Alles andere als fairAls fair gilt, wer sich den allgemeinen Regeln des Zusammenlebens entsprechend verhält. Ein fairer Politiker müsste sich demnach den Regeln des demokratischen Zusammenlebens entsprechend verhalten. Diese Fairness nehmen die Minister Habeck (Bündnis 90/Die Grünen), Geywitz (SPD) und Buschmann (FDP) für sich in Anspruch, weil sie beschlossen haben, die Umlagefähigkeit des CO2-Preises zulasten der Vermieter einzuschränken.
Der CO2-Preis soll eigentlich lenken: weg von fossiler Energie hin zu erneuerbaren Energiequellen – durch Preisdruck. Und er soll eigentlich Ordnungsrecht und Zwang als alternative politische Mittel entbehrlich machen. Diese beiden Ansätze werden durch die Bundesregierung ignoriert. Die Ampelregierung setzt neben dem CO2-Preis auch auf Zwang wie die Nutzungspflicht von 65 Prozent erneuerbarer Energie in allen neu eingebauten Heizungen ab 2024. Und statt Lenkung allein, macht der CO2-Preis auch arm, denn die Bundesregierung kassiert die Einnahmen, anstatt sie den Bürgern zu erstatten. Gleichzeitig blockiert sie die Energiewende, weil sie zum Beispiel keine praktikablen Lösungen für den Mieterstrom ermöglicht.
Es ist alles andere als fair, die finanziellen Folgen und Fehler der eigenen Politik auf eine Gruppe von Menschen abzuwälzen. Das mag der Hoffnung entsprechen, von der großen Zahl der Mieter wieder gewählt zu werden. Dem Anspruch einer Demokratie, den Interessen aller Menschen gerecht zu werden, entspricht dies nicht. Fair wäre gewesen, die Mieter nicht auf Kosten der Eigentümer zu entlasten, sondern durch ein jährliches Klimageld.
Kai H. Warnecke
Präsident
Der CO2-Preis soll eigentlich lenken: weg von fossiler Energie hin zu erneuerbaren Energiequellen – durch Preisdruck. Und er soll eigentlich Ordnungsrecht und Zwang als alternative politische Mittel entbehrlich machen. Diese beiden Ansätze werden durch die Bundesregierung ignoriert. Die Ampelregierung setzt neben dem CO2-Preis auch auf Zwang wie die Nutzungspflicht von 65 Prozent erneuerbarer Energie in allen neu eingebauten Heizungen ab 2024. Und statt Lenkung allein, macht der CO2-Preis auch arm, denn die Bundesregierung kassiert die Einnahmen, anstatt sie den Bürgern zu erstatten. Gleichzeitig blockiert sie die Energiewende, weil sie zum Beispiel keine praktikablen Lösungen für den Mieterstrom ermöglicht.
Es ist alles andere als fair, die finanziellen Folgen und Fehler der eigenen Politik auf eine Gruppe von Menschen abzuwälzen. Das mag der Hoffnung entsprechen, von der großen Zahl der Mieter wieder gewählt zu werden. Dem Anspruch einer Demokratie, den Interessen aller Menschen gerecht zu werden, entspricht dies nicht. Fair wäre gewesen, die Mieter nicht auf Kosten der Eigentümer zu entlasten, sondern durch ein jährliches Klimageld.
Kai H. Warnecke
Präsident
Mai 2022
Kündigung wegen MietrückständenNur der Gesamtrückstand zählt
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20).
Die Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ist die mit weitem Abstand häufigste Kündigung im Wohnraummietrecht. Demnach kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der „Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. In der Rechtsprechung gilt die Auslegung: Wer eine Monatsmiete schuldet und im darauffolgenden Monat die Miete auch nicht vollständig begleicht – und sei es nur ein fehlender Cent, – kann außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Im Vergleich zu anderen Kündigungstatbeständen ist dies eine leicht feststellbare und klare Tatbestandsvoraussetzung – sollte man zumindest meinen. Doch das Landgericht Berlin versuchte sich an einer neuen Auslegung.
Der Fall
Eine Mieterin war von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Instanzen urteilten unterschiedlich
Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH gibt Räumungsklage statt
Der BGH sah dies anders. Der rückständige Teil sei dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meinte – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sähe das Gesetz nicht vor.
Damit gaben die BGH-Richter dem Versuch einer Neuauslegung eine klare Absage. Sie machten deutlich, dass die bisher jahrzehntelange unstrittige Auslegung des Gesetzes weiterhin richtig ist. In der Sache bleibt also alles wie es immer war: Mehr als eine Monatsmiete ist eine Monatsmiete plus einen Cent.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20).
Die Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ist die mit weitem Abstand häufigste Kündigung im Wohnraummietrecht. Demnach kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der „Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. In der Rechtsprechung gilt die Auslegung: Wer eine Monatsmiete schuldet und im darauffolgenden Monat die Miete auch nicht vollständig begleicht – und sei es nur ein fehlender Cent, – kann außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Im Vergleich zu anderen Kündigungstatbeständen ist dies eine leicht feststellbare und klare Tatbestandsvoraussetzung – sollte man zumindest meinen. Doch das Landgericht Berlin versuchte sich an einer neuen Auslegung.
Der Fall
Eine Mieterin war von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Instanzen urteilten unterschiedlich
Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH gibt Räumungsklage statt
Der BGH sah dies anders. Der rückständige Teil sei dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meinte – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sähe das Gesetz nicht vor.
Damit gaben die BGH-Richter dem Versuch einer Neuauslegung eine klare Absage. Sie machten deutlich, dass die bisher jahrzehntelange unstrittige Auslegung des Gesetzes weiterhin richtig ist. In der Sache bleibt also alles wie es immer war: Mehr als eine Monatsmiete ist eine Monatsmiete plus einen Cent.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Mai 2022
Fürs Klima gut gemeint, aber teuer für EigentümerEU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)
Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember ihre Vorschläge für die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgestellt. Dies ist der zweite Teil des Fit-for-55-Klimapakets, mit dem ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden soll. Nun haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union, in denen die Regierungen der Mitgliedsstaaten vertreten sind, die Möglichkeit, den Entwurf zu verändern. Am Ende wird ein Kompromiss stehen.
Um bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand zu erreichen, schlägt die Europäische Kommission unter anderem folgende Regelungen vor:
Nullemissionsgebäude wird zum neuen Neubaustandard ab 2030
Neuer Standard für Neubauten wird das Nullemissionsgebäude. Dieses zeichnet sich durch sehr hohe Energieeffizienz aus und deckt seinen Energiebedarf ausschließlich aus erneuerbaren Quellen des einzelnen Gebäudes, des Bezirks oder der Gemeinde (zum Beispiel Fernwärme). Dieser Standard soll ab 2030 auch bei tiefgreifender Renovierung bestehender Gebäude erreicht werden. Bisher gilt für den Neubau der Niedrigstenergiegebäude-Standard, der dann ab 2030 vom Nullemissionsgebäude abgelöst wird. Nullemissionsgebäude in unserer Klimazone dürfen nicht mehr als 60 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und pro Quadratmeter (qm) beheizter Nutzfläche verbrauchen.
Energieausweise: neue Skala und kürzere Laufzeiten
Um die Vergleichbarkeit in der gesamten Union zu gewährleisten, müssen bis 2025 alle Energieausweise auf einer harmonisierten Skala von Energieeffizienzklassen beruhen. Die höchste Klasse A steht für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude), während die niedrigste Klasse G die 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Der Indikator, anhand dessen die Gebäude zu bewerten sind (Primärenergieverbrauch in kWh/m2 pro Jahr beheizter Nutzfläche), bleibt unverändert und wird durch einen Indikator für Treibhausgasemissionen des Gebäudes und den Einsatz von erneuerbaren Energien ergänzt. Die Mitgliedsstaaten können weitere Indikatoren berücksichtigen.
Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Die Aktualisierung der Ausweise soll für einfache Fälle vereinfacht werden. Energieausweise müssen in einem digitalen Format ausgestellt werden. Es werden Maßnahmen zur Qualitätssicherung der Ausweise eingeführt (Inspektionen vor Ort und Qualitätskontrollen).
Künftig müssen auch Gebäude über einen Energieausweis verfügen, wenn sie einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Mitgliedsstaaten nationale Datenbanken (Kataster) für Energieausweise einführen, die auch die Erfassung von Daten im Zusammenhang mit Gebäuderenovierungspässen und Smart Readiness Indicator (SRI) ermöglichen.
Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude mit Energieklassen F und G
Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Öffentliche und Nichtwohngebäude der Energieeffizienzklasse G müssen bis spätestens 2027 renoviert werden, sodass sie mindestens Energieeffizienzklasse F erreichen. Bis spätestens 2030 müssen diese Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse E erreichen. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Die Mitgliedsstaaten müssen außerdem im Rahmen der nationalen Gebäudesanierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude zu ermöglichen. Ausnahmen hiervon können die nationalen Gesetzgeber beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude vorsehen.
Elektromobilität – Pflicht zur Vorverkabelung von Parkplätzen
Die Vorverkabelung der Parkplätze wird zur Norm für alle neuen Gebäude und Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Die Pflicht zur Installation von Ladestationen auf Parkplätzen neuer und renovierter Bürogebäude wird ausgeweitet. Außerdem müssen sie intelligentes Laden ermöglichen. Darüber hinaus werden obligatorische Fahrradabstellplätze in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, eingeführt.
Renovierungspässe für Bestandsgebäude
Renovierungspässe werden eingeführt, um Gebäudeeigentümern, die eine schrittweise Renovierung ihres Gebäudes planen, ein Instrument an die Hand zu geben. Den Rahmen für die Renovierungspässe wird die Europäische Kommission durch delegierten Rechtsakt vorgeben.
Förderung für tiefgreifende Renovierung und finanzielle Unterstützung für Mieter
Höhere finanzielle Anreize und technische Unterstützungsmaßnahmen richten sich an tiefgreifende Renovierungsprojekte und solche, die eine große Anzahl von Gebäuden betreffen und zu erheblichen Gesamtenergieeinsparungen führen. Mitgliedsstaaten sollen ab 2027 keine Subventionen für Heizkessel für fossile Brennstoffe mehr gewähren dürfen. Mieter sollen finanziell unterstützt werden, um Energiearmut zu lindern. Auch soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Mitgliedsstaaten Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten nach einer Gebäudemodernisierung schützen.
Überprüfungs- und Schlussbestimmungen
Die Richtlinie wird Ende 2027 dahingehend überprüft, ob die gegenwärtigen Maßnahmen ausreichen, um die Ziele des Green Deal zu erreichen. Es wird geprüft, ob weitere verbindliche Maßnahmen auf Unionsebene, wie zum Beispiel verstärkte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, eingeführt werden müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember ihre Vorschläge für die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgestellt. Dies ist der zweite Teil des Fit-for-55-Klimapakets, mit dem ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden soll. Nun haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union, in denen die Regierungen der Mitgliedsstaaten vertreten sind, die Möglichkeit, den Entwurf zu verändern. Am Ende wird ein Kompromiss stehen.
Um bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand zu erreichen, schlägt die Europäische Kommission unter anderem folgende Regelungen vor:
Nullemissionsgebäude wird zum neuen Neubaustandard ab 2030
Neuer Standard für Neubauten wird das Nullemissionsgebäude. Dieses zeichnet sich durch sehr hohe Energieeffizienz aus und deckt seinen Energiebedarf ausschließlich aus erneuerbaren Quellen des einzelnen Gebäudes, des Bezirks oder der Gemeinde (zum Beispiel Fernwärme). Dieser Standard soll ab 2030 auch bei tiefgreifender Renovierung bestehender Gebäude erreicht werden. Bisher gilt für den Neubau der Niedrigstenergiegebäude-Standard, der dann ab 2030 vom Nullemissionsgebäude abgelöst wird. Nullemissionsgebäude in unserer Klimazone dürfen nicht mehr als 60 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und pro Quadratmeter (qm) beheizter Nutzfläche verbrauchen.
Energieausweise: neue Skala und kürzere Laufzeiten
Um die Vergleichbarkeit in der gesamten Union zu gewährleisten, müssen bis 2025 alle Energieausweise auf einer harmonisierten Skala von Energieeffizienzklassen beruhen. Die höchste Klasse A steht für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude), während die niedrigste Klasse G die 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Der Indikator, anhand dessen die Gebäude zu bewerten sind (Primärenergieverbrauch in kWh/m2 pro Jahr beheizter Nutzfläche), bleibt unverändert und wird durch einen Indikator für Treibhausgasemissionen des Gebäudes und den Einsatz von erneuerbaren Energien ergänzt. Die Mitgliedsstaaten können weitere Indikatoren berücksichtigen.
Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Die Aktualisierung der Ausweise soll für einfache Fälle vereinfacht werden. Energieausweise müssen in einem digitalen Format ausgestellt werden. Es werden Maßnahmen zur Qualitätssicherung der Ausweise eingeführt (Inspektionen vor Ort und Qualitätskontrollen).
Künftig müssen auch Gebäude über einen Energieausweis verfügen, wenn sie einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Mitgliedsstaaten nationale Datenbanken (Kataster) für Energieausweise einführen, die auch die Erfassung von Daten im Zusammenhang mit Gebäuderenovierungspässen und Smart Readiness Indicator (SRI) ermöglichen.
Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude mit Energieklassen F und G
Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Öffentliche und Nichtwohngebäude der Energieeffizienzklasse G müssen bis spätestens 2027 renoviert werden, sodass sie mindestens Energieeffizienzklasse F erreichen. Bis spätestens 2030 müssen diese Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse E erreichen. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Die Mitgliedsstaaten müssen außerdem im Rahmen der nationalen Gebäudesanierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude zu ermöglichen. Ausnahmen hiervon können die nationalen Gesetzgeber beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude vorsehen.
Elektromobilität – Pflicht zur Vorverkabelung von Parkplätzen
Die Vorverkabelung der Parkplätze wird zur Norm für alle neuen Gebäude und Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Die Pflicht zur Installation von Ladestationen auf Parkplätzen neuer und renovierter Bürogebäude wird ausgeweitet. Außerdem müssen sie intelligentes Laden ermöglichen. Darüber hinaus werden obligatorische Fahrradabstellplätze in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, eingeführt.
Renovierungspässe für Bestandsgebäude
Renovierungspässe werden eingeführt, um Gebäudeeigentümern, die eine schrittweise Renovierung ihres Gebäudes planen, ein Instrument an die Hand zu geben. Den Rahmen für die Renovierungspässe wird die Europäische Kommission durch delegierten Rechtsakt vorgeben.
Förderung für tiefgreifende Renovierung und finanzielle Unterstützung für Mieter
Höhere finanzielle Anreize und technische Unterstützungsmaßnahmen richten sich an tiefgreifende Renovierungsprojekte und solche, die eine große Anzahl von Gebäuden betreffen und zu erheblichen Gesamtenergieeinsparungen führen. Mitgliedsstaaten sollen ab 2027 keine Subventionen für Heizkessel für fossile Brennstoffe mehr gewähren dürfen. Mieter sollen finanziell unterstützt werden, um Energiearmut zu lindern. Auch soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Mitgliedsstaaten Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten nach einer Gebäudemodernisierung schützen.
Überprüfungs- und Schlussbestimmungen
Die Richtlinie wird Ende 2027 dahingehend überprüft, ob die gegenwärtigen Maßnahmen ausreichen, um die Ziele des Green Deal zu erreichen. Es wird geprüft, ob weitere verbindliche Maßnahmen auf Unionsebene, wie zum Beispiel verstärkte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, eingeführt werden müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
April 2022
Pflicht für Erben: Erbschaft dem Finanzamt meldenErbschaft und Finanzamt
Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?
Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:
 Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
 Todestag und Sterbeort des Erblassers
 Gegenstand und Wert des Erbes
 Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
 Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
 Frühere Zuwendungen des Erblassers
Welches Finanzamt ist zuständig?
Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.
Wann kann ich auf die Meldung verzichten?
Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.
Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.
Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?
Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.
Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?
Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:
 Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
 Todestag und Sterbeort des Erblassers
 Gegenstand und Wert des Erbes
 Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
 Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
 Frühere Zuwendungen des Erblassers
Welches Finanzamt ist zuständig?
Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.
Wann kann ich auf die Meldung verzichten?
Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.
Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.
Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?
Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.
Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Mai 2022
Vermieten an WohngemeinschaftenAuf die Vertragsform kommt es an
Wohngemeinschaften – oder kurz WGs – sind nach wie vor eine beliebte Wohnform. Doch worauf sollten Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags achten?
Traditionell sind WGs vor allem für junge Menschen wie Studenten eine attraktive Wohnform. Durch das Zusammenleben mit anderen können die Bewohner die Wohnkosten teilen, was meist deutlich günstiger ist, als alleine zu wohnen. Doch auch für ältere Menschen wird das Leben in einer Wohngemeinschaft heutzutage zunehmend zu einer Alternative. Ältere, alleinstehende Menschen erhoffen sich von einer Wohngemeinschaft, ihren Alltag besser bewältigen zu können und nicht zu vereinsamen. Grundsätzlich können Eigentümer der Vermietung an WGs offen gegenüberstehen. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vermietung an mehrere Mieter beachtet werden müssen.
Vorüberlegungen zum Mietvertrag
Zunächst einmal: Wer an eine WG vermieten möchte, muss keine gesonderten Regelungen im Mietrecht beachten. Es gelten die Vorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen auch. Mit dem Abschluss des Mietvertrags entscheidet der Vermieter aber, wer im Vertrag als Mieter fungiert, ob also die gesamte WG oder nur ein Mitglied offizieller Mieter werden soll. Bei dieser Entscheidung geht es nicht nur darum, künftige Bewohnerwechsel in der Wohngemeinschaft zu ermöglichen oder zu stoppen, sondern es betrifft auch Haftungsfragen und Verantwortlichkeiten.
Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag
Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem einzelnen Hauptmieter einen Mietvertrag ab. Der Mieter kann dann ein oder mehrere Zimmer per Untermietvertrag an Mitbewohner vermieten. Voraussetzung ist immer, dass der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Denn § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache Dritten überlassen darf.
Bei der Konstellation Hauptmieter mit Untermieter regeln die WG-Bewohner das Mietverhältnis unter sich. Die Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den WG-Mitgliedern geschlossen. Für den Vermieter bedeutet das: Wer neben dem Hauptmieter in der Wohnung wohnt, liegt vor allem in der Entscheidung des Hauptmieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag einen Zustimmungsvorbehalt zu vereinbaren. Informiert werden muss der Vermieter aber stets bei einem Untermieterwechsel.
Der Hauptmieter haftet bei dieser Variante gegenüber dem Vermieter im Falle eines Mietausfalls alleine und trägt das Risiko zeitweiliger Zimmerleerstände. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Ansprüche nur gegenüber einer Person geltend machen kann. Die Sicherheiten sind also nicht sehr hoch. Vorteil ist aber, dass er beim Hauptmieter-Modell nur einen einzigen Ansprechpartner hat, was Rücksprachen und Verantwortungsfragen angeht. Im Kündigungsfall wird nur dem Hauptmieter als Vertragspartner gekündigt. Ein verbleibendes Mitglied der Wohngemeinschaft kann aber anbieten, das Mietverhältnis als neuer Hauptmieter fortzusetzen.
Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter
Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Dann unterzeichnen alle Personen den Mietvertrag und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Mitbewohner hat diese Vertragsform den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte an der Wohnung haben und keiner dem anderen eine Kündigung aussprechen kann. Auch aus Sicht des Vermieters ist diese Variante die sicherste und vorteilhafteste. Denn sind alle Bewohner offiziell im Mietvertrag eingetragen, kann der Vermieter seine Forderungen auch jedem einzelnen gegenüber geltend machen. Kann ein Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen, haften alle.
Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Daraus können sich gleichzeitig Schwierigkeiten ergeben, wenn nur einer der Mitbewohner aus der WG ausziehen möchte. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.
Separate Verträge für alle WG-Mitglieder
Bei der dritten Variante des WG-Mietvertrags schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag ab. In der Regel also nur über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Bewohner eigenständig ein- und ausziehen können, ohne den Rest der WG um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag.
Die Auswahl der WG-Mitglieder liegt allein im Ermessen des Vermieters. Das hat den Nachteil, dass es zu einer hohen Fluktuation kommen kann, da es sich um reine Zweck-WGs handeln dürfte. Zum Beispiel für Studenten im Auslandssemester, Praktikanten oder Berufseinsteiger, die nur eine zeitlich begrenzte Bleibe suchen, kann dies aber durchaus attraktiv sein. Für den Vermieter erhöht sich allerdings der Verwaltungsaufwand: Er muss sich bei jedem Auszug um Nachmieter kümmern und die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen – oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.
Fazit: Vertragsform sollte wohlüberlegt sein
Alle drei Varianten bieten Vor- und Nachteile. Die von Vermietern bevorzugte Variante ist aber meistens der Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner Hauptmieter sind. Sie ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter besonders vorteilhaft. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen – wie etwa Nachmieterregelungen – getroffen werden.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Wohngemeinschaften – oder kurz WGs – sind nach wie vor eine beliebte Wohnform. Doch worauf sollten Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags achten?
Traditionell sind WGs vor allem für junge Menschen wie Studenten eine attraktive Wohnform. Durch das Zusammenleben mit anderen können die Bewohner die Wohnkosten teilen, was meist deutlich günstiger ist, als alleine zu wohnen. Doch auch für ältere Menschen wird das Leben in einer Wohngemeinschaft heutzutage zunehmend zu einer Alternative. Ältere, alleinstehende Menschen erhoffen sich von einer Wohngemeinschaft, ihren Alltag besser bewältigen zu können und nicht zu vereinsamen. Grundsätzlich können Eigentümer der Vermietung an WGs offen gegenüberstehen. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vermietung an mehrere Mieter beachtet werden müssen.
Vorüberlegungen zum Mietvertrag
Zunächst einmal: Wer an eine WG vermieten möchte, muss keine gesonderten Regelungen im Mietrecht beachten. Es gelten die Vorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen auch. Mit dem Abschluss des Mietvertrags entscheidet der Vermieter aber, wer im Vertrag als Mieter fungiert, ob also die gesamte WG oder nur ein Mitglied offizieller Mieter werden soll. Bei dieser Entscheidung geht es nicht nur darum, künftige Bewohnerwechsel in der Wohngemeinschaft zu ermöglichen oder zu stoppen, sondern es betrifft auch Haftungsfragen und Verantwortlichkeiten.
Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag
Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem einzelnen Hauptmieter einen Mietvertrag ab. Der Mieter kann dann ein oder mehrere Zimmer per Untermietvertrag an Mitbewohner vermieten. Voraussetzung ist immer, dass der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Denn § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache Dritten überlassen darf.
Bei der Konstellation Hauptmieter mit Untermieter regeln die WG-Bewohner das Mietverhältnis unter sich. Die Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den WG-Mitgliedern geschlossen. Für den Vermieter bedeutet das: Wer neben dem Hauptmieter in der Wohnung wohnt, liegt vor allem in der Entscheidung des Hauptmieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag einen Zustimmungsvorbehalt zu vereinbaren. Informiert werden muss der Vermieter aber stets bei einem Untermieterwechsel.
Der Hauptmieter haftet bei dieser Variante gegenüber dem Vermieter im Falle eines Mietausfalls alleine und trägt das Risiko zeitweiliger Zimmerleerstände. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Ansprüche nur gegenüber einer Person geltend machen kann. Die Sicherheiten sind also nicht sehr hoch. Vorteil ist aber, dass er beim Hauptmieter-Modell nur einen einzigen Ansprechpartner hat, was Rücksprachen und Verantwortungsfragen angeht. Im Kündigungsfall wird nur dem Hauptmieter als Vertragspartner gekündigt. Ein verbleibendes Mitglied der Wohngemeinschaft kann aber anbieten, das Mietverhältnis als neuer Hauptmieter fortzusetzen.
Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter
Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Dann unterzeichnen alle Personen den Mietvertrag und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Mitbewohner hat diese Vertragsform den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte an der Wohnung haben und keiner dem anderen eine Kündigung aussprechen kann. Auch aus Sicht des Vermieters ist diese Variante die sicherste und vorteilhafteste. Denn sind alle Bewohner offiziell im Mietvertrag eingetragen, kann der Vermieter seine Forderungen auch jedem einzelnen gegenüber geltend machen. Kann ein Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen, haften alle.
Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Daraus können sich gleichzeitig Schwierigkeiten ergeben, wenn nur einer der Mitbewohner aus der WG ausziehen möchte. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.
Separate Verträge für alle WG-Mitglieder
Bei der dritten Variante des WG-Mietvertrags schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag ab. In der Regel also nur über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Bewohner eigenständig ein- und ausziehen können, ohne den Rest der WG um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag.
Die Auswahl der WG-Mitglieder liegt allein im Ermessen des Vermieters. Das hat den Nachteil, dass es zu einer hohen Fluktuation kommen kann, da es sich um reine Zweck-WGs handeln dürfte. Zum Beispiel für Studenten im Auslandssemester, Praktikanten oder Berufseinsteiger, die nur eine zeitlich begrenzte Bleibe suchen, kann dies aber durchaus attraktiv sein. Für den Vermieter erhöht sich allerdings der Verwaltungsaufwand: Er muss sich bei jedem Auszug um Nachmieter kümmern und die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen – oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.
Fazit: Vertragsform sollte wohlüberlegt sein
Alle drei Varianten bieten Vor- und Nachteile. Die von Vermietern bevorzugte Variante ist aber meistens der Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner Hauptmieter sind. Sie ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter besonders vorteilhaft. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen – wie etwa Nachmieterregelungen – getroffen werden.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Februar 2022
Das ist neu im Jahr 2022Neue Gesetzgebung
Das ist neu im Jahr 2022
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.
Strengere Regeln für Schornsteine
Mit firstnah und höher angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.
Neue KÜO stärkt Schornsteinfeger bei der Überprüfung von Nachrüstpflichten
Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.
Förderung für KfW-Effizienzhaus 55 fällt weg
Die Bundesregierung stellt die KfW-55-Förderung zum 31. Januar 2022 ein. Die Streichung betrifft die Kredit- sowie die Zuschussvariante. Wer sein Haus gemäß diesem Standard neu bauen oder einen Altbau sanieren will, muss sich beeilen – oder geht leer aus.
Auskunftspflicht für Mietspiegel
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1. Juli 2022 in Kraft. Durch die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessert werden. Vermieter sind verpflichtet – sofern sie für eine Stichprobe per Zufallsprinzip ausgewählt wurden –, Angaben zu der Wohnung und zum Mietpreis zu machen. Antwortet der Verpflichtete nicht, nicht vollständig oder nicht richtig, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 Euro erhoben werden.
• CO2-Preis auf Brennstoffe steigt 2022 auf 30 Euro
Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.
• EEG-Umlage sinkt 2022 auf 10-Jahres-Tief
Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde in diesem Jahr – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Grund für die Absenkung der EEG-Umlage sind die stark steigenden Börsenstrompreise. Diese bringen höhere Erlöse für den erneuerbaren Strom und reduzieren damit den Förderbedarf. Zudem wird die EEG-Umlage durch einen Bundeszuschuss gesenkt, der aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert wird. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.
Zertifizierte WEG-Verwalter
Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Zensus 2022
Im Jahr 2022 wird wieder nachgezählt, wie viele Menschen tatsächlich in Deutschland leben. Eigentlich sollte dies schon 2021 passieren, wurde aber wegen der Coronapandemie verschoben. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung werden nun 2022 stichprobenartig die Menschen im Land erfasst. Und wenn man schon mal dabei ist, zählt man die Gebäude und Wohnungen gleich mit. Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten der Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln. Das heißt konkret: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die eine Mietwohnung nutzen, sind anzugeben. Vermieter müssen ihre Mieter entsprechend der Informationspflicht laut Datenschutzgrundverordnung über die Weitergabe ihrer Daten informieren, aber keine Einwilligung der Mieter dafür einholen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Das ist neu im Jahr 2022
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.
Strengere Regeln für Schornsteine
Mit firstnah und höher angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.
Neue KÜO stärkt Schornsteinfeger bei der Überprüfung von Nachrüstpflichten
Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.
Förderung für KfW-Effizienzhaus 55 fällt weg
Die Bundesregierung stellt die KfW-55-Förderung zum 31. Januar 2022 ein. Die Streichung betrifft die Kredit- sowie die Zuschussvariante. Wer sein Haus gemäß diesem Standard neu bauen oder einen Altbau sanieren will, muss sich beeilen – oder geht leer aus.
Auskunftspflicht für Mietspiegel
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1. Juli 2022 in Kraft. Durch die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessert werden. Vermieter sind verpflichtet – sofern sie für eine Stichprobe per Zufallsprinzip ausgewählt wurden –, Angaben zu der Wohnung und zum Mietpreis zu machen. Antwortet der Verpflichtete nicht, nicht vollständig oder nicht richtig, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 Euro erhoben werden.
• CO2-Preis auf Brennstoffe steigt 2022 auf 30 Euro
Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.
• EEG-Umlage sinkt 2022 auf 10-Jahres-Tief
Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde in diesem Jahr – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Grund für die Absenkung der EEG-Umlage sind die stark steigenden Börsenstrompreise. Diese bringen höhere Erlöse für den erneuerbaren Strom und reduzieren damit den Förderbedarf. Zudem wird die EEG-Umlage durch einen Bundeszuschuss gesenkt, der aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert wird. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.
Zertifizierte WEG-Verwalter
Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Zensus 2022
Im Jahr 2022 wird wieder nachgezählt, wie viele Menschen tatsächlich in Deutschland leben. Eigentlich sollte dies schon 2021 passieren, wurde aber wegen der Coronapandemie verschoben. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung werden nun 2022 stichprobenartig die Menschen im Land erfasst. Und wenn man schon mal dabei ist, zählt man die Gebäude und Wohnungen gleich mit. Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten der Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln. Das heißt konkret: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die eine Mietwohnung nutzen, sind anzugeben. Vermieter müssen ihre Mieter entsprechend der Informationspflicht laut Datenschutzgrundverordnung über die Weitergabe ihrer Daten informieren, aber keine Einwilligung der Mieter dafür einholen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Januar 2022
Vorsicht bei Kurzzeit-Vermietung über Online-PortaleKurzzeitvermietung
Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb
Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.
Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.
Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.
Einnahmen korrekt versteuern
Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.
Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.
Werbungskosten absetzen
Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.
Achtung bei gewerblicher Vermietung
Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Hinweis
In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.
Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.
Tipp
Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.
Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb
Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.
Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.
Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.
Einnahmen korrekt versteuern
Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.
Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.
Werbungskosten absetzen
Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.
Achtung bei gewerblicher Vermietung
Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Hinweis
In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.
Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.
Tipp
Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.
Januar 2022
Kündigung des Mietverhältnisses nach ZwangsversteigerungErwerber darf kündigen
Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.
Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts
Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH.
Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen
Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten
Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.
Inka-Marie Storm
Tipp
Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.
Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.
In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.
Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts
Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH.
Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen
Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten
Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.
Inka-Marie Storm
Tipp
Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.
Dezember 2021
Die Immobilie in der ErbschaftsteuerTeil 1: Die steuerliche Bewertung des Mehrfamilienhauses
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen. Doch wie funktioniert die steuerliche Bewertung der Immobilie? Erfahren Sie in einem Rechenbeispiel, wie Sie den Steuerwert errechnen können.
Ausgangspunkt jeder Besteuerung ist die Ermittlung eines steuerlichen Werts für die Immobilie. Drei Wertermittlungsmethoden kommen für Immobilien in Betracht: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Rechenschritte für diese Verfahren sind im Bewertungsgesetz festgelegt. Das Gesetz legt auch fest, für welche Grundstücksart welche Bewertungsmethode vorrangig zur Anwendung kommt. Für die Feststellung des steuerlichen Werts von Mehrfamilienhäusern wendet das Finanzamt üblicherweise das Ertragswertverfahren an.
So rechnet das Finanzamt den Wert eines Mehrfamilienhauses aus
Das Finanzamt betrachtet Grundstück und Haus getrennt. Zunächst wird der Wert des Grundstücks ermittelt, ohne die Bebauung zu berücksichtigen. Hierfür wird der Bodenrichtwert verwendet. Dieser kann über die Gemeinde für konkrete Grundstücke erfragt oder im Internet unter
https://redaktion-akoga.niedersachsen.de/startseite/service/online_dienste/bodenrichtwerte/bodenrichtwerte-online-72280.html
Kurzlink: https://t1p.de/280
recherchiert werden.
Mit der Grundstücksfläche multipliziert erhält man dann den Wert des Grund und Bodens. Bei einem Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 500 Euro/Quadratmeter und einer Größe von 1.000 Quadratmetern würde das so aussehen:
Bodenwert
500 Euro/qm x 1.000 qm = 500.000 Euro
Mehrere Rechenschritte für den Steuerwert des Gebäudes
Hinzu kommt nun der Gebäudeertragswert. Er wird in mehreren Schritten berechnet. Ausgangspunkt ist die Jahresmiete ohne Betriebskosten (Rohertrag). Hiervon werden Bewirtschaftungskosten mit einem pauschalen Prozentsatz zwischen 21 und 29 Prozent nach einer Tabelle (Anlage 23 zum Bewertungsgesetz) abgezogen. Die Höhe der abziehbaren Bewirtschaftungskosten hängt von der Restnutzungsdauer ab. Beträgt die Restnutzungsdauer für ein vermietetes Mehrfamilienhaus zwischen 40 und 59 Jahren, können pauschal 23 Prozent des Rohertrags abgezogen werden.
Beispiel:
Jahresmiete für zehn Wohnungen à 500 Euro Nettokaltmiete = 60.000 Euro
Abzüglich Bewirtschaftungskosten 23 Prozent von 60.000 = 13.800 Euro
Grundstücksreinertrag = 46.200 Euro
Hiervon muss nun noch ein Verzinsungsbetrag für den Boden in Abzug gebracht werden. Grund dafür ist, dass der Grundstücksreinertrag nicht nur den reinen Ertrag des Gebäudes, sondern auch eine zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks beinhaltet. Damit dieses Element nicht zweimal in die Berechnung einfließt, muss es einmal in Form der Bodenwertverzinsung wieder abgezogen werden. Hierfür wird der sogenannte Liegenschaftszins genutzt, den die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln. Wo dies nicht der Fall ist, gilt derzeit laut Bewertungsgesetz der Liegenschaftszinssatz von fünf Prozent. Dieser Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf den Bodenwert, der in unserem Beispiel bereits mit 500.000 Euro festgestellt wurde (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche). Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis für den steuerlichen Wert des Gebäudes:
Grundstücksreinertrag 46.200 Euro
abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (fünf Prozent von 500.000 Euro) – 25.000 Euro
Gebäudereinertrag (mindestens 0) = 21.200 Euro
Vom Gebäudereinertrag zum Gebäudeertragswert
Letzter Rechenschritt für die steuerliche Bewertung des Gebäudes ist die Anwendung eines sogenannten Vervielfältigers. Der Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 45 Jahren und einem Liegenschaftszins von fünf Prozent ergibt sich aus einer gesetzlich festgelegten Rechenformel und beträgt 18. Um den endgültigen steuerlichen Wert des Gebäudes zu ermitteln, muss der Vervielfältiger mit dem Gebäudereinertrag, der nicht negativ sein darf, multipliziert werden:
21.200 Euro x 18 = Gebäudeertragswert 381.600 Euro
Grund und Boden sowie Gebäudeertragswert werden zusammengerechnet. In unserem Beispiel errechnet sich somit der steuerliche Wert des Mehrfamilienhauses aus Bodenwert 500.000 Euro + Gebäudeertragswert 381.600 Euro = 881.600 Euro.
Eventuell werden noch weitere wertmindernde individuelle Umstände des Gebäudes berücksichtigt. Für alle vermieteten Wohnimmobilien sieht das Erbschaftsteuergesetz zudem noch einen zehnprozentigen Bewertungsabschlag auf den Wert vor.
Damit unterliegen im Ergebnis 881.600 Euro – 88.160 Euro = 793.440 Euro der Erbschaftsteuer.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Oktober 2021
Miet- und Kaufpreisentwicklung in DeutschlandMieten stagnieren, Wohneigentumspreise steigen weiter
Die Mietmärkte in Deutschland entspannen sich, doch für Eigenheime gehen die Preise durch die Decke. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger Research-Institut F+B, das regelmäßig die deutsche Immobilienmarktentwicklung untersucht und die Ergebnisse in ihrem Wohn-Index veröffentlicht.
Das Forschungsinstitut konstatiert für das erste Quartal 2021, dass die nun schon zweieinhalbjährige Stagnationsphase bei den Neuvertragsmieten weiter anhält. Im Vergleich zum Vorquartal sind sie um nur 0,3 Prozent gestiegen und die Angebotsmieten sanken seit dem ersten Quartal 2020 sogar.
Reale Mietpreisrückgänge
Selbst in 25 der 50 teuersten Städte kam es im Vergleich zum Vorjahr zu realen Mietpreisrückgängen. Betrachtet man die Entwicklung im letzten Jahr, so wuchsen die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt stärker als die Neuvertragsmieten. Im Vergleich zum Vorquartal bewegen sich nunmehr jedoch beide Mietparameter synchron. Die negative Wachstumsrate der Angebotsmieten von -0,3 Prozent liegt bei einer Verbraucherpreisentwicklung von 1,7 Prozent im vergangenen Jahr zwei Prozentpunkte unter der allgemeinen Preisentwicklung. Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B, sagt dazu: „Die Mieten sind also kein Preistreiber mehr. Und auch die Bestandsmieten tragen nur unterdurchschnittlich zum Anstieg des Verbraucherpreisindex bei.“
Langfristige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen
Auch bei einer Ausweitung des Betrachtungszeitraums fällt auf, dass nicht die Mieten, sondern die Kaufpreise den Index in die Höhe treiben. So stiegen die Neuvertragsmieten in den vergangenen zehn Jahren um 17 Prozent und die Bestandsmieten erhöhten sich moderater um 10,8 Prozent. Bei Einfamilienhäusern lag die Wachstumsrate im selben Zeitraum bei 64,5 Prozent. Doch den stärksten Preisanstieg, mit einer Erhöhung von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre, verzeichneten Eigentumswohnungen.
Aus dem aktuellen Quartalsbericht geht also klar hervor, dass der Kauf von Eigenheimen, seien es Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die derzeitige Immobilienmarktdynamik antreibt. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch vieler Menschen weiter bestärkt, in ein Eigenheim zu investieren, da ein Jahr im Home-Office und ohne Urlaub für viele die Wichtigkeit von genügend Wohnraum oder einem kleinen Garten aufzeigte. Dieser Wunsch sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau werden den Nachfrageanstieg auch im vergangenen Jahr stark beeinflusst haben und dies vorerst auch weiter tun.
Fazit: Wohneigentum fördern statt weiterer Mietregulierung
Zur Mietpreisentwicklung sagte Leutner: „Vor dem Hintergrund einer erhitzt geführten Debatte um immer weitere bundesweite Mietregulierungen ist die empirische Grundlage und damit die Legitimation für noch härtere mietenpolitische Maßnahmen aktuell schlicht nicht vorhanden.“ Zudem ist der Preisanstieg im Eigenheimbereich ein klares Signal für eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum, die derzeit nicht befriedigt werden kann. Statt den Mietwohnungsmarkt weiter zu regulieren, sollte die Politik den Schwerpunkt also auf die Erleichterung bei der Bildung von Wohneigentum legen und die Bürger hier gezielt fördern.
Über den F+B Wohn-Index
Der F+B Wohn-Index kombiniert deutschlandweit die Miet- und Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland.
Jakob Grimm
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
Die Mietmärkte in Deutschland entspannen sich, doch für Eigenheime gehen die Preise durch die Decke. Zu diesem Schluss kommt das Hamburger Research-Institut F+B, das regelmäßig die deutsche Immobilienmarktentwicklung untersucht und die Ergebnisse in ihrem Wohn-Index veröffentlicht.
Das Forschungsinstitut konstatiert für das erste Quartal 2021, dass die nun schon zweieinhalbjährige Stagnationsphase bei den Neuvertragsmieten weiter anhält. Im Vergleich zum Vorquartal sind sie um nur 0,3 Prozent gestiegen und die Angebotsmieten sanken seit dem ersten Quartal 2020 sogar.
Reale Mietpreisrückgänge
Selbst in 25 der 50 teuersten Städte kam es im Vergleich zum Vorjahr zu realen Mietpreisrückgängen. Betrachtet man die Entwicklung im letzten Jahr, so wuchsen die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt stärker als die Neuvertragsmieten. Im Vergleich zum Vorquartal bewegen sich nunmehr jedoch beide Mietparameter synchron. Die negative Wachstumsrate der Angebotsmieten von -0,3 Prozent liegt bei einer Verbraucherpreisentwicklung von 1,7 Prozent im vergangenen Jahr zwei Prozentpunkte unter der allgemeinen Preisentwicklung. Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B, sagt dazu: „Die Mieten sind also kein Preistreiber mehr. Und auch die Bestandsmieten tragen nur unterdurchschnittlich zum Anstieg des Verbraucherpreisindex bei.“
Langfristige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen
Auch bei einer Ausweitung des Betrachtungszeitraums fällt auf, dass nicht die Mieten, sondern die Kaufpreise den Index in die Höhe treiben. So stiegen die Neuvertragsmieten in den vergangenen zehn Jahren um 17 Prozent und die Bestandsmieten erhöhten sich moderater um 10,8 Prozent. Bei Einfamilienhäusern lag die Wachstumsrate im selben Zeitraum bei 64,5 Prozent. Doch den stärksten Preisanstieg, mit einer Erhöhung von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre, verzeichneten Eigentumswohnungen.
Aus dem aktuellen Quartalsbericht geht also klar hervor, dass der Kauf von Eigenheimen, seien es Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die derzeitige Immobilienmarktdynamik antreibt. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch vieler Menschen weiter bestärkt, in ein Eigenheim zu investieren, da ein Jahr im Home-Office und ohne Urlaub für viele die Wichtigkeit von genügend Wohnraum oder einem kleinen Garten aufzeigte. Dieser Wunsch sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau werden den Nachfrageanstieg auch im vergangenen Jahr stark beeinflusst haben und dies vorerst auch weiter tun.
Fazit: Wohneigentum fördern statt weiterer Mietregulierung
Zur Mietpreisentwicklung sagte Leutner: „Vor dem Hintergrund einer erhitzt geführten Debatte um immer weitere bundesweite Mietregulierungen ist die empirische Grundlage und damit die Legitimation für noch härtere mietenpolitische Maßnahmen aktuell schlicht nicht vorhanden.“ Zudem ist der Preisanstieg im Eigenheimbereich ein klares Signal für eine erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum, die derzeit nicht befriedigt werden kann. Statt den Mietwohnungsmarkt weiter zu regulieren, sollte die Politik den Schwerpunkt also auf die Erleichterung bei der Bildung von Wohneigentum legen und die Bürger hier gezielt fördern.
Über den F+B Wohn-Index
Der F+B Wohn-Index kombiniert deutschlandweit die Miet- und Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland.
Jakob Grimm
Wissenschaftlicher Mitarbeiter
Juli 2021
Lüften und SchimmelZimmer für Zimmer
Richtiges und ausreichendes Lüften kann die Schimmelbildung in Räumen vermeiden. Dabei gibt es je nach Raumnutzung Unterschiede in der Art der Lüftung.
In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit. Rund zwölf Liter Wasser kommen bei einem Vier-Personen-Haushalt pro Tag zusammen. Wird nicht richtig gelüftet, lagert sich die Feuchtigkeit als Tauwasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab, was ein Nährboden für Schimmel ist.
Küche und Bad
In diesen Räumen kann durch Duschen, Baden und Essenkochen in kurzer Zeit sehr viel Feuchtigkeit anfallen. Deshalb gilt: Unmittelbar nach den Aktivitäten intensiv lüften. Im Bad sollte – insbesondere bei eingeschränkter Lüftungsmöglichkeit – nach dem Duschen das Wasser von Wänden und Boden entfernt werden. Textile Vorhänge sollten im Bad vermieden werden, da sich dort leicht Schimmel bildet.
Wohnzimmer
Auch im Wohnzimmer ist regelmäßiges Lüften erforderlich, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Befinden sich im Wohnzimmer sehr viele Pflanzen oder wird dort Wäsche getrocknet, sollte besonderer Wert auf regelmäßiges Lüften gelegt werden. Generell gilt, dass die Durchzugslüftung mit geöffneten Innentüren am effektivsten ist, da der Luftwechsel dann am größten ist.
Schlafzimmer
Während des Schlafens wird durch das Atmen Feuchtigkeit an die Umgebungsluft abgegeben. Bei offenem Fenster schlafen ist nicht jedermanns Sache – vor allem nicht im Winter oder wenn Haus oder Wohnung an einer viel befahrenen Straße liegen. Nach dem Aufstehen sollte daher eine intensive Stoßlüftung mit weit geöffnetem Fenster erfolgen.
Keller
In Kellerräumen sind die Außenwände oftmals relativ kalt. In solchen Räumen kann sich vor allem im Sommer, wenn warme Luft in den Keller gelangt, Luftfeuchtigkeit an der kalten Kellerwand niederschlagen. Dadurch kann es zu Schimmelpilzwachstum kommen. In den Sommermonaten sollte in Kellerräumen daher besser nachts oder frühmorgens gelüftet werden. Im Winter ist der Zeitpunkt unerheblich. Kellerräume, die zur dauerhaften Nutzung vorgesehen sind, sollten möglichst beheizbar sein und über eine Fensterlüftungsmöglichkeit verfügen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Richtiges und ausreichendes Lüften kann die Schimmelbildung in Räumen vermeiden. Dabei gibt es je nach Raumnutzung Unterschiede in der Art der Lüftung.
In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit. Rund zwölf Liter Wasser kommen bei einem Vier-Personen-Haushalt pro Tag zusammen. Wird nicht richtig gelüftet, lagert sich die Feuchtigkeit als Tauwasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab, was ein Nährboden für Schimmel ist.
Küche und Bad
In diesen Räumen kann durch Duschen, Baden und Essenkochen in kurzer Zeit sehr viel Feuchtigkeit anfallen. Deshalb gilt: Unmittelbar nach den Aktivitäten intensiv lüften. Im Bad sollte – insbesondere bei eingeschränkter Lüftungsmöglichkeit – nach dem Duschen das Wasser von Wänden und Boden entfernt werden. Textile Vorhänge sollten im Bad vermieden werden, da sich dort leicht Schimmel bildet.
Wohnzimmer
Auch im Wohnzimmer ist regelmäßiges Lüften erforderlich, um die Feuchtigkeit zu entfernen. Befinden sich im Wohnzimmer sehr viele Pflanzen oder wird dort Wäsche getrocknet, sollte besonderer Wert auf regelmäßiges Lüften gelegt werden. Generell gilt, dass die Durchzugslüftung mit geöffneten Innentüren am effektivsten ist, da der Luftwechsel dann am größten ist.
Schlafzimmer
Während des Schlafens wird durch das Atmen Feuchtigkeit an die Umgebungsluft abgegeben. Bei offenem Fenster schlafen ist nicht jedermanns Sache – vor allem nicht im Winter oder wenn Haus oder Wohnung an einer viel befahrenen Straße liegen. Nach dem Aufstehen sollte daher eine intensive Stoßlüftung mit weit geöffnetem Fenster erfolgen.
Keller
In Kellerräumen sind die Außenwände oftmals relativ kalt. In solchen Räumen kann sich vor allem im Sommer, wenn warme Luft in den Keller gelangt, Luftfeuchtigkeit an der kalten Kellerwand niederschlagen. Dadurch kann es zu Schimmelpilzwachstum kommen. In den Sommermonaten sollte in Kellerräumen daher besser nachts oder frühmorgens gelüftet werden. Im Winter ist der Zeitpunkt unerheblich. Kellerräume, die zur dauerhaften Nutzung vorgesehen sind, sollten möglichst beheizbar sein und über eine Fensterlüftungsmöglichkeit verfügen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Juli 2021
Grunderwerbsteuer - Grunderwerbsteuer jetzt senkenDie Bundesregierung hat die Regelungen für Immobiliendeals verschärft. Haus & Grund erinnert an ein politisches Versprechen und fordert, die Grunderwerbsteuer auch für private Immobilienkäufer zu senken.
Bundestag und Bundesrat haben im April 2021 die Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals beschlossen. Bei dieser Art von Transaktion werden Immobilien nicht direkt verkauft, sondern lediglich die Anteile von Gesellschaften, die die Immobilie halten. Diese bislang steuerfreien Übertragungen, die bei großen Wohnungspaket-Verkäufen sehr verbreitet sind, sollen damit erschwert werden.
Bereits ab Übertragung der Anteile in Höhe von 90 und nicht mehr erst ab 95 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft wird jetzt die Grunderwerbsteuer fällig. Die notwendige Haltedauer der Anteile beim Erwerber bis zur Steuerfreiheit des Übergangs wird von fünf auf zehn Jahre erhöht.
Steuersenkung auch für private Immobilienkäufer fällig
Was aber bedeutet das alles für private Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung direkt und nicht über einen Erwerb von Anteilen kaufen? Direkte Auswirkungen dieser Bundesregelung einer Steuer, deren Steuersatz die Länder bestimmen, hat das Gesetz auf sie zunächst nicht. Es soll vor allem große gewerbliche Immobilientransaktionen stärker besteuern helfen. Aber: Die Verschärfung bei den Share-Deal-Transaktionen ist eine gute Gelegenheit, auf eine Absenkung des Steuersatzes für Normalbürger vor allem in den „hochpreisigen“ Bundesländern zu drängen. Deren Eigentumserwerb darf nicht weiter unnötig verteuert werden. Die Mehreinnahmen aus der Schließung der Share-Deal-Steuerlücke müssen deshalb an die Normalbürger weitergegeben werden. So sah es übrigens auch schon der Koalitionsvertrag im Jahre 2017 vor. Haus & Grund fordert daher die Einlösung dieses politischen Versprechens.
Zum Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den reinen Ländersteuern. Rund 1,8 Milliarden Euro nahmen die Bundesländer allein im März 2021 an Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so der diesjährige März-Bericht aus dem Bundesfinanzministerium. Aber auch aus Sicht von Immobilienkäufern ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten – als Belastung beim Immobilienkauf schmälert er das ohnehin oft knappe Eigenkapital.
Bundestag und Bundesrat haben im April 2021 die Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals beschlossen. Bei dieser Art von Transaktion werden Immobilien nicht direkt verkauft, sondern lediglich die Anteile von Gesellschaften, die die Immobilie halten. Diese bislang steuerfreien Übertragungen, die bei großen Wohnungspaket-Verkäufen sehr verbreitet sind, sollen damit erschwert werden.
Bereits ab Übertragung der Anteile in Höhe von 90 und nicht mehr erst ab 95 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft wird jetzt die Grunderwerbsteuer fällig. Die notwendige Haltedauer der Anteile beim Erwerber bis zur Steuerfreiheit des Übergangs wird von fünf auf zehn Jahre erhöht.
Steuersenkung auch für private Immobilienkäufer fällig
Was aber bedeutet das alles für private Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung direkt und nicht über einen Erwerb von Anteilen kaufen? Direkte Auswirkungen dieser Bundesregelung einer Steuer, deren Steuersatz die Länder bestimmen, hat das Gesetz auf sie zunächst nicht. Es soll vor allem große gewerbliche Immobilientransaktionen stärker besteuern helfen. Aber: Die Verschärfung bei den Share-Deal-Transaktionen ist eine gute Gelegenheit, auf eine Absenkung des Steuersatzes für Normalbürger vor allem in den „hochpreisigen“ Bundesländern zu drängen. Deren Eigentumserwerb darf nicht weiter unnötig verteuert werden. Die Mehreinnahmen aus der Schließung der Share-Deal-Steuerlücke müssen deshalb an die Normalbürger weitergegeben werden. So sah es übrigens auch schon der Koalitionsvertrag im Jahre 2017 vor. Haus & Grund fordert daher die Einlösung dieses politischen Versprechens.
Zum Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den reinen Ländersteuern. Rund 1,8 Milliarden Euro nahmen die Bundesländer allein im März 2021 an Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so der diesjährige März-Bericht aus dem Bundesfinanzministerium. Aber auch aus Sicht von Immobilienkäufern ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten – als Belastung beim Immobilienkauf schmälert er das ohnehin oft knappe Eigenkapital.
Mai 2021
Grundsteuerranking 2021 - Große Unterschiede im StädtevergleichMit welchen Kosten müssen Hauseigentümer im Jahr 2021 für die Grundsteuer B rechnen? Dieser Frage ging das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Consult) im Auftrag von Haus & Grund nach. Die Unterschiede in den 100 größten Städten Deutschlands sind teilweise enorm.
Wie bereits im Grundsteuerranking 2018 bestehen zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden weiterhin große Unterschiede in den zu zahlenden Grundsteuerbeträgen. Im Vergleich zu 2018 hat sich der durchschnittlich zu zahlende Betrag um 1,6 Prozent leicht erhöht. Gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus muss 2021 eine durchschnittliche Jahresgrundsteuer von 478 Euro gezahlt werden.
Sieger Gütersloh
Sieger des Rankings ist erneut die nordrhein-westfälische Stadt Gütersloh mit einer gleichbleibend niedrigen Jahresgrundsteuer von 323 Euro. Die gute Haushaltssituation der Stadt ermöglichte es, den Hebesatz der Grundsteuer B weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 381 Prozent zu belassen. Attraktiv für Hauseigentümer sind aber auch die Städte Regensburg (Rang 2 mit 335 Euro), Reutlingen und Ratingen (beide Rang 3 mit jeweils 339 Euro) und Konstanz (Rang 5 mit 347 Euro).
Schlusslicht Witten
Auf dem letzten Platz landet – wie bereits vor drei Jahren – die, wie der Sieger, ebenfalls in Nordrhein-Westfalen liegende Stadt Witten. Hier zahlen Hauseigentümer stolze 771 Euro Jahresgrundsteuer – und damit mehr als das Doppelte als in der Siegerstadt Gütersloh. Offenbach am Main hätte Witten jedoch beinahe vom „Thron“ als teuerste Großstadt gestoßen. Mit einer teilweisen Rücknahme der drastischen Grundsteuer-Erhöhung von 2019 landet die Stadt jedoch nur auf dem vorletzten Platz. Hier müssen Eigentümer 758 Euro für ein Einfamilienhaus bezahlen. Auf dem dritten Platz landet die Stadt Mühlheim an der Ruhr mit 754 Euro, die ebenfalls den Hebesatz 2019 stark erhöhte.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Wie bereits im Grundsteuerranking 2018 bestehen zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden weiterhin große Unterschiede in den zu zahlenden Grundsteuerbeträgen. Im Vergleich zu 2018 hat sich der durchschnittlich zu zahlende Betrag um 1,6 Prozent leicht erhöht. Gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus muss 2021 eine durchschnittliche Jahresgrundsteuer von 478 Euro gezahlt werden.
Sieger Gütersloh
Sieger des Rankings ist erneut die nordrhein-westfälische Stadt Gütersloh mit einer gleichbleibend niedrigen Jahresgrundsteuer von 323 Euro. Die gute Haushaltssituation der Stadt ermöglichte es, den Hebesatz der Grundsteuer B weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 381 Prozent zu belassen. Attraktiv für Hauseigentümer sind aber auch die Städte Regensburg (Rang 2 mit 335 Euro), Reutlingen und Ratingen (beide Rang 3 mit jeweils 339 Euro) und Konstanz (Rang 5 mit 347 Euro).
Schlusslicht Witten
Auf dem letzten Platz landet – wie bereits vor drei Jahren – die, wie der Sieger, ebenfalls in Nordrhein-Westfalen liegende Stadt Witten. Hier zahlen Hauseigentümer stolze 771 Euro Jahresgrundsteuer – und damit mehr als das Doppelte als in der Siegerstadt Gütersloh. Offenbach am Main hätte Witten jedoch beinahe vom „Thron“ als teuerste Großstadt gestoßen. Mit einer teilweisen Rücknahme der drastischen Grundsteuer-Erhöhung von 2019 landet die Stadt jedoch nur auf dem vorletzten Platz. Hier müssen Eigentümer 758 Euro für ein Einfamilienhaus bezahlen. Auf dem dritten Platz landet die Stadt Mühlheim an der Ruhr mit 754 Euro, die ebenfalls den Hebesatz 2019 stark erhöhte.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Mai 2021
Hausbesitzer verschweigt BleirohreDer Fall:
Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber
erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude
Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten,
insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich.
Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er
hätte informiert werden müssen. Nun forderte
er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz,
dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt
werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu
Gesundheitsschäden führen könne.
Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht
überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches.
Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den
Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“
verschwiegen. LBS
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind,
der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen.
Sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre
aufkommen muss
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18,
vollständiges Urteil unter https://bit.ly/3dg4AHi).
Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber
erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude
Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten,
insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich.
Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er
hätte informiert werden müssen. Nun forderte
er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.
Das Urteil:
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz,
dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt
werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu
Gesundheitsschäden führen könne.
Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung noch nicht
überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches.
Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den
Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel „arglistig handelnd“
verschwiegen. LBS
Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind,
der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen.
Sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre
aufkommen muss
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18,
vollständiges Urteil unter https://bit.ly/3dg4AHi).
22.04.2021
Übertragung einer EigentumswohnungVorzeitige Erbschaft bei Eigentumswohnungen
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen
Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.
Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.
Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen
Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.
Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.
Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.
22.04.2021
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