Strahlenbelastung


In manchen Regionen Deutschlands führen erhöhte Radon-Werte in Gebäuden zu einem Gesundheitsrisiko. Doch schon einfache Maßnahmen können Abhilfe schaffen.

Radon ist ein radioaktives Edelgas, das in unterschiedlichen Konzentrationen überall in unserer Umwelt vorkommt. Vor allem aus dem Erdboden gelangt es ins Freie und in Gebäude. Im Freien vermischt es sich schnell mit der Umgebungsluft, sodass die Radon-Konzentration dort gering ist. In Innenräumen können jedoch hohe Radon-Konzentrationen erreicht werden. Insbesondere bei seltenem Lüften kann das zu hohen Radon-Konzentrationen führen, die Auswirkungen auf die Gesundheit haben können.

Atmet man Radon und seine radioaktiven Folgeprodukte über einen längeren Zeitraum in erhöhtem Maße ein, steigt das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Etwa fünf Prozent der Todesfälle durch Lungenkrebs in der Bevölkerung sind nach aktuellen Erkenntnissen auf Radon und seine Zerfallsprodukte in Gebäuden zurückzuführen.
Regionale Unterschiede
Die Radon-Konzentrationen im Boden, in der Luft und in Innenräumen sind lokal und regional unterschiedlich. In der norddeutschen Tiefebene sind die Radon-Konzentrationen meist niedrig; in den meisten Mittelgebirgen, im Alpenvorland und in Gegenden mit besonderen Gesteinsmoränen der letzten Eiszeit eher höher.
Einfache Schutzmaßnahmen
Da sich Radon im Erdboden bildet, sind potenzielle Eintrittsstellen des Gases daher vor allem in Hausbereichen zu finden, die Bodenkontakt haben – zum Beispiel Hauswände mit Erdberührung oder Kellerböden. Über Risse, Fugen oder Rohrdurchführungen findet das Gas seinen Weg ins Gebäudeinnere. Als Erstmaßnahme hilft es, regelmäßig und intensiv zu lüften. Undichte Stellen in Keller und Erdgeschoss sollten außerdem abgedichtet werden. Oft reichen diese Maßnahmen bereits, um den Radongehalt in Innenräumen deutlich zu senken.
Messungen geben verlässlich Informationen
Verlässliche Aussagen über die Höhe der Radonkonzentration sind nur über Messungen möglich. Denn die Radonkonzentrationen können wegen der Vielzahl von Einflussfaktoren von Haus zu Haus schwanken. Aufgrund der großen Tages- und Jahresschwankungen der Radonkonzentrationen sollten diese möglichst über einen Zeitraum von einem Jahr durchgeführt werden.

Wer die Radon-Belastung in den eigenen vier Wänden kontrollieren möchte, kann Messungen preiswert und unproblematisch durchführen. Besonders einfach ist der Einsatz sogenannter passiver Radon-Detektoren, die einfach an verschiedenen Stellen in der Wohnung aufgestellt werden. Unter www.bfs.de/radon-messstellen stellt das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) Adressen qualitätsgeprüfter Anbieter bereit, die Detektoren per Post versenden. Nach Ablauf des Messzeitraums werden sie an den Anbieter zurückgeschickt, der sie auswertet und über die Ergebnisse informiert.

Wann sind die eigenen vier Wände besonders gefährdet?
Laut Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) ist ein Gebäude besonders anfällig für hohe Radon-Konzentrationen in Innenräumen, wenn es
- in einem Gebiet liegt, in dem in vielen Gebäuden eine hohe Radon-Konzentration zu erwarten ist,
- keine durchgehende Grundplatte aus Beton aufweist,
- vor 1960 errichtet wurde und keine moderne Feuchteisolation besitzt,
- nicht unterkellert ist oder sich Aufenthaltsräume im Keller befinden,
- offensichtliche Eintrittswege für Bodenluft (Spalten, Risse, Natursteingewölbe, offene Kellerböden, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen, Verbindungen zu unterirdischen Hohlräumen) aufweist.

Betriebskosten - Vermieter kann sich aus Kaution bedienen

Mit seinem Urteil vom 28. Oktober 2020 (VIII ZR 230/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses streitige Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution aufzurechnen.

Im gleichen Zuge entschieden die Richter, dass im Rahmen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter eine aus der Betriebskostenabrechnung bestehende Schuld des Mieters verbindlich anerkannt werden kann. Dies verstoße nicht gegen § 556 Abs. 3 und 4 BGB.
Mieter und Vermieter einigen sich über Nachzahlung von Betriebskosten
Der Kläger war Mieter eines Studentenzimmers bei der Beklagten. In einem Vorprozess schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung und Herausgabe des Zimmers verpflichtete. Kurz vor der Räumung bat er jedoch, noch bleiben zu können. Daraufhin bot die Vermieterin an, mit der Zwangsräumung noch zwei Monate zu warten, sofern er für die Zwischenzeit eine Nutzungsentschädigung sowie ausstehende Strom- und Wasserkosten zahle.
Vermieterin verrechnet Nachzahlung mit Kaution
Dieses Angebot akzeptierte der Mieter und zog nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums aus der Wohnung aus. Die zugesagten Strom- und Wasserkosten beglich er allerdings nicht, woraufhin die Vermieterin die vom Mieter gezahlte Barkaution einbehielt. Der Mieter klagte daraufhin auf Rückzahlung der Kaution. Zu Unrecht, wie das zuständige Amtsgericht befand. Dieses wies die Klage ab und verurteilte ihn auf Widerklage des Vermieters sogar zur Zahlung der noch ausstehenden und nicht mit der Kaution verrechneten Restsumme aus den Strom- und Wasserkosten. Auch die Berufung des Mieters war nicht erfolgreich.
Bundesgerichtshof bestätigt Vermieterrechte
Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die Aufrechnung mit den Strom- und Wasserkosten erloschen. Die zwischen Vermieter und Mieter geschlossene Vereinbarung während des Vorprozesses sei wirksam und müsse insbesondere nicht den geltenden formellen Anforderungen einer Abrechnung entsprechen. Es handele sich nämlich gerade nicht um eine solche, sondern um einen außergerichtlichen Vergleich. Zwar dürfe nicht zum Nachteil des Mieters von den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung abgewichen werden. Die Vorschrift hindere Mietvertragsparteien allerdings nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Dabei handele es sich nur um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

Der Vermieter konnte die Gegenforderung geltend machen und aufrechnen. Die Möglichkeit, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer Barkaution durch Aufrechnung mit einer aus dem Mietverhältnis stammenden strittigen Forderung zu befriedigen, hatte der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 24. Juli 2019 bejaht und bestätigte dies erneut.

Julia Wagner
Referentin Recht

Mit der dunklen Jahreszeit steigt auch das Einbruchrisiko. Doch bei vier von zehn Versuchen scheitern die Täter. Es lohnt sich also, Haus- oder Wohnungstür richtig zu sichern und unter Umständen nachzurüsten.

Wer sich schon einmal aus seiner Wohnung ausgesperrt und einen Schlüsseldienst gerufen hat, weiß, in welcher Windeseile der Experte das Türschloss knackt. Schnell kommt da ein mulmiges Gefühl: Nicht nur der Helfer in der Not verfügt über dieses Wissen, auch Einbrecher lassen sich von einfachen Türschlössern meist nicht aufhalten. Die gute Nachricht: Türsicherungen können nachgerüstet werden.
Haustür mechanisch absichern
Zur Grundausstattung einer jeden Haustür gehört ein Haustürschloss mit mechanischem Schließsystem. Die Schließzylinder der Einsteckschlösser sollten allerdings in regelmäßigen Abständen überprüft und gegebenenfalls ausgetauscht werden. Denn moderne Schließzylinder werden dank Quer- und Sperrstiften immer sicherer. Ein Schutzbeschlag schützt Türzylinder und Einsteckschloss zusätzlich. Schwachpunkt des Haustürschlosses ist allerdings meist das Schließblech, das in der Wand verbaut dafür sorgt, dass Falle und Schlossriegel passgenau ineinandergreifen. Ist es von minderer Qualität, können Einbrecher die Tür einfach aufhebeln. Einbruchhemmende Winkelschließbleche mit mehreren Mauerankern verhindern dagegen Aufhebelversuche. Doch auch ein gutes Haustürschloss allein macht eine Tür nicht sicher. Um Haus oder Wohnung vor unbefugten Besuchern zu schützen, sollte die Eingangstür zusätzlich mit massiven Beschlägen und Hinterbandsicherungen ausgerüstet sein.

Klassische Türketten und Sperrbügel verhindern, dass ungebetene Gäste die leicht geöffnete Tür einfach aufdrücken. An der Türinnenseite angebrachte Zusatzschlösser lassen sich zudem mit nur einer Handbewegung und ohne Schlüssel verschließen, ohne dass dafür ein extra Schlüssel herausgesucht werden muss.

Panzerriegel sichern die Tür über die gesamte Breite ab. Die massiven Riegel sitzen quer auf der Innenseite der Tür und sind in beiden Mauern verankert. Sie lassen sich von innen mit einem Dreh- oder Druckknopf, von außen mit einem Schlüssel verschließen. Stangenschlösser bieten dagegen vertikale Sicherheit, werden sie doch in Fußboden und Decke verankert.
Ohne Schlüssel ins Smarthome
Überflüssig wird der Haustürschlüssel im Smarthome, denn robuste Riegel und Schlösser gibt es heute auch mit digitaler Anbindung. Damit lassen sich Türen mit Code, Smartphone oder Fingerabdruck öffnen und schließen – sogar aus der Ferne. Ein Plus für die Sicherheit bieten diese elektronischen Schließsysteme zwar nicht, sie erhöhen aber den Komfort.

Nachrüsten oder neu kaufen?
Sind Türblatt, -rahmen, -bänder und -schlösser in Ordnung und ausreichend stabil und lassen sich zusätzliche Beschläge und Schließbleche fachgerecht installieren, brauchen Hausbesitzer keine neue Tür zu kaufen. Ist die alte Haustür jedoch nicht mehr in Ordnung, empfiehlt sich eine einbruchhemmende Tür nach DIN EN 1627 mit Widerstandsklasse RC 2. Diese Türen bieten einen guten Einbruchschutz, da die Gesamtkonstruktion aus Türblatt, Zarge, Schloss und Beschlag praktisch keine Angriffspunkte bietet.

Katharina Lehmann
Freie Journalistin

Modernisierungsvereinbarungen sind oft ein guter Weg, um einvernehmliche Lösungen mit den Mietern zu finden. Insbesondere wenn die Wohnung zeitweise nicht bewohnt werden kann, sind entsprechende Vereinbarungen zumeist unumgänglich.

Als Vermieter sollte man hier aber ganz genau darauf achten, dass alle Mieter in diese Vereinbarungen mit einbezogen werden. Denn nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2020 (65 S 232/19) hat der Vermieter ansonsten das Nachsehen.

Den Ehepartner nicht vergessen
Im konkreten Fall führte ein Vermieter umfassende Modernisierungsarbeiten durch. Mit dem Mieter traf er daher im Vorfeld eine Modernisierungsvereinbarung. Zudem wurde dem Mieter für die Zeit der Arbeiten eine Ersatzwohnung angeboten. Über deren Nutzung wurde eine Vereinbarung geschlossen. Der Mieter durfte die Ersatzwohnung nutzen, sollte dafür aber die im Mietvertrag vereinbarte Miete weiterbezahlen. Diese Vereinbarung schloss der Vermieter aber nur mit dem ursprünglichen Mieter der Wohnung. Er übersah hierbei, dass der Mieter schon viele Jahre zuvor geheiratet hatte und dessen Ehefrau durch eine Ergänzung des Mietvertrages ebenfalls Mieterin der Wohnung geworden war.

Miete zurückverlangt
Nach Ende der Modernisierungen verlangte nun das Ehepaar die für diesen Zeitraum geleisteten Mieten vom Vermieter zurück. Die Mieter beriefen sich darauf, dass sie für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit wären, da sie ihre gemietete Wohnung wegen der Unbewohnbarkeit nicht nutzen konnten. Der Vermieter verwies auf die Nutzungsvereinbarung bezüglich der Ersatzwohnung. Jedoch erfolglos, wie das Gericht entschied. Denn diese hatte sich nur an den Ehemann gerichtet und ist auch nur von diesem unterschrieben worden. Die Mitwirkung der Ehefrau war jedoch nicht entbehrlich, da der Ehemann diese Vereinbarung nicht wirksam für seine Ehefrau abschließen durfte.

Vereinbarung unwirksam
Eine Änderung des Mietvertrags ist nach Ansicht der Richter kein „Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie“ gemäß § 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Da somit nicht alle Mietparteien an der Vereinbarung beteiligt waren, sei sie unwirksam. Der Vermieter musste daher die Mieten erstatten.

Praxistipp
Dieses Urteil zeigt erneut, wie wichtig es ist, dass Vermieter bei Vereinbarungen mit ihren Mietern äußerste Sorgfalt walten lassen. Insbesondere muss ganz genau darauf geachtet werden, dass die Vereinbarungen immer mit allen Mietvertragspartnern geschlossen werden. Ansonsten sind sie unwirksam.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Beitragspflichten von Wohnungseigentümern

Ist die Wohnungseigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), haftet der ausscheidende Gesellschafter auch noch für ausstehende Verbindlichkeiten, selbst wenn diese auf Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beruhen, die erst nach seinem Ausscheiden gefasst wurden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 3. Juli 2020, V ZR 250/19 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagte eine WEG gegen einen ehemaligen Gesellschafter einer GbR auf Zahlung ausstehenden Hausgelds aus dem Jahr 2014 sowie der Abrechnungsspitzen aus den Jahren 2013 und 2014 nebst Zinsen. Die GbR ist Eigentümerin einer Einheit in der Wohneigentumsanlage der klagenden WEG. Der Gesellschafter schied bereits im Jahre 2002 nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen aus der GbR aus. Doch erst im März 2017 wurde im Grundbuch eingetragen, dass sein Gesellschaftsanteil seinen ehemaligen Mitgesellschaftern angewachsen war.

Fünf Jahre haftbar
Ein Gesellschafter kann für die bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten – den sogenannten Altverbindlichkeiten – haften, wenn diese fünf Jahre nach seinem Ausscheiden fällig werden. Die Verbindlichkeiten müssen bis dahin noch nicht entstanden sein, es genügt, dass der Rechtsgrund für die Verbindlichkeiten noch vor dem Ausscheiden des Gesellschafters gelegt wurde.

Rechtsgrundlage entsteht mit Eigentumserwerb
So entschieden die Richter, dass die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten der Wohnungseigentümer mit dem Erwerb des Eigentums gelegt werden und nicht erst mit der jeweiligen Beschlussfassung. So erstreckt sich die Nachhaftung des Gesellschafters auch auf Verbindlichkeiten, die auf Beschlüssen beruhen, die erst nach seinem Ausscheiden aus der GbR gefasst wurden, selbst wenn er zu diesem Zeitpunkt keinen Einfluss mehr auf die Gesellschaft und damit auch nicht auf ihr Abstimmungsverhalten hatte.

So bewertet Haus & Grund die Entscheidung
„Das ist eine harte Entscheidung für den ausgeschiedenen Gesellschafter. Er kann, ohne selbst Einfluss auf die Gesellschaft und die Beschlussfassung der WEG ausüben zu können, erheblich belastet werden. Denn er haftet nicht nur für die laufenden Kosten, die mit dem Eigentum verbunden sind, sondern zum Beispiel auch für etwaige Sonderumlagen. Die Interessen der Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin werden spiegelbildlich durch die Entscheidung gestärkt.“

Tipp
Bei der GbR beginnt die Fünfjahresfrist mit dem Tag, an welchem der Gläubiger erstmals Kenntnis vom Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft hat.

Der Begriff Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag umfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung. Einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 8. April 2020, XII ZR 120/18, entschieden.

Der Fall
Der Vermieter klagte gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossene Vertrag enthielt folgende Regelung:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten."

Der Vermieter rechnete die Grundsteuer jahrelang nicht ab. Dies änderte sich nach 2011. Ab diesem Zeitpunkt wurde die Grundsteuer Bestandteil der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Finale Entscheidung steht noch aus

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnisses der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Dabei weist der BGH darauf hin, dass die bloße Nichtabrechnung einzelner Kostenpositionen jedenfalls nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung führe. Eine konkludente Vertragsänderung könne nur dann angenommen werden, wenn weitere Umstände hinzutreten.

Tipp
Gleiches gilt im Wohnraummietrecht. Der BGH hatte mit Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, entschieden, dass die Betriebskosten auch dann wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn ein Formularvertrag vorsieht, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Es ist weder erforderlich, einen Katalog der Betriebskostenarten noch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung beizufügen.

Fallen in einem Haus Betriebskostenarten an, die nicht in § 2 der Betriebskostenverordnung enthalten sind, müssen diese im Mietvertrag ausdrücklich auf den Mieter übertragen werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über das Ende einer Gebäudeversicherung zu informieren? Dieser Fragestellung ging der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 20. März 2020 (V ZR 61/19) nach.

Im konkreten Fall kaufte die Klägerin unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein bebautes Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt die Regelung, dass der Besitz, die Nutzungen, die Gefahren und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen, wie Versicherungen, ab dem 2. Mai 2017 auf die Käuferin übergehen. Die Gebäudeversicherung kündigte vor Übergabe der Immobilie den Versicherungsschutz zum 10. Mai 2017. Die Verkäufer informierten die Käuferin darüber nicht.
Schaden durch Unwetter
Aufgrund eines Unwetters erlitt das Dach des Hauses im Juni 2017 einen Schaden von rund 38.000 Euro, den die Käuferin nun einklagte. Der BGH gab den Verkäufern Recht. Weder könne die klagende Käuferin Gewährleistungsansprüche wegen eines mangelhaften Gebäudes geltend machen noch bestehe ein Schadensersatzanspruch.
Verkäufer muss nicht informieren
Zwar geht eine bestehende Gebäudeversicherung regelmäßig mit dem Eigentum vom Verkäufer auf die Erwerber über. Dennoch könne ein Verkäufer die Immobilie auch ohne einen solchen Versicherungsschutz verkaufen, wie im betreffenden Fall. Deshalb muss ein Verkäufer grundsätzlich weder anlässlich des Kaufvertrags noch im Anschluss darüber informieren, dass ein Versicherungsschutz nicht besteht. Vielmehr darf er darauf vertrauen, dass der ab Übergang der Nutzungen und Lasten verantwortliche Käufer selbst für eine Versicherung sorgt.
Ausnahmen im Kaufvertrag
Auch könne ein Verkäufer das Versicherungsverhältnis jederzeit beenden oder durch einen Prämienrückstand die Versicherung zur Kündigung veranlassen, wodurch der Erwerber die Immobilie ohne Deckungsschutz erwirbt. Dies gilt aber nur, soweit der Kaufvertrag keine Pflicht zum Aufrechterhalten der Versicherung vorsieht. Enthält der Kaufvertrag zumindest einen Hinweis auf eine bestehende Gebäudeversicherung, folgt daraus ein Vertrauenstatbestand. Dann darf der Käufer zwar keinen Versicherungsschutz erwarten, aber als Nebenpflicht zumindest eine unverzügliche Information, sollte der Versicherungsschutz vor Eigentumserwerb enden.

Tipp
Das BGH-Urteil zeigt, wie wichtig bei einem Immobilienkauf der Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumserwerb ist. Denn im Außenverhältnis ist der Verkäufer weiterhin maßgeblich, obgleich nach dem Kaufvertrag der Erwerber regelmäßig bereits die Kosten und gegebenenfalls den Schaden trägt. Dies gilt nicht nur für eine Gebäudeversicherung, sondern beispielsweise auch für die Grundsteuer. Für diesen Zeitraum sind zur Beurteilung der Risikoverteilung und für Haftungsfälle die vertraglichen Regelungen besonders entscheidend.

Dr. Ass. jur. Helena Klinger
Freie Autorin

Covid-19 beschäftigt die gesamte Bevölkerung, denn jeder ist von den Auswirkungen betroffen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich vor allem die Frage, wie Beschlüsse gefasst werden sollen. Spätestens durch die zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses geltenden Kontaktsperren dürften Eigentümerversammlungen in WEGs nämlich untersagt sein.

Aber auch schon zuvor war es aufgrund von Versammlungsverboten häufig ausgeschlossen, sich zur Willensbildung zusammenzufinden. Gleichzeitig darf die Verwaltung der WEG aber nicht zum Erliegen kommen.
Verwalter darf bei Notmaßnahmen tätig werden
Nach § 24 Absatz 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Allerdings: Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung keine Frist vor, sodass dies nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres geschehen muss. Sollten die Versammlungsverbote auch in der zweiten Jahreshälfte fortgelten, muss sich der Verwalter an diese Regelungen halten. Er kann keine Eigentümerversammlung einberufen. Eine Pflichtverletzung kann ihm dann nicht zur Last gelegt werden.

Trotzdem kann und muss der Verwalter handeln, wenn dies zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich und eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer – wie bei einer Allgemeinverfügung zu Versammlungs- und Kontaktverboten – nicht möglich ist; § 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG. Insbesondere sind davon Fälle umfasst, in denen dem Gemeinschaftseigentum oder der Gemeinschaft ansonsten Schaden droht. Somit ist die WEG zumindest bei unaufschiebbaren und notwendigen Maßnahmen weiterhin handlungsfähig. Alle übrigen Maßnahmen können nach Aufhebung der Kontaktbeschränkungen im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Gesetzliche Notregelungen
Damit eine Eigentümergemeinschaft nicht verwalterlos wird oder ohne Wirtschaftsplan dasteht, wurden diesbezüglich Notregelungen geschaffen, die in der Zeit der Covid-19-Krise gelten.

Danach bleibt ein Verwalter auch nach Ende seiner Amtszeit im Amt, bis er abberufen oder ein neuer Verwalter bestellt wird. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen. Zudem ist vorgesehen, dass auch der zuletzt von den Eigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gültig bleibt bis ein neuer beschlossen wird. Auch hier wird die Gemeinschaft dahingehend entlastet, dass die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt ist, auch wenn diese nicht zusammentreten kann.

Diese beiden zeitverschaffenden Regelungen treten am 31. Dezember 2021 außer Kraft. Damit haben Eigentümergemeinschaften bis zu diesem Zeitpunkt Zeit, einen neuen Verwalter zu bestellen und einen Wirtschaftsplan zu beschließen.

Julia Wagner
Referentin Recht

Vierbeiner auf Gemeinschaftsflächen

Hunde bellen, haaren, können gefährlich werden und hinterlassen eventuell auch Verunreinigungen. Eine Kündigung kann allerdings schon gerechtfertigt sein, wenn die Mieter ihre Vierbeiner unangeleint auf den Außenflächen laufen lassen. So stellte der BGH mit Beschluss vom 2. Januar 2020 (VIII ZR 328/19) klar, dass Mietern, die entgegen der Hausordnung ihren Hund frei auf den Gemeinschaftsflächen herumlaufen lassen, nach erfolgloser Abmahnung gekündigt werden kann.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um die Mieter einer Villa in Berlin, zu deren Gemeinschaftsflächen im Außenbereich sowohl Grünflächen als auch ein Kinderspielplatz gehören. Die Mieter hatten ihre beiden Hunde entgegen den Bestimmungen der Hausordnung und trotz mehrerer Abmahnungen unangeleint auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses laufen lassen. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos, hilfsweise ordentlich. Nachdem die Mieter nicht auszogen, klagte die Vermieterin auf Räumung.

Der BGH gab der Vermieterin Recht. Er begründete seine Entscheidung damit, dass eine beharrliche Pflichtverletzung, wie der Verstoß gegen die Hausordnung und die Störung des Hausfriedens trotz mehrfacher Abmahnungen, eine fristlose Kündigung rechtfertige. Zur Rechtfertigung der Kündigung bedürfe es weder Beschwerden anderer Mieter noch eines Nachweises von Verunreinigungen durch die beiden Hunde.

Dr. Helena Klinger
Referentin Recht

Rückabwicklung von Baukrediten steuerpflichtig

Wird ein Baukredit rückabgewickelt, müssen Vergleichsbeträge teilweise versteuert werden. Dies hat das Finanzgericht Köln (Urteil vom 14. August 2019, 14 K 719/19, veröffentlicht am 16. Dezember 2019) entschieden. Dem Urteil zufolge unterliegen die aufgrund eines Vergleichs durch eine Bank zurückgezahlten Zinsen nicht der Einkommensteuer auf Kapitalerträge.

Folgender Fall lag zugrunde: Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung ermöglichte den Klägern, ihren Immobilienkredit für die selbstgenutzte Immobilie zu widerrufen. Im anschließenden Gerichtsverfahren wurde ein Vergleich geschlossen. Danach zahlte die Bank für alle im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag aus dem Widerruf bestehenden gegenseitigen Ansprüche einen Betrag von 4.225 EUR und behandelte diese Summe als steuerpflichtigen Kapitalertrag. Sie führte Kapitalertragsteuer ab und stellte eine Steuerbescheinigung aus.

Die Kläger vertraten beim Finanzamt hingegen die Auffassung, dass es sich hier um eine steuerfreie Entschädigungszahlung handele und dementsprechend keine Kapitalertragsteuer hätte abgeführt werden dürfen. Das Finanzamt besteuerte den Betrag jedoch und verwies darauf, dass es zum einen an die Steuerbescheinigung gebunden sei und zum anderen die Kläger durch den geschlossenen Vergleich auf eine Rückabwicklung verzichtet hätten. Somit scheide die Rückzahlung zu hoher Zinsen aus.

Die Klage vor dem FG Köln hatte teilweise Erfolg. Das Gericht entschied, dass der Vergleichsbetrag aufzuteilen sei. Steuerpflichtig sei der in der Zahlung der Bank enthaltene Nutzungsersatz. Nicht steuerbar sei hingegen der Betrag, soweit er auf die Rückzahlung der zu hohen Zinsen entfalle. Das Gericht entschied außerdem, dass die falsch ausgestellte Steuerbescheinigung keine Bindungswirkung für die Einkommensteuer der Kläger entfalte.

Allerdings ist das Urteil noch nicht rechtskräftig: Die Revision beim Bundesfinanzhof ist unter dem Aktenzeichen VIII R 30/19 anhängig.

Sibylle Barent
Referentin Recht und Steuern
Haus & Grund Deutschland