Was ändert sich 2024?

Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie
Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen.

Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz, WPG) werden Länder und Kommunen verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung durchzuführen. Das Gesetz ergänzt das novellierte GEG, welches die Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Einbau oder Austausch ihrer Heizung nach Vorliegen einer Wärmeplanung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Das WPG trat gemeinsam mit dem GEG am 1. Januar 2024 in Kraft. Weitere Einzelheiten dazu finden Sie auf den Seiten 24 und 25.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt
Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird vor dem Hintergrund des GEG weiterentwickelt. Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30 Prozent in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70 Prozent Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten
Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60 bis 12 Euro führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG
Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar
Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

• Zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Weitere Informationen dazu auf Seite 14.

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft die Frist ab
Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2024 auf 40 Euro
Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO2-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30 Euro. Ab 2024 wird der CO2-Preis von 30 auf 40 Euro pro Tonne CO2 erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO2-Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO2-Kosten der Mieter übernehmen.

Wachstumschancengesetz
Das Wachstumschancengesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6 Prozent vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.

Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren (§§ 25 und 26 der 1. BImschV)
Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.

SEIT JAHRESBEGINN
Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel

Welche Informationen enthält der Saarbrücker Mietspiegel?
Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen
Nettokaltmieten in Euro je
Quadratmeter für nicht preisgebundene
Wohnungen in der Landeshauptstadt
Saarbrücken. Er gilt nicht für
mithilfe öffentlicher Förderung erbauteA
oder sanierte Wohnungen. Der
Mietspiegel schafft Transparenz und
Rechtssicherheit für die Mieterinnen
und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter und hilft
in vielen Fällen gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu
vermeiden.
Gesetzliche Verpflichtung
Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietspiegelreformgesetzes
am 1. Januar 2024 ist die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung
von Mietspiegeln für alle Kommunen ab 50.000
Einwohnern verpflichtend. Mit der Veröffentlichung des ersten
qualifizierten Mietspiegels erfüllt die Landeshauptstadt Saarbrücken
diese gesetzliche Vorgabe. Grundlage für
einen „qualifizierten“ Mietspiegel ist, dass er
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden
rarbeitet wurde und von der Stadt
und/oder von Interessenvertretungen der
Vermieterinnen und Vermieter sowie der
Mieterinnen und Mieter im Arbeitskreis anerkannt
wird.
Beteiligte Akteure und Datengrundlage
Das erfahrene Hamburger Institut FUB IGES Wohnen+
Immobilien+Umwelt GmbH hat die Landeshauptstadt im gesamten
Erstellungsprozess begleitet und bei der Erstellung die
anerkannte wissenschaftliche Methodik gewährleistet. Zudem
haben städtische Fachämter und Experten des lokalen Mietwohnungsmarkts
den gesamten Prozess in einem Arbeitskreis aktiv unterstützt.
Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sind Daten aus einer breit angelegten Befragung von
Mieterhaushalten sowie Vermieterinnen und Vermietern, die
von April bis Juni 2023 durchgeführt wurde. Insgesamt sind
Daten zu mehr als 5500 Saarbrücker Wohnungen in die Auswertung
eingeflossen, wobei der Datenschutz stets gewährleistet
wurde.
Anerkennung durch Arbeitskreis und Beschluss
durch den Saarbrücker Stadtrat
Mitte November 2023 haben die im Arbeitskreis Mietspiegel
beteiligten Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes per Unterschrift
den Mietspiegel anerkannt. Mit dem Mieterbund, der
Mieterhilfe sowie Haus [&] Grund und dem Verband der saarländischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben alle
stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises dem Saarbrücker
Mietspiegel zugestimmt. Anschließend hat auch der Stadtrat
der Landeshauptstadt Saarbrücken den Mietspiegel in seiner
Sitzung vom 12. Dezember 2024 beschlossen. Der qualifi -
zierte Mietspiegel von Saarbrücken wurde somit qualifiziert
und gilt seit dem 1. Januar 2024.

Die Geister, die sie riefen

In der SPD-Bundestagsfraktion ist die Düsseldorfer Abgeordnete Zanda Martens für das Mietrecht zuständig. Gerne greift sie medienwirksam Einzelfälle auf, um die Forderungen der SPD für eine Verschärfung des Mietrechts bis hin zum Mietenstopp zu untermauern.

Beispielhaft ist der jüngste Fall aus ihrem Wahlkreis. Der neue Vermieter eines alten Mietshauses versucht mit unseriösen Methoden, die Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Ein unstreitig unangemessenes Verhalten. Für Frau Martens dient der Fall dazu, in der Presse ihre Forderung nach einer Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes zu begründen.

Nicht thematisiert wird hingegen, wie es zu dieser Situation kommen konnte: Die Mieter lebten nämlich lange glücklich in ihren Wohnungen, bei privaten Vermietern. Die allerdings haben aufgegeben und – so wie es landauf, landab geschieht – als Käufer nur eine anonyme GmbH & Co. KG gefunden. Da sich Vermieten immer weniger lohnt – schließlich ist es nicht zuletzt wegen des immer einseitigeren Mietrechts kaum noch möglich, mit der Miete eine Rendite zu erwirtschaften – kaufen nur noch Kapitalgesellschaften, die mit den Häusern spekulieren wollen. Und diese Gesellschaften interessieren sich weder für die Mieter noch für die Wohnungen oder die Stadt.

Das Problem, das SPD und Zanda Martens mit noch mehr Regulierung lösen wollen, ist hausgemacht. Es ist die Konsequenz aus der einseitigen Mietenpolitik, die private Vermieter aus dem Markt drängt und in der Folge den Mietern Probleme bereitet: die Geister, die sie riefen.

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland

Die Kosten fürs Heizen sind im Jahr 2022 je nach Energieträger um bis zu 81 Prozent gestiegen. Das zeigt der aktuelle Heizspiegel für Deutschland (www.heizspiegel.de) der gemeinnützigen
Beratungsgesellschaft co2online.

Für die deutschlandweiten Vergleichswerte wurden über 250.000 Energierechnungen und Heizkostenabrechnungen ausgewertet.
Ein durchschnittlicher Haushalt im Mehrfamilienhaus (70-Quadratmeter-Wohnung) musste fürs Heizen mit Gas 1.475 Euro bezahlen. Das sind 80 Prozent mehr als im Jahr 2021. Auch die Heizkosten für Holzpellets (+ 81 Prozent), Wärmepumpe (+ 50 Prozent) und Heizöl (+ 48 Prozent) sind deutlich gestiegen. Fernwärme ist dagegen nur leicht teurer geworden (+ 5 Prozent).

Grund für die höheren Heizkosten sind die während der Energiekrise für alle Energieträger stark gestiegenen Preise. Das deutlich wärmere Wetter im Winter und die Soforthilfe im Dezember konnten den Kostenanstieg geringfügig abmildern.
Niedrigere Heizkosten für 2023, aber immer noch über Vorkrisen-Niveau
Für das laufende Jahr werden leicht niedrigere Heizkosten erwartet, weil die Energiepreise wieder sinken. Laut der Auswertung wird Heizen mit Gas gegenüber 2022 um 11 Prozent günstiger. Die Kosten fürs Heizen mit Holzpellets (– 17 Prozent) und Heizöl (– 19 Prozent) gehen ebenfalls zurück.

Am stärksten sinken die Kosten für das Heizen mit einer Wärmepumpe (– 20 Prozent). Grund dafür ist ein inzwischen wieder größeres Angebot an Wärmepumpen-Stromtarifen. Lediglich für Fernwärme werden Kunden 2023 voraussichtlich mehr bezahlen müssen (+ 10 Prozent).

Trotz gesunkener Energiepreise und Preisbremsen liegen die Kosten für das laufende Jahr noch immer über dem Vorkrisen-Niveau. Energiesparen lohnt sich daher weiterhin.

Nach dem Motto „My home is my castle“ planen viele Wohnungseigentümer munter die Umgestaltung ihrer eigenen vier Wände. Doch Vorsicht: Bei Aus- und Umbauten in der Eigentumswohnung kann oftmals die Zustimmung der Miteigentümer nötig sein.

Grundsätzlich kann man im Umgang mit seiner Wohnung natürlich schalten und walten wie man will, schließlich ist man Eigentümer. Zu unterscheiden ist aber das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gern legen neue Wohnungseigentümer einfach mal los, ohne zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeizuführen. Das kann aber durchaus teuer werden, nämlich wenn später die eigenmächtig unternommenen baulichen Maßnahmen kostenintensiv zurückgebaut werden müssen.

Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte Aufschluss geben: Hier muss genau abgegrenzt sein, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. In der Regel gehören zum Sondereigentum beispielsweise der obere Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Innentüren, Sanitärinstallationen und Heizkörper. Konstruktive Bestandteile der Immobilie wie zum Beispiel Fenster, statisch relevante Wände oder die Wohnungseingangstür und Balkontüren stehen hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder auf Grundstücksteilen befinden (§ 5 Absatz 2 WEG).

Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?
Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen also der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen. Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Durch die Maßnahmen darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls kommt es eventuell zu Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.

So fragt sich mancher Eigentümer, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen in der Regel zum Sondereigentum. Und wie steht es mit der Wohnungstür? Während es gestattet sein könnte, diese von innen nach eigenen Vorlieben farblich zu gestalten, gilt dies keinesfalls von außen: Denn Wohnungstüren gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Über die äußere Gestaltung der Eingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.

Was gilt bei Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich gilt: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer den Maßnahmen zustimmen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die sogenannte Kostentragungslast. Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können Ansprüche gegen den störenden Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie zusätzlich in ihrem Sondereigentum gestört sind. Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

Anna Katharina Fricke

Wer sein Haus verkaufen, umbauen oder beleihen will, benötigt die einschlägigen Unterlagen für seine Immobilie – etwa Flurkarte, Baugenehmigung oder Grundbuchauszug. Diese sollten sich also grundsätzlich im Besitz jedes Eigentümers befinden.

Oftmals stellt sich heraus, dass benötigte Unterlagen fehlen – vor allem, wenn Gebäude schon viele Jahrzehnte alt sind. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass beispielsweise Genehmigungen für erfolgte Anbauten fehlen oder Besitzverhältnisse nicht vollständig geklärt sind. Viele Dokumente lassen sich aber wiederbeschaffen.

Grundbuchauszug
Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks sind im Grundbuch festgehalten, ebenso wie etwaige Grundschulden oder Wohnrechte. Mit dem Grundbuchauszug können Eigentümer also nachweisen, dass ihnen die betreffende Immobilie tatsächlich gehört und klären, ob das Grundstück belastet ist. Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt erhältlich.

Katasteramt
Den amtlichen Nachweis über die Existenz des Grundstücks führt das Katasteramt – nämlich mit der Flurkarte. Mit ihr lässt sich das Areal nicht nur lokalisieren, sondern man erfährt auch, wie groß das Grundstück ist und auf welche Weise es bebaut ist.

Bauamt
Zu den Bauplänen gehören neben der Baugenehmigungsurkunde auch eine Baubeschreibung sowie bei neueren Gebäuden eine Bauabnahmebescheinigung, die bestätigt, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen wurde. Diese Unterlagen erhalten Eigentümer beim zuständigen Bauordnungsamt oder aus dem dazugehörigen Archiv, wo auch Grundrisse und Bauzeichnungen aufbewahrt werden. Dieses Amt führt auch das Baulastenverzeichnis, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers aufgeführt sind, beispielsweise Belastungen wie Wegerechte. Hier aufgeführte Belastungen werden in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – nicht zusätzlich im Grundbuch eingetragen. In das Baulastenverzeichnis kann ein potenzieller Käufer mit einer Vollmacht auch selbst Einsicht nehmen.

Gemeinde
Manchmal genießen Gemeinden Vorkaufsrechte. Die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt, dass die Gemeinde darauf verzichtet. Das Dokument ist bei der Gemeinde erhältlich und wird erst nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Zahlung des Kaufpreises vom Notar eingeholt.

Anliegerbescheinigung
Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob bereits alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt wurden. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen sowie Straßen. Das Dokument kann form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Haftbar für die Kosten ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer der Immobilie ist – auch dann, wenn die Erschließungsarbeiten lange zurückliegen.

Denkmalschutz
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, müssen Umbauten oder gar (Teil-)Abrisse von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Auch Unterlagen über bereits durchgeführte Maßnahmen dieser Art führt die Denkmalschutzbehörde.

Investitionen rückläufig

Von 2011 bis 2022 sind die jährlichen Ausgaben für die energetische Sanierung zwar um fast 40 Prozent auf 67 Milliarden Euro gestiegen, stellten die Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) einer Studie fest. Berücksichtige man jedoch die gleichzeitige Preisentwicklung, liegen die realen Investitionen insgesamt deutlich unter dem Niveau Anfang der 2010er-Jahre, so die DIW-Experten.

Der erste Tiefpunkt der realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung war laut DIW im Jahr 2015 zu verorten – zwischenzeitlich folgte eine Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als 2011.

Ein Knick in der Dämmung
Die Autoren der Studie haben auch die einzelnen Maßnahmenbereiche getrennt voneinander betrachtet. Die Wand- und Dachdämmung ist ein wesentlicher Teil der energetischen Sanierung. Diese Maßnahmen hätten sich nach einem Abschwung im Betrachtungszeitraum bis 2022 nur leicht erholt, so die DIW-Forscher. In die Dämmung von Wohngebäuden wurden zu laufenden Preisen im Jahr 2011 fast 12 Milliarden Euro investiert. Danach gingen die nominalen Investitionssummen stark zurück. Seit 2017 ziehen die Werte wieder an und liegen im Jahr 2022 nominal um knapp 2,5 Milliarden Euro höher als 2011.

Keine Dynamik beim Fenstertausch
Der Austausch von Fenstern und Außentüren zeigt laut Studie wenig Dynamik. Die Ausgaben in jeweiligen Preisen stiegen nahezu durchgängig von fast 12 Milliarden Euro im Jahr 2011 auf 17 Milliarden Euro 2022. Die realen Investitionszuwächse in diesem Bereich sind jedoch ebenfalls rückläufig. Real lagen die Investitionen zeitweise sogar deutlich höher als heute. Gegenüber 2017 ergibt sich ein Minus von 15 Prozent.

Ausgaben für Heizung legen unterm Strich zu
Die Ausgaben für die Erneuerung der Heizungsanlagen legten bei Wohngebäuden zu. Im Jahr 2011 wurden für die Erneuerung von Heizungsanlagen in diesem Bereich knapp 10 Milliarden Euro aufgewendet. Dagegen waren es 2022 weit mehr als 17 Milliarden Euro. Die Ausgabenzuwächse reichten sogar aus, die realen Investitionen in die Erneuerung der Heizungen zu erhöhen. Im Jahr 2022 lag die Investitionssumme preisbereinigt um rund 10 Prozent über der von 2011.

Die Forscher resümieren, dass nur schwer zu bewerten sei, in welchem Ausmaß durch die bisherigen politischen Maßnahmen Fortschritte bei der Gebäudesanierung erzielt werden konnten. Allerdings sei bei den Energiepreisschwankungen teilweise ein deutlicher Zusammenhang mit den Änderungen der Investitionen in die energetische Gebäudesanierung zu sehen.

Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Vor dem Hintergrund anhaltend hoher Finanzierungskosten und steigender Baupreise unterstreicht die Studie die Notwendigkeit klarer Rahmenbedingungen für Investitionen und eine verlässliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Sowohl die kommunale Wärmeplanung als auch die zukünftige Förderlandschaft lassen aber noch auf sich warten.“

Antragsfrist endet

Die Möglichkeit zur Beantragung der Härtefallhilfen im Zusammenhang mit nicht leitungsgebundenen Brennstoffen endet zum 20. Oktober 2023. Diese Hilfen sollen Verbraucher, die mit Heizarten wie Heizöl, Pellets, Flüssiggas oder Kohle heizen, rückwirkend entlasten. Ob Sie oder Ihre Mieter von diesen Maßnahmen noch profitieren könnten, entnehmen Sie bitte den länderspezifischen Informationen auf hausund.co/haertefallhilfen.

Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.

Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.

Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar
Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.

Steuerfreiheit der Dezemberhilfe
Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ändern sich auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch. Noch stehen die finalen Details nicht fest, doch die Rahmenbedingungen zeichnen sich schon ab.

Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.

Klimaboni ergänzen Grundförderung
Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.

So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).

Förderkredite
Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Bezifferung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ausreichend

Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.

Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.

Der Fall
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.

Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.

Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.

Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar
Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Spekulationsteuer im Blick behalten

Bekanntlich droht bei der Realisierung eines Veräußerungsgewinns die Versteuerung, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine mögliche Ausnahme von der Spekulationsteuer ist aber der Verkauf einer zuvor selbst genutzten Wohnimmobilie. Wie verhält es sich jedoch, wenn ich eine Teilfläche meines großen Wohngrundstücks schon nach vier Jahren abtrenne und verkaufe, das restliche Grundstück aber weiter bewohne?

Ist dann mein Veräußerungsgewinn steuerfrei, weil ich von der Ausnahme für Wohnnutzung profitiere? Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte dies in seinem Urteil vom 20. Juli 2022 (4 K 88/21) mit Blick auf den Zweck der gesetzlichen Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien klar ab: Die Ausnahmeregelung soll nur solche Grundstücksverkäufe steuerlich verschonen, die durch einen Wohnsitzwechsel nötig werden. Das war hier aber nicht der Fall. Denn es wurde ja lediglich ein Teil des Grundstücks abgetrennt, der andere Teil aber weiter vom Verkäufer bewohnt. Ein Wohnsitzwechsel fand also nicht statt. Das Urteil ist indes noch nicht rechtskräftig, die Revision läuft beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 14/22.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Die Erfolgsaussichten der Kläger dürften hier angesichts der klaren Rechtslage eher gering sein. Nachjustierungen durch Dehnung der gesetzlichen Regelung scheitern zumeist. Auch sorgt in der Praxis immer wieder die weitere Ausnahme, das Bewohnen „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“, für Streit zwischen Verkäufer und Finanzamt. Die Frage, ob ein häusliches Arbeitszimmer aus der spekulationsteuerfrei gestellten, weil zuvor selbst bewohnten Immobilie „herausgerechnet“ werden muss, hat der Bundesfinanzhof hingegen bereits 2021 zugunsten der Steuerzahler entschieden (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).“

Klimaschutz in Kommunen

Im Jahr 2021 haben deutsche Kommunen eine Gesamtsumme von 2,9 Milliarden Euro aufgewendet, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Hauptprojekte beinhalteten die energetische Sanierung von Gebäuden, die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen und die Umstellung der Beleuchtung auf LED. Das geht aus dem KfW-Kommunalpanel 2023 hervor, einer Befragung der Kämmereien von Kommunen mit mehr als 2.000 Einwohnern sowie aller Landkreise.

Zusätzlich zu den Klimaschutzinvestitionen wurden etwa 1 Milliarde Euro für Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel ausgegeben. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die negativen Folgen des Klimawandels zu minimieren, einschließlich Hochwasser- und Starkregenschutz sowie Initiativen zur Renaturierung und zum Hitzeschutz. Gemäß dem Bericht machten Investitionen in Klimaschutz und -anpassung 15 Prozent aller kommunalen Ausgaben im Jahr 2021 aus.

Höhere Investitionen in Klimaschutz notwendig
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) prognostiziert, dass zur erfolgreichen Umsetzung der Energiewende die kommunalen Investitionen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen müssen. Um bis 2045 die Klimaneutralität in Deutschland zu erreichen, müssten Kommunen jedes Jahr durchschnittlich etwa 5,8 Milliarden Euro in den Klimaschutz stecken. Den Umfrageergebnissen zufolge rechnen auch die Kommunen selbst mit steigenden Ausgaben. Um diese stemmen zu können, fordern sie neben einer generellen Verbesserung ihrer finanziellen Ausstattung vor allem vereinfachte, ergänzende und zielgerichtete Förderprogramme. Nur 3 Prozent der befragten Kommunen glauben, dass sie die erwarteten höheren Investitionen vollständig aus ihrem eigenen Budget decken können.

Die Energiewende im Quartier umsetzen
Bereits heute unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm Energetische Stadtsanierung Kommunen dabei, die Energieeffizienz ganzer Stadtteile zu verbessern. So können Kommunen ganzheitliche Konzepte mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen für die Quartierssanierung entwickeln und ein Sanierungsmanagement beauftragen, das die Umsetzung solcher Konzepte vorantreibt. Eine diesbezügliche aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) macht deutlich, dass das Förderprogramm dazu beiträgt, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität in den Quartieren zu verbessern. Dennoch ist das Umsetzen von Quartierskonzepten ein komplexer und zeitaufwendiger Vorgang. Schlüsselmaßnahmen, wie beispielsweise die Umgestaltung der Wärmeversorgung, können gegebenenfalls einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren beanspruchen.

Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Um Klimaneutralität zu erzielen, ist es von entscheidender Bedeutung, jetzt breit angelegt mit der Entwicklung von Quartierskonzepten zu starten und die Förderung des Quartiersansatzes auszubauen. Für private Eigentümer liegt darin ein Mehr an Optionen für Klimaschutzmaßnahmen, die dem Einzeleigentümer allein möglicherweise so nicht zur Verfügung stehen.“

Praxistipp
Aufteilung von Härtefallhilfen

Haus & Grund Deutschland empfiehlt Vermietern, die Härtefallhilfen für nicht leitungsgebundene Energieträger als sogenannte Zentralantragssteller erhalten haben, diese entsprechend der Kostenverteilung für den Zeitraum, für den die Hilfen gewährt wurden, auf die Mieterhaushalte aufzuteilen und mit der kommenden Heizkostenabrechnung weiterzuleiten. Auch bei Sonderfällen, wie etwa Mieterwechsel, sollten die Härtefallhilfen nach dem gleichen Vorgehen wie bei der Heizkostenabrechnung aufgeteilt und weitergeleitet werden.

Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Neuer Index für Deutschland

Der Wohnungsbau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Sorge vor einer sich verschärfenden Wohnungskrise wird durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie, eine historisch hohe Inflation und steigende Zinsen verstärkt. Seit Mitte 2022 kam es zu einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland um bis zu 20 Prozent. Das zeigt der neue German Real Estate Index (GREIX).

Der GREIX bildet Indizes für Wohnungspreise in 18 deutschen Großstädten ab. Diese Indizes geben einen umfassenden und regionalen Überblick über die Preisentwicklung.

Kernaussagen des Index
Der Index zeigt, dass sich die deutschen Wohnungsmärkte in den letzten 60 Jahren durch drei bedeutende Zyklen entwickelt haben. Vor der Wende stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich an. Nach der Wiedervereinigung kam es dann zu einem Einbruch, der bis zur Finanzkrise 2007/2008 anhielt. Anschließend folgte der bisher größte und längste Immobilienboom in der Geschichte Deutschlands, bei dem die Preise in den meisten Regionen bis 2022 kontinuierlich stiegen. Diese Entwicklung begünstigte vor allem Metropolen wie Berlin, München und Hamburg, während Städte wie Dortmund oder Chemnitz zurückblieben.

Berlin Spitzenreiter
Seit 2000 verzeichnete Berlin die höchste Wertentwicklung unter den Städten. München und Frankfurt am Main folgen auf den nächsten Plätzen. Der Wert einer durchschnittlichen 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin stieg real um etwa 300.000 Euro an. Die Preisentwicklung variierte stark je nach Stadtviertel: In Hamburg-Eppendorf konnten Hauseigentümer seit 2000 reale Preissteigerungen von knapp 240 Prozent verzeichnen, gefolgt von Berlin-Kreuzberg und München-Maxvorstadt mit Zuwächsen von über 180 Prozent. Dank der detaillierten Stadtbezirksdaten kann nun erstmals die deutliche Polarisierung der Wohnungsmärkte innerhalb und zwischen den verschiedenen Städten in den vergangenen Jahrzehnten erfasst werden. Der Preisunterschied zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen innerhalb deutscher Städte hat sich in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung zeigt eine zunehmende Kluft zwischen den preislich attraktiven und weniger erschwinglichen Wohngegenden.

Abwärtsbewegung am Immobilienmarkt
Seit Mitte 2022 gab es dann einen deutlichen Preissturz auf dem Immobilienmarkt. Im Vergleich zum Höchststand sind die Preise inzwischen um durchschnittlich knapp 15 Prozent gesunken. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wenn auch in einem langsameren Tempo. Nach dem dynamischen Prognosemodell der Forscher werden die Preise im Bundesdurchschnitt bis zum Ende des aktuellen Quartals inflationsbereinigt voraussichtlich um knapp 20 Prozent im Vergleich zum Höchststand gesunken sein. Diese Abwärtsbewegung zeigt eine deutliche Korrektur des Immobilienmarktes.

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Die Ergebnisse zeigen, dass die Eigentümer in den 18 untersuchten Städten in den vergangenen Jahren historisch hohe Vermögensgewinne erzielen konnten, während es für potenzielle Käufer zunehmend unerschwinglicher wurde, eine Immobilie zu erwerben. Besonders profitabel war die Stadt Berlin, die seit 2000 die höchste Wertentwicklung verzeichnet. Gleichzeitig hat sich die Polarisierung zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen in deutschen Städten in den letzten 30 Jahren mehr als verdoppelt. Diese Preisunterschiede sind enorm.“

Online-Eigentümerversammlung und Balkonkraftwerke

Das Bundesjustizministerium hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der Wohnungseigentümern mehr Freiheiten einräumt.

So sollen nach dem Willen der Bundesregierung Eigentümerversammlungen künftig auch komplett online stattfinden können. Ferner sollen sogenannte Balkonkraftwerke – Photovoltaik-Anlagen, welche an Balkonen montiert werden – privilegiert behandelt werden.

Reine Online-Versammlungen sollen künftig möglich sein
Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können, Eigentümerversammlungen zukünftig auch komplett online abzuhalten. Bislang ist es ihnen nur möglich zu beschließen, hybride Eigentümerversammlungen durchzuführen. Entscheiden sich die Eigentümer mit der notwendigen Mehrheit für diese neue Möglichkeit, soll der Beschluss lediglich für drei Jahre Gültigkeit haben. Damit soll erreicht werden, dass die Eigentümer immer wieder neu überdenken, ob die reine Online-Versammlung ihren Zweck erfüllt. Es soll auch möglich sein, diese nur für einzelne Eigentümerversammlungen zuzulassen.

Der Vorschlag des Ministeriums kommt nicht überraschend. Schon vor der großen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 hatten verschiedene Verbände den Wunsch geäußert, reine Online-Versammlungen zuzulassen. Dies wird mittelfristig auch der gesellschaftlichen Entwicklung entsprechen. Bis alle Eigentümer technisch dort angekommen sind, muss jedoch sichergestellt sein, dass auch sie an der Versammlung teilnehmen können. Sie dürfen nicht nur wegen technischer Probleme von der Willensbildung in der GdWE abschnitten sein.

Eigentümer sollen Anspruch auf Balkonkraftwerke haben
Neben der Online-Versammlung sieht der Entwurf aus dem Ministerium auch vor, dass künftig Balkonkraftwerke zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG zählen. Eigentümer haben dann einen Anspruch auf Gestattung einer Installation von solchen Photovoltaik-Anlagen. Bislang gibt es diese Privilegierung nur für barrierefreie Umbauten, Elektromobilität, Maßnahmen zum Einbruchschutz und für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Balkonkraftwerke erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Da diese eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 20 WEG darstellen, bedarf es immer einer Beschlussfassung seitens der Eigentümerversammlung. Bislang muss mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer für die Maßnahme stimmen, damit eine Erlaubnis zustande kommt. Die Kosten für den Einbau sowie die Wartung trägt der Antragstellende. Wird die Installation von Balkonkraftwerken zu einer privilegierten Maßnahme, müssen die Eigentümer dieser zustimmen. Fehlt diese Zustimmung, kann der Anspruch eingeklagt werden. Die Kosten trägt auch in diesem Fall derjenige Eigentümer, der das Balkonkraftwerk installieren will. Über das „Wie“ der Installation soll die Gemeinschaft aber genau wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen selbst entscheiden können.

In diesem Zuge wird auch Mietern nach § 554 BGB ein Anspruch gegenüber dem Vermieter eingeräumt, solche Anlagen zu installieren, solange dies dem Vermieter zuzumuten ist. Anders als vielleicht die anderen Mieteransprüche, die § 554 BGB vorsieht, könnte das Balkonkraftwerk eine Maßnahme sein, von der Mieter Gebrauch machen. Denn sie ist nicht nur ohne großen Aufwand installiert und bei Auszug auch schnell wieder deinstalliert, sondern die Mieter versorgen sich teilweise mit eigenem Strom.

So vielversprechend diese Anlagen auch klingen – es sollte immer ein fachgerechter Anschluss vorgenommen werden. Dies können sowohl Eigentümer als auch Vermieter voraussetzen. Auch auf einen automatischen Stopp der Stromzufuhr, sobald der Hauptstromanschluss abgeschaltet wird, sollte aus Sicherheitsgründen geachtet werden.

Gesetz könnte noch vor dem Sommer beschlossen werden
Bislang ist das Gesetz noch nicht in der parlamentarischen Beratung. Zunächst dürfen Verbände und Länder dazu Stellung nehmen; erst im Anschluss wird es in den Bundestag eingebracht. Theoretisch ist eine Verabschiedung noch vor der Sommerpause möglich.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht