Vorsicht bei Kurzzeit-Vermietung über Online-Portale
Kurzzeitvermietung
Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb
Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.
Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.
Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.
Einnahmen korrekt versteuern
Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.
Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.
Werbungskosten absetzen
Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.
Achtung bei gewerblicher Vermietung
Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Hinweis
In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.
Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.
Tipp
Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.
Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb
Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.
Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.
Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.
Einnahmen korrekt versteuern
Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.
Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.
Werbungskosten absetzen
Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.
Achtung bei gewerblicher Vermietung
Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Hinweis
In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.
Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.
Tipp
Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.
Januar 2022
Kündigung des Mietverhältnisses nach Zwangsversteigerung
Erwerber darf kündigen
Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.
Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts
Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH.
Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen
Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten
Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.
Inka-Marie Storm
Tipp
Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.
Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.
Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts
Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH.
Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen
Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten
Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.
Inka-Marie Storm
Tipp
Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.
Dezember 2021
Die Immobilie in der Erbschaftsteuer
Teil 1: Die steuerliche Bewertung des Mehrfamilienhauses
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen. Doch wie funktioniert die steuerliche Bewertung der Immobilie? Erfahren Sie in einem Rechenbeispiel, wie Sie den Steuerwert errechnen können.
Ausgangspunkt jeder Besteuerung ist die Ermittlung eines steuerlichen Werts für die Immobilie. Drei Wertermittlungsmethoden kommen für Immobilien in Betracht: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Rechenschritte für diese Verfahren sind im Bewertungsgesetz festgelegt. Das Gesetz legt auch fest, für welche Grundstücksart welche Bewertungsmethode vorrangig zur Anwendung kommt. Für die Feststellung des steuerlichen Werts von Mehrfamilienhäusern wendet das Finanzamt üblicherweise das Ertragswertverfahren an.
So rechnet das Finanzamt den Wert eines Mehrfamilienhauses aus
Das Finanzamt betrachtet Grundstück und Haus getrennt. Zunächst wird der Wert des Grundstücks ermittelt, ohne die Bebauung zu berücksichtigen. Hierfür wird der Bodenrichtwert verwendet. Dieser kann über die Gemeinde für konkrete Grundstücke erfragt oder im Internet unter
https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/startseite/service/online_dienste/bodenrichtwerte/bodenrichtwerte-online-72280.html
Kurzlink: https://t1p.de/280
recherchiert werden.
Mit der Grundstücksfläche multipliziert erhält man dann den Wert des Grund und Bodens. Bei einem Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 500 Euro/Quadratmeter und einer Größe von 1.000 Quadratmetern würde das so aussehen:
Bodenwert
500 Euro/qm x 1.000 qm = 500.000 Euro
Mehrere Rechenschritte für den Steuerwert des Gebäudes
Hinzu kommt nun der Gebäudeertragswert. Er wird in mehreren Schritten berechnet. Ausgangspunkt ist die Jahresmiete ohne Betriebskosten (Rohertrag). Hiervon werden Bewirtschaftungskosten mit einem pauschalen Prozentsatz zwischen 21 und 29 Prozent nach einer Tabelle (Anlage 23 zum Bewertungsgesetz) abgezogen. Die Höhe der abziehbaren Bewirtschaftungskosten hängt von der Restnutzungsdauer ab. Beträgt die Restnutzungsdauer für ein vermietetes Mehrfamilienhaus zwischen 40 und 59 Jahren, können pauschal 23 Prozent des Rohertrags abgezogen werden.
Beispiel:
Jahresmiete für zehn Wohnungen à 500 Euro Nettokaltmiete = 60.000 Euro
Abzüglich Bewirtschaftungskosten 23 Prozent von 60.000 = 13.800 Euro
Grundstücksreinertrag = 46.200 Euro
Hiervon muss nun noch ein Verzinsungsbetrag für den Boden in Abzug gebracht werden. Grund dafür ist, dass der Grundstücksreinertrag nicht nur den reinen Ertrag des Gebäudes, sondern auch eine zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks beinhaltet. Damit dieses Element nicht zweimal in die Berechnung einfließt, muss es einmal in Form der Bodenwertverzinsung wieder abgezogen werden. Hierfür wird der sogenannte Liegenschaftszins genutzt, den die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln. Wo dies nicht der Fall ist, gilt derzeit laut Bewertungsgesetz der Liegenschaftszinssatz von fünf Prozent. Dieser Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf den Bodenwert, der in unserem Beispiel bereits mit 500.000 Euro festgestellt wurde (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche). Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis für den steuerlichen Wert des Gebäudes:
Grundstücksreinertrag 46.200 Euro
abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (fünf Prozent von 500.000 Euro) – 25.000 Euro
Gebäudereinertrag (mindestens 0) = 21.200 Euro
Vom Gebäudereinertrag zum Gebäudeertragswert
Letzter Rechenschritt für die steuerliche Bewertung des Gebäudes ist die Anwendung eines sogenannten Vervielfältigers. Der Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren und einem Liegenschaftszins von fünf Prozent ergibt sich aus einer gesetzlich festgelegten Rechenformel und beträgt 18. Um den endgültigen steuerlichen Wert des Gebäudes zu ermitteln, muss der Vervielfältiger mit dem Gebäudereinertrag, der nicht negativ sein darf, multipliziert werden:
21.200 Euro x 18 = Gebäudeertragswert 381.600 Euro
Grund und Boden sowie Gebäudeertragswert werden zusammengerechnet. In unserem Beispiel errechnet sich somit der steuerliche Wert des Mehrfamilienhauses aus Bodenwert 500.000 Euro + Gebäudeertragswert 381.600 Euro = 881.600 Euro.
Eventuell werden noch weitere wertmindernde individuelle Umstände des Gebäudes berücksichtigt. Für alle vermieteten Wohnimmobilien sieht das Erbschaftsteuergesetz zudem noch einen zehnprozentigen Bewertungsabschlag auf den Wert vor.
Damit unterliegen im Ergebnis 881.600 Euro – 88.160 Euro = 793.440 Euro der Erbschaftsteuer.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Oktober 2021
Miet- und Kaufpreisentwicklung in Deutschland
Mieten stagnieren, Wohneigentumspreise steigen weiter
Die Mietmärkte in Deutschland entspannen sich, doch für Eigenheime gehen die Preise durch die Decke. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger Research-Institut F+B, das regelmäßig die deutsche Immobilienmarktentwicklung untersucht und die Ergebnisse in ihrem Wohn-Index veröffentlicht.
Das Forschungsinstitut konstatiert für das erste Quartal 2021, dass die nun schon zweieinhalbjährige Stagnationsphase bei den Neuvertragsmieten weiter anhält. Im Vergleich zum Vorquartal sind sie um nur 0,3 Prozent gestiegen und die Angebotsmieten sanken seit dem ersten Quartal 2020 sogar.
Reale Mietpreisrückgänge
Selbst in 25 der 50 teuersten Städte kam es im Vergleich zum Vorjahr zu realen Mietpreisrückgängen. Betrachtet man die Entwicklung im letzten Jahr, so wuchsen die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt stärker als die Neuvertragsmieten. Im Vergleich zum Vorquartal bewegen sich nunmehr jedoch beide Mietparameter synchron. Die negative Wachstumsrate der Angebotsmieten von -0,3 Prozent liegt bei einer Verbraucherpreisentwicklung von 1,7 Prozent im vergangenen Jahr zwei Prozentpunkte unter der allgemeinen Preisentwicklung. Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B, sagt dazu: „Die Mieten sind also kein Preistreiber mehr. Und auch die Bestandsmieten tragen nur unterdurchschnittlich zum Anstieg des Verbraucherpreisindex bei.“
Langfristige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen
Auch bei einer Ausweitung des Betrachtungszeitraums fällt auf, dass nicht die Mieten, sondern die Kaufpreise den Index in die Höhe treiben. So stiegen die Neuvertragsmieten in den vergangenen zehn Jahren um 17 Prozent und die Bestandsmieten erhöhten sich moderater um 10,8 Prozent. Bei Einfamilienhäusern lag die Wachstumsrate im selben Zeitraum bei 64,5 Prozent. Doch den stärksten Preisanstieg, mit einer Erhöhung von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre, verzeichneten Eigentumswohnungen.
Aus dem aktuellen Quartalsbericht geht also klar hervor, dass der Kauf von Eigenheimen, seien es Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die derzeitige Immobilienmarktdynamik antreibt. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch vieler Menschen weiter bestärkt, in ein Eigenheim zu investieren, da ein Jahr im Home-Office und ohne Urlaub für viele die Wichtigkeit von genügend Wohnraum oder einem kleinen Garten aufzeigte. Dieser Wunsch sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau werden den Nachfrageanstieg auch im vergangenen Jahr stark beeinflusst haben und dies vorerst auch weiter tun.
Fazit: Wohneigentum fördern statt weiterer Mietregulierung
Zur Mietpreisentwicklung sagte Leutner: „Vor dem Hintergrund einer erhitzt geführten Debatte um immer weitere bundesweite Mietregulierungen ist die empirische Grundlage und damit die Legitimation für noch härtere mietenpolitische Maßnahmen aktuell schlicht nicht vorhanden.“ Zudem ist der Preisanstieg im Eigenheimbereich ein klares Signal für eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum, die derzeit nicht befriedigt werden kann. Statt den Mietwohnungsmarkt weiter zu regulieren, sollte die Politik den Schwerpunkt also auf die Erleichterung bei der Bildung von Wohneigentum legen und die Bürger hier gezielt fördern.
Über den F+B Wohn-Index
Der F+B Wohn-Index kombiniert deutschlandweit die Miet- und Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland.
Jakob Grimm
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
Die Mietmärkte in Deutschland entspannen sich, doch für Eigenheime gehen die Preise durch die Decke. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger Research-Institut F+B, das regelmäßig die deutsche Immobilienmarktentwicklung untersucht und die Ergebnisse in ihrem Wohn-Index veröffentlicht.
Das Forschungsinstitut konstatiert für das erste Quartal 2021, dass die nun schon zweieinhalbjährige Stagnationsphase bei den Neuvertragsmieten weiter anhält. Im Vergleich zum Vorquartal sind sie um nur 0,3 Prozent gestiegen und die Angebotsmieten sanken seit dem ersten Quartal 2020 sogar.
Reale Mietpreisrückgänge
Selbst in 25 der 50 teuersten Städte kam es im Vergleich zum Vorjahr zu realen Mietpreisrückgängen. Betrachtet man die Entwicklung im letzten Jahr, so wuchsen die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt stärker als die Neuvertragsmieten. Im Vergleich zum Vorquartal bewegen sich nunmehr jedoch beide Mietparameter synchron. Die negative Wachstumsrate der Angebotsmieten von -0,3 Prozent liegt bei einer Verbraucherpreisentwicklung von 1,7 Prozent im vergangenen Jahr zwei Prozentpunkte unter der allgemeinen Preisentwicklung. Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B, sagt dazu: „Die Mieten sind also kein Preistreiber mehr. Und auch die Bestandsmieten tragen nur unterdurchschnittlich zum Anstieg des Verbraucherpreisindex bei.“
Langfristige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen
Auch bei einer Ausweitung des Betrachtungszeitraums fällt auf, dass nicht die Mieten, sondern die Kaufpreise den Index in die Höhe treiben. So stiegen die Neuvertragsmieten in den vergangenen zehn Jahren um 17 Prozent und die Bestandsmieten erhöhten sich moderater um 10,8 Prozent. Bei Einfamilienhäusern lag die Wachstumsrate im selben Zeitraum bei 64,5 Prozent. Doch den stärksten Preisanstieg, mit einer Erhöhung von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre, verzeichneten Eigentumswohnungen.
Aus dem aktuellen Quartalsbericht geht also klar hervor, dass der Kauf von Eigenheimen, seien es Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die derzeitige Immobilienmarktdynamik antreibt. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch vieler Menschen weiter bestärkt, in ein Eigenheim zu investieren, da ein Jahr im Home-Office und ohne Urlaub für viele die Wichtigkeit von genügend Wohnraum oder einem kleinen Garten aufzeigte. Dieser Wunsch sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau werden den Nachfrageanstieg auch im vergangenen Jahr stark beeinflusst haben und dies vorerst auch weiter tun.
Fazit: Wohneigentum fördern statt weiterer Mietregulierung
Zur Mietpreisentwicklung sagte Leutner: „Vor dem Hintergrund einer erhitzt geführten Debatte um immer weitere bundesweite Mietregulierungen ist die empirische Grundlage und damit die Legitimation für noch härtere mietenpolitische Maßnahmen aktuell schlicht nicht vorhanden.“ Zudem ist der Preisanstieg im Eigenheimbereich ein klares Signal für eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum, die derzeit nicht befriedigt werden kann. Statt den Mietwohnungsmarkt weiter zu regulieren, sollte die Politik den Schwerpunkt also auf die Erleichterung bei der Bildung von Wohneigentum legen und die Bürger hier gezielt fördern.
Über den F+B Wohn-Index
Der F+B Wohn-Index kombiniert deutschlandweit die Miet- und Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland.
Jakob Grimm
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
Juli 2021
Lüften und Schimmel
Zimmer für Zimmer
Richtiges und ausreichendes Lüften kann die Schimmelbildung in Räumen vermeiden. Dabei gibt es je nach Raumnutzung Unterschiede in der Art der Lüftung.
In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit. Rund zwölf Liter Wasser kommen bei einem Vier-Personen-Haushalt pro Tag zusammen. Wird nicht richtig gelüftet, lagert sich die Feuchtigkeit als Tauwasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab, was ein Nährboden für Schimmel ist.
Küche und Bad
In diesen Räumen kann durch Duschen, Baden und Essenkochen in kurzer Zeit sehr viel Feuchtigkeit anfallen. Deshalb gilt: Unmittelbar nach den Aktivitäten intensiv lüften. Im Bad sollte – insbesondere bei eingeschränkter Lüftungsmöglichkeit – nach dem Duschen das Wasser von Wänden und Boden entfernt werden. Textile Vorhänge sollten im Bad vermieden werden, da sich dort leicht Schimmel bildet.
Wohnzimmer
Auch im Wohnzimmer ist regelmäßiges Lüften erforderlich, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Befinden sich im Wohnzimmer sehr viele Pflanzen oder wird dort Wäsche getrocknet, sollte besonderer Wert auf regelmäßiges Lüften gelegt werden. Generell gilt, dass die Durchzugslüftung mit geöffneten Innentüren am effektivsten ist, da der Luftwechsel dann am größten ist.
Schlafzimmer
Während des Schlafens wird durch das Atmen Feuchtigkeit an die Umgebungsluft abgegeben. Bei offenem Fenster schlafen ist nicht jedermanns Sache – vor allem nicht im Winter oder wenn Haus oder Wohnung an einer viel befahrenen Straße liegen. Nach dem Aufstehen sollte daher eine intensive Stoßlüftung mit weit geöffnetem Fenster erfolgen.
Keller
In Kellerräumen sind die Außenwände oftmals relativ kalt. In solchen Räumen kann sich vor allem im Sommer, wenn warme Luft in den Keller gelangt, Luftfeuchtigkeit an der kalten Kellerwand niederschlagen. Dadurch kann es zu Schimmelpilzwachstum kommen. In den Sommermonaten sollte in Kellerräumen daher besser nachts oder frühmorgens gelüftet werden. Im Winter ist der Zeitpunkt unerheblich. Kellerräume, die zur dauerhaften Nutzung vorgesehen sind, sollten möglichst beheizbar sein und über eine Fensterlüftungsmöglichkeit verfügen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Richtiges und ausreichendes Lüften kann die Schimmelbildung in Räumen vermeiden. Dabei gibt es je nach Raumnutzung Unterschiede in der Art der Lüftung.
In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit. Rund zwölf Liter Wasser kommen bei einem Vier-Personen-Haushalt pro Tag zusammen. Wird nicht richtig gelüftet, lagert sich die Feuchtigkeit als Tauwasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab, was ein Nährboden für Schimmel ist.
Küche und Bad
In diesen Räumen kann durch Duschen, Baden und Essenkochen in kurzer Zeit sehr viel Feuchtigkeit anfallen. Deshalb gilt: Unmittelbar nach den Aktivitäten intensiv lüften. Im Bad sollte – insbesondere bei eingeschränkter Lüftungsmöglichkeit – nach dem Duschen das Wasser von Wänden und Boden entfernt werden. Textile Vorhänge sollten im Bad vermieden werden, da sich dort leicht Schimmel bildet.
Wohnzimmer
Auch im Wohnzimmer ist regelmäßiges Lüften erforderlich, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Befinden sich im Wohnzimmer sehr viele Pflanzen oder wird dort Wäsche getrocknet, sollte besonderer Wert auf regelmäßiges Lüften gelegt werden. Generell gilt, dass die Durchzugslüftung mit geöffneten Innentüren am effektivsten ist, da der Luftwechsel dann am größten ist.
Schlafzimmer
Während des Schlafens wird durch das Atmen Feuchtigkeit an die Umgebungsluft abgegeben. Bei offenem Fenster schlafen ist nicht jedermanns Sache – vor allem nicht im Winter oder wenn Haus oder Wohnung an einer viel befahrenen Straße liegen. Nach dem Aufstehen sollte daher eine intensive Stoßlüftung mit weit geöffnetem Fenster erfolgen.
Keller
In Kellerräumen sind die Außenwände oftmals relativ kalt. In solchen Räumen kann sich vor allem im Sommer, wenn warme Luft in den Keller gelangt, Luftfeuchtigkeit an der kalten Kellerwand niederschlagen. Dadurch kann es zu Schimmelpilzwachstum kommen. In den Sommermonaten sollte in Kellerräumen daher besser nachts oder frühmorgens gelüftet werden. Im Winter ist der Zeitpunkt unerheblich. Kellerräume, die zur dauerhaften Nutzung vorgesehen sind, sollten möglichst beheizbar sein und über eine Fensterlüftungsmöglichkeit verfügen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Juli 2021
Grunderwerbsteuer - Grunderwerbsteuer jetzt senken
Die Bundesregierung hat die Regelungen für Immobiliendeals verschärft. Haus & Grund erinnert an ein politisches Versprechen und fordert, die Grunderwerbsteuer auch für private Immobilienkäufer zu senken.
Bundestag und Bundesrat haben im April 2021 die Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals beschlossen. Bei dieser Art von Transaktion werden Immobilien nicht direkt verkauft, sondern lediglich die Anteile von Gesellschaften, die die Immobilie halten. Diese bislang steuerfreien Übertragungen, die bei großen Wohnungspaket-Verkäufen sehr verbreitet sind, sollen damit erschwert werden.
Bereits ab Übertragung der Anteile in Höhe von 90 und nicht mehr erst ab 95 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft wird jetzt die Grunderwerbsteuer fällig. Die notwendige Haltedauer der Anteile beim Erwerber bis zur Steuerfreiheit des Übergangs wird von fünf auf zehn Jahre erhöht.
Steuersenkung auch für private Immobilienkäufer fällig
Was aber bedeutet das alles für private Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung direkt und nicht über einen Erwerb von Anteilen kaufen? Direkte Auswirkungen dieser Bundesregelung einer Steuer, deren Steuersatz die Länder bestimmen, hat das Gesetz auf sie zunächst nicht. Es soll vor allem große gewerbliche Immobilientransaktionen stärker besteuern helfen. Aber: Die Verschärfung bei den Share-Deal-Transaktionen ist eine gute Gelegenheit, auf eine Absenkung des Steuersatzes für Normalbürger vor allem in den „hochpreisigen“ Bundesländern zu drängen. Deren Eigentumserwerb darf nicht weiter unnötig verteuert werden. Die Mehreinnahmen aus der Schließung der Share-Deal-Steuerlücke müssen deshalb an die Normalbürger weitergegeben werden. So sah es übrigens auch schon der Koalitionsvertrag im Jahre 2017 vor. Haus & Grund fordert daher die Einlösung dieses politischen Versprechens.
Zum Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den reinen Ländersteuern. Rund 1,8 Milliarden Euro nahmen die Bundesländer allein im März 2021 an Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so der diesjährige März-Bericht aus dem Bundesfinanzministerium. Aber auch aus Sicht von Immobilienkäufern ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten – als Belastung beim Immobilienkauf schmälert er das ohnehin oft knappe Eigenkapital.
Bundestag und Bundesrat haben im April 2021 die Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals beschlossen. Bei dieser Art von Transaktion werden Immobilien nicht direkt verkauft, sondern lediglich die Anteile von Gesellschaften, die die Immobilie halten. Diese bislang steuerfreien Übertragungen, die bei großen Wohnungspaket-Verkäufen sehr verbreitet sind, sollen damit erschwert werden.
Bereits ab Übertragung der Anteile in Höhe von 90 und nicht mehr erst ab 95 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft wird jetzt die Grunderwerbsteuer fällig. Die notwendige Haltedauer der Anteile beim Erwerber bis zur Steuerfreiheit des Übergangs wird von fünf auf zehn Jahre erhöht.
Steuersenkung auch für private Immobilienkäufer fällig
Was aber bedeutet das alles für private Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung direkt und nicht über einen Erwerb von Anteilen kaufen? Direkte Auswirkungen dieser Bundesregelung einer Steuer, deren Steuersatz die Länder bestimmen, hat das Gesetz auf sie zunächst nicht. Es soll vor allem große gewerbliche Immobilientransaktionen stärker besteuern helfen. Aber: Die Verschärfung bei den Share-Deal-Transaktionen ist eine gute Gelegenheit, auf eine Absenkung des Steuersatzes für Normalbürger vor allem in den „hochpreisigen“ Bundesländern zu drängen. Deren Eigentumserwerb darf nicht weiter unnötig verteuert werden. Die Mehreinnahmen aus der Schließung der Share-Deal-Steuerlücke müssen deshalb an die Normalbürger weitergegeben werden. So sah es übrigens auch schon der Koalitionsvertrag im Jahre 2017 vor. Haus & Grund fordert daher die Einlösung dieses politischen Versprechens.
Zum Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den reinen Ländersteuern. Rund 1,8 Milliarden Euro nahmen die Bundesländer allein im März 2021 an Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so der diesjährige März-Bericht aus dem Bundesfinanzministerium. Aber auch aus Sicht von Immobilienkäufern ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten – als Belastung beim Immobilienkauf schmälert er das ohnehin oft knappe Eigenkapital.
Mai 2021
Grundsteuerranking 2021 - Große Unterschiede im Städtevergleich
Mit welchen Kosten müssen Hauseigentümer im Jahr 2021 für die Grundsteuer B rechnen? Dieser Frage ging das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Consult) im Auftrag von Haus & Grund nach. Die Unterschiede in den 100 größten Städten Deutschlands sind teilweise enorm.
Wie bereits im Grundsteuerranking 2018 bestehen zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden weiterhin große Unterschiede in den zu zahlenden Grundsteuerbeträgen. Im Vergleich zu 2018 hat sich der durchschnittlich zu zahlende Betrag um 1,6 Prozent leicht erhöht. Gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus muss 2021 eine durchschnittliche Jahresgrundsteuer von 478 Euro gezahlt werden.
Sieger Gütersloh
Sieger des Rankings ist erneut die nordrhein-westfälische Stadt Gütersloh mit einer gleichbleibend niedrigen Jahresgrundsteuer von 323 Euro. Die gute Haushaltssituation der Stadt ermöglichte es, den Hebesatz der Grundsteuer B weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 381 Prozent zu belassen. Attraktiv für Hauseigentümer sind aber auch die Städte Regensburg (Rang 2 mit 335 Euro), Reutlingen und Ratingen (beide Rang 3 mit jeweils 339 Euro) und Konstanz (Rang 5 mit 347 Euro).
Schlusslicht Witten
Auf dem letzten Platz landet – wie bereits vor drei Jahren – die, wie der Sieger, ebenfalls in Nordrhein-Westfalen liegende Stadt Witten. Hier zahlen Hauseigentümer stolze 771 Euro Jahresgrundsteuer – und damit mehr als das Doppelte als in der Siegerstadt Gütersloh. Offenbach am Main hätte Witten jedoch beinahe vom „Thron“ als teuerste Großstadt gestoßen. Mit einer teilweisen Rücknahme der drastischen Grundsteuer-Erhöhung von 2019 landet die Stadt jedoch nur auf dem vorletzten Platz. Hier müssen Eigentümer 758 Euro für ein Einfamilienhaus bezahlen. Auf dem dritten Platz landet die Stadt Mühlheim an der Ruhr mit 754 Euro, die ebenfalls den Hebesatz 2019 stark erhöhte.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Wie bereits im Grundsteuerranking 2018 bestehen zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden weiterhin große Unterschiede in den zu zahlenden Grundsteuerbeträgen. Im Vergleich zu 2018 hat sich der durchschnittlich zu zahlende Betrag um 1,6 Prozent leicht erhöht. Gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus muss 2021 eine durchschnittliche Jahresgrundsteuer von 478 Euro gezahlt werden.
Sieger Gütersloh
Sieger des Rankings ist erneut die nordrhein-westfälische Stadt Gütersloh mit einer gleichbleibend niedrigen Jahresgrundsteuer von 323 Euro. Die gute Haushaltssituation der Stadt ermöglichte es, den Hebesatz der Grundsteuer B weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 381 Prozent zu belassen. Attraktiv für Hauseigentümer sind aber auch die Städte Regensburg (Rang 2 mit 335 Euro), Reutlingen und Ratingen (beide Rang 3 mit jeweils 339 Euro) und Konstanz (Rang 5 mit 347 Euro).
Schlusslicht Witten
Auf dem letzten Platz landet – wie bereits vor drei Jahren – die, wie der Sieger, ebenfalls in Nordrhein-Westfalen liegende Stadt Witten. Hier zahlen Hauseigentümer stolze 771 Euro Jahresgrundsteuer – und damit mehr als das Doppelte als in der Siegerstadt Gütersloh. Offenbach am Main hätte Witten jedoch beinahe vom „Thron“ als teuerste Großstadt gestoßen. Mit einer teilweisen Rücknahme der drastischen Grundsteuer-Erhöhung von 2019 landet die Stadt jedoch nur auf dem vorletzten Platz. Hier müssen Eigentümer 758 Euro für ein Einfamilienhaus bezahlen. Auf dem dritten Platz landet die Stadt Mühlheim an der Ruhr mit 754 Euro, die ebenfalls den Hebesatz 2019 stark erhöhte.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Mai 2021
Hausbesitzer verschweigt Bleirohre
Der Fall:
Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber
erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude
Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten,
insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich.
Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er
hätte informiert werden müssen. Nun forderte
er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz,
dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt
werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu
Gesundheitsschäden führen könne.
Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht
überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches.
Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den
Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“
verschwiegen. LBS
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind,
der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen.
Sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre
aufkommen muss
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18,
vollständiges Urteil unter https://bit.ly/3dg4AHi).
Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber
erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude
Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten,
insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich.
Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er
hätte informiert werden müssen. Nun forderte
er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz,
dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt
werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu
Gesundheitsschäden führen könne.
Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht
überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches.
Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den
Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“
verschwiegen. LBS
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind,
der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen.
Sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre
aufkommen muss
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18,
vollständiges Urteil unter https://bit.ly/3dg4AHi).
22.04.2021
Übertragung einer Eigentumswohnung
Vorzeitige Erbschaft bei Eigentumswohnungen
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen
Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.
Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.
Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen
Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.
Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.
Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.
22.04.2021
Dachaufstockung
Mehr Wohnraum ohne Baugrund
Eine Dachaufstockung kann in verschiedenem Umfang durchgeführt werden, von der Erhöhung des Kniestocks bis hin zur komplett neuen Etage. Das hat viele Vorteile, ist aber auch ein aufwendiges Unterfangen, bei dem Bauherrn vieles bedenken müssen.
Bauland ist – vor allem in Ballungsräumen – knapp und teuer, aber Platz nach oben gibt es eigentlich genug. Warum also nicht einfach eine zusätzliche Etage aufs Haus bauen, um neuen Wohnraum zu schaffen? So entsteht zusätzlicher Raum, etwa ein Spielzimmer für die Kinder, Platz für Hobbys, für das Homeoffice oder eine neue Wohnung, die vermietet werden kann.
Erhöhung des Kniestocks zur Dachaufstockung
Die Dachaufstockung lässt sich auf verschiedene Weise realisieren – eine gängige Methode ist die Kniestockerhöhung. Als Kniestock bezeichnet man die bis über die oberste Geschossdecke hinausreichende Außenwand, auf der die Sparren des Steildachs aufliegen.
Um den Kniestock zu erhöhen, sind neben einer vorangehenden Prüfung der Statik des Gebäudes etliche Arbeitsschritte nötig, die hohes fachliches Know-how erfordern: Das gesamte Dach muss abgedeckt und der Dachstuhl entfernt oder hydraulisch angehoben werden. Wird dann der Kniestock um beispielsweise 80 Zentimeter aufgemauert, lässt sich rund 30 Prozent nutzbarer Raum hinzugewinnen. Danach wird der Dachstuhl erneuert oder wieder fachgerecht mit dem Gebäude verbunden, abgedichtet, gedämmt und von außen abgedeckt. Aufgrund des hohen Aufwands lohnt sich diese Art der Wohnraumerweiterung vor allem im Zuge eines ohnehin geplanten Dachgeschossausbaus.
Ein zusätzliches Geschoss aufs Haus
Die umfangreichste Maßnahme ist der Aufbau einer kompletten zusätzlichen Etage. Dafür wird das alte Dach meist entfernt und ein neues Geschoss mit einem neuen Dach aufgebaut. Die Etagenaufstockung ist eine Form der Dachaufstockung, die zumeist bei Flachdächern Anwendung findet. Hierbei gibt es unterschiedliche Methoden, wie etwa Rahmenkonstruktionen aus Holz, gemauerte Aufstockungen, Stahl- oder Glasausführungen oder komplett vormontierte Aufbauten. Auch im Zuge der umfassenden Geschossaufstockung gibt es für den Bauherrn Verschiedenes zu beachten.
Statik und Bauamt müssen mitspielen
Ob sich überhaupt ein neues Geschoss aufbauen lässt, hängt natürlich auch wesentlich vom Zustand des vorhandenen Gebäudes ab. Das heißt: Das Fundament und die Statik müssen es hergeben, dass eine zusätzliche Last aufgebracht werden kann. Daher steht am Anfang aller Überlegungen stets eine fachgerechte Prüfung der statischen Voraussetzungen des Gebäudes.
Genauso wichtig ist es, frühzeitig einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Denn eine Dachaufstockung muss stets behördlich genehmigt werden. Und nur, wenn es die regionale Bauordnung hergibt, darf in die Höhe gebaut werden. Der örtliche Bebauungsplan regelt Gebäudehöhen, maximale Wohnflächen, Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, gilt der Grundsatz, dass sich jeder an den Gebäuden der Umgebung zu orientieren hat. Stehen also in der Nachbarschaft schon Häuser mit aufgesattelten Dächern, erhöht das die Chancen, dass man selbst aufstocken darf. Eine Garantie ist das aber nicht.
Neben den technischen Vorschriften zu Brand-, Blitz- und Schallschutz sowie Trittschalldämmung (insbesondere für Vermieter) müssen auch die energetischen Standards eingehalten werden. Denn zu Wohnzwecken genutzte Dächer oder Aufbauten müssen stets den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen.
Wann lohnt sich eine Dachaufstockung?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es natürlich nicht. Ein wesentlicher Faktor ist aber die Größe des Daches. Denn sie bestimmt, wie groß die Wohnfläche am Ende ausfällt. Das ergibt sich aus der Dachneigung und der Grundfläche. Außerdem fällt die Kosten-Nutzen-Analyse tendenziell positiver in innenstädtischen Lagen aus, in denen Bauland besonders kostspielig ist. Schlussendlich sollten auch die Förderpakete der KfW-Bank in die Abwägungen einbezogen werden. Außerdem können Bauherren, die mit einer Dachaufstockung neuen Wohnraum schaffen, steuerlich profitieren: Wer noch bis zum 1. Januar 2022 dafür einen Bauantrag einreicht, kommt in den Genuss einer Sonderabschreibung von fünf Prozent pro Jahr. Die Abschreibung kann neben der normalen Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden.
Eine Dachaufstockung kann in verschiedenem Umfang durchgeführt werden, von der Erhöhung des Kniestocks bis hin zur komplett neuen Etage. Das hat viele Vorteile, ist aber auch ein aufwendiges Unterfangen, bei dem Bauherrn vieles bedenken müssen.
Bauland ist – vor allem in Ballungsräumen – knapp und teuer, aber Platz nach oben gibt es eigentlich genug. Warum also nicht einfach eine zusätzliche Etage aufs Haus bauen, um neuen Wohnraum zu schaffen? So entsteht zusätzlicher Raum, etwa ein Spielzimmer für die Kinder, Platz für Hobbys, für das Homeoffice oder eine neue Wohnung, die vermietet werden kann.
Erhöhung des Kniestocks zur Dachaufstockung
Die Dachaufstockung lässt sich auf verschiedene Weise realisieren – eine gängige Methode ist die Kniestockerhöhung. Als Kniestock bezeichnet man die bis über die oberste Geschossdecke hinausreichende Außenwand, auf der die Sparren des Steildachs aufliegen.
Um den Kniestock zu erhöhen, sind neben einer vorangehenden Prüfung der Statik des Gebäudes etliche Arbeitsschritte nötig, die hohes fachliches Know-how erfordern: Das gesamte Dach muss abgedeckt und der Dachstuhl entfernt oder hydraulisch angehoben werden. Wird dann der Kniestock um beispielsweise 80 Zentimeter aufgemauert, lässt sich rund 30 Prozent nutzbarer Raum hinzugewinnen. Danach wird der Dachstuhl erneuert oder wieder fachgerecht mit dem Gebäude verbunden, abgedichtet, gedämmt und von außen abgedeckt. Aufgrund des hohen Aufwands lohnt sich diese Art der Wohnraumerweiterung vor allem im Zuge eines ohnehin geplanten Dachgeschossausbaus.
Ein zusätzliches Geschoss aufs Haus
Die umfangreichste Maßnahme ist der Aufbau einer kompletten zusätzlichen Etage. Dafür wird das alte Dach meist entfernt und ein neues Geschoss mit einem neuen Dach aufgebaut. Die Etagenaufstockung ist eine Form der Dachaufstockung, die zumeist bei Flachdächern Anwendung findet. Hierbei gibt es unterschiedliche Methoden, wie etwa Rahmenkonstruktionen aus Holz, gemauerte Aufstockungen, Stahl- oder Glasausführungen oder komplett vormontierte Aufbauten. Auch im Zuge der umfassenden Geschossaufstockung gibt es für den Bauherrn Verschiedenes zu beachten.
Statik und Bauamt müssen mitspielen
Ob sich überhaupt ein neues Geschoss aufbauen lässt, hängt natürlich auch wesentlich vom Zustand des vorhandenen Gebäudes ab. Das heißt: Das Fundament und die Statik müssen es hergeben, dass eine zusätzliche Last aufgebracht werden kann. Daher steht am Anfang aller Überlegungen stets eine fachgerechte Prüfung der statischen Voraussetzungen des Gebäudes.
Genauso wichtig ist es, frühzeitig einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Denn eine Dachaufstockung muss stets behördlich genehmigt werden. Und nur, wenn es die regionale Bauordnung hergibt, darf in die Höhe gebaut werden. Der örtliche Bebauungsplan regelt Gebäudehöhen, maximale Wohnflächen, Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, gilt der Grundsatz, dass sich jeder an den Gebäuden der Umgebung zu orientieren hat. Stehen also in der Nachbarschaft schon Häuser mit aufgesattelten Dächern, erhöht das die Chancen, dass man selbst aufstocken darf. Eine Garantie ist das aber nicht.
Neben den technischen Vorschriften zu Brand-, Blitz- und Schallschutz sowie Trittschalldämmung (insbesondere für Vermieter) müssen auch die energetischen Standards eingehalten werden. Denn zu Wohnzwecken genutzte Dächer oder Aufbauten müssen stets den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen.
Wann lohnt sich eine Dachaufstockung?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es natürlich nicht. Ein wesentlicher Faktor ist aber die Größe des Daches. Denn sie bestimmt, wie groß die Wohnfläche am Ende ausfällt. Das ergibt sich aus der Dachneigung und der Grundfläche. Außerdem fällt die Kosten-Nutzen-Analyse tendenziell positiver in innenstädtischen Lagen aus, in denen Bauland besonders kostspielig ist. Schlussendlich sollten auch die Förderpakete der KfW-Bank in die Abwägungen einbezogen werden. Außerdem können Bauherren, die mit einer Dachaufstockung neuen Wohnraum schaffen, steuerlich profitieren: Wer noch bis zum 1. Januar 2022 dafür einen Bauantrag einreicht, kommt in den Genuss einer Sonderabschreibung von fünf Prozent pro Jahr. Die Abschreibung kann neben der normalen Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden.
April 2021
Fragwürdiges Preisschild am Haus
Die eigene Immobilie im Internet
Um die Darstellung der eigenen Immobilie im Internet ist spätestens seit Googles Streetview eine heiße Debatte entbrannt. Nun können Interessierte auf einer Online-Plattform vermeintliche Kaufpreise jedes beliebigen Hauses und deren Nachbarhäuser einsehen. Auf Luftaufnahmen der Straßenzüge wird an jedes Haus ein virtuelles Preisschild gehängt. Das ist mehr als fragwürdig.
Der interessierte Betrachter kann durch einen Klick auf das jeweilige Preisschild die Anzahl der im Haus befindlichen Wohnungen, das Baualter, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis sowie den Kaufpreis für eine Wohnung erfahren. Bei den Preisangaben handelt es sich in der Regel um Schätzwerte. Möchte der Interessent – gleichgültig ob Eigentümer, Mieter oder Dritter – die Kaufpreisangabe verbessern oder konkretisieren, wird er aufgefordert, Daten zur Immobilie anzugeben.
Jüngstes Beispiel dafür ist die Internetplattform Scoperty. Das Versprechen: kostenlose Immobilienbewertungen und ein transparenter Marktplatz für Eigentümer und Kaufinteressierte. Doch bei solchen Angeboten ist Vorsicht angebracht. Denn die ermittelten Kaufpreise sind immer nur so gut wie die Daten, aus denen sie ermittelt werden.
Das Problem mit den Schätzwerten
In dem oben aufgeführten Beispiel sind die Spannen der angegebenen Schätzwerte sehr groß. Sie basieren oftmals nur auf Daten aus dem regionalen Wohnungsmarkt – ohne die Immobilie selbst weiter zu betrachten. Damit steigt die Gefahr, dass die Betreiber dieser Internetseiten auch einmal daneben liegen, wie folgendes Beispiel zeigt: Der Baulücken-Neubau in einem Baugebiet aus den Sechzigerjahren wird nicht erkannt. Für den Neubau wird deshalb das Baujahr auf 1965 geschätzt – tatsächlich ist der Neubau aber erst zehn Jahre alt.
Die Nutzer der Internetplattform haben die Möglichkeit, durch entsprechende Vervollständigung der Daten den Kaufpreis der Immobilie zu verbessern. Dabei muss auf eines deutlich hingewiesen werden: Das eigentliche Ziel des Anbieters der Webseite ist nicht, den Eigentümern einen Schätzwert für ihre Immobilien anbieten zu können. Ziel ist, dass die Eigentümer die realen Daten ihrer Immobilie in die Datenbank des Unternehmens überführen.
Was können Eigentümer dagegen machen?
Eigentümer, die kein virtuelles Preisschild an ihrem Haus wünschen, können über ein Kontaktformular Widerspruch einlegen. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass der Eigentümer damit den ersten Kontakt zum Unternehmen herstellt.
Tipp:
Eigentümer mit Verkaufsabsicht sollten unbedingt einen Experten zu Rate ziehen. Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig, die besprochen und eingeschätzt werden müssen. Und: Vorsicht bei der Eingabe von Daten durch den Nutzer! Die Gefahr ist groß, durch zu optimistische oder pessimistische Angaben zu einer Fehleinschätzung zu kommen.
Inka-Marie Storm
Um die Darstellung der eigenen Immobilie im Internet ist spätestens seit Googles Streetview eine heiße Debatte entbrannt. Nun können Interessierte auf einer Online-Plattform vermeintliche Kaufpreise jedes beliebigen Hauses und deren Nachbarhäuser einsehen. Auf Luftaufnahmen der Straßenzüge wird an jedes Haus ein virtuelles Preisschild gehängt. Das ist mehr als fragwürdig.
Der interessierte Betrachter kann durch einen Klick auf das jeweilige Preisschild die Anzahl der im Haus befindlichen Wohnungen, das Baualter, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis sowie den Kaufpreis für eine Wohnung erfahren. Bei den Preisangaben handelt es sich in der Regel um Schätzwerte. Möchte der Interessent – gleichgültig ob Eigentümer, Mieter oder Dritter – die Kaufpreisangabe verbessern oder konkretisieren, wird er aufgefordert, Daten zur Immobilie anzugeben.
Jüngstes Beispiel dafür ist die Internetplattform Scoperty. Das Versprechen: kostenlose Immobilienbewertungen und ein transparenter Marktplatz für Eigentümer und Kaufinteressierte. Doch bei solchen Angeboten ist Vorsicht angebracht. Denn die ermittelten Kaufpreise sind immer nur so gut wie die Daten, aus denen sie ermittelt werden.
Das Problem mit den Schätzwerten
In dem oben aufgeführten Beispiel sind die Spannen der angegebenen Schätzwerte sehr groß. Sie basieren oftmals nur auf Daten aus dem regionalen Wohnungsmarkt – ohne die Immobilie selbst weiter zu betrachten. Damit steigt die Gefahr, dass die Betreiber dieser Internetseiten auch einmal daneben liegen, wie folgendes Beispiel zeigt: Der Baulücken-Neubau in einem Baugebiet aus den Sechzigerjahren wird nicht erkannt. Für den Neubau wird deshalb das Baujahr auf 1965 geschätzt – tatsächlich ist der Neubau aber erst zehn Jahre alt.
Die Nutzer der Internetplattform haben die Möglichkeit, durch entsprechende Vervollständigung der Daten den Kaufpreis der Immobilie zu verbessern. Dabei muss auf eines deutlich hingewiesen werden: Das eigentliche Ziel des Anbieters der Webseite ist nicht, den Eigentümern einen Schätzwert für ihre Immobilien anbieten zu können. Ziel ist, dass die Eigentümer die realen Daten ihrer Immobilie in die Datenbank des Unternehmens überführen.
Was können Eigentümer dagegen machen?
Eigentümer, die kein virtuelles Preisschild an ihrem Haus wünschen, können über ein Kontaktformular Widerspruch einlegen. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass der Eigentümer damit den ersten Kontakt zum Unternehmen herstellt.
Tipp:
Eigentümer mit Verkaufsabsicht sollten unbedingt einen Experten zu Rate ziehen. Der Wert einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig, die besprochen und eingeschätzt werden müssen. Und: Vorsicht bei der Eingabe von Daten durch den Nutzer! Die Gefahr ist groß, durch zu optimistische oder pessimistische Angaben zu einer Fehleinschätzung zu kommen.
Inka-Marie Storm
April 2021
Studien: Rückläufige Wohneigentumsquote
Erstmals droht die Wohneigentumsquote in Deutschland nachhaltig zu sinken. Gleich zwei Studien untersuchen die Hintergründe und kommen zu dem Ergebnis, dass die Wohnungspolitik diese Entwicklung unterstützt.
Die aktuelle Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag im Jahr 2018 bei 42,1 Prozent (2013: 43,1 Prozent, 2008: 43,2 Prozent) und hat damit eine abnehmende Tendenz. Im Vergleich mit den Mitgliedsstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht Deutschland damit an vorletzter Stelle.
Zu wenig Angebote
Soll der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert werden, muss zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot geschaffen werden, so die Autoren. Dem stehen jedoch eine restriktive Baulandvergabe sowie die Verschärfung des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen entgegen. Beides wirkt preistreibend sowohl im Bestand wie auch beim Neubau. Niedrigere Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien bilden jedoch das Fundament einer beherzten Eigentumspolitik.
Zu hohe Kaufnebenkosten
Ein weiteres Problem: Viele junge Haushalte scheitern an der Überwindung der Finanzierungshürden. „Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise dank Niedrigzinsen noch finanzierbar geblieben sind, erleiden potenzielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten Schiffbruch“, so die Autoren. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage sollen schließlich auch finanziert werden. Aufgrund der Niedrigzinsen gelingt es jungen Menschen aber immer seltener, den davongaloppierenden Kosten hinterher zu sparen. Eine Senkung der Transaktionskosten bei der Grunderwerbsteuer, etwa durch Herabsetzung der Steuersätze oder die Einrichtung von Freibeträgen für Ersterwerber, wäre daher ein weiteres Standbein für eine nachhaltige Eigentumspolitik.
Die Rolle der Politik
Um besser zu verstehen, warum die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig ist, analysierte auch die Deutsche Bundesbank, welche Rolle wohnungspolitische Maßnahmen spielen. Ihre Analyse zeigt, dass die Wohnungspolitik die Wohneigentumsquote und damit mittelbar auch die Vermögensungleichheit erheblich beeinflussen kann. Ein gewichtiger Teil der im OECD-Vergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland könne durch eine relativ hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau mit breiten Förderbedingungen erklärt werden. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass diese Faktoren Anreize für das Mieten setzen, nicht aber für den Eigentumserwerb.
Die Studien finden Sie unter:
https://www.bundesbank.de/resource/blob/822090/0257c115f7d27d75828cd8409f65b4e6/mL/2020-30-research-brief-data.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bb22
https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/Wohneigentum_2020_Bericht_Teil-1-Eigentumsquoten-final.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bericht22
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
3210 ZEICHEN (MIT LEERZEICHEN)
Die aktuelle Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag im Jahr 2018 bei 42,1 Prozent (2013: 43,1 Prozent, 2008: 43,2 Prozent) und hat damit eine abnehmende Tendenz. Im Vergleich mit den Mitgliedsstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht Deutschland damit an vorletzter Stelle.
Zu wenig Angebote
Soll der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert werden, muss zunächst durch Neubau oder Schaffung von Teileigentum im Bestand ein ausreichendes und eigentumsaffines Angebot geschaffen werden, so die Autoren. Dem stehen jedoch eine restriktive Baulandvergabe sowie die Verschärfung des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen entgegen. Beides wirkt preistreibend sowohl im Bestand wie auch beim Neubau. Niedrigere Erwerbskosten beim Bau oder Kauf von Immobilien bilden jedoch das Fundament einer beherzten Eigentumspolitik.
Zu hohe Kaufnebenkosten
Ein weiteres Problem: Viele junge Haushalte scheitern an der Überwindung der Finanzierungshürden. „Selbst dort, wo hohe und steigende Kaufpreise dank Niedrigzinsen noch finanzierbar geblieben sind, erleiden potenzielle Erwerber spätestens wegen der gestiegenen Transaktionskosten Schiffbruch“, so die Autoren. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage sollen schließlich auch finanziert werden. Aufgrund der Niedrigzinsen gelingt es jungen Menschen aber immer seltener, den davongaloppierenden Kosten hinterher zu sparen. Eine Senkung der Transaktionskosten bei der Grunderwerbsteuer, etwa durch Herabsetzung der Steuersätze oder die Einrichtung von Freibeträgen für Ersterwerber, wäre daher ein weiteres Standbein für eine nachhaltige Eigentumspolitik.
Die Rolle der Politik
Um besser zu verstehen, warum die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig ist, analysierte auch die Deutsche Bundesbank, welche Rolle wohnungspolitische Maßnahmen spielen. Ihre Analyse zeigt, dass die Wohnungspolitik die Wohneigentumsquote und damit mittelbar auch die Vermögensungleichheit erheblich beeinflussen kann. Ein gewichtiger Teil der im OECD-Vergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland könne durch eine relativ hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau mit breiten Förderbedingungen erklärt werden. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass diese Faktoren Anreize für das Mieten setzen, nicht aber für den Eigentumserwerb.
Die Studien finden Sie unter:
https://www.bundesbank.de/resource/blob/822090/0257c115f7d27d75828cd8409f65b4e6/mL/2020-30-research-brief-data.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bb22
https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/Wohneigentum_2020_Bericht_Teil-1-Eigentumsquoten-final.pdf
Kurzlink: https://t1p.de/bericht22
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
3210 ZEICHEN (MIT LEERZEICHEN)
April 2021
Baulandmobilisierung
Kommunale Planungspflicht stärken, Verbandsklagerecht einführen
Die Baulandpolitik unserer Kommunen ist das zentrale Instrument, um die Frage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland zu beantworten. Eine erfolgreiche Bodenpolitik stellt Bauland für jedermann und rechtzeitig zur Verfügung. Nur mit ausreichend Bauland kann letztlich die hohe Nachfrage nach Wohnraum beantwortet und die Preisentwicklung gedämpft werden. Die Verantwortung für eine vorausschauende Baulandplanung liegt in den Händen unserer Städte und Gemeinden.
Haus & Grund Deutschland hat daher zur Mobilisierung von Bauland die Bundesregierung aufgefordert, planungsunwillige Kommunen zur Baulandschaffung zu verpflichten, ein Verbandsklagerecht zur Durchsetzung der kommunalen Planungspflicht einzuführen und konkrete Bedingungen für eine kommunale Bauland-Planungspflicht im Baugesetzbuch zu schaffen.
Kommunen müssen ihrer Planungspflicht für mehr Bauland nachkommen
Die Baulandplanung ist eine öffentliche Aufgabe; Kommunen haben dafür die Planungshoheit auf ihrem jeweiligen Gemeindegebiet. Es fehlt im Planungsrecht jedoch ein Anreiz zur Planung von Wohngebieten. Und neues Bauland stößt regelmäßig auf politischen Widerstand, der für kommunale Entscheidungsträger eine erhebliche Hürde darstellt, auch im überörtlichen Interesse zu handeln. Darüber hinaus scheuen Kommunen die Folgekosten von Wohngebieten durch die benötigte Infrastruktur.
Haus & Grund Deutschland fordert vor diesem Hintergrund, Kommunen zur Baulandbereitstellung zu verpflichten, wenn der Planunwille die Grenzen des Vertretbaren überschreitet. Die Kommunen tragen eine unmittelbare Verantwortung für die Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten. Statt Angebotserweiterung betreiben die Kommunen vielerorts eine Mangelverwaltung durch überbordende Einschränkungen des Wohnungsmarktes. Damit erschweren sie sogar noch die Bereitstellung von Wohnraum.
Verbandsklage zur Durchsetzung von kommunalen Planungspflichten
Die heutige Planungspflicht ist ein stumpfes Schwert. Die Umsetzung von Baulandplanung kann nicht eingeklagt werden. Auch die Durchsetzung über die Kommunalaufsicht ist nicht gesichert, da auch dort politische Entscheidungsträger die Aufsicht führen. In der entscheidenden Frage der Durchsetzbarkeit der Planungspflicht gibt es eine Gesetzeslücke. Daher setzt sich der Zentralverband von Haus & Grund beim Bund für die Schaffung eines Verbandsklagerechts ein, um die Baulandplanungspflicht durchsetzen zu können.
Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt liegt im Interesse der Allgemeinheit. Mit der Verbandsklage können die Rechte der Allgemeinheit geltend gemacht werden. Sowohl örtliche Eigentümervereine als auch Mietervereine haben ein Interesse an einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Haus & Grund-Vereine haben ein berechtigtes Interesse daran, die Nachteile der Mangelverwaltung – zum Beispiel in Form von Preiseingriffen und Nutzungseinschränkungen – durch einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt abzuwenden.
Konkrete Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht
Die bestehende Planungspflicht ist zu vage gefasst, um ein wirksames Instrument zu sein. Es fehlen konkrete Voraussetzungen, die für unsere Städte und Gemeinden eine Planungspflicht begründen. Haus & Grund Deutschland fordert eine Konkretisierung der Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht im Baugesetzbuch. Wenn festgestellt wird, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in einer Kommune oder einem Teil der Kommune zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, müssen unsere Städte und Gemeinden auch mit der Mobilisierung von Bauland reagieren – und nicht nur mit den Instrumenten der Mangelverwaltung.
Matthias zu Eicken
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
Die Baulandpolitik unserer Kommunen ist das zentrale Instrument, um die Frage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland zu beantworten. Eine erfolgreiche Bodenpolitik stellt Bauland für jedermann und rechtzeitig zur Verfügung. Nur mit ausreichend Bauland kann letztlich die hohe Nachfrage nach Wohnraum beantwortet und die Preisentwicklung gedämpft werden. Die Verantwortung für eine vorausschauende Baulandplanung liegt in den Händen unserer Städte und Gemeinden.
Haus & Grund Deutschland hat daher zur Mobilisierung von Bauland die Bundesregierung aufgefordert, planungsunwillige Kommunen zur Baulandschaffung zu verpflichten, ein Verbandsklagerecht zur Durchsetzung der kommunalen Planungspflicht einzuführen und konkrete Bedingungen für eine kommunale Bauland-Planungspflicht im Baugesetzbuch zu schaffen.
Kommunen müssen ihrer Planungspflicht für mehr Bauland nachkommen
Die Baulandplanung ist eine öffentliche Aufgabe; Kommunen haben dafür die Planungshoheit auf ihrem jeweiligen Gemeindegebiet. Es fehlt im Planungsrecht jedoch ein Anreiz zur Planung von Wohngebieten. Und neues Bauland stößt regelmäßig auf politischen Widerstand, der für kommunale Entscheidungsträger eine erhebliche Hürde darstellt, auch im überörtlichen Interesse zu handeln. Darüber hinaus scheuen Kommunen die Folgekosten von Wohngebieten durch die benötigte Infrastruktur.
Haus & Grund Deutschland fordert vor diesem Hintergrund, Kommunen zur Baulandbereitstellung zu verpflichten, wenn der Planunwille die Grenzen des Vertretbaren überschreitet. Die Kommunen tragen eine unmittelbare Verantwortung für die Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten. Statt Angebotserweiterung betreiben die Kommunen vielerorts eine Mangelverwaltung durch überbordende Einschränkungen des Wohnungsmarktes. Damit erschweren sie sogar noch die Bereitstellung von Wohnraum.
Verbandsklage zur Durchsetzung von kommunalen Planungspflichten
Die heutige Planungspflicht ist ein stumpfes Schwert. Die Umsetzung von Baulandplanung kann nicht eingeklagt werden. Auch die Durchsetzung über die Kommunalaufsicht ist nicht gesichert, da auch dort politische Entscheidungsträger die Aufsicht führen. In der entscheidenden Frage der Durchsetzbarkeit der Planungspflicht gibt es eine Gesetzeslücke. Daher setzt sich der Zentralverband von Haus & Grund beim Bund für die Schaffung eines Verbandsklagerechts ein, um die Baulandplanungspflicht durchsetzen zu können.
Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt liegt im Interesse der Allgemeinheit. Mit der Verbandsklage können die Rechte der Allgemeinheit geltend gemacht werden. Sowohl örtliche Eigentümervereine als auch Mietervereine haben ein Interesse an einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Haus & Grund-Vereine haben ein berechtigtes Interesse daran, die Nachteile der Mangelverwaltung – zum Beispiel in Form von Preiseingriffen und Nutzungseinschränkungen – durch einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt abzuwenden.
Konkrete Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht
Die bestehende Planungspflicht ist zu vage gefasst, um ein wirksames Instrument zu sein. Es fehlen konkrete Voraussetzungen, die für unsere Städte und Gemeinden eine Planungspflicht begründen. Haus & Grund Deutschland fordert eine Konkretisierung der Bedingungen für eine kommunale Baulandplanungspflicht im Baugesetzbuch. Wenn festgestellt wird, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in einer Kommune oder einem Teil der Kommune zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, müssen unsere Städte und Gemeinden auch mit der Mobilisierung von Bauland reagieren – und nicht nur mit den Instrumenten der Mangelverwaltung.
Matthias zu Eicken
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
Januar 2020
Kommentar
Vernünftiges Miteinander
In einem zweitägigen Schnellverfahren hat der Deutsche Bundestag ein Gesetz beschlossen, das nach Auffassung der Großen Koalition nicht gebraucht wird. Denn der Inhalt des Gesetzes sei ohnehin geltendes Recht, so auch die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht.
Mit dem Gesetz zur Neuregelung von § 313 BGB wird klargestellt, dass die pandemiebedingte Schließung von Läden ein Umstand ist, weshalb Mieter und Vermieter miteinander reden müssen. Das Ergebnis dieser Gespräche wird nicht vorgegeben.
Schon lange war ich mit der Bundesjustizministerin nicht mehr einer Meinung, in diesem Fall bin ich es. Dieses Gesetz ist gleich doppelt unnötig. Zum einen, weil es die Rechtslage nur erklärt. Und zum anderen, weil vernünftige Vermieter ohnehin gesprächsbereit gegenüber ihren Mietern sind.
Dass dieses Gesetz vermeintlich doch notwendig war, lag an den großen Unternehmen, deren Rechtsabteilungen auf Vermieter- und Mieterseite nicht gesprächsbereit sind. Mit ihrem Verhalten prägen diese wenigen das Bild der Vermieter. Daher ist es Zeit, zwischen unternehmerischen und privaten Vermietern zu unterscheiden. Wer vernünftig mit seinen Mietern umgeht, muss auch vom Gesetzgeber vernünftig behandelt werden!
Kai H. Warnecke
Präsident
In einem zweitägigen Schnellverfahren hat der Deutsche Bundestag ein Gesetz beschlossen, das nach Auffassung der Großen Koalition nicht gebraucht wird. Denn der Inhalt des Gesetzes sei ohnehin geltendes Recht, so auch die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht.
Mit dem Gesetz zur Neuregelung von § 313 BGB wird klargestellt, dass die pandemiebedingte Schließung von Läden ein Umstand ist, weshalb Mieter und Vermieter miteinander reden müssen. Das Ergebnis dieser Gespräche wird nicht vorgegeben.
Schon lange war ich mit der Bundesjustizministerin nicht mehr einer Meinung, in diesem Fall bin ich es. Dieses Gesetz ist gleich doppelt unnötig. Zum einen, weil es die Rechtslage nur erklärt. Und zum anderen, weil vernünftige Vermieter ohnehin gesprächsbereit gegenüber ihren Mietern sind.
Dass dieses Gesetz vermeintlich doch notwendig war, lag an den großen Unternehmen, deren Rechtsabteilungen auf Vermieter- und Mieterseite nicht gesprächsbereit sind. Mit ihrem Verhalten prägen diese wenigen das Bild der Vermieter. Daher ist es Zeit, zwischen unternehmerischen und privaten Vermietern zu unterscheiden. Wer vernünftig mit seinen Mietern umgeht, muss auch vom Gesetzgeber vernünftig behandelt werden!
Kai H. Warnecke
Präsident
Januar 2020
Radon im Saarland
Im Saarland beteiligt sich Haus & Grund an dem vom Umweltministerium
eingerichteten Beirat Radon. In einer Sitzung vom
10.12.2020 wurde eröffnet, dass in keiner Gemeinde die gemessenen
Radon-Konzentrationen so hoch sind, dass sie zum 31.
Dezember 2020 als Radonvorsorgegebiet ausgewiesen werden
müssten.
Messungen haben relativ hohe Werte in Merchweiler,
Nohfelden, Blieskastel, Oberthal, Perl und Gersheim gezeigt.
Diese Gemeinden gelten deshalb als Untersuchungsgebiet, in
denen weitere Messungen durchgeführt werden. In Kurzzeit-
Messungen wurde in 41 von 1256 Wohnhäusern der gesetzliche
Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter erreicht oder
überschritten. Dort werden Experten beratend tätig. Bei gut
1400 Raumluftmessungen in insgesamt 520 Schulen und Kitas
lag in 20 Einrichtungen mindestens ein Wert bei oder oberhalb
des gesetzlichen Referenzwertes. Dort laufen Folgemessungen.
Die im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz angesiedelte
Radonberatungsstelle berät rund um das Thema Radon. Sie beantwortet
Anfragen aus der Öffentlichkeit, stellt Kontakte her
und hilft, den richtigen Ansprechpartner für offene Fragen zum
Thema Radon zu finden.
Radonberatungsstelle im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz
Don-Bosco-Str. 1
66119 Saarbrücken
Montag bis Freitag 8 Uhr bis 12 Uhr
und Montag bis Donnerstag 13 Uhr bis 15 Uhr
E-Mail: lua@lua.saarland.de
Telefon 0681/85001222
eingerichteten Beirat Radon. In einer Sitzung vom
10.12.2020 wurde eröffnet, dass in keiner Gemeinde die gemessenen
Radon-Konzentrationen so hoch sind, dass sie zum 31.
Dezember 2020 als Radonvorsorgegebiet ausgewiesen werden
müssten.
Messungen haben relativ hohe Werte in Merchweiler,
Nohfelden, Blieskastel, Oberthal, Perl und Gersheim gezeigt.
Diese Gemeinden gelten deshalb als Untersuchungsgebiet, in
denen weitere Messungen durchgeführt werden. In Kurzzeit-
Messungen wurde in 41 von 1256 Wohnhäusern der gesetzliche
Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter erreicht oder
überschritten. Dort werden Experten beratend tätig. Bei gut
1400 Raumluftmessungen in insgesamt 520 Schulen und Kitas
lag in 20 Einrichtungen mindestens ein Wert bei oder oberhalb
des gesetzlichen Referenzwertes. Dort laufen Folgemessungen.
Die im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz angesiedelte
Radonberatungsstelle berät rund um das Thema Radon. Sie beantwortet
Anfragen aus der Öffentlichkeit, stellt Kontakte her
und hilft, den richtigen Ansprechpartner für offene Fragen zum
Thema Radon zu finden.
Radonberatungsstelle im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz
Don-Bosco-Str. 1
66119 Saarbrücken
Montag bis Freitag 8 Uhr bis 12 Uhr
und Montag bis Donnerstag 13 Uhr bis 15 Uhr
E-Mail: lua@lua.saarland.de
Telefon 0681/85001222
Jan 21
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