer grundsätzlich weder anlässlich des Kaufvertrags noch im Anschluss darüber informieren, dass ein Versicherungsschutz nicht besteht. Vielmehr darf er darauf vertrauen, dass der ab Übergang der Nutzungen und Lasten verantwortliche Käufer selbst für eine Versicherung sorgt.
Ausnahmen im Kaufvertrag
Auch könne ein Verkäufer das Versicherungsverhältnis jederzeit beenden oder durch einen Prämienrückstand die Versicherung zur Kündigung veranlassen, wodurch der Erwerber die Immobilie ohne Deckungsschutz erwirbt. Dies gilt aber nur, soweit der Kaufvertrag keine Pflicht zum Aufrechterhalten der Versicherung vorsieht. Enthält der Kaufvertrag zumindest einen Hinweis auf eine bestehende Gebäudeversicherung, folgt daraus ein Vertrauenstatbestand. Dann darf der Käufer zwar keinen Versicherungsschutz erwarten, aber als Nebenpflicht zumindest eine unverzügliche Information, sollte der Versicherungsschutz vor Eigentumserwerb enden.

Tipp
Das BGH-Urteil zeigt, wie wichtig bei einem Immobilienkauf der Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumserwerb ist. Denn im Außenverhältnis ist der Verkäufer weiterhin maßgeblich, obgleich nach dem Kaufvertrag der Erwerber regelmäßig bereits die Kosten und gegebenenfalls den Schaden trägt. Dies gilt nicht nur für eine Gebäudeversicherung, sondern beispielsweise auch für die Grundsteuer. Für diesen Zeitraum sind zur Beurteilung der Risikoverteilung und für Haftungsfälle die vertraglichen Regelungen besonders entscheidend.

Dr. Ass. jur. Helena Klinger
Freie Autorin

Juli 2020

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