Neue GesetzgebungDas ist neu im Jahr 2023
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
• CO2-Preis
Ab Januar 2023 werden auch die Vermieter zur Kasse gebeten: Die Kosten sollen gemäß eines Stufenmodells zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Dabei sollen Vermieter bis zu 95 Prozent des CO2-Preises übernehmen – abhängig von den CO2-Emissionen durch die Warmwasserbereitung und durch das Heizen aller Mieter eines Gebäudes. Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten 10 und 11.
• Gaspreisbremse
Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden. Im März 2023 erhalten Verbraucher zudem eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Mehr dazu lesen Sie ab Seite 6.
• Inkrafttreten der Wohngeldreform „Wohngeld Plus“
Das Wohngeld soll sich ab 2023 merklich erhöhen – um 190 Euro auf rund 370 Euro monatlich. Dies ist Teil der Wohngeldreform der Bundesregierung, um einkommensschwache Mieterinnen und Mieter zu unterstützen.
• Onlinezugangsgesetz
Das Onlinezugangsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Gemeinden, bis spätestens Ende 2023 ihre Verwaltungsleistungen auch elektronisch anzubieten. Ob Baugenehmigung, Ummeldung nach Umzug oder Wohngeldantrag: Im Themenfeld Bauen & Wohnen sollen über 60 Verwaltungsleistungen digitalisiert werden.
• Mietspiegel
Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern haben einen Mietspiegel zu erstellen. Einfache Mietspiegel müssen ab dem 1. Januar 2023 vorliegen. Entscheiden die Kommunen sich für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, so verlängert sich diese Frist bis zum 1. Januar 2024.
• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Neubaustandard Effizienzhaus 55
Ab 1. Januar 2023 gilt das Effizienzhaus 55 (EH 55) als gesetzlicher Neubaustandard. Dazu wird der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung von bisher 75 Prozent (EH 75) des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Die Anforderung an den baulichen Wärmeschutz bleibt jedoch unverändert. Vereinfacht wurde die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, beispielsweise von im Haus erzeugtem Solarstrom. Unabhängig von der Wahl des Vergütungsmodells nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kann der physikalisch im Gebäude verbrauchte Strom nun bei der Ermittlung des Primärenergiebedarfs angerechnet werden.
• Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): Erhöhung des CO2-Preises ausgesetzt
Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung beschlossen, die im BEHG festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Im Jahr 2023 beträgt der CO2-Preis 30 anstatt 35 Euro und bleibt damit gegenüber 2022 unverändert; 2024 erhöht sich der CO2-Preis auf 35 anstatt auf 45 Euro und 2025 auf 45 anstatt 55 Euro. Zudem wurden die Brennstoffe Kohle und Abfälle in das CO2-Bepreisungssystem aufgenommen.
• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Neue Regeln beim Mieterstrom, mehr Geld für Volleinspeiser
Ab 2023 gelten neue Regelungen für den Mieterstrom. Zudem gibt es höhere Vergütungssätze bei der Volleinspeisung von Solarstrom. Mehr dazu lesen Sie auf Seite 25.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neue Bedingungen für Sanierungsförderungen
Für die Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) gelten ab 1. Januar 2023 neue Regelungen. Zu Redaktionsschluss befanden sich die entsprechenden Richtlinien noch in der Ressortabstimmung. Bei der Förderung von Einzelmaßnahmen über das BAFA sind für 2023 folgende Änderungen geplant:
- Bei Eigenleistung sollen die mit der energetischen Sanierungsmaßnahme verbundenen Materialkosten gefördert werden.
- Der Anschluss an ein Wärmenetz oder an ein Gebäudenetz soll gefördert werden.
- Brennstoffzellen, die mit grünem Wasserstoff betrieben werden, sollen gefördert werden.
- Für die Förderung von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen muss das Gebäude zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
- Bei Heizungsdefekt können im Zusammenhang mit der Förderung von Wärmeerzeugern die Mietkosten für provisorische Heizgeräte für die Dauer von bis zu einem Jahr mitgefördert werden.
- Die Förderung für die Heizungsoptimierung ist bereits seit September 2022 auf Wohngebäude mit bis zu fünf Wohnungen begrenzt.
- Biomasseheizungen werden nur noch gefördert, wenn sie mit Solarthermie kombiniert werden und strenge Emissionsgrenzwerte für Staub einhalten. Die eingesetzte Biomasse muss zudem Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen.
- Bei der Förderung von Wärmepumpen werden die technischen Mindestanforderungen erhöht: Rechnerisch muss mindestens eine Jahresarbeitszahl von 3 erreicht werden. Bei Luft-Wasser-Wärmepumpen gelten strenge Grenzwerte hinsichtlich der Geräuschemissionen.
- Außerdem werden die Fördersätze neu angepasst.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neubauförderung
Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verantwortete Neubauförderung im Rahmen der BEG wird voraussichtlich zum 1. März 2023 als neues Teilprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ in die Verantwortung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) übergehen. Bis zur Einführung des neuen Teilprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ wird die Förderung des Neubaus unverändert in der Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) weitergeführt.
• Jahressteuergesetz
Das Jahressteuergesetz umfasst zahlreiche Einzelregelungen quer durch das Steuerrecht, unter anderem:
- Die Homeoffice-Pauschale wird entfristet und auf sechs Euro pro Tag angehoben. Sie kann für bis zu 210 Tage in Anspruch genommen werden.
- Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsneubau: Dazu wird der AfA-Satz von 2 auf 3 Prozent erhöht.
- Ein verbesserter steuerlicher Rahmen bei der Anschaffung privater Photovoltaik-Kleinanlagen; dies betrifft die Freistellung von der Einkommen- und der Mehrwertsteuer.
- Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer drohen ab 1. Januar 2023 höhere Steuersätze, da die Bewertungsgrundlagen angepasst wurden. Mehr dazu lesen Sie auf Seite 12.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Der Gaspreisdeckell
Entlastung von Verbrauchern und kleineren Unternehmen ab März 2023
Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden.
Der Brutto-Arbeitspreis beträgt für das Kontingent bei leitungsgebundenem Erdgas 12 Cent pro Kilowattstunde, bei Wärme beträgt er für dieses Kontingent 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Im März 2023 erhalten Verbraucher auch eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Die Preisgarantie gilt bis zum Ende des Jahres 2023.
Wie funktioniert der Gaspreisdeckel?
Die Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme werden verpflichtet, den Letztverbrauchern, Vermietern von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sowie kleinen Unternehmen, zum Beispiel einem Handwerksbetrieb, den Entlastungsbetrag gutzuschreiben. Diese Gutschrift erfolgt entweder in den Abrechnungen oder bei den Voraus- und Abschlagszahlungen. Der Entlastungsbetrag ist die Differenz zwischen dem aktuell vereinbarten Preis und dem garantierten Preis für das Kontingent von 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs. Für den Verbrauch, der diese 80 überschreitet, erhält der Nutzer keine Gutschrift. Hierfür ist also der aktuell vereinbarte Preis zu zahlen.
Pflichten für Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme
Der Lieferant muss dem Verbraucher möglichst bis zum 15. Februar 2023, spätestens jedoch vor dem 1. März 2023 die Höhe der ab dem 1. März zu zahlenden Abschläge in Textform mitteilen. Dabei muss über preisbindende Elemente informiert werden, damit die Berechnung der bisherigen und künftigen Abschlagszahlungen nachvollziehbar ist. Das beinhaltet unter anderem Informationen zum aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, zum Brutto-Grundpreis und zum Referenzpreis. Außerdem muss die Höhe des Entlastungskontingents (80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, wobei die Netzentnahme für den Zeitraum des Kalenderjahres 2021 maßgeblich ist) und die Höhe des Entlastungsbetrages erkenntlich sein. Der Entlastungsbetrag muss gleichmäßig auf die Abschläge verteilt werden.
Der Lieferant ist auch verpflichtet, im Rahmen der Abrechnung die Entlastungsbeträge auszuweisen. Dabei werden Entlastungsbeträge nur auf die tatsächlichen Brutto-Verbrauchskosten gewährt. Sollte der Verbraucher also Rückzahlungsansprüche gegen den Lieferanten haben, sind diese auf die tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen begrenzt.
Informationen dazu finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.
Pflichten für Wärmelieferanten
Die Lieferanten sind verpflichtet, ab dem 1. März bis Dezember 2023 ihren Kunden den Entlastungsbetrag monatlich gutzuschreiben. Die Entlastung für Januar und Februar erfolgt ebenfalls in der turnusgemäßen Abrechnung nach dem 28. Februar 2023 als einmaliger Entlastungsbetrag. Die Lieferanten haben ihren Kunden den künftigen gedeckelten Abschlag bis zum 15. Februar 2023 mitzuteilen. Die Mitteilung muss außerdem die bisherige Abschlagshöhe, den aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, den Referenzpreis und den daraus resultierenden Entlastungsbetrag enthalten.
Auch die Wärmelieferanten sind verpflichtet, die Entlastungsbeträge im Rahmen der Abrechnung auszuweisen. Informationen finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.
Pflichten für Vermieter mit zentralen Heizungssystemen
• Abrechnung:
Vermieter müssen die Entlastung, die ihnen der Lieferant gewährt, bei der Heizkostenabrechnung für ihre Mieter berücksichtigen und die Entlastungsbeträge gesondert ausweisen.
• Anpassungen der Vorauszahlungen:
Vermieter, die seit dem 1. Januar 2022 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Kosten für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme vorgenommen haben, müssen die Vorauszahlungen für die Mieter wegen der gedeckelten Preise auf eine angemessene Höhe anpassen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse, die seit diesem Zeitpunkt neu begründet wurden. Ausnahme: Macht die Anpassung weniger als 10 Prozent des aktuellen vorauszuzahlenden Betrages aus, ist sie nicht notwendig.
Angepasst werden müssen die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die Mitteilung über die Höhe der Abschlagszahlungen ab März 2023 erhält. Erstellt er bereits in diesem Zeitraum auch die Heizkostenabrechnung für 2022, kann die Anpassung ebenfalls mit der Abrechnung vorgenommen werden.
Vermieter und Mieter können sich aber auch darauf einigen, keine Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen vorzunehmen und die Entlastung im Rahmen der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für 2023 anzurechnen. Denn erst zu diesem Zeitpunkt stehen die tatsächlich vom Mieter zu tragenden Kosten fest.
Vermieter, die bisher keine Erhöhung wegen der gestiegenen Gaspreise vorgenommen haben, können die Vorauszahlungen auch anpassen, wenn eine Änderung der Betriebskosten um mindestens 10 Prozent eingetreten ist. Die Anpassung ist aber zu begründen; ferner muss der Vermieter seinem Mieter auf dessen Nachfrage Auskunft erteilen, welche Tatsachen der Kalkulation zugrunde liegen.
• Informationspflichten
Vermieter müssen außerdem ihre Mieter über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.
Umsetzung in der WEG
Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist verpflichtet, die Entlastungen in den Einzelabrechnungen auszuweisen. Die WEG kann darüber entscheiden, ob sie die monatlichen Kostenvorschüsse anpassen oder darauf verzichten will. Allerdings erhalten die einzelnen Eigentümer den Anspruch, ihre individuellen Kostenvorschüsse zu senken, wenn die mit dem Haushaltsplan beschlossenen Vorschüsse die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 Prozent übersteigen. Dies ist insbesondere für vermietende Eigentümer relevant, wenn sie zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ihres Mieters verpflichtet sind und die Differenz nicht selbst zahlen möchten.
Auch die WEG ist verpflichtet, die Eigentümer über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform zu informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.
Entlastungsbeträge sind steuerpflichtig
Lieferanten, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, die Entlastungen in den Abrechnungen auszuweisen sowie die Namen und Anschriften der Letztverbraucher einer noch zu bestimmenden staatlichen Stelle elektronisch zu übermitteln. Der Grund dafür ist, dass die Entlastungsbeträge steuerpflichtig sind. Zu welchem Zeitpunkt die Übermittlung der Daten erfolgen muss, steht derzeit noch nicht fest.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Entlastung von Verbrauchern und kleineren Unternehmen ab März 2023
Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden.
Der Brutto-Arbeitspreis beträgt für das Kontingent bei leitungsgebundenem Erdgas 12 Cent pro Kilowattstunde, bei Wärme beträgt er für dieses Kontingent 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Im März 2023 erhalten Verbraucher auch eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Die Preisgarantie gilt bis zum Ende des Jahres 2023.
Wie funktioniert der Gaspreisdeckel?
Die Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme werden verpflichtet, den Letztverbrauchern, Vermietern von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sowie kleinen Unternehmen, zum Beispiel einem Handwerksbetrieb, den Entlastungsbetrag gutzuschreiben. Diese Gutschrift erfolgt entweder in den Abrechnungen oder bei den Voraus- und Abschlagszahlungen. Der Entlastungsbetrag ist die Differenz zwischen dem aktuell vereinbarten Preis und dem garantierten Preis für das Kontingent von 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs. Für den Verbrauch, der diese 80 überschreitet, erhält der Nutzer keine Gutschrift. Hierfür ist also der aktuell vereinbarte Preis zu zahlen.
Pflichten für Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme
Der Lieferant muss dem Verbraucher möglichst bis zum 15. Februar 2023, spätestens jedoch vor dem 1. März 2023 die Höhe der ab dem 1. März zu zahlenden Abschläge in Textform mitteilen. Dabei muss über preisbindende Elemente informiert werden, damit die Berechnung der bisherigen und künftigen Abschlagszahlungen nachvollziehbar ist. Das beinhaltet unter anderem Informationen zum aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, zum Brutto-Grundpreis und zum Referenzpreis. Außerdem muss die Höhe des Entlastungskontingents (80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, wobei die Netzentnahme für den Zeitraum des Kalenderjahres 2021 maßgeblich ist) und die Höhe des Entlastungsbetrages erkenntlich sein. Der Entlastungsbetrag muss gleichmäßig auf die Abschläge verteilt werden.
Der Lieferant ist auch verpflichtet, im Rahmen der Abrechnung die Entlastungsbeträge auszuweisen. Dabei werden Entlastungsbeträge nur auf die tatsächlichen Brutto-Verbrauchskosten gewährt. Sollte der Verbraucher also Rückzahlungsansprüche gegen den Lieferanten haben, sind diese auf die tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen begrenzt.
Informationen dazu finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.
Pflichten für Wärmelieferanten
Die Lieferanten sind verpflichtet, ab dem 1. März bis Dezember 2023 ihren Kunden den Entlastungsbetrag monatlich gutzuschreiben. Die Entlastung für Januar und Februar erfolgt ebenfalls in der turnusgemäßen Abrechnung nach dem 28. Februar 2023 als einmaliger Entlastungsbetrag. Die Lieferanten haben ihren Kunden den künftigen gedeckelten Abschlag bis zum 15. Februar 2023 mitzuteilen. Die Mitteilung muss außerdem die bisherige Abschlagshöhe, den aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, den Referenzpreis und den daraus resultierenden Entlastungsbetrag enthalten.
Auch die Wärmelieferanten sind verpflichtet, die Entlastungsbeträge im Rahmen der Abrechnung auszuweisen. Informationen finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.
Pflichten für Vermieter mit zentralen Heizungssystemen
• Abrechnung:
Vermieter müssen die Entlastung, die ihnen der Lieferant gewährt, bei der Heizkostenabrechnung für ihre Mieter berücksichtigen und die Entlastungsbeträge gesondert ausweisen.
• Anpassungen der Vorauszahlungen:
Vermieter, die seit dem 1. Januar 2022 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Kosten für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme vorgenommen haben, müssen die Vorauszahlungen für die Mieter wegen der gedeckelten Preise auf eine angemessene Höhe anpassen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse, die seit diesem Zeitpunkt neu begründet wurden. Ausnahme: Macht die Anpassung weniger als 10 Prozent des aktuellen vorauszuzahlenden Betrages aus, ist sie nicht notwendig.
Angepasst werden müssen die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die Mitteilung über die Höhe der Abschlagszahlungen ab März 2023 erhält. Erstellt er bereits in diesem Zeitraum auch die Heizkostenabrechnung für 2022, kann die Anpassung ebenfalls mit der Abrechnung vorgenommen werden.
Vermieter und Mieter können sich aber auch darauf einigen, keine Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen vorzunehmen und die Entlastung im Rahmen der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für 2023 anzurechnen. Denn erst zu diesem Zeitpunkt stehen die tatsächlich vom Mieter zu tragenden Kosten fest.
Vermieter, die bisher keine Erhöhung wegen der gestiegenen Gaspreise vorgenommen haben, können die Vorauszahlungen auch anpassen, wenn eine Änderung der Betriebskosten um mindestens 10 Prozent eingetreten ist. Die Anpassung ist aber zu begründen; ferner muss der Vermieter seinem Mieter auf dessen Nachfrage Auskunft erteilen, welche Tatsachen der Kalkulation zugrunde liegen.
• Informationspflichten
Vermieter müssen außerdem ihre Mieter über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.
Umsetzung in der WEG
Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist verpflichtet, die Entlastungen in den Einzelabrechnungen auszuweisen. Die WEG kann darüber entscheiden, ob sie die monatlichen Kostenvorschüsse anpassen oder darauf verzichten will. Allerdings erhalten die einzelnen Eigentümer den Anspruch, ihre individuellen Kostenvorschüsse zu senken, wenn die mit dem Haushaltsplan beschlossenen Vorschüsse die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 Prozent übersteigen. Dies ist insbesondere für vermietende Eigentümer relevant, wenn sie zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ihres Mieters verpflichtet sind und die Differenz nicht selbst zahlen möchten.
Auch die WEG ist verpflichtet, die Eigentümer über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform zu informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.
Entlastungsbeträge sind steuerpflichtig
Lieferanten, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, die Entlastungen in den Abrechnungen auszuweisen sowie die Namen und Anschriften der Letztverbraucher einer noch zu bestimmenden staatlichen Stelle elektronisch zu übermitteln. Der Grund dafür ist, dass die Entlastungsbeträge steuerpflichtig sind. Zu welchem Zeitpunkt die Übermittlung der Daten erfolgen muss, steht derzeit noch nicht fest.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Steigende Energiepreise - Vermieter bleiben zur Wärme- und Warmwasserversorgung verpflichtetAuch bei steigenden Gaspreisen müssen Vermieter den Betrieb der Gasheizung sicherstellen und ihre Mieter mit Warmwasser versorgen. Die Warmwasserversorgung ist Teil des üblichen Wohnstandards, den Vermieter bereitstellen müssen. Dies hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 22. August 2022 (8 L 1907/22.F) entschieden.
Vermieter mit zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung sind regelmäßig verpflichtet, die Anlage mangelfrei zu halten und für die Gaszufuhr – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – zu sorgen. Eine Ausnahme bildet die Gasetagenheizung. Hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Anlage funktioniert. Um die Gaslieferung kümmert sich der Mieter selbst.
Der Fall: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen in Frankfurt am Main klagte gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, in welchem er verpflichtet wurde, die mit Gas betriebene Heizungsanlage in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Gashahn abgedreht
Der Eigentümer hatte seinen Mietern mit Schreiben vom 10. Juni 2022 angekündigt, dass er ab dem 1. Juli 2022 das Gebäude nicht mehr mit Gas versorgen werde. Am 30. Juni wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung seit diesem Tag unterbrochen sei. Nach Anhörung des Eigentümers und einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Ob die Heizungsanlage darüber hinaus Mängel aufwies, konnte nicht festgestellt werden. Tags darauf erhielt der Eigentümer den Bescheid. Mit der Verpflichtung zur Inbetriebnahme wurde auch die sofortige Vollziehung angeordnet und die Ersatzvornahme – also die Inbetriebnahme durch einen Dritten auf Kosten des Eigentümers – angedroht, sollte der Eigentümer der Verpflichtung nicht umgehend nachkommen.
Einstweiliger Rechtsschutz erfolglos
Der Eigentümer legte Widerspruch beim Amt für Wohnungswesen ein, den er unter anderem mit dem enormen Preisanstieg für Gas begründete. Zugleich beantragte er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz. Sein Gesuch blieb ohne Erfolg, das Gericht wies den Antrag ab.
Die Entscheidung: Das Gericht begründet die Rechtmäßigkeit des Bescheides unter anderem damit, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung aufrechterhalten müsse. Sie sei gängiger Mindeststandard in Mietwohnungen. Die Entwicklung der Gaspreise vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges ändere nichts daran, dass der Vermieter die Anlagen betriebsfähig halten muss. Denn schließlich handele es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten, die regelmäßig vom Mieter nach individuellem Verbrauch zu zahlen seien.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Zur Information
Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus oder ist die Warmwasserversorgung nicht nur vorübergehend unterbrochen, ruft dies in einigen Bundesländern auch die Behörden auf den Plan. In Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetze zur Beseitigung von Wohnungsmissständen. In Nordrhein-Westfalen existiert das Wohnraumstärkungsgesetz. Auch wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können sich betroffene Mieter auch zivilrechtlich gegen die Verletzung vertraglicher Pflichten zur Wehr setzen. So war es auch in diesem Fall. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat auf Antrag der Mieterin den Vermieter im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen (AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 5. Juli 2022, 33 C 2065/22 (76)).
Tipp
Haben Vermieter monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit ihren Mietern vertraglich vereinbart, können diese Vorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung einseitig angepasst werden. Die Anpassung muss nicht unmittelbar nach der Abrechnung erfolgen. Vielmehr können die Vorauszahlungen auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Mieter und Vermieter können sich auch jederzeit auf Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.
Vermieter mit zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung sind regelmäßig verpflichtet, die Anlage mangelfrei zu halten und für die Gaszufuhr – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – zu sorgen. Eine Ausnahme bildet die Gasetagenheizung. Hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Anlage funktioniert. Um die Gaslieferung kümmert sich der Mieter selbst.
Der Fall: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen in Frankfurt am Main klagte gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, in welchem er verpflichtet wurde, die mit Gas betriebene Heizungsanlage in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Gashahn abgedreht
Der Eigentümer hatte seinen Mietern mit Schreiben vom 10. Juni 2022 angekündigt, dass er ab dem 1. Juli 2022 das Gebäude nicht mehr mit Gas versorgen werde. Am 30. Juni wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung seit diesem Tag unterbrochen sei. Nach Anhörung des Eigentümers und einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Ob die Heizungsanlage darüber hinaus Mängel aufwies, konnte nicht festgestellt werden. Tags darauf erhielt der Eigentümer den Bescheid. Mit der Verpflichtung zur Inbetriebnahme wurde auch die sofortige Vollziehung angeordnet und die Ersatzvornahme – also die Inbetriebnahme durch einen Dritten auf Kosten des Eigentümers – angedroht, sollte der Eigentümer der Verpflichtung nicht umgehend nachkommen.
Einstweiliger Rechtsschutz erfolglos
Der Eigentümer legte Widerspruch beim Amt für Wohnungswesen ein, den er unter anderem mit dem enormen Preisanstieg für Gas begründete. Zugleich beantragte er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz. Sein Gesuch blieb ohne Erfolg, das Gericht wies den Antrag ab.
Die Entscheidung: Das Gericht begründet die Rechtmäßigkeit des Bescheides unter anderem damit, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung aufrechterhalten müsse. Sie sei gängiger Mindeststandard in Mietwohnungen. Die Entwicklung der Gaspreise vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges ändere nichts daran, dass der Vermieter die Anlagen betriebsfähig halten muss. Denn schließlich handele es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten, die regelmäßig vom Mieter nach individuellem Verbrauch zu zahlen seien.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Zur Information
Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus oder ist die Warmwasserversorgung nicht nur vorübergehend unterbrochen, ruft dies in einigen Bundesländern auch die Behörden auf den Plan. In Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetze zur Beseitigung von Wohnungsmissständen. In Nordrhein-Westfalen existiert das Wohnraumstärkungsgesetz. Auch wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können sich betroffene Mieter auch zivilrechtlich gegen die Verletzung vertraglicher Pflichten zur Wehr setzen. So war es auch in diesem Fall. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat auf Antrag der Mieterin den Vermieter im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen (AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 5. Juli 2022, 33 C 2065/22 (76)).
Tipp
Haben Vermieter monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit ihren Mietern vertraglich vereinbart, können diese Vorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung einseitig angepasst werden. Die Anpassung muss nicht unmittelbar nach der Abrechnung erfolgen. Vielmehr können die Vorauszahlungen auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Mieter und Vermieter können sich auch jederzeit auf Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.
November 2022
Befreiung von der Erbschaftsteuer im FamilienheimWenn gesundheitliche Gründe die Nutzung unmöglich machen
Bei den nach wie vor vielerorts stark gestiegenen Immobilienwerten stellt die Steuerbefreiung als sogenanntes Familienheim oft die einzige Möglichkeit dar, innerhalb der Familie genutzte Immobilien erbschaftsteuerfrei zu übertragen.
In steuerlicher Hinsicht kann es sich allerdings negativ auswirken, wenn die Mindestvoraussetzung einer zehnjährigen Weiternutzung nicht eingehalten wird. Wie ist es aber steuerlich zu beurteilen, wenn aus gesundheitlichen Gründen eine derart lange Nutzung dem Erben selbst gar nicht möglich ist?
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin das von ihrem Vater ererbte Einfamilienhaus zunächst selbst bewohnt, war aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das FG war der Ansicht, dies sei kein zwingender Grund für den Auszug, da sich die Klägerin fremder Hilfe hätte bedienen können.
Entscheidung zugunsten der Erbin
Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. Dezember 2021 (II R 18/20), das am 7. Juli 2022 veröffentlicht wurde, über den Fall entschieden. Das Gericht urteilte, dass die Erbin die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim nicht verliert, wenn ihr die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.
Der Hintergrund
Die Steuerbefreiung als Familienheim erfordert, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“ in diesem Sinne ist aber laut BFH nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims. Zwar reichen hierfür reine Zweckmäßigkeitserwägungen, wie etwa die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung, alleine nicht aus. Ist aber der Erbe selbst aus gesundheitlichen Gründen für eine Fortnutzung des Familienheims auf eine so erhebliche Unterstützung angewiesen, dass nicht mehr von einer selbstständigen Haushaltsführung zu sprechen sei, könne auch darin eine Unzumutbarkeit liegen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Bei den nach wie vor vielerorts stark gestiegenen Immobilienwerten stellt die Steuerbefreiung als sogenanntes Familienheim oft die einzige Möglichkeit dar, innerhalb der Familie genutzte Immobilien erbschaftsteuerfrei zu übertragen.
In steuerlicher Hinsicht kann es sich allerdings negativ auswirken, wenn die Mindestvoraussetzung einer zehnjährigen Weiternutzung nicht eingehalten wird. Wie ist es aber steuerlich zu beurteilen, wenn aus gesundheitlichen Gründen eine derart lange Nutzung dem Erben selbst gar nicht möglich ist?
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin das von ihrem Vater ererbte Einfamilienhaus zunächst selbst bewohnt, war aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das FG war der Ansicht, dies sei kein zwingender Grund für den Auszug, da sich die Klägerin fremder Hilfe hätte bedienen können.
Entscheidung zugunsten der Erbin
Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. Dezember 2021 (II R 18/20), das am 7. Juli 2022 veröffentlicht wurde, über den Fall entschieden. Das Gericht urteilte, dass die Erbin die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim nicht verliert, wenn ihr die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist.
Der Hintergrund
Die Steuerbefreiung als Familienheim erfordert, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“ in diesem Sinne ist aber laut BFH nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims. Zwar reichen hierfür reine Zweckmäßigkeitserwägungen, wie etwa die Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung, alleine nicht aus. Ist aber der Erbe selbst aus gesundheitlichen Gründen für eine Fortnutzung des Familienheims auf eine so erhebliche Unterstützung angewiesen, dass nicht mehr von einer selbstständigen Haushaltsführung zu sprechen sei, könne auch darin eine Unzumutbarkeit liegen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Oktober 2022
So gehen Sie gegen Ihren Grundsteuerbescheid vorDie Frist zur Abgabe der Grundsteuerwerterklärung für alle Immobilieneigentümer endet am 31. Oktober 2022. Erklärungspflichtig sind alle, die zum 1. Januar 2022 Eigentümer sind. Angehörige können ihren ELSTER-Zugang zur Verfügung stellen.
Einzelne Bundesländer verschicken bereits die ersten Wertbescheide an Eigentümer, die früh ihre Erklärung abgegeben haben. Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren will, muss bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats vorgehen.
Der Einspruch
Wehren kann man sich mit einem Einspruch. Dieser kann kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingereicht werden. Das Einspruchsschreiben muss an das zuständige Finanzamt gerichtet sein und folgende Angaben enthalten:
• Person des Einspruch einlegenden Eigentümers,
• genaue Bezeichnung, gegen welchen Bescheid der Einspruch eingelegt wird (Datum, Aktenzeichen, Art des Bescheids),
• klare Erkennbarkeit als „Einspruch“.
Die Begründung
Eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies sollte im Einspruchsschreiben bereits angekündigt werden und dann auch zeitnah erfolgen. Kosten kommen erst dann auf, wenn es zur Klage vor dem Finanzgericht kommt.
Fristverlängerung
Mit einer automatischen Fristverlängerung, wie Haus & Grund Deutschland sie fordert, ist derzeit leider nicht zu rechnen. Jedoch wird es wohl bei Fristüberschreitungen zunächst Erinnerungsschreiben seitens der Finanzverwaltung geben und damit eine faktische Fristverlängerung. Es bleibt aber die Möglichkeit, einen individuellen Antrag auf Verlängerung der Abgabefrist zu stellen, der allerdings zu begründen ist.
Wer gilt als naher Angehöriger?
Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:
1. Verlobte,
2. Ehegatten oder Lebenspartner,
3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
4. Geschwister,
5. Kinder der Geschwister,
6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner,
7. Geschwister der Eltern,
8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).
Angehörige sind die aufgeführten Personen auch dann, wenn
• in den Fällen der Nummern 2., 3. und 6. die die Beziehung begründende Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht,
• in den Fällen der Nummern 3. bis 7. die Verwandtschaft oder Schwägerschaft erloschen ist,
• im Fall der Nummer 8. die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Einzelne Bundesländer verschicken bereits die ersten Wertbescheide an Eigentümer, die früh ihre Erklärung abgegeben haben. Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren will, muss bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats vorgehen.
Der Einspruch
Wehren kann man sich mit einem Einspruch. Dieser kann kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingereicht werden. Das Einspruchsschreiben muss an das zuständige Finanzamt gerichtet sein und folgende Angaben enthalten:
• Person des Einspruch einlegenden Eigentümers,
• genaue Bezeichnung, gegen welchen Bescheid der Einspruch eingelegt wird (Datum, Aktenzeichen, Art des Bescheids),
• klare Erkennbarkeit als „Einspruch“.
Die Begründung
Eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies sollte im Einspruchsschreiben bereits angekündigt werden und dann auch zeitnah erfolgen. Kosten kommen erst dann auf, wenn es zur Klage vor dem Finanzgericht kommt.
Fristverlängerung
Mit einer automatischen Fristverlängerung, wie Haus & Grund Deutschland sie fordert, ist derzeit leider nicht zu rechnen. Jedoch wird es wohl bei Fristüberschreitungen zunächst Erinnerungsschreiben seitens der Finanzverwaltung geben und damit eine faktische Fristverlängerung. Es bleibt aber die Möglichkeit, einen individuellen Antrag auf Verlängerung der Abgabefrist zu stellen, der allerdings zu begründen ist.
Wer gilt als naher Angehöriger?
Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:
1. Verlobte,
2. Ehegatten oder Lebenspartner,
3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
4. Geschwister,
5. Kinder der Geschwister,
6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner,
7. Geschwister der Eltern,
8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).
Angehörige sind die aufgeführten Personen auch dann, wenn
• in den Fällen der Nummern 2., 3. und 6. die die Beziehung begründende Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht,
• in den Fällen der Nummern 3. bis 7. die Verwandtschaft oder Schwägerschaft erloschen ist,
• im Fall der Nummer 8. die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Oktober 2022
Abfallgebührenranking 2022So hoch ist die Belastung für private Haushalte
In dem Ranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland wurden 100 Großstädte im Detail analysiert und die Abfallgebühren für einen Vier-Personen-Haushalt errechnet. Erstmalig gibt es auch ein Ranking für 25 kleinere Städte wie Speyer, Dessau-Roßlau oder Wetzlar.
Der Sieger des Abfallgebühren-Rankings 2022 steht fest. Nürnberg schnappt sich die Krone und darf sich die günstigste Großstadt in Deutschland nennen. Auf Nürnberg folgen Flensburg und Wolfsburg. Die rote Laterne trägt Leverkusen. Davor kommen Trier und Bergisch Gladbach. In diesen drei Städten werden die Bürger am meisten zur Kasse gebeten.
Bei den kleineren Städten siegt Brandenburg an der Havel
In dem Ranking der 25 kleineren Städte siegt Brandenburg an der Havel. Auf den Plätzen folgen Stralsund und Norderstedt. Hinten liegen Nordhausen, Celle und Neunkirchen. Dabei sind die kleineren Städte nicht günstiger, aber auch nicht teurer als die Großstädte. Nürnberg ist über alle Städte die günstigste, Leverkusen liegt knapp besser als Nordhausen, aber schlechter als Trier.
Keine grundsätzlichen Muster für hohe oder niedrige Gebühren
Die Aufnahme der 25 kleineren Städte bestätigt einen Befund, der bereits im letzten Abfallranking 2019 formuliert wurde. Es können keine grundsätzlichen Muster wie die Größe einer Stadt, die Einwohnerdichte oder die Haushaltslage als Gründe für hohe oder niedrige Nebenkosten identifiziert werden. Es liegt in der Regel an individuellen Gegebenheiten wie beispielsweise, dass Städte an falsch dimensionierten Müllverbrennungsanlagen gebunden sind, weniger effiziente Services anbieten oder eine ambitioniertere Preispolitik verfolgen.
Anstieg um durchschnittlich acht Prozent
Insgesamt sind die Abfallgebühren über die 100 Städte in den letzten drei Jahren um circa acht Prozent auf 312 Euro gestiegen. 19 Städte senkten die Gebühren im Vergleich der letzten drei Jahre. Das bedeutet, dass die Gebühren in 80 Prozent der Städte gestiegen sind. Während Städte wie Nürnberg oder Wolfsburg die Gebühren in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel beziehungsweise knapp zehn Prozent senken konnten, stiegen sie in Erfurt, Fürth oder Gelsenkirchen um über 20 Prozent.
Abholrhythmus und Teil- und Vollservice
Im häufigsten Modell, in dem der Abfall alle 14 Tage im Teilservice abgeholt wird, muss ein Vier-Personen-Haushalt im Durchschnitt der 100 Städte rund 258 Euro zahlen. Die Zahlen variieren in diesem Modell zwischen 128 Euro in Wolfsburg und 444 Euro in Trier. 67 der 100 größten Städte bieten dieses Modell an. Beim letztplatzierten Leverkusen ist der vierzehntägige Teilservice mit rund 372 Euro sogar günstiger als in Trier. Leverkusen bietet aber einen sehr unflexiblen und damit sehr teuren siebentägigen Teilservice an, der die Stadt an das Ende des Gesamtrankings katapultiert.
Die Vielfalt ist überraschend: Während 67 Städte den vierzehntägigen Teilservice (die Tonnen müssen an den Straßenrand gestellt werden) anbieten, haben 31 Städte einen siebentägigen Teilservice im Angebot. In 35 Städten kann ein siebentägiger Vollservice (die Tonnen werden im Haus oder davor abgeholt) gebucht werden, 53 Städte bieten ihren Bürgern einen vierzehntägigen Vollservice.
Die 25 kleineren Städte haben einen Standard: Fast alle bieten einen vierzehntägigen Teilservice an, nur Bad Homburg und Aschaffenburg haben einen vierzehntägigen Vollservice. Nur vier der 25 Städte bieten zwei Modelle an, zwischen denen sich die Bürger entscheiden können. Dies trägt zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebühren bei.
Mehr Transparenz nötig
Komplizierte Gebührenordnungen konterkarieren Transparenzwünsche der Bürger und erschweren die Nachvollziehbarkeit der Gebühren erheblich. In Saarbrücken werden die Gebühren beispielsweise aufgefächert in Grundgebühr, Leistungsgebühr, Basisgebühr sowie eine Gewichtsgebühr mit Mindestgewichtsgebühr. Dazu kann es noch weitere komplizierte Regelungen zum Biomüll, Sperrmüll und unterschiedlichsten Bring- und Holsystemen geben. Es gibt aber auch gute Beispiele für einfache, gut verständliche Abfallordnungen wie diejenige von Ingolstadt.
Insgesamt wäre eine stärkere Standardisierung der Ordnungen wünschenswert. 83 der Städte haben keinen Gebührenrechner, der erheblich zur Transparenz beitragen könnte. Nur 17 der großen Städte bieten einen solchen Rechner an. Zudem sollten die guten Beispiele als Vorbild dienen, damit auch ie Städte mit aktuell hohen Kosten und einem relativ geringen Servicegrad sich weiterentwickeln können.
Hanno Kempermann
Geschäftsführer IW Köln Consult
Die gesamte Studie finden Sie unter
www.hausundgrund.de/politik/daten-und-fakten/rankings
In dem Ranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland wurden 100 Großstädte im Detail analysiert und die Abfallgebühren für einen Vier-Personen-Haushalt errechnet. Erstmalig gibt es auch ein Ranking für 25 kleinere Städte wie Speyer, Dessau-Roßlau oder Wetzlar.
Der Sieger des Abfallgebühren-Rankings 2022 steht fest. Nürnberg schnappt sich die Krone und darf sich die günstigste Großstadt in Deutschland nennen. Auf Nürnberg folgen Flensburg und Wolfsburg. Die rote Laterne trägt Leverkusen. Davor kommen Trier und Bergisch Gladbach. In diesen drei Städten werden die Bürger am meisten zur Kasse gebeten.
Bei den kleineren Städten siegt Brandenburg an der Havel
In dem Ranking der 25 kleineren Städte siegt Brandenburg an der Havel. Auf den Plätzen folgen Stralsund und Norderstedt. Hinten liegen Nordhausen, Celle und Neunkirchen. Dabei sind die kleineren Städte nicht günstiger, aber auch nicht teurer als die Großstädte. Nürnberg ist über alle Städte die günstigste, Leverkusen liegt knapp besser als Nordhausen, aber schlechter als Trier.
Keine grundsätzlichen Muster für hohe oder niedrige Gebühren
Die Aufnahme der 25 kleineren Städte bestätigt einen Befund, der bereits im letzten Abfallranking 2019 formuliert wurde. Es können keine grundsätzlichen Muster wie die Größe einer Stadt, die Einwohnerdichte oder die Haushaltslage als Gründe für hohe oder niedrige Nebenkosten identifiziert werden. Es liegt in der Regel an individuellen Gegebenheiten wie beispielsweise, dass Städte an falsch dimensionierten Müllverbrennungsanlagen gebunden sind, weniger effiziente Services anbieten oder eine ambitioniertere Preispolitik verfolgen.
Anstieg um durchschnittlich acht Prozent
Insgesamt sind die Abfallgebühren über die 100 Städte in den letzten drei Jahren um circa acht Prozent auf 312 Euro gestiegen. 19 Städte senkten die Gebühren im Vergleich der letzten drei Jahre. Das bedeutet, dass die Gebühren in 80 Prozent der Städte gestiegen sind. Während Städte wie Nürnberg oder Wolfsburg die Gebühren in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel beziehungsweise knapp zehn Prozent senken konnten, stiegen sie in Erfurt, Fürth oder Gelsenkirchen um über 20 Prozent.
Abholrhythmus und Teil- und Vollservice
Im häufigsten Modell, in dem der Abfall alle 14 Tage im Teilservice abgeholt wird, muss ein Vier-Personen-Haushalt im Durchschnitt der 100 Städte rund 258 Euro zahlen. Die Zahlen variieren in diesem Modell zwischen 128 Euro in Wolfsburg und 444 Euro in Trier. 67 der 100 größten Städte bieten dieses Modell an. Beim letztplatzierten Leverkusen ist der vierzehntägige Teilservice mit rund 372 Euro sogar günstiger als in Trier. Leverkusen bietet aber einen sehr unflexiblen und damit sehr teuren siebentägigen Teilservice an, der die Stadt an das Ende des Gesamtrankings katapultiert.
Die Vielfalt ist überraschend: Während 67 Städte den vierzehntägigen Teilservice (die Tonnen müssen an den Straßenrand gestellt werden) anbieten, haben 31 Städte einen siebentägigen Teilservice im Angebot. In 35 Städten kann ein siebentägiger Vollservice (die Tonnen werden im Haus oder davor abgeholt) gebucht werden, 53 Städte bieten ihren Bürgern einen vierzehntägigen Vollservice.
Die 25 kleineren Städte haben einen Standard: Fast alle bieten einen vierzehntägigen Teilservice an, nur Bad Homburg und Aschaffenburg haben einen vierzehntägigen Vollservice. Nur vier der 25 Städte bieten zwei Modelle an, zwischen denen sich die Bürger entscheiden können. Dies trägt zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebühren bei.
Mehr Transparenz nötig
Komplizierte Gebührenordnungen konterkarieren Transparenzwünsche der Bürger und erschweren die Nachvollziehbarkeit der Gebühren erheblich. In Saarbrücken werden die Gebühren beispielsweise aufgefächert in Grundgebühr, Leistungsgebühr, Basisgebühr sowie eine Gewichtsgebühr mit Mindestgewichtsgebühr. Dazu kann es noch weitere komplizierte Regelungen zum Biomüll, Sperrmüll und unterschiedlichsten Bring- und Holsystemen geben. Es gibt aber auch gute Beispiele für einfache, gut verständliche Abfallordnungen wie diejenige von Ingolstadt.
Insgesamt wäre eine stärkere Standardisierung der Ordnungen wünschenswert. 83 der Städte haben keinen Gebührenrechner, der erheblich zur Transparenz beitragen könnte. Nur 17 der großen Städte bieten einen solchen Rechner an. Zudem sollten die guten Beispiele als Vorbild dienen, damit auch ie Städte mit aktuell hohen Kosten und einem relativ geringen Servicegrad sich weiterentwickeln können.
Hanno Kempermann
Geschäftsführer IW Köln Consult
Die gesamte Studie finden Sie unter
www.hausundgrund.de/politik/daten-und-fakten/rankings
August 2022
Grundsteuer - Die Frist läuft Seit dem 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 läuft die Frist für die Abgabe der Steuererklärungen für die neue Grundsteuer. Alle Immobilieneigentümer müssen in diesem Zeitraum Angaben zu ihrer Immobilie an das zuständige Lagefinanzamt übermitteln.
Art und Umfang der Angaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Auch wer von seinem Finanzamt kein Informationsschreiben erhalten hat, muss die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwert-Erklärung einhalten. Vier Möglichkeiten gibt es, an das Formular zu kommen und es ausgefüllt dem Finanzamt zu übermitteln:
1. Abgabe über ELSTER (eigener Zugang)
Das ist der vorgesehene Regelfall. Das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung dient auch für andere Steuererklärungen wie zum Beispiel die Einkommensteuer. Wer bereits einen Zugang hat, kann diesen auch für die Grundsteuer nutzen und findet in ELSTER das für seine Immobilie passende Formular des jeweiligen Bundeslandes. Wer keinen Zugang hat, sollte ihn jetzt schnell beantragen. Dazu sind die Steuer-Identifikationsnummer, ein Internet-Zugang und eine E-Mail-Adresse erforderlich.
2. Abgabe über ELSTER-Zugang naher Angehöriger
Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-Erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:
• Verlobte, Ehegatten und Lebenspartner
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwager, Schwägerin
• Pflegeeltern, Pflegekinder.
3. Steuerberater und Co.
Neben Steuerberatern dürfen auch Haus & Grund-Vereine sowie Haus- und Wohnungseigentümerverwaltungen bei der Abgabe der Erklärung unterstützen.
4. Steuer-Software
Zahlreiche Anbieter von Steuer-Software-Produkten bieten auch unterstützende Software für die Grundsteuer an. Wichtig: Die Software muss ELSTER-kompatibel sein.
5. Vereinfachte Erklärung für selbstnutzende Eigentümer
Die Finanzverwaltung hat ein eigenes Portal für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eingerichtet. Die Abgabe der Erklärung soll etwas einfacher und kürzer sein. Sie ist derzeit nur für Eigentümer ohne ELSTER-Konto nutzbar und seit dem
4. Juli 2022 freigeschaltet. Nutzen können dieses Angebot zum Beispiel Ehegatten, die ein selbst bewohntes Einfamilienhaus haben oder nicht verheiratete Paare, die eine Eigentumswohnung haben. Die Adresse des Portals lautet https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/
Kein Steuersparpotenzial
Bei der Grundsteuer gibt es keinen Gestaltungsspielraum. Die Angaben zur Immobilie sind so genau wie möglich zu machen. Belege oder Anlagen werden zunächst nicht mitgeschickt. Das kann aber erforderlich werden, wenn das Finanzamt Rückfragen hat, weil zum Beispiel Flächenangaben nicht plausibel erscheinen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Haus & Grund bereitet Musterklage vor
Vor allem das in allen Bundesländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen geltende Bundesmodell begegnet massiven verfassungsrechtlichen Bedenken. Haus & Grund Deutschland befasst sich daher aktuell mit der Unterstützung von Musterverfahren gegen das Bundesmodell in den elf anderen Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Verfahren müssen sich gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwert-Bescheid richten. Dieser ergeht voraussichtlich im Laufe des Jahres 2023. Besonders geeignet für eine Überprüfung sind Fälle, in denen nahe beieinander liegende, der Größe und Lagequalität nach vergleichbare Grundstücke extrem unterschiedliche Grundsteuerwerte zugewiesen werden, oder in denen der Grundsteuerwert gegenüber dem Einheitswert ganz extrem angestiegen ist. Wichtig ist, dass gegen den Grundsteuerwert-Bescheid fristgerecht innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt worden ist. Andernfalls ist er rechtskräftig und die Bewertung nicht mehr rechtlich angreifbar.
Informationen zu solchen Fällen nur aus den genannten Bundesländern richten Sie bitte per E-Mail an: info@hausundgrund.de
Art und Umfang der Angaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Auch wer von seinem Finanzamt kein Informationsschreiben erhalten hat, muss die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwert-Erklärung einhalten. Vier Möglichkeiten gibt es, an das Formular zu kommen und es ausgefüllt dem Finanzamt zu übermitteln:
1. Abgabe über ELSTER (eigener Zugang)
Das ist der vorgesehene Regelfall. Das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung dient auch für andere Steuererklärungen wie zum Beispiel die Einkommensteuer. Wer bereits einen Zugang hat, kann diesen auch für die Grundsteuer nutzen und findet in ELSTER das für seine Immobilie passende Formular des jeweiligen Bundeslandes. Wer keinen Zugang hat, sollte ihn jetzt schnell beantragen. Dazu sind die Steuer-Identifikationsnummer, ein Internet-Zugang und eine E-Mail-Adresse erforderlich.
2. Abgabe über ELSTER-Zugang naher Angehöriger
Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-Erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:
• Verlobte, Ehegatten und Lebenspartner
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwager, Schwägerin
• Pflegeeltern, Pflegekinder.
3. Steuerberater und Co.
Neben Steuerberatern dürfen auch Haus & Grund-Vereine sowie Haus- und Wohnungseigentümerverwaltungen bei der Abgabe der Erklärung unterstützen.
4. Steuer-Software
Zahlreiche Anbieter von Steuer-Software-Produkten bieten auch unterstützende Software für die Grundsteuer an. Wichtig: Die Software muss ELSTER-kompatibel sein.
5. Vereinfachte Erklärung für selbstnutzende Eigentümer
Die Finanzverwaltung hat ein eigenes Portal für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eingerichtet. Die Abgabe der Erklärung soll etwas einfacher und kürzer sein. Sie ist derzeit nur für Eigentümer ohne ELSTER-Konto nutzbar und seit dem
4. Juli 2022 freigeschaltet. Nutzen können dieses Angebot zum Beispiel Ehegatten, die ein selbst bewohntes Einfamilienhaus haben oder nicht verheiratete Paare, die eine Eigentumswohnung haben. Die Adresse des Portals lautet https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/
Kein Steuersparpotenzial
Bei der Grundsteuer gibt es keinen Gestaltungsspielraum. Die Angaben zur Immobilie sind so genau wie möglich zu machen. Belege oder Anlagen werden zunächst nicht mitgeschickt. Das kann aber erforderlich werden, wenn das Finanzamt Rückfragen hat, weil zum Beispiel Flächenangaben nicht plausibel erscheinen.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Haus & Grund bereitet Musterklage vor
Vor allem das in allen Bundesländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen geltende Bundesmodell begegnet massiven verfassungsrechtlichen Bedenken. Haus & Grund Deutschland befasst sich daher aktuell mit der Unterstützung von Musterverfahren gegen das Bundesmodell in den elf anderen Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Verfahren müssen sich gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwert-Bescheid richten. Dieser ergeht voraussichtlich im Laufe des Jahres 2023. Besonders geeignet für eine Überprüfung sind Fälle, in denen nahe beieinander liegende, der Größe und Lagequalität nach vergleichbare Grundstücke extrem unterschiedliche Grundsteuerwerte zugewiesen werden, oder in denen der Grundsteuerwert gegenüber dem Einheitswert ganz extrem angestiegen ist. Wichtig ist, dass gegen den Grundsteuerwert-Bescheid fristgerecht innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt worden ist. Andernfalls ist er rechtskräftig und die Bewertung nicht mehr rechtlich angreifbar.
Informationen zu solchen Fällen nur aus den genannten Bundesländern richten Sie bitte per E-Mail an: info@hausundgrund.de
August 2022
Kommentar - 65 Prozent? 100 Prozent!Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. So will es die neue Bundesregierung. Das Ziel: Die Energiewende im Gebäudebestand soll beschleunigt werden. Das Ziel ist zu begrüßen, gerade in diesen Tagen, in denen uns der Krieg in der Ukraine zeigt, wie sehr wir von fossilen Brennstoffen abhängig sind.
Leider lässt die Bundesregierung offen, wie diese 65 Prozent zu erreichen sein sollen. Es gibt viele Gebäude, für die man mit Fernwärme und dank guter Förderung mit Wärmepumpen oder Pelletheizungen schon heute eine bezahlbare technische Lösung finden kann. Aber es gibt auch zahlreiche Gebäude, bei denen der Einsatz erneuerbarer Energien mit den vorhandenen Technologien unmöglich oder nicht bezahlbar ist.
Daher auch die 65 Prozent als Vorgabe, denn auch die Bundesregierung weiß, 100 Prozent sind ab 2024 noch nicht möglich. Die Heizungsindustrie freut das und bietet hybride Heizungen mit Wärmepumpe und Gastherme an. Der gravierende Nachteil: Sie kosten das Doppelte bis Dreifache einer herkömmlichen Heizung, brauchen die doppelte Wartung und müssen bis 2045 erneut getauscht werden, um dann zu 100 Prozent klimaneutral zu sein.
Zahlen muss das alles der Eigentümer. Das überzeugt nicht. Für eine erfolgreiche Energiewende müssen alle Investitionen zielführend sein. Wir brauchen keine 65 Prozent als politisches Ziel, wir brauchen 100 Prozent bezahlbare und klimaneutrale Technologien und 100 Prozent saubere Energien in den Netzen. Das wäre ein sinnvolles Ziel für die Bundesregierung!
Kai H. Warnecke
Präsident
Leider lässt die Bundesregierung offen, wie diese 65 Prozent zu erreichen sein sollen. Es gibt viele Gebäude, für die man mit Fernwärme und dank guter Förderung mit Wärmepumpen oder Pelletheizungen schon heute eine bezahlbare technische Lösung finden kann. Aber es gibt auch zahlreiche Gebäude, bei denen der Einsatz erneuerbarer Energien mit den vorhandenen Technologien unmöglich oder nicht bezahlbar ist.
Daher auch die 65 Prozent als Vorgabe, denn auch die Bundesregierung weiß, 100 Prozent sind ab 2024 noch nicht möglich. Die Heizungsindustrie freut das und bietet hybride Heizungen mit Wärmepumpe und Gastherme an. Der gravierende Nachteil: Sie kosten das Doppelte bis Dreifache einer herkömmlichen Heizung, brauchen die doppelte Wartung und müssen bis 2045 erneut getauscht werden, um dann zu 100 Prozent klimaneutral zu sein.
Zahlen muss das alles der Eigentümer. Das überzeugt nicht. Für eine erfolgreiche Energiewende müssen alle Investitionen zielführend sein. Wir brauchen keine 65 Prozent als politisches Ziel, wir brauchen 100 Prozent bezahlbare und klimaneutrale Technologien und 100 Prozent saubere Energien in den Netzen. Das wäre ein sinnvolles Ziel für die Bundesregierung!
Kai H. Warnecke
Präsident
Juli 2022
Schnelles Internet, umlegbare KostenInternet per Glasfaser
Immer mehr Vermieter entscheiden sich für einen Glasfaserausbau. Das bietet Mietern eine sehr schnelle, stabile Verbindung, die zum Beispiel für Online-Meetings oder das Fernsehen über das Internet sehr vorteilhaft sind. Doch können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden?
Es gibt zwei Alternativen, die Investitionskosten für den Glasfaserausbau auf die Mieter zu verteilen:
Alternative 1: Modernisierungsmieterhöhung
Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung anstreben. Entscheidet sich der Vermieter für diese Option, muss er bereits bei Vertragsschluss mit dem Glasfaser-Netzbetreiber auf einige Details achten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich die Modernisierungsmieterhöhung rechtlich nicht durchsetzen lässt. Der Vermieter sollte also einen Netzbetreiber finden, der die Gebäudeinfrastruktur aus Glasfaserkomponenten errichtet und diese in das Eigentum des Gebäudeinhabers stellt. Außerdem ist im Vertrag – meist Gestattungsvertrag genannt – klarzustellen, dass das Gebäudenetz mit einem „öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität“ im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden wird.
Open Access ist wichtig
Außerdem sollte der Vertrag eine Vereinbarung enthalten, dass die Mieter ihre Telekommunikationsdienstleister frei wählen können und nicht auf einen bestimmten Anbieter angewiesen sind. Dies nennt sich Open Access.
Steht die Gebäudeinfrastruktur im Eigentum des Gebäudeeigentümers, ist er verantwortlich für den störungsfreien Betrieb. Daher sollte sich der Eigentümer bei Vertragsschluss über den Netzausbau auch über die zukünftige Wartung und mögliche Entstörung Gedanken machen. Es ist ratsam, sich auch hierfür vor Vertragsschluss ein Angebot für einen solchen Wartungs- und Störungsvertrag machen zu lassen und beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Da diese Kosten sich nicht weiter umlegen lassen, sollte sich der Vermieter um möglichst geringe Kosten bemühen.
Mieterhöhung von acht Prozent
Bei der Modernisierungsmieterhöhung kann die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei darf sich innerhalb von sechs Jahren die monatliche Miete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt diese Grenze bei zwei Euro pro Quadratmeter. Zu beachten sind die zeitlichen und formellen Anforderungen an die Ankündigung und die anschließende Mieterhöhungserklärung. Außerdem ist die Modernisierungsmieterhöhung nur dann möglich, wenn der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Die Kosten für den Betriebsstrom sind weiterhin als Betriebskosten umlegbar.
Tipp: Der Vermieter kann, anstatt eine Modernisierungsmaßnahme anzukündigen, auch eine Modernisierungsvereinbarung mit seinen Mietern schließen. Dies hat den Vorteil, dass weniger formelle Anforderungen erfüllt werden müssen. Da viele Mieter ein großes Interesse an einem schnellen Internetzugang haben und möglicherweise gern bereit sind, dafür etwas mehr zu bezahlen, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Die Vereinbarung sollte sämtliche Aspekte der Modernisierungsmaßnahme beinhalten. Sie sollte also mindestens Details zur zeitlichen und technischen Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete enthalten.
Alternative 2: Umlage des Bereitstellungsentgelts als Betriebskosten zeitlich befristet
Die Ausbaukosten können auch befristet und in ihrer Höhe begrenzt als Betriebskosten umgelegt werden. Jährlich dürfen 60 Euro pro Wohneinheit über einen Zeitraum von fünf Jahren umgelegt werden. Ausnahme: Liegen die Gesamtkosten für den Infrastrukturausbau pro Wohneinheit über 300 Euro, kann der Umlagezeitraum neun Jahre betragen. Dann muss der Vermieter zuvor aber drei Vergleichsangebote eingeholt haben. Außerdem muss der erhöhte Aufwand begründet werden.
Worauf bei dieser Option geachtet werden muss
Beim Gestattungsvertrag mit Bereitstellungsentgelt muss sowohl auf den Zeitraum als auch auf die Kosten geachtet werden. Denn es ist die Pflicht des Vermieters, die drei Vergleichsangebote einzuholen, bevor der Auftrag ausgelöst wird. Auch ist auf die Begründung der Kosten zu achten, wenn der Umlagezeitraum ausgedehnt werden soll. Auch in diesem Fall muss gewährleistet werden, dass das Gebäudenetz mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden wird und dass für die Mieter ein offener Zugang (Open Access) besteht, die Mieter also ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen können. Weil der Netzbetreiber den störungsfreien Betrieb und offenen Zugang gewährleisten muss, bleiben die Netze regelmäßig im Eigentum der Netzbetreiber. Sie kümmern sich während dieser Zeit auch um Wartung und Entstörung.
Sobald aber der Umlagezeitraum abgelaufen ist, muss der Gebäudeeigentümer die Funktionen sicherstellen. Daher ist bei Vertragsschluss auf eine Regelung zu achten, wonach das Gebäudenetz im Anschluss an die Umlagezeit in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht. Außerdem muss auch der offene Zugang (Open Access) über den Umlagezeitraum hinaus weiterhin gewährleistet werden. Auch dies sollte vertraglich abgesichert sein, damit dem Vermieter nicht am Ende etwaige Netzentgelte entstehen, die nicht umgelegt werden können.
Tipp: Diese Variante hat den Nachteil, dass über den Bereitstellungszeitraum hinaus – außer den Kosten für den Betriebsstrom – keine Kosten mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Es fallen aber dauerhaft Kosten für Wartung, Instandhaltung und Entstörung an, die der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht kompensieren kann. Die Modernisierungsmieterhöhung bietet zumindest den Vorteil, dass die Erhöhung dauerhaft ist und dadurch künftige Instandhaltungskosten abgedeckt sind. Diese Variante könnte dennoch interessant sein für Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen können und – wie etwa im Falle eines WEG-Beschlusses zum Glasfaserausbau – die Kosten (mit-)finanzieren müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Immer mehr Vermieter entscheiden sich für einen Glasfaserausbau. Das bietet Mietern eine sehr schnelle, stabile Verbindung, die zum Beispiel für Online-Meetings oder das Fernsehen über das Internet sehr vorteilhaft sind. Doch können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden?
Es gibt zwei Alternativen, die Investitionskosten für den Glasfaserausbau auf die Mieter zu verteilen:
Alternative 1: Modernisierungsmieterhöhung
Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung anstreben. Entscheidet sich der Vermieter für diese Option, muss er bereits bei Vertragsschluss mit dem Glasfaser-Netzbetreiber auf einige Details achten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich die Modernisierungsmieterhöhung rechtlich nicht durchsetzen lässt. Der Vermieter sollte also einen Netzbetreiber finden, der die Gebäudeinfrastruktur aus Glasfaserkomponenten errichtet und diese in das Eigentum des Gebäudeinhabers stellt. Außerdem ist im Vertrag – meist Gestattungsvertrag genannt – klarzustellen, dass das Gebäudenetz mit einem „öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität“ im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden wird.
Open Access ist wichtig
Außerdem sollte der Vertrag eine Vereinbarung enthalten, dass die Mieter ihre Telekommunikationsdienstleister frei wählen können und nicht auf einen bestimmten Anbieter angewiesen sind. Dies nennt sich Open Access.
Steht die Gebäudeinfrastruktur im Eigentum des Gebäudeeigentümers, ist er verantwortlich für den störungsfreien Betrieb. Daher sollte sich der Eigentümer bei Vertragsschluss über den Netzausbau auch über die zukünftige Wartung und mögliche Entstörung Gedanken machen. Es ist ratsam, sich auch hierfür vor Vertragsschluss ein Angebot für einen solchen Wartungs- und Störungsvertrag machen zu lassen und beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Da diese Kosten sich nicht weiter umlegen lassen, sollte sich der Vermieter um möglichst geringe Kosten bemühen.
Mieterhöhung von acht Prozent
Bei der Modernisierungsmieterhöhung kann die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei darf sich innerhalb von sechs Jahren die monatliche Miete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt diese Grenze bei zwei Euro pro Quadratmeter. Zu beachten sind die zeitlichen und formellen Anforderungen an die Ankündigung und die anschließende Mieterhöhungserklärung. Außerdem ist die Modernisierungsmieterhöhung nur dann möglich, wenn der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Die Kosten für den Betriebsstrom sind weiterhin als Betriebskosten umlegbar.
Tipp: Der Vermieter kann, anstatt eine Modernisierungsmaßnahme anzukündigen, auch eine Modernisierungsvereinbarung mit seinen Mietern schließen. Dies hat den Vorteil, dass weniger formelle Anforderungen erfüllt werden müssen. Da viele Mieter ein großes Interesse an einem schnellen Internetzugang haben und möglicherweise gern bereit sind, dafür etwas mehr zu bezahlen, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Die Vereinbarung sollte sämtliche Aspekte der Modernisierungsmaßnahme beinhalten. Sie sollte also mindestens Details zur zeitlichen und technischen Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete enthalten.
Alternative 2: Umlage des Bereitstellungsentgelts als Betriebskosten zeitlich befristet
Die Ausbaukosten können auch befristet und in ihrer Höhe begrenzt als Betriebskosten umgelegt werden. Jährlich dürfen 60 Euro pro Wohneinheit über einen Zeitraum von fünf Jahren umgelegt werden. Ausnahme: Liegen die Gesamtkosten für den Infrastrukturausbau pro Wohneinheit über 300 Euro, kann der Umlagezeitraum neun Jahre betragen. Dann muss der Vermieter zuvor aber drei Vergleichsangebote eingeholt haben. Außerdem muss der erhöhte Aufwand begründet werden.
Worauf bei dieser Option geachtet werden muss
Beim Gestattungsvertrag mit Bereitstellungsentgelt muss sowohl auf den Zeitraum als auch auf die Kosten geachtet werden. Denn es ist die Pflicht des Vermieters, die drei Vergleichsangebote einzuholen, bevor der Auftrag ausgelöst wird. Auch ist auf die Begründung der Kosten zu achten, wenn der Umlagezeitraum ausgedehnt werden soll. Auch in diesem Fall muss gewährleistet werden, dass das Gebäudenetz mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden wird und dass für die Mieter ein offener Zugang (Open Access) besteht, die Mieter also ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen können. Weil der Netzbetreiber den störungsfreien Betrieb und offenen Zugang gewährleisten muss, bleiben die Netze regelmäßig im Eigentum der Netzbetreiber. Sie kümmern sich während dieser Zeit auch um Wartung und Entstörung.
Sobald aber der Umlagezeitraum abgelaufen ist, muss der Gebäudeeigentümer die Funktionen sicherstellen. Daher ist bei Vertragsschluss auf eine Regelung zu achten, wonach das Gebäudenetz im Anschluss an die Umlagezeit in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht. Außerdem muss auch der offene Zugang (Open Access) über den Umlagezeitraum hinaus weiterhin gewährleistet werden. Auch dies sollte vertraglich abgesichert sein, damit dem Vermieter nicht am Ende etwaige Netzentgelte entstehen, die nicht umgelegt werden können.
Tipp: Diese Variante hat den Nachteil, dass über den Bereitstellungszeitraum hinaus – außer den Kosten für den Betriebsstrom – keine Kosten mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Es fallen aber dauerhaft Kosten für Wartung, Instandhaltung und Entstörung an, die der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht kompensieren kann. Die Modernisierungsmieterhöhung bietet zumindest den Vorteil, dass die Erhöhung dauerhaft ist und dadurch künftige Instandhaltungskosten abgedeckt sind. Diese Variante könnte dennoch interessant sein für Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen können und – wie etwa im Falle eines WEG-Beschlusses zum Glasfaserausbau – die Kosten (mit-)finanzieren müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Juni 2022
Alles andere als fairAls fair gilt, wer sich den allgemeinen Regeln des Zusammenlebens entsprechend verhält. Ein fairer Politiker müsste sich demnach den Regeln des demokratischen Zusammenlebens entsprechend verhalten. Diese Fairness nehmen die Minister Habeck (Bündnis 90/Die Grünen), Geywitz (SPD) und Buschmann (FDP) für sich in Anspruch, weil sie beschlossen haben, die Umlagefähigkeit des CO2-Preises zulasten der Vermieter einzuschränken.
Der CO2-Preis soll eigentlich lenken: weg von fossiler Energie hin zu erneuerbaren Energiequellen – durch Preisdruck. Und er soll eigentlich Ordnungsrecht und Zwang als alternative politische Mittel entbehrlich machen. Diese beiden Ansätze werden durch die Bundesregierung ignoriert. Die Ampelregierung setzt neben dem CO2-Preis auch auf Zwang wie die Nutzungspflicht von 65 Prozent erneuerbarer Energie in allen neu eingebauten Heizungen ab 2024. Und statt Lenkung allein, macht der CO2-Preis auch arm, denn die Bundesregierung kassiert die Einnahmen, anstatt sie den Bürgern zu erstatten. Gleichzeitig blockiert sie die Energiewende, weil sie zum Beispiel keine praktikablen Lösungen für den Mieterstrom ermöglicht.
Es ist alles andere als fair, die finanziellen Folgen und Fehler der eigenen Politik auf eine Gruppe von Menschen abzuwälzen. Das mag der Hoffnung entsprechen, von der großen Zahl der Mieter wieder gewählt zu werden. Dem Anspruch einer Demokratie, den Interessen aller Menschen gerecht zu werden, entspricht dies nicht. Fair wäre gewesen, die Mieter nicht auf Kosten der Eigentümer zu entlasten, sondern durch ein jährliches Klimageld.
Kai H. Warnecke
Präsident
Der CO2-Preis soll eigentlich lenken: weg von fossiler Energie hin zu erneuerbaren Energiequellen – durch Preisdruck. Und er soll eigentlich Ordnungsrecht und Zwang als alternative politische Mittel entbehrlich machen. Diese beiden Ansätze werden durch die Bundesregierung ignoriert. Die Ampelregierung setzt neben dem CO2-Preis auch auf Zwang wie die Nutzungspflicht von 65 Prozent erneuerbarer Energie in allen neu eingebauten Heizungen ab 2024. Und statt Lenkung allein, macht der CO2-Preis auch arm, denn die Bundesregierung kassiert die Einnahmen, anstatt sie den Bürgern zu erstatten. Gleichzeitig blockiert sie die Energiewende, weil sie zum Beispiel keine praktikablen Lösungen für den Mieterstrom ermöglicht.
Es ist alles andere als fair, die finanziellen Folgen und Fehler der eigenen Politik auf eine Gruppe von Menschen abzuwälzen. Das mag der Hoffnung entsprechen, von der großen Zahl der Mieter wieder gewählt zu werden. Dem Anspruch einer Demokratie, den Interessen aller Menschen gerecht zu werden, entspricht dies nicht. Fair wäre gewesen, die Mieter nicht auf Kosten der Eigentümer zu entlasten, sondern durch ein jährliches Klimageld.
Kai H. Warnecke
Präsident
Mai 2022
Kündigung wegen MietrückständenNur der Gesamtrückstand zählt
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20).
Die Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ist die mit weitem Abstand häufigste Kündigung im Wohnraummietrecht. Demnach kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der „Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. In der Rechtsprechung gilt die Auslegung: Wer eine Monatsmiete schuldet und im darauffolgenden Monat die Miete auch nicht vollständig begleicht – und sei es nur ein fehlender Cent, – kann außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Im Vergleich zu anderen Kündigungstatbeständen ist dies eine leicht feststellbare und klare Tatbestandsvoraussetzung – sollte man zumindest meinen. Doch das Landgericht Berlin versuchte sich an einer neuen Auslegung.
Der Fall
Eine Mieterin war von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Instanzen urteilten unterschiedlich
Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH gibt Räumungsklage statt
Der BGH sah dies anders. Der rückständige Teil sei dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meinte – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sähe das Gesetz nicht vor.
Damit gaben die BGH-Richter dem Versuch einer Neuauslegung eine klare Absage. Sie machten deutlich, dass die bisher jahrzehntelange unstrittige Auslegung des Gesetzes weiterhin richtig ist. In der Sache bleibt also alles wie es immer war: Mehr als eine Monatsmiete ist eine Monatsmiete plus einen Cent.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20).
Die Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ist die mit weitem Abstand häufigste Kündigung im Wohnraummietrecht. Demnach kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der „Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. In der Rechtsprechung gilt die Auslegung: Wer eine Monatsmiete schuldet und im darauffolgenden Monat die Miete auch nicht vollständig begleicht – und sei es nur ein fehlender Cent, – kann außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Im Vergleich zu anderen Kündigungstatbeständen ist dies eine leicht feststellbare und klare Tatbestandsvoraussetzung – sollte man zumindest meinen. Doch das Landgericht Berlin versuchte sich an einer neuen Auslegung.
Der Fall
Eine Mieterin war von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Instanzen urteilten unterschiedlich
Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH gibt Räumungsklage statt
Der BGH sah dies anders. Der rückständige Teil sei dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meinte – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sähe das Gesetz nicht vor.
Damit gaben die BGH-Richter dem Versuch einer Neuauslegung eine klare Absage. Sie machten deutlich, dass die bisher jahrzehntelange unstrittige Auslegung des Gesetzes weiterhin richtig ist. In der Sache bleibt also alles wie es immer war: Mehr als eine Monatsmiete ist eine Monatsmiete plus einen Cent.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Mai 2022
Fürs Klima gut gemeint, aber teuer für EigentümerEU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)
Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember ihre Vorschläge für die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgestellt. Dies ist der zweite Teil des Fit-for-55-Klimapakets, mit dem ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden soll. Nun haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union, in denen die Regierungen der Mitgliedsstaaten vertreten sind, die Möglichkeit, den Entwurf zu verändern. Am Ende wird ein Kompromiss stehen.
Um bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand zu erreichen, schlägt die Europäische Kommission unter anderem folgende Regelungen vor:
Nullemissionsgebäude wird zum neuen Neubaustandard ab 2030
Neuer Standard für Neubauten wird das Nullemissionsgebäude. Dieses zeichnet sich durch sehr hohe Energieeffizienz aus und deckt seinen Energiebedarf ausschließlich aus erneuerbaren Quellen des einzelnen Gebäudes, des Bezirks oder der Gemeinde (zum Beispiel Fernwärme). Dieser Standard soll ab 2030 auch bei tiefgreifender Renovierung bestehender Gebäude erreicht werden. Bisher gilt für den Neubau der Niedrigstenergiegebäude-Standard, der dann ab 2030 vom Nullemissionsgebäude abgelöst wird. Nullemissionsgebäude in unserer Klimazone dürfen nicht mehr als 60 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und pro Quadratmeter (qm) beheizter Nutzfläche verbrauchen.
Energieausweise: neue Skala und kürzere Laufzeiten
Um die Vergleichbarkeit in der gesamten Union zu gewährleisten, müssen bis 2025 alle Energieausweise auf einer harmonisierten Skala von Energieeffizienzklassen beruhen. Die höchste Klasse A steht für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude), während die niedrigste Klasse G die 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Der Indikator, anhand dessen die Gebäude zu bewerten sind (Primärenergieverbrauch in kWh/m2 pro Jahr beheizter Nutzfläche), bleibt unverändert und wird durch einen Indikator für Treibhausgasemissionen des Gebäudes und den Einsatz von erneuerbaren Energien ergänzt. Die Mitgliedsstaaten können weitere Indikatoren berücksichtigen.
Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Die Aktualisierung der Ausweise soll für einfache Fälle vereinfacht werden. Energieausweise müssen in einem digitalen Format ausgestellt werden. Es werden Maßnahmen zur Qualitätssicherung der Ausweise eingeführt (Inspektionen vor Ort und Qualitätskontrollen).
Künftig müssen auch Gebäude über einen Energieausweis verfügen, wenn sie einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Mitgliedsstaaten nationale Datenbanken (Kataster) für Energieausweise einführen, die auch die Erfassung von Daten im Zusammenhang mit Gebäuderenovierungspässen und Smart Readiness Indicator (SRI) ermöglichen.
Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude mit Energieklassen F und G
Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Öffentliche und Nichtwohngebäude der Energieeffizienzklasse G müssen bis spätestens 2027 renoviert werden, sodass sie mindestens Energieeffizienzklasse F erreichen. Bis spätestens 2030 müssen diese Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse E erreichen. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Die Mitgliedsstaaten müssen außerdem im Rahmen der nationalen Gebäudesanierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude zu ermöglichen. Ausnahmen hiervon können die nationalen Gesetzgeber beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude vorsehen.
Elektromobilität – Pflicht zur Vorverkabelung von Parkplätzen
Die Vorverkabelung der Parkplätze wird zur Norm für alle neuen Gebäude und Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Die Pflicht zur Installation von Ladestationen auf Parkplätzen neuer und renovierter Bürogebäude wird ausgeweitet. Außerdem müssen sie intelligentes Laden ermöglichen. Darüber hinaus werden obligatorische Fahrradabstellplätze in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, eingeführt.
Renovierungspässe für Bestandsgebäude
Renovierungspässe werden eingeführt, um Gebäudeeigentümern, die eine schrittweise Renovierung ihres Gebäudes planen, ein Instrument an die Hand zu geben. Den Rahmen für die Renovierungspässe wird die Europäische Kommission durch delegierten Rechtsakt vorgeben.
Förderung für tiefgreifende Renovierung und finanzielle Unterstützung für Mieter
Höhere finanzielle Anreize und technische Unterstützungsmaßnahmen richten sich an tiefgreifende Renovierungsprojekte und solche, die eine große Anzahl von Gebäuden betreffen und zu erheblichen Gesamtenergieeinsparungen führen. Mitgliedsstaaten sollen ab 2027 keine Subventionen für Heizkessel für fossile Brennstoffe mehr gewähren dürfen. Mieter sollen finanziell unterstützt werden, um Energiearmut zu lindern. Auch soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Mitgliedsstaaten Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten nach einer Gebäudemodernisierung schützen.
Überprüfungs- und Schlussbestimmungen
Die Richtlinie wird Ende 2027 dahingehend überprüft, ob die gegenwärtigen Maßnahmen ausreichen, um die Ziele des Green Deal zu erreichen. Es wird geprüft, ob weitere verbindliche Maßnahmen auf Unionsebene, wie zum Beispiel verstärkte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, eingeführt werden müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember ihre Vorschläge für die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgestellt. Dies ist der zweite Teil des Fit-for-55-Klimapakets, mit dem ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden soll. Nun haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union, in denen die Regierungen der Mitgliedsstaaten vertreten sind, die Möglichkeit, den Entwurf zu verändern. Am Ende wird ein Kompromiss stehen.
Um bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand zu erreichen, schlägt die Europäische Kommission unter anderem folgende Regelungen vor:
Nullemissionsgebäude wird zum neuen Neubaustandard ab 2030
Neuer Standard für Neubauten wird das Nullemissionsgebäude. Dieses zeichnet sich durch sehr hohe Energieeffizienz aus und deckt seinen Energiebedarf ausschließlich aus erneuerbaren Quellen des einzelnen Gebäudes, des Bezirks oder der Gemeinde (zum Beispiel Fernwärme). Dieser Standard soll ab 2030 auch bei tiefgreifender Renovierung bestehender Gebäude erreicht werden. Bisher gilt für den Neubau der Niedrigstenergiegebäude-Standard, der dann ab 2030 vom Nullemissionsgebäude abgelöst wird. Nullemissionsgebäude in unserer Klimazone dürfen nicht mehr als 60 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und pro Quadratmeter (qm) beheizter Nutzfläche verbrauchen.
Energieausweise: neue Skala und kürzere Laufzeiten
Um die Vergleichbarkeit in der gesamten Union zu gewährleisten, müssen bis 2025 alle Energieausweise auf einer harmonisierten Skala von Energieeffizienzklassen beruhen. Die höchste Klasse A steht für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude), während die niedrigste Klasse G die 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Der Indikator, anhand dessen die Gebäude zu bewerten sind (Primärenergieverbrauch in kWh/m2 pro Jahr beheizter Nutzfläche), bleibt unverändert und wird durch einen Indikator für Treibhausgasemissionen des Gebäudes und den Einsatz von erneuerbaren Energien ergänzt. Die Mitgliedsstaaten können weitere Indikatoren berücksichtigen.
Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Die Aktualisierung der Ausweise soll für einfache Fälle vereinfacht werden. Energieausweise müssen in einem digitalen Format ausgestellt werden. Es werden Maßnahmen zur Qualitätssicherung der Ausweise eingeführt (Inspektionen vor Ort und Qualitätskontrollen).
Künftig müssen auch Gebäude über einen Energieausweis verfügen, wenn sie einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Mitgliedsstaaten nationale Datenbanken (Kataster) für Energieausweise einführen, die auch die Erfassung von Daten im Zusammenhang mit Gebäuderenovierungspässen und Smart Readiness Indicator (SRI) ermöglichen.
Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude mit Energieklassen F und G
Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Öffentliche und Nichtwohngebäude der Energieeffizienzklasse G müssen bis spätestens 2027 renoviert werden, sodass sie mindestens Energieeffizienzklasse F erreichen. Bis spätestens 2030 müssen diese Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse E erreichen. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Die Mitgliedsstaaten müssen außerdem im Rahmen der nationalen Gebäudesanierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude zu ermöglichen. Ausnahmen hiervon können die nationalen Gesetzgeber beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude vorsehen.
Elektromobilität – Pflicht zur Vorverkabelung von Parkplätzen
Die Vorverkabelung der Parkplätze wird zur Norm für alle neuen Gebäude und Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Die Pflicht zur Installation von Ladestationen auf Parkplätzen neuer und renovierter Bürogebäude wird ausgeweitet. Außerdem müssen sie intelligentes Laden ermöglichen. Darüber hinaus werden obligatorische Fahrradabstellplätze in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, eingeführt.
Renovierungspässe für Bestandsgebäude
Renovierungspässe werden eingeführt, um Gebäudeeigentümern, die eine schrittweise Renovierung ihres Gebäudes planen, ein Instrument an die Hand zu geben. Den Rahmen für die Renovierungspässe wird die Europäische Kommission durch delegierten Rechtsakt vorgeben.
Förderung für tiefgreifende Renovierung und finanzielle Unterstützung für Mieter
Höhere finanzielle Anreize und technische Unterstützungsmaßnahmen richten sich an tiefgreifende Renovierungsprojekte und solche, die eine große Anzahl von Gebäuden betreffen und zu erheblichen Gesamtenergieeinsparungen führen. Mitgliedsstaaten sollen ab 2027 keine Subventionen für Heizkessel für fossile Brennstoffe mehr gewähren dürfen. Mieter sollen finanziell unterstützt werden, um Energiearmut zu lindern. Auch soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Mitgliedsstaaten Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten nach einer Gebäudemodernisierung schützen.
Überprüfungs- und Schlussbestimmungen
Die Richtlinie wird Ende 2027 dahingehend überprüft, ob die gegenwärtigen Maßnahmen ausreichen, um die Ziele des Green Deal zu erreichen. Es wird geprüft, ob weitere verbindliche Maßnahmen auf Unionsebene, wie zum Beispiel verstärkte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, eingeführt werden müssen.
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
April 2022
Pflicht für Erben: Erbschaft dem Finanzamt meldenErbschaft und Finanzamt
Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?
Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:
 Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
 Todestag und Sterbeort des Erblassers
 Gegenstand und Wert des Erbes
 Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
 Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
 Frühere Zuwendungen des Erblassers
Welches Finanzamt ist zuständig?
Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.
Wann kann ich auf die Meldung verzichten?
Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.
Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.
Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?
Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.
Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?
Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:
 Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
 Todestag und Sterbeort des Erblassers
 Gegenstand und Wert des Erbes
 Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
 Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
 Frühere Zuwendungen des Erblassers
Welches Finanzamt ist zuständig?
Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.
Wann kann ich auf die Meldung verzichten?
Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.
Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.
Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?
Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.
Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.
Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
Mai 2022
Vermieten an WohngemeinschaftenAuf die Vertragsform kommt es an
Wohngemeinschaften – oder kurz WGs – sind nach wie vor eine beliebte Wohnform. Doch worauf sollten Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags achten?
Traditionell sind WGs vor allem für junge Menschen wie Studenten eine attraktive Wohnform. Durch das Zusammenleben mit anderen können die Bewohner die Wohnkosten teilen, was meist deutlich günstiger ist, als alleine zu wohnen. Doch auch für ältere Menschen wird das Leben in einer Wohngemeinschaft heutzutage zunehmend zu einer Alternative. Ältere, alleinstehende Menschen erhoffen sich von einer Wohngemeinschaft, ihren Alltag besser bewältigen zu können und nicht zu vereinsamen. Grundsätzlich können Eigentümer der Vermietung an WGs offen gegenüberstehen. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vermietung an mehrere Mieter beachtet werden müssen.
Vorüberlegungen zum Mietvertrag
Zunächst einmal: Wer an eine WG vermieten möchte, muss keine gesonderten Regelungen im Mietrecht beachten. Es gelten die Vorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen auch. Mit dem Abschluss des Mietvertrags entscheidet der Vermieter aber, wer im Vertrag als Mieter fungiert, ob also die gesamte WG oder nur ein Mitglied offizieller Mieter werden soll. Bei dieser Entscheidung geht es nicht nur darum, künftige Bewohnerwechsel in der Wohngemeinschaft zu ermöglichen oder zu stoppen, sondern es betrifft auch Haftungsfragen und Verantwortlichkeiten.
Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag
Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem einzelnen Hauptmieter einen Mietvertrag ab. Der Mieter kann dann ein oder mehrere Zimmer per Untermietvertrag an Mitbewohner vermieten. Voraussetzung ist immer, dass der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Denn § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache Dritten überlassen darf.
Bei der Konstellation Hauptmieter mit Untermieter regeln die WG-Bewohner das Mietverhältnis unter sich. Die Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den WG-Mitgliedern geschlossen. Für den Vermieter bedeutet das: Wer neben dem Hauptmieter in der Wohnung wohnt, liegt vor allem in der Entscheidung des Hauptmieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag einen Zustimmungsvorbehalt zu vereinbaren. Informiert werden muss der Vermieter aber stets bei einem Untermieterwechsel.
Der Hauptmieter haftet bei dieser Variante gegenüber dem Vermieter im Falle eines Mietausfalls alleine und trägt das Risiko zeitweiliger Zimmerleerstände. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Ansprüche nur gegenüber einer Person geltend machen kann. Die Sicherheiten sind also nicht sehr hoch. Vorteil ist aber, dass er beim Hauptmieter-Modell nur einen einzigen Ansprechpartner hat, was Rücksprachen und Verantwortungsfragen angeht. Im Kündigungsfall wird nur dem Hauptmieter als Vertragspartner gekündigt. Ein verbleibendes Mitglied der Wohngemeinschaft kann aber anbieten, das Mietverhältnis als neuer Hauptmieter fortzusetzen.
Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter
Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Dann unterzeichnen alle Personen den Mietvertrag und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Mitbewohner hat diese Vertragsform den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte an der Wohnung haben und keiner dem anderen eine Kündigung aussprechen kann. Auch aus Sicht des Vermieters ist diese Variante die sicherste und vorteilhafteste. Denn sind alle Bewohner offiziell im Mietvertrag eingetragen, kann der Vermieter seine Forderungen auch jedem einzelnen gegenüber geltend machen. Kann ein Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen, haften alle.
Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Daraus können sich gleichzeitig Schwierigkeiten ergeben, wenn nur einer der Mitbewohner aus der WG ausziehen möchte. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.
Separate Verträge für alle WG-Mitglieder
Bei der dritten Variante des WG-Mietvertrags schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag ab. In der Regel also nur über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Bewohner eigenständig ein- und ausziehen können, ohne den Rest der WG um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag.
Die Auswahl der WG-Mitglieder liegt allein im Ermessen des Vermieters. Das hat den Nachteil, dass es zu einer hohen Fluktuation kommen kann, da es sich um reine Zweck-WGs handeln dürfte. Zum Beispiel für Studenten im Auslandssemester, Praktikanten oder Berufseinsteiger, die nur eine zeitlich begrenzte Bleibe suchen, kann dies aber durchaus attraktiv sein. Für den Vermieter erhöht sich allerdings der Verwaltungsaufwand: Er muss sich bei jedem Auszug um Nachmieter kümmern und die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen – oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.
Fazit: Vertragsform sollte wohlüberlegt sein
Alle drei Varianten bieten Vor- und Nachteile. Die von Vermietern bevorzugte Variante ist aber meistens der Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner Hauptmieter sind. Sie ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter besonders vorteilhaft. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen – wie etwa Nachmieterregelungen – getroffen werden.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Wohngemeinschaften – oder kurz WGs – sind nach wie vor eine beliebte Wohnform. Doch worauf sollten Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags achten?
Traditionell sind WGs vor allem für junge Menschen wie Studenten eine attraktive Wohnform. Durch das Zusammenleben mit anderen können die Bewohner die Wohnkosten teilen, was meist deutlich günstiger ist, als alleine zu wohnen. Doch auch für ältere Menschen wird das Leben in einer Wohngemeinschaft heutzutage zunehmend zu einer Alternative. Ältere, alleinstehende Menschen erhoffen sich von einer Wohngemeinschaft, ihren Alltag besser bewältigen zu können und nicht zu vereinsamen. Grundsätzlich können Eigentümer der Vermietung an WGs offen gegenüberstehen. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vermietung an mehrere Mieter beachtet werden müssen.
Vorüberlegungen zum Mietvertrag
Zunächst einmal: Wer an eine WG vermieten möchte, muss keine gesonderten Regelungen im Mietrecht beachten. Es gelten die Vorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen auch. Mit dem Abschluss des Mietvertrags entscheidet der Vermieter aber, wer im Vertrag als Mieter fungiert, ob also die gesamte WG oder nur ein Mitglied offizieller Mieter werden soll. Bei dieser Entscheidung geht es nicht nur darum, künftige Bewohnerwechsel in der Wohngemeinschaft zu ermöglichen oder zu stoppen, sondern es betrifft auch Haftungsfragen und Verantwortlichkeiten.
Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag
Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem einzelnen Hauptmieter einen Mietvertrag ab. Der Mieter kann dann ein oder mehrere Zimmer per Untermietvertrag an Mitbewohner vermieten. Voraussetzung ist immer, dass der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Denn § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache Dritten überlassen darf.
Bei der Konstellation Hauptmieter mit Untermieter regeln die WG-Bewohner das Mietverhältnis unter sich. Die Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den WG-Mitgliedern geschlossen. Für den Vermieter bedeutet das: Wer neben dem Hauptmieter in der Wohnung wohnt, liegt vor allem in der Entscheidung des Hauptmieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag einen Zustimmungsvorbehalt zu vereinbaren. Informiert werden muss der Vermieter aber stets bei einem Untermieterwechsel.
Der Hauptmieter haftet bei dieser Variante gegenüber dem Vermieter im Falle eines Mietausfalls alleine und trägt das Risiko zeitweiliger Zimmerleerstände. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Ansprüche nur gegenüber einer Person geltend machen kann. Die Sicherheiten sind also nicht sehr hoch. Vorteil ist aber, dass er beim Hauptmieter-Modell nur einen einzigen Ansprechpartner hat, was Rücksprachen und Verantwortungsfragen angeht. Im Kündigungsfall wird nur dem Hauptmieter als Vertragspartner gekündigt. Ein verbleibendes Mitglied der Wohngemeinschaft kann aber anbieten, das Mietverhältnis als neuer Hauptmieter fortzusetzen.
Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter
Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Dann unterzeichnen alle Personen den Mietvertrag und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Mitbewohner hat diese Vertragsform den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte an der Wohnung haben und keiner dem anderen eine Kündigung aussprechen kann. Auch aus Sicht des Vermieters ist diese Variante die sicherste und vorteilhafteste. Denn sind alle Bewohner offiziell im Mietvertrag eingetragen, kann der Vermieter seine Forderungen auch jedem einzelnen gegenüber geltend machen. Kann ein Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen, haften alle.
Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Daraus können sich gleichzeitig Schwierigkeiten ergeben, wenn nur einer der Mitbewohner aus der WG ausziehen möchte. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.
Separate Verträge für alle WG-Mitglieder
Bei der dritten Variante des WG-Mietvertrags schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag ab. In der Regel also nur über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Bewohner eigenständig ein- und ausziehen können, ohne den Rest der WG um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag.
Die Auswahl der WG-Mitglieder liegt allein im Ermessen des Vermieters. Das hat den Nachteil, dass es zu einer hohen Fluktuation kommen kann, da es sich um reine Zweck-WGs handeln dürfte. Zum Beispiel für Studenten im Auslandssemester, Praktikanten oder Berufseinsteiger, die nur eine zeitlich begrenzte Bleibe suchen, kann dies aber durchaus attraktiv sein. Für den Vermieter erhöht sich allerdings der Verwaltungsaufwand: Er muss sich bei jedem Auszug um Nachmieter kümmern und die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen – oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.
Fazit: Vertragsform sollte wohlüberlegt sein
Alle drei Varianten bieten Vor- und Nachteile. Die von Vermietern bevorzugte Variante ist aber meistens der Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner Hauptmieter sind. Sie ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter besonders vorteilhaft. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen – wie etwa Nachmieterregelungen – getroffen werden.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Februar 2022
Das ist neu im Jahr 2022Neue Gesetzgebung
Das ist neu im Jahr 2022
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.
Strengere Regeln für Schornsteine
Mit firstnah und höher angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.
Neue KÜO stärkt Schornsteinfeger bei der Überprüfung von Nachrüstpflichten
Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.
Förderung für KfW-Effizienzhaus 55 fällt weg
Die Bundesregierung stellt die KfW-55-Förderung zum 31. Januar 2022 ein. Die Streichung betrifft die Kredit- sowie die Zuschussvariante. Wer sein Haus gemäß diesem Standard neu bauen oder einen Altbau sanieren will, muss sich beeilen – oder geht leer aus.
Auskunftspflicht für Mietspiegel
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1. Juli 2022 in Kraft. Durch die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessert werden. Vermieter sind verpflichtet – sofern sie für eine Stichprobe per Zufallsprinzip ausgewählt wurden –, Angaben zu der Wohnung und zum Mietpreis zu machen. Antwortet der Verpflichtete nicht, nicht vollständig oder nicht richtig, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 Euro erhoben werden.
• CO2-Preis auf Brennstoffe steigt 2022 auf 30 Euro
Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.
• EEG-Umlage sinkt 2022 auf 10-Jahres-Tief
Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde in diesem Jahr – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Grund für die Absenkung der EEG-Umlage sind die stark steigenden Börsenstrompreise. Diese bringen höhere Erlöse für den erneuerbaren Strom und reduzieren damit den Förderbedarf. Zudem wird die EEG-Umlage durch einen Bundeszuschuss gesenkt, der aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert wird. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.
Zertifizierte WEG-Verwalter
Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Zensus 2022
Im Jahr 2022 wird wieder nachgezählt, wie viele Menschen tatsächlich in Deutschland leben. Eigentlich sollte dies schon 2021 passieren, wurde aber wegen der Coronapandemie verschoben. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung werden nun 2022 stichprobenartig die Menschen im Land erfasst. Und wenn man schon mal dabei ist, zählt man die Gebäude und Wohnungen gleich mit. Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten der Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln. Das heißt konkret: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die eine Mietwohnung nutzen, sind anzugeben. Vermieter müssen ihre Mieter entsprechend der Informationspflicht laut Datenschutzgrundverordnung über die Weitergabe ihrer Daten informieren, aber keine Einwilligung der Mieter dafür einholen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Das ist neu im Jahr 2022
Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.
Strengere Regeln für Schornsteine
Mit firstnah und höher angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.
Neue KÜO stärkt Schornsteinfeger bei der Überprüfung von Nachrüstpflichten
Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.
Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.
Förderung für KfW-Effizienzhaus 55 fällt weg
Die Bundesregierung stellt die KfW-55-Förderung zum 31. Januar 2022 ein. Die Streichung betrifft die Kredit- sowie die Zuschussvariante. Wer sein Haus gemäß diesem Standard neu bauen oder einen Altbau sanieren will, muss sich beeilen – oder geht leer aus.
Auskunftspflicht für Mietspiegel
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1. Juli 2022 in Kraft. Durch die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessert werden. Vermieter sind verpflichtet – sofern sie für eine Stichprobe per Zufallsprinzip ausgewählt wurden –, Angaben zu der Wohnung und zum Mietpreis zu machen. Antwortet der Verpflichtete nicht, nicht vollständig oder nicht richtig, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 Euro erhoben werden.
• CO2-Preis auf Brennstoffe steigt 2022 auf 30 Euro
Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.
• EEG-Umlage sinkt 2022 auf 10-Jahres-Tief
Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde in diesem Jahr – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Grund für die Absenkung der EEG-Umlage sind die stark steigenden Börsenstrompreise. Diese bringen höhere Erlöse für den erneuerbaren Strom und reduzieren damit den Förderbedarf. Zudem wird die EEG-Umlage durch einen Bundeszuschuss gesenkt, der aus den Einnahmen der CO2-Bepreisung finanziert wird. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.
Zertifizierte WEG-Verwalter
Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Zensus 2022
Im Jahr 2022 wird wieder nachgezählt, wie viele Menschen tatsächlich in Deutschland leben. Eigentlich sollte dies schon 2021 passieren, wurde aber wegen der Coronapandemie verschoben. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung werden nun 2022 stichprobenartig die Menschen im Land erfasst. Und wenn man schon mal dabei ist, zählt man die Gebäude und Wohnungen gleich mit. Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten der Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln. Das heißt konkret: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die eine Mietwohnung nutzen, sind anzugeben. Vermieter müssen ihre Mieter entsprechend der Informationspflicht laut Datenschutzgrundverordnung über die Weitergabe ihrer Daten informieren, aber keine Einwilligung der Mieter dafür einholen.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Januar 2022
Diese Datei (index.php) ist lediglich ein Einbaubeispiel! Alle 3 relevanten Zeilen (die Sie benötigen) sind im Quelltext nochmal gekennzeichnet!