Wohnkosten in Deutschland für Mieter im Schnitt geringer als für EigentümerZu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Europäischen Stiftung für die Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen aus dem Jahr 2023. Die Wohnkosten – unter Berücksichtigung von Mieten, Hypothekenzinsen, Wohnungssteuern, Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und anderen – sind für Mieter in Europa im Durchschnitt wesentlich höher als für Eigentümer. Dies ist in allen Mitgliedstaaten mit Ausnahme Deutschlands der Fall.
Natürlich müssen solche Ergebnisse auch vor dem Hintergrund des durchschnittlichen Einkommens betrachtet werden. Hier liegt Deutschland im Mittel auf einem hohen Niveau. Während sich die Wohnkosten der Mieter in Deutschland, nicht zuletzt wegen des hohen Einkommensniveaus, im europäischen Vergleich im oberen Drittel bewegen, übersteigen die Wohnkosten der deutschen Eigentümer die Ausgaben der Eigentümer in den anderen Mitgliedstaaten bei Weitem. Grund dafür sind die hohen Bauland- und Baukosten sowie konstant hohe Bauzinsen.
Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund der hitzig geführten Debatte über explodierende Mieten von großem Interesse, da sie zeigt, dass Eigentümer in der öffentlichen Wahrnehmung oft zu kurz kommen.
August 2024
„Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede DIN-Norm eingehalten wird“INTERVIEW
Gestiegene Zinsen, hohe Materialkosten und Fachkräftemangel – die Baubranche steckt in einer Krise. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Im Interview erläutert Bundesjustizminister Marco Buschmann, wie Bauen wieder einfacher werden kann und was sich hinter dem Begriff „Gebäudetyp E“ verbirgt.
Nach einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren etwa in Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Wie kann Bauen wieder bezahlbarer werden?
Bund, Länder und Kommunen müssen hier zusammenwirken. Denn es gibt nicht das eine Wundermittel, um die Teuerungskrise beim Wohnungsbau in den Griff zu bekommen. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen. Wo es möglich ist, da muss mehr Bauland ausgewiesen werden: Schließlich liegt es auch am knappen Grundstücksangebot, dass das Bauen so teuer ist. Bürokratieabbau ist ein weiterer Hebel: Es gibt zu viele Vorgaben in Deutschland und die Genehmigungs- und Gerichtsverfahren dauern zu lange; auch das sind unnötige Zeitfresser und Kostentreiber. Auch Förderprogramme sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Sie können die Teuerung zumindest abfedern: Die Bundesregierung hat hierfür bereits umfangreiche Mittel in die Hand genommen. Aber gerade weil das Geld im Haushalt endlich ist, sollten wir noch stärker auf den Abbau von Bürokratie und Regulierung schauen. Wir müssen auch das private Bauvertragsrecht modernisieren – und es einfacher machen, sich beim Bau auf den Verzicht von Komfortstandards zu verständigen.
Ein Aspekt, der das Bauen verteuert, sind die zahlreichen DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik. Wie könnten die Vorschriften gelockert werden?
Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede einzelne der über 3.000 DIN-Normen für den Baubereich eingehalten wird. Das zeigen Altbauwohnungen: Viele Komfortnormen wie etwa Trittschalldämmung erfüllen sie selbst im renovierten Zustand oft nicht, sind aber trotzdem sehr begehrt. DIN-Normen werden allerdings weder vom Staat noch von der Politik gemacht. Wir können sie daher nicht einfach ändern. Allerdings können wir dafür sorgen, dass es rechtlich einfacher wird, von reinen Komfortnormen abzuweichen, ohne mit dem rechtlichen Risiko eines Mängelprozesses oder einer Mietminderung rechnen zu müssen. Kurz: Wir wollen es einfacher machen für die Beteiligten von Bauprojekten, rechtssicher zu vereinbaren, dass von DIN-Normen, die keine Sicherheitsaspekte betreffen, abgewichen wird. Der Weg dazu führt über eine Anpassung des Bauvertragsrechts.
Es liegt gerade viel Hoffnung im „Gebäudetyp E“. Was verbirgt sich genau dahinter und ist das nur ein Projekt oder sehen Sie darin ein Modell für die Fläche?
Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger. Schon heute ist es grundsätzlich möglich, Abweichungen von Komfortstandards zu vereinbaren. Praktiziert wird das aber nur selten. Es herrscht viel Rechtsunsicherheit. Wir wollen den Verzicht auf Komfortstandards erleichtern. Ich denke, diese Idee hat durchaus großes Potenzial. Denn aus der Bauwirtschaft höre ich oft, dass gerade auch die Komfortstandards Kostentreiber sind. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um staatliche Vorgaben – es geht allein um nicht-staatliche Qualitätsstandards. Es geht deshalb auch nicht um zwingende Vorgaben für Gebäudesicherheit und Gesundheitsschutz. Außerdem ist klar: Ein Verzicht auf die Einhaltung von Standards kann immer nur dann rechtswirksam sein, wenn alle Vertragspartner dies wollen. Wir schaffen mehr Rechtssicherheit für mehr Wahlfreiheit.
Haus & Grund sieht einige Risiken für private Eigentümer und vermietende Privatpersonen bei einer Neueinführung des Gebäudetyps E. Insbesondere im Bereich des Schallschutzes und der Einhaltung anderer anerkannten Regeln der Technik bestehen große Streitpotenziale und Haftungsrisiken. Vermieter könnten mit Mietminderungen und hohen Nachbesserungskosten konfrontiert werden. Teilen Sie diese Befürchtungen und wie könnte dies verhindert werden?
Diese Sorge muss niemand haben. Denn das Mietrecht vermittelt keinen Anspruch darauf, dass jede anerkannte Regel der Technik eingehalten wird. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm die Wohnung in einem Zustand überlassen wird, in dem sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Der Vermieter muss also lediglich im Mietvertrag klar benennen, was er vermietet, so dass der Mieter im Bilde ist. Da kann man also etwa festhalten, dass die Trittschalldämmung geringer ist, als nach den aktuellen DIN-Normen vorgesehen. Verzichten die Parteien auf eine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache, dann ist der bei vergleichbaren Wohnungen „übliche Wohnstandard“ geschuldet. In vielen Fällen wird dieser gar nicht spürbar tangiert sein, wenn beim Bau von einzelnen anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird. Wenn zum Beispiel im Badezimmer kein Fliesen- oder Vinylboden verlegt wird, sondern ein innovativer, ebenso wasserabweisender Belag, dann dürfte das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigen.
Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Gestiegene Zinsen, hohe Materialkosten und Fachkräftemangel – die Baubranche steckt in einer Krise. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Im Interview erläutert Bundesjustizminister Marco Buschmann, wie Bauen wieder einfacher werden kann und was sich hinter dem Begriff „Gebäudetyp E“ verbirgt.
Nach einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren etwa in Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Wie kann Bauen wieder bezahlbarer werden?
Bund, Länder und Kommunen müssen hier zusammenwirken. Denn es gibt nicht das eine Wundermittel, um die Teuerungskrise beim Wohnungsbau in den Griff zu bekommen. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen. Wo es möglich ist, da muss mehr Bauland ausgewiesen werden: Schließlich liegt es auch am knappen Grundstücksangebot, dass das Bauen so teuer ist. Bürokratieabbau ist ein weiterer Hebel: Es gibt zu viele Vorgaben in Deutschland und die Genehmigungs- und Gerichtsverfahren dauern zu lange; auch das sind unnötige Zeitfresser und Kostentreiber. Auch Förderprogramme sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Sie können die Teuerung zumindest abfedern: Die Bundesregierung hat hierfür bereits umfangreiche Mittel in die Hand genommen. Aber gerade weil das Geld im Haushalt endlich ist, sollten wir noch stärker auf den Abbau von Bürokratie und Regulierung schauen. Wir müssen auch das private Bauvertragsrecht modernisieren – und es einfacher machen, sich beim Bau auf den Verzicht von Komfortstandards zu verständigen.
Ein Aspekt, der das Bauen verteuert, sind die zahlreichen DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik. Wie könnten die Vorschriften gelockert werden?
Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede einzelne der über 3.000 DIN-Normen für den Baubereich eingehalten wird. Das zeigen Altbauwohnungen: Viele Komfortnormen wie etwa Trittschalldämmung erfüllen sie selbst im renovierten Zustand oft nicht, sind aber trotzdem sehr begehrt. DIN-Normen werden allerdings weder vom Staat noch von der Politik gemacht. Wir können sie daher nicht einfach ändern. Allerdings können wir dafür sorgen, dass es rechtlich einfacher wird, von reinen Komfortnormen abzuweichen, ohne mit dem rechtlichen Risiko eines Mängelprozesses oder einer Mietminderung rechnen zu müssen. Kurz: Wir wollen es einfacher machen für die Beteiligten von Bauprojekten, rechtssicher zu vereinbaren, dass von DIN-Normen, die keine Sicherheitsaspekte betreffen, abgewichen wird. Der Weg dazu führt über eine Anpassung des Bauvertragsrechts.
Es liegt gerade viel Hoffnung im „Gebäudetyp E“. Was verbirgt sich genau dahinter und ist das nur ein Projekt oder sehen Sie darin ein Modell für die Fläche?
Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger. Schon heute ist es grundsätzlich möglich, Abweichungen von Komfortstandards zu vereinbaren. Praktiziert wird das aber nur selten. Es herrscht viel Rechtsunsicherheit. Wir wollen den Verzicht auf Komfortstandards erleichtern. Ich denke, diese Idee hat durchaus großes Potenzial. Denn aus der Bauwirtschaft höre ich oft, dass gerade auch die Komfortstandards Kostentreiber sind. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um staatliche Vorgaben – es geht allein um nicht-staatliche Qualitätsstandards. Es geht deshalb auch nicht um zwingende Vorgaben für Gebäudesicherheit und Gesundheitsschutz. Außerdem ist klar: Ein Verzicht auf die Einhaltung von Standards kann immer nur dann rechtswirksam sein, wenn alle Vertragspartner dies wollen. Wir schaffen mehr Rechtssicherheit für mehr Wahlfreiheit.
Haus & Grund sieht einige Risiken für private Eigentümer und vermietende Privatpersonen bei einer Neueinführung des Gebäudetyps E. Insbesondere im Bereich des Schallschutzes und der Einhaltung anderer anerkannten Regeln der Technik bestehen große Streitpotenziale und Haftungsrisiken. Vermieter könnten mit Mietminderungen und hohen Nachbesserungskosten konfrontiert werden. Teilen Sie diese Befürchtungen und wie könnte dies verhindert werden?
Diese Sorge muss niemand haben. Denn das Mietrecht vermittelt keinen Anspruch darauf, dass jede anerkannte Regel der Technik eingehalten wird. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm die Wohnung in einem Zustand überlassen wird, in dem sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Der Vermieter muss also lediglich im Mietvertrag klar benennen, was er vermietet, so dass der Mieter im Bilde ist. Da kann man also etwa festhalten, dass die Trittschalldämmung geringer ist, als nach den aktuellen DIN-Normen vorgesehen. Verzichten die Parteien auf eine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache, dann ist der bei vergleichbaren Wohnungen „übliche Wohnstandard“ geschuldet. In vielen Fällen wird dieser gar nicht spürbar tangiert sein, wenn beim Bau von einzelnen anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird. Wenn zum Beispiel im Badezimmer kein Fliesen- oder Vinylboden verlegt wird, sondern ein innovativer, ebenso wasserabweisender Belag, dann dürfte das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigen.
Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
August 2024
Viele Selbstnutzer können energetische Modernisierungen nicht finanzierenEnergieeffizienz
Vielen Eigentümern selbst genutzter Immobilien stehen keine ausreichenden Finanzierungsmittel zur Durchführung umfassender energetischer Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Forschungsinstituts empirica.
Untersucht wurden die Finanzierungspotenziale von selbst nutzenden Eigentümern zur Erhöhung der Nachhaltigkeit ihrer Immobilien.
Vergleich der Energieversorgung zwischen Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten
Zunächst wurden die Immobilien bezüglich ihres Heizsystems und der genutzten Energieart verglichen, wobei die Untersuchung nach Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten separat erfolgte. Bei Mietwohnungen kommen häufiger Fernwärme und seltener Block-/Zentralheizungen zum Einsatz als in selbst genutzten Wohneinheiten. Vor allem Öl, aber auch Gas spielt bei der Selbstnutzung noch häufiger eine Rolle. Auf der anderen Seite sind aber auch nachwachsende und nachhaltige Energien öfters bei Selbstnutzern anzutreffen. Die Unterschiede in der Energieart resultieren allerdings weder direkt noch ausschließlich aus der Nutzungsart. So ist zu berücksichtigen, dass Selbstnutzer eher in Kleinstädten angesiedelt sind, wo es seltener Fernwärme gibt. Dafür wohnt jeder sechste Selbstnutzer in einem Neubau, der nach dem Jahr 2000 errichtet wurde und in der Regel einen höheren energetischen Standard aufweist, während dies nur auf 8 Prozent der Mieter zutrifft.
Bei der Analyse des Status quo wird klar, dass ein Großteil der Selbstnutzer in den kommenden Jahren Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen aufbringen muss. Untersucht wurde daher, welche Finanzierungsmittel Selbstnutzern rein rechnerisch zur Verfügung stehen, um ihre Heizsysteme nachhaltig zu sanieren. Hierbei wurde zwischen Eigenkapital und Fremdkapitalmitteln unterschieden.
Sparverhalten und Liquiditätsengpässe bei Selbstnutzern
Auf umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen sparten Selbstnutzer-Haushalte bisher nicht explizit vor. Eigentümer von energetisch schlechteren Gebäuden weisen zudem keine höheren Sparquoten auf als andere Selbstnutzer. Streng genommen steht ihnen daher nicht einmal das gesparte Vermögen für energetische Modernisierungen zur Verfügung, da dieses Geld für andere Investitionsmaßnahmen angespart wurde.
Grundsätzlich sind Selbstnutzer zwar recht vermögend und insbesondere finanziell bessergestellt als dem Alter und Einkommen nach vergleichbare Mieter. Dies liegt aber vorrangig am Wert der Immobilie. Vergleicht man das reine Geldvermögen, relativieren sich die Unterschiede. Das durchschnittliche Geldvermögen von Selbstnutzern fällt zwar immer noch höher aus, was allerdings an der Notwendigkeit liegt, Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuhalten. Kurzfristig sind vor allem junge Selbstnutzer und jene im späten Ruhestand wenig liquide. Selbst wenn man unterstellt, dass eine energetische Sanierung – nach Förderung – nicht mehr als beispielsweise 25.000 oder 50.000 Euro kostet, gibt es jeweils einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 32 bis 50 Prozent, die dafür keine ausreichend hohen Ersparnisse vorweisen können. Absolut betrachtet sind das rund 6 bis 9 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.
Wohnkosten und Kredittragfähigkeit bei energetischen Sanierungen
Bei den Wohnkosten gilt ein Grenzwert von 30 Prozent des verfügbaren Einkommens als tragbar. Dieser Schwellenwert wurde von den Studienautoren gewählt, um zu ermitteln, wie hoch ein Kredit für energetische Sanierungen ausfallen darf, wenn die Belastung noch tragbar sein soll. Zusammen mit den bereits bestehenden warmen Wohnkosten darf der Kredit daher nicht zu monatlichen Kosten führen, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigen. Als Kreditlaufzeit wurden zehn Jahre gewählt. Zudem wurde eine Berechnung mit einem subventionierten Zinssatz von 1 Prozent und eine weitere für einen regulären Zinssatz von 4 Prozent durchgeführt. Höhere Einkommen und niedrige Restschulden senken die Wohnkosten und setzen mehr Mittel für energetische Maßnahmen frei. Im Ergebnis gibt es auch bei der Fremdfinanzierung einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 37 bis 57 Prozent, die kein ausreichend hohes Finanzierungspotenzial für energetische Sanierungen vorweisen können, wenn die Kosten dafür zwischen 25.000 und 50.000 Euro liegen sollten. Absolut betrachtet sind das rund 7 bis 10 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Trotz eines generell höheren Vermögens im Vergleich zu Mietern reicht das verfügbare Geldvermögen vieler Selbstnutzer nicht aus, um die notwendigen Investitionen in nachhaltige Energiequellen zu tätigen. Die Förderpolitik sollte sich daher nicht an starren Einkommensgrenzen orientieren, sondern vielmehr die Wohnkostenbelastung der Haushalte in den Blick nehmen. Sofern die Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen eine gewisse Schwelle überschreitet, sollte gezielt gefördert und subventioniert werden. Diese Überarbeitung der Förderpolitik könnte dazu beitragen, ökologische Nachhaltigkeit im Wohnbereich effektiv zu unterstützen und Überbelastungen zu vermeiden.“
Vielen Eigentümern selbst genutzter Immobilien stehen keine ausreichenden Finanzierungsmittel zur Durchführung umfassender energetischer Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Forschungsinstituts empirica.
Untersucht wurden die Finanzierungspotenziale von selbst nutzenden Eigentümern zur Erhöhung der Nachhaltigkeit ihrer Immobilien.
Vergleich der Energieversorgung zwischen Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten
Zunächst wurden die Immobilien bezüglich ihres Heizsystems und der genutzten Energieart verglichen, wobei die Untersuchung nach Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten separat erfolgte. Bei Mietwohnungen kommen häufiger Fernwärme und seltener Block-/Zentralheizungen zum Einsatz als in selbst genutzten Wohneinheiten. Vor allem Öl, aber auch Gas spielt bei der Selbstnutzung noch häufiger eine Rolle. Auf der anderen Seite sind aber auch nachwachsende und nachhaltige Energien öfters bei Selbstnutzern anzutreffen. Die Unterschiede in der Energieart resultieren allerdings weder direkt noch ausschließlich aus der Nutzungsart. So ist zu berücksichtigen, dass Selbstnutzer eher in Kleinstädten angesiedelt sind, wo es seltener Fernwärme gibt. Dafür wohnt jeder sechste Selbstnutzer in einem Neubau, der nach dem Jahr 2000 errichtet wurde und in der Regel einen höheren energetischen Standard aufweist, während dies nur auf 8 Prozent der Mieter zutrifft.
Bei der Analyse des Status quo wird klar, dass ein Großteil der Selbstnutzer in den kommenden Jahren Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen aufbringen muss. Untersucht wurde daher, welche Finanzierungsmittel Selbstnutzern rein rechnerisch zur Verfügung stehen, um ihre Heizsysteme nachhaltig zu sanieren. Hierbei wurde zwischen Eigenkapital und Fremdkapitalmitteln unterschieden.
Sparverhalten und Liquiditätsengpässe bei Selbstnutzern
Auf umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen sparten Selbstnutzer-Haushalte bisher nicht explizit vor. Eigentümer von energetisch schlechteren Gebäuden weisen zudem keine höheren Sparquoten auf als andere Selbstnutzer. Streng genommen steht ihnen daher nicht einmal das gesparte Vermögen für energetische Modernisierungen zur Verfügung, da dieses Geld für andere Investitionsmaßnahmen angespart wurde.
Grundsätzlich sind Selbstnutzer zwar recht vermögend und insbesondere finanziell bessergestellt als dem Alter und Einkommen nach vergleichbare Mieter. Dies liegt aber vorrangig am Wert der Immobilie. Vergleicht man das reine Geldvermögen, relativieren sich die Unterschiede. Das durchschnittliche Geldvermögen von Selbstnutzern fällt zwar immer noch höher aus, was allerdings an der Notwendigkeit liegt, Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuhalten. Kurzfristig sind vor allem junge Selbstnutzer und jene im späten Ruhestand wenig liquide. Selbst wenn man unterstellt, dass eine energetische Sanierung – nach Förderung – nicht mehr als beispielsweise 25.000 oder 50.000 Euro kostet, gibt es jeweils einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 32 bis 50 Prozent, die dafür keine ausreichend hohen Ersparnisse vorweisen können. Absolut betrachtet sind das rund 6 bis 9 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.
Wohnkosten und Kredittragfähigkeit bei energetischen Sanierungen
Bei den Wohnkosten gilt ein Grenzwert von 30 Prozent des verfügbaren Einkommens als tragbar. Dieser Schwellenwert wurde von den Studienautoren gewählt, um zu ermitteln, wie hoch ein Kredit für energetische Sanierungen ausfallen darf, wenn die Belastung noch tragbar sein soll. Zusammen mit den bereits bestehenden warmen Wohnkosten darf der Kredit daher nicht zu monatlichen Kosten führen, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigen. Als Kreditlaufzeit wurden zehn Jahre gewählt. Zudem wurde eine Berechnung mit einem subventionierten Zinssatz von 1 Prozent und eine weitere für einen regulären Zinssatz von 4 Prozent durchgeführt. Höhere Einkommen und niedrige Restschulden senken die Wohnkosten und setzen mehr Mittel für energetische Maßnahmen frei. Im Ergebnis gibt es auch bei der Fremdfinanzierung einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 37 bis 57 Prozent, die kein ausreichend hohes Finanzierungspotenzial für energetische Sanierungen vorweisen können, wenn die Kosten dafür zwischen 25.000 und 50.000 Euro liegen sollten. Absolut betrachtet sind das rund 7 bis 10 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Trotz eines generell höheren Vermögens im Vergleich zu Mietern reicht das verfügbare Geldvermögen vieler Selbstnutzer nicht aus, um die notwendigen Investitionen in nachhaltige Energiequellen zu tätigen. Die Förderpolitik sollte sich daher nicht an starren Einkommensgrenzen orientieren, sondern vielmehr die Wohnkostenbelastung der Haushalte in den Blick nehmen. Sofern die Finanzierung der erforderlichen Maßnahmen eine gewisse Schwelle überschreitet, sollte gezielt gefördert und subventioniert werden. Diese Überarbeitung der Förderpolitik könnte dazu beitragen, ökologische Nachhaltigkeit im Wohnbereich effektiv zu unterstützen und Überbelastungen zu vermeiden.“
Juli 2024
Kommentar - Test beendetDer Entwurf des Heizungsgesetzes von Robert Habeck ist im Bundestag gescheitert und neu geschrieben worden. Sein Entwurf war weder praxistauglich, noch bezahlbar und ließ sich technisch nur teilweise umsetzen. Man könnte auch sagen: Der Gesetzentwurf war fehlerhaft.
Dass Robert Habeck diese Einschätzung nicht teilen würde, war abzusehen. Aber wie er sich bei einer Veranstaltung der Bundesregierung in Berlin vor wenigen Wochen zu seinem Gesetzentwurf äußerte, war dann doch überraschend: Der Entwurf sei nämlich nur ein Test gewesen, um festzustellen, wie weit die Bevölkerung beim Klimaschutz mitgehen würde. Dabei sei er wohl zu weit gegangen.
Demnach ist aus seiner Sicht nicht der Gesetzentwurf mangelhaft gewesen, sondern die Bevölkerung war schlicht nicht reif für seinen genialen Gesetzentwurf. Der Fehler liegt aus seiner Sicht nicht bei ihm, sondern allein bei den Bürgerinnen und Bürgern.
Auf mich wirkt diese Einschätzung abgehoben. Und sie macht eine weitere Fehleinschätzung von Robert Habeck sichtbar: Sein fehlerhaftes Verständnis von den Pflichten eines Ministers. In seinem Amtseid hat er geschworen, zum Wohle des Volkes zu arbeiten, nicht aber zu testen, wie sehr er die Bürgerinnen und Bürger gängeln kann. Und wenn es wirklich ein Test war, der offensichtlich beendet ist, dann kann es jetzt nur einen Schritt geben: Das Heizungsgesetz wird abgeschafft.
Kai H Warnecke
Präsident von Haus & Grund Deutschland
Dass Robert Habeck diese Einschätzung nicht teilen würde, war abzusehen. Aber wie er sich bei einer Veranstaltung der Bundesregierung in Berlin vor wenigen Wochen zu seinem Gesetzentwurf äußerte, war dann doch überraschend: Der Entwurf sei nämlich nur ein Test gewesen, um festzustellen, wie weit die Bevölkerung beim Klimaschutz mitgehen würde. Dabei sei er wohl zu weit gegangen.
Demnach ist aus seiner Sicht nicht der Gesetzentwurf mangelhaft gewesen, sondern die Bevölkerung war schlicht nicht reif für seinen genialen Gesetzentwurf. Der Fehler liegt aus seiner Sicht nicht bei ihm, sondern allein bei den Bürgerinnen und Bürgern.
Auf mich wirkt diese Einschätzung abgehoben. Und sie macht eine weitere Fehleinschätzung von Robert Habeck sichtbar: Sein fehlerhaftes Verständnis von den Pflichten eines Ministers. In seinem Amtseid hat er geschworen, zum Wohle des Volkes zu arbeiten, nicht aber zu testen, wie sehr er die Bürgerinnen und Bürger gängeln kann. Und wenn es wirklich ein Test war, der offensichtlich beendet ist, dann kann es jetzt nur einen Schritt geben: Das Heizungsgesetz wird abgeschafft.
Kai H Warnecke
Präsident von Haus & Grund Deutschland
Juli 2024
Betreten der vermieteten Wohnung durch den VermieterBei einem konkreten Grund muss der Zutritt gewährt werden
Nach entsprechender Vorankündigung muss der Wohnungsmieter als vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.
Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht her. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).
Liegt jedoch ein konkretes berechtigtes Interesse vor, wie zum Beispiel die Vorbereitung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, der Verkauf oder die Nachvermietung der Wohnung, so muss der Mieter den Zutritt gewähren. Dabei hat der Vermieter dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen.
Interessen von Mieter und Vermieter abwägen
In seinem Urteil hat sich der BGH umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.
Beim Verkauf überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters
Vor allem wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen, tritt das Interesse des Mieters „angesichts der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“, die mit dem Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte einhergehen, regelmäßig hinter dem Interesse des Vermieters zurück, erklärten die Bundesrichter zudem. Die Interessen des Vermieters können jedoch ausnahmsweise eingeschränkt sein, wenn dem Mieter durch die Besichtigung der Wohnung eine schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder sogar eine Lebensgefahr drohe (zum Beispiel Suizidrisiko).
Grundsätze erneut bekräftigt
Diese Grundsätze hat der BGH in einem Beschluss erneut bekräftigt. In dem verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit Juli 2014 eine Doppelhaushälfte in München. Die Miete beträgt seit Mietbeginn 1.800 Euro zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro. Die Vermieterin wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem von ihr beauftragten Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung des Mietobjekts erstellt werden.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Klage auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Vermieterin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche im Wesentlichen statt. Auch das Landgericht bejahte das Zutrittsrecht im Hinblick auf die beabsichtigte Mieterhöhung und die insoweit notwendige Feststellung der Beschaffenheit und des Erhaltungszustandes des Wohnraums. Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision und bekräftigte das Urteil des Landgerichts: Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zustehe.
Nach entsprechender Vorankündigung muss der Wohnungsmieter als vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.
Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht her. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).
Liegt jedoch ein konkretes berechtigtes Interesse vor, wie zum Beispiel die Vorbereitung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, der Verkauf oder die Nachvermietung der Wohnung, so muss der Mieter den Zutritt gewähren. Dabei hat der Vermieter dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen.
Interessen von Mieter und Vermieter abwägen
In seinem Urteil hat sich der BGH umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.
Beim Verkauf überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters
Vor allem wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen, tritt das Interesse des Mieters „angesichts der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“, die mit dem Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte einhergehen, regelmäßig hinter dem Interesse des Vermieters zurück, erklärten die Bundesrichter zudem. Die Interessen des Vermieters können jedoch ausnahmsweise eingeschränkt sein, wenn dem Mieter durch die Besichtigung der Wohnung eine schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder sogar eine Lebensgefahr drohe (zum Beispiel Suizidrisiko).
Grundsätze erneut bekräftigt
Diese Grundsätze hat der BGH in einem Beschluss erneut bekräftigt. In dem verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit Juli 2014 eine Doppelhaushälfte in München. Die Miete beträgt seit Mietbeginn 1.800 Euro zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro. Die Vermieterin wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem von ihr beauftragten Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung des Mietobjekts erstellt werden.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht gab der Klage auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Vermieterin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche im Wesentlichen statt. Auch das Landgericht bejahte das Zutrittsrecht im Hinblick auf die beabsichtigte Mieterhöhung und die insoweit notwendige Feststellung der Beschaffenheit und des Erhaltungszustandes des Wohnraums. Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision und bekräftigte das Urteil des Landgerichts: Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zustehe.
Juni 2024
Fehlerfrei – Kommentar von Kai H. WarneckeUnd auch alle, die arbeiten, machen dabei ab
und zu mal einen Fehler. Fehler gehören zum
Leben dazu. Man kann von ihnen profitieren,
indem man aus ihnen lernt, sich in der Folge
verbessert und so die Dinge voranbringt. Fehler
mögen ärgerlich sein, aber sie sind auch
eine Chance.
Umso seltsamer ist es, dass Robert Habeck
kürzlich in einer Rede behauptete, der Staat
mache keine Fehler. Zum einen kann ich dies
nicht bestätigen – man denke nur an das Heizungsgesetz.
Zum anderen wäre es überraschend, wenn der Staat, dessen
Handeln durch Menschen bestimmt wird, nur fehlerfreie
Mitarbeiter beschäftigt. Und es verrät etwas über Robert
Habeck: Wer so denkt, sieht Kritik nicht als Chance,
um sich zu verbessern. Aber es erklärt immerhin
seine Reaktion auf die Kritik am
Heizungsgesetz.
Etwas weiter ist sein Kabinettskollege
Marco Buschmann. Der hatte Zweifel, ob es
nicht ein Fehler war, die Verlängerung des
Betrachtungszeitraums im Mietspiegel und
die Senkung der Kappungsgrenze im Koalitionsvertrag
festzuschreiben. Deswegen hat
er seine Koalitionspartner überzeugt, diese
Punkte jetzt nicht im Mietrecht umzusetzen.
Einen Fehler entdeckt und ihn korrigiert – so geht verantwortungsvolles
Regierungshandeln.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus [&] Grund Deutschland
und zu mal einen Fehler. Fehler gehören zum
Leben dazu. Man kann von ihnen profitieren,
indem man aus ihnen lernt, sich in der Folge
verbessert und so die Dinge voranbringt. Fehler
mögen ärgerlich sein, aber sie sind auch
eine Chance.
Umso seltsamer ist es, dass Robert Habeck
kürzlich in einer Rede behauptete, der Staat
mache keine Fehler. Zum einen kann ich dies
nicht bestätigen – man denke nur an das Heizungsgesetz.
Zum anderen wäre es überraschend, wenn der Staat, dessen
Handeln durch Menschen bestimmt wird, nur fehlerfreie
Mitarbeiter beschäftigt. Und es verrät etwas über Robert
Habeck: Wer so denkt, sieht Kritik nicht als Chance,
um sich zu verbessern. Aber es erklärt immerhin
seine Reaktion auf die Kritik am
Heizungsgesetz.
Etwas weiter ist sein Kabinettskollege
Marco Buschmann. Der hatte Zweifel, ob es
nicht ein Fehler war, die Verlängerung des
Betrachtungszeitraums im Mietspiegel und
die Senkung der Kappungsgrenze im Koalitionsvertrag
festzuschreiben. Deswegen hat
er seine Koalitionspartner überzeugt, diese
Punkte jetzt nicht im Mietrecht umzusetzen.
Einen Fehler entdeckt und ihn korrigiert – so geht verantwortungsvolles
Regierungshandeln.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus [&] Grund Deutschland
Juni 2024
Kostenverteilung in der GdWEKein Bestandschutz für „unfaire“ Verteilungsschlüssel
Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oftmals ein Streitpunkt. Dies gilt umso mehr, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dessen Nutzung primär nur einem Teil der Eigentümer zur Verfügung steht. Da es die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 den Eigentümern erleichtert hat, vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregelungen zu beschließen, stehen in vielen GdWE die bisherigen Verteilungsschlüssel auf dem Prüfstand.
Es war also nur eine Frage der Zeit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit den Details der geänderten Gesetzeslage auseinandersetzen musste. Mit Urteil vom 22. März 2024 haben die Richter nun entschieden, dass Eigentümer keinen Bestandschutz für Regelungen genießen, deren Kostenverteilung nicht der Nutzungsmöglichkeit entspricht und für deren Änderung in der Vergangenheit die erforderlichen Mehrheiten nicht zustande gekommen sind (V ZR 81/23).
Kein Bestandschutz für Blockade
Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker-Stellplätze befinden. Dabei können Fahrzeuge dank eines Hebemechanismus übereinander geparkt werden. Aufgrund eines Defekts der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, sodass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war zuvor nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits früher eingetretene Schäden gelten dürfe.
Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch für den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Einen Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.
Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht:
„Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen bei ihren GdWE auf die Tagesordnung kommt. Insbesondere Verteilungsschlüssel, bei denen nicht die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten durch die Eigentümer berücksichtigt werden, könnten demnächst geändert werden, da dies von einer betroffenen Minderheit nicht mehr geblockt werden kann.
Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oftmals ein Streitpunkt. Dies gilt umso mehr, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dessen Nutzung primär nur einem Teil der Eigentümer zur Verfügung steht. Da es die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 den Eigentümern erleichtert hat, vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregelungen zu beschließen, stehen in vielen GdWE die bisherigen Verteilungsschlüssel auf dem Prüfstand.
Es war also nur eine Frage der Zeit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit den Details der geänderten Gesetzeslage auseinandersetzen musste. Mit Urteil vom 22. März 2024 haben die Richter nun entschieden, dass Eigentümer keinen Bestandschutz für Regelungen genießen, deren Kostenverteilung nicht der Nutzungsmöglichkeit entspricht und für deren Änderung in der Vergangenheit die erforderlichen Mehrheiten nicht zustande gekommen sind (V ZR 81/23).
Kein Bestandschutz für Blockade
Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker-Stellplätze befinden. Dabei können Fahrzeuge dank eines Hebemechanismus übereinander geparkt werden. Aufgrund eines Defekts der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, sodass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war zuvor nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits früher eingetretene Schäden gelten dürfe.
Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch für den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Einen Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.
Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht:
„Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen bei ihren GdWE auf die Tagesordnung kommt. Insbesondere Verteilungsschlüssel, bei denen nicht die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten durch die Eigentümer berücksichtigt werden, könnten demnächst geändert werden, da dies von einer betroffenen Minderheit nicht mehr geblockt werden kann.
Mai 2024
ImmobilienkaufSteuerrechtliche Fallen vermeiden
Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.
Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.
Falle 1 – Schwarzbeurkundung
Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.
Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen
Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.
Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.
Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.
Falle 1 – Schwarzbeurkundung
Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.
Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen
Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.
Mai 2024
Kommentar - Gen ZDie Generation Z – das sind all diejenigen, die zwischen 1997 und 2012 geboren wurden – fällt immer wieder mit überraschenden Vorschlägen und Handlungen auf. Mal demonstriert man für den Klimaschutz und fliegt anschließend nach Bali in den Urlaub. Und mal wendet man sich gegen den klimaschädlichen Neubau vor allem von Einfamilienhäusern, erwartet für sich aber gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt.
Bezahlbares Wohnen ohne Neubau funktioniert in der Praxis jedoch nicht. Das scheint auch den Jüngeren zu dämmern. In einem Beitrag der Süddeutschen Zeitung (SZ) kam ein Vertreter der Gen Z jetzt mit ganz eigennützigen Überlegungen, um an mehr Wohnraum zu gelangen: Ältere Leute würden zu viel Wohnfläche nutzen, beispielsweise Vier-Zimmer-Wohnungen oder gar ein ganzes Einfamilienhaus. Dies verhindere, dass junge Familien in größere Wohnungen ziehen könnten. Die vorgeschlagene Lösung: eine Alleinwohnsteuer, mit der man doch einfach ältere alleinstehende Menschen aus ihren Wohnungen vertreiben könne.
Auf diese Idee muss man erst einmal kommen! Weil durch die massiven Eingriffe ins Mietrecht die Miete keine Preisfunktion mehr hat, soll es eine lenkende Steuer richten. Und das Ziel der Lenkung soll sein, Menschen aus ihren Häusern und Wohnungen zu drängen. Das ist gegenüber allen Mietern und Eigentümern eine Unverschämtheit und zudem ein Eingriff in ihre Rechte: Denn Eigentum und auch der Besitz des Mieters sind von Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Eigentum verpflichtet nicht nur, es ist vor allem ein gesichertes Grundrecht. Das gilt auch für die Generation Z, die – und das sei hier auch mal betont – in der Mehrheit den Traum von den eigenen vier Wänden hat – zumindest insoweit ist die junge Generation zum Glück konservativ.
April 2024
Grundsteuer - Neue Meldepflichten bei wertrelevanten ÄnderungenMuss ich als Eigentümer das Finanzamt informieren, wenn sich zum Beispiel durch Bebauung, Umbau oder Abriss etwas ändert, das für den Grundsteuerwert relevant sein könnte? Für die frühere Grundsteuer galten keine solchen strengen Anzeigepflichten. Lediglich Eigentümer, die von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit waren, mussten das Finanzamt informieren, wenn sich an den Voraussetzungen für den kompletten oder teilweisen Grundsteuer-Erlass etwas geändert hat. Diese Regelung gilt auch weiterhin.
Die Grundsteuerreform bringt aber auch eine Verschärfung für alle anderen Eigentümer: Jetzt sind die für die steuerliche Bewertung relevanten Veränderungen dem Finanzamt ebenfalls mitzuteilen, ohne eine Aufforderung abzuwarten. Eine Frist dafür gibt es auch: Die Änderung muss bis zum 31. Januar des auf die Änderung folgenden Jahres mitgeteilt werden. Welche Änderungen können das sein? Das hängt davon ab, welches Bewertungsmodell am Ort der Immobilie gilt. Das Bundesmodell, das in allen Ländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt, verpflichtet zur Mitteilung aller tatsächlichen Veränderungen, die sich auf
• die Höhe des Grundsteuerwertes,
• die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder
• die zu einer erstmaligen Feststellung führen können sowie der Eigentumsübergang an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.
Beispiele für Änderungen am Grundstück sind die
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Bezogen auf das Gebäude können zum Beispiel
• abgeschlossene Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Flächenänderung,
• Abriss oder
• Änderung der Nutzungsart
eine Anzeigepflicht auslösen.
Auch die Bundesländer mit anderen Grundsteuermodellen haben entsprechende Anzeigepflichten eingeführt. Für Baden-Württemberg gilt ebenfalls, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Vermögensart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen ist. Die Abgabefrist für diese Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Wichtige Beispiele bei dem dort geltenden Bodenwertmodell sind rein grundstücksbezogene Änderungen wie
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• die Änderung der Nutzungs- beziehungsweise der Gebäudeart.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Melden ist besser! Im Zweifel sollte lieber einmal mehr als einmal weniger angezeigt werden, wenn nicht eindeutig ist, ob sich die Veränderung an der Immobilie auf die Bewertung auswirken kann. Praxistipp: Derzeit ist eine elektronische Übertragung der Änderungsanzeige über ELSTER bei der Grundsteuer in vielen Ländern schwierig bis unmöglich. Daher kann es einfacher sein, im Zweifel auf den Änderungsstichtag eine komplette neue Grundsteuerwert-Erklärung abzugeben. Denn die Änderungsanzeige ist rechtlich der Steuererklärung gleichgestellt. Verzögerungen oder Unterlassungen der Änderungsanzeige können die gleichen rechtlichen Konsequenzen haben wie eine unterlassene oder zu spät abgegebene Steuererklärung."
Die Grundsteuerreform bringt aber auch eine Verschärfung für alle anderen Eigentümer: Jetzt sind die für die steuerliche Bewertung relevanten Veränderungen dem Finanzamt ebenfalls mitzuteilen, ohne eine Aufforderung abzuwarten. Eine Frist dafür gibt es auch: Die Änderung muss bis zum 31. Januar des auf die Änderung folgenden Jahres mitgeteilt werden. Welche Änderungen können das sein? Das hängt davon ab, welches Bewertungsmodell am Ort der Immobilie gilt. Das Bundesmodell, das in allen Ländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt, verpflichtet zur Mitteilung aller tatsächlichen Veränderungen, die sich auf
• die Höhe des Grundsteuerwertes,
• die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder
• die zu einer erstmaligen Feststellung führen können sowie der Eigentumsübergang an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.
Beispiele für Änderungen am Grundstück sind die
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Bezogen auf das Gebäude können zum Beispiel
• abgeschlossene Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Flächenänderung,
• Abriss oder
• Änderung der Nutzungsart
eine Anzeigepflicht auslösen.
Auch die Bundesländer mit anderen Grundsteuermodellen haben entsprechende Anzeigepflichten eingeführt. Für Baden-Württemberg gilt ebenfalls, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Vermögensart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen ist. Die Abgabefrist für diese Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Wichtige Beispiele bei dem dort geltenden Bodenwertmodell sind rein grundstücksbezogene Änderungen wie
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• die Änderung der Nutzungs- beziehungsweise der Gebäudeart.
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Melden ist besser! Im Zweifel sollte lieber einmal mehr als einmal weniger angezeigt werden, wenn nicht eindeutig ist, ob sich die Veränderung an der Immobilie auf die Bewertung auswirken kann. Praxistipp: Derzeit ist eine elektronische Übertragung der Änderungsanzeige über ELSTER bei der Grundsteuer in vielen Ländern schwierig bis unmöglich. Daher kann es einfacher sein, im Zweifel auf den Änderungsstichtag eine komplette neue Grundsteuerwert-Erklärung abzugeben. Denn die Änderungsanzeige ist rechtlich der Steuererklärung gleichgestellt. Verzögerungen oder Unterlassungen der Änderungsanzeige können die gleichen rechtlichen Konsequenzen haben wie eine unterlassene oder zu spät abgegebene Steuererklärung."
April 2024
Starkregen und Hochwasser„Extremwetterereignisse werden häufiger und intensiver auftreten“
Dipl.-Ing. Jens Hasse ist Teamleiter Klimaanpassung und Stadtökologie am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Köln. Im Interview erläutert er, welche drei Arten von Überflutungen es gibt, warum alle Hauseigentümer sich Gedanken b]machen sollten, ob ihr Haus ausreichend gewappnet ist und welche baulichen Schutzmaßnahmen es gibt.
Worauf müssen sich Hauseigentümer in puncto Wetterereignisse künftig einstellen?
Mit Blick auf die Wetterereignisse der vergangenen 15 Jahre und die aktuellen Klimaprojektionen muss man sagen: Hauseigentümer müssen sich intensiv mit dem Thema Starkregen und Hochwasser auseinandersetzen. Extremwetterereignisse können jeden treffen, egal ob Sommergewitter oder Wintersturm. Genaue Vorhersagen sind weiterhin äußerst schwierig zu treffen. Aber generell deuten die Daten darauf hin, dass Extremwetterereignisse in einigen Teilen Deutschlands häufiger und intensiver auftreten werden. Das bedeutet auch, dass die statistischen Werte angepasst werden müssen: Was früher ein 100-jähriges Extremwettereignis war, könnte künftig ein 50-jähriges oder sogar ein 30-jähriges Ereignis sein.
Welche Gründe gibt es für die Gefährdung von Gebäuden?
Auch wer nicht in Hochwassergefahrengebieten lebt, kann künftig stärker betroffen sein. Denn intensivere Regenereignisse heißt, dass die abfließenden Wassermengen stark zunehmen können, sodass auch ein bislang unauffälliges kleines Bächlein hinterm Haus zu einem Problem werden kann. Neben über die Ufer tretenden Gewässern kann aber auch ansteigendes oberflächennahes Grundwasser, das in den Keller eindringt, ein tückisches Problem sein. Solche Gefährdungen können sich beispielsweise aufgrund von Dauerregen einstellen, aber auch bei Flusshochwassern und durchlässigen Kiesböden. Die dritte Ursache für Hochwasser- oder Überflutungsschäden am und im Haus kann ein Rückstau aus der Kanalisation sein. Wenn große Regenwassermassen von der Straße die Kanalisation temporär überlasten, kann sich Abwasser in Hausanschlussleitungen rückstauen – und tritt aus Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen im Kellerbereich oder Souterrain des Hauses aus. Kurz gesagt: Hochwasser- und Starkregenvorsorge ist für alle Standorte wichtig, nicht nur im direkten Umfeld von Flüssen und Bächen.
Stichpunkt öffentliche Vorsorge: Wie können Kommunen die Gefahr eindämmen, und was machen diese bereits in Sachen Hochwasserprävention?
Zunächst einmal ist die Information der Bürger eine wichtige Aufgabe der Kommunen: Überall in Deutschland gibt es Hochwassergefahrenkarten, die je nach Region über die Gefahr und Wahrscheinlichkeit für Flusshochwasser informieren. Diese sind im Internet abrufbar oder über die zuständigen Behörden wie die Landesumwelt- oder Wasserwirtschaftsämter. Ebenfalls haben bereits viele Kommunen Starkregengefahrenkarten erstellen lassen, die die möglichen Fließwege, Fließgeschwindigkeiten, Überflutungsflächen und -höhen durch Starkregenabflüsse prognostizieren. Ganz wichtig ist auch die Sensibilisierung für zum Teil überlebenswichtige Verhaltensregeln, die auch mir am Herzen liegt. Ein Beispiel: Auf gar keinen Fall in den Keller gehen, wenn dieser überflutet werden könnte, um beispielsweise einen Gegenstand zu retten oder noch schnell das Auto aus der Garage fahren. Es besteht akute Lebensgefahr. Der Rückweg könnte versperrt sein, oder die Elektroinstallation steht unter Wasser, was zu tödlichen Stromschlägen führen kann. Die Kommunen ermutigen wir, als Teil ihrer Vorsorgeaktivitäten zum Beispiel durch regelmäßige Hauswurfsendungen über Verhaltensregeln bei Hochwasser oder Starkregen zu informieren.
Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen die Kommunen bei der Hochwasserprävention?
Die Überflutungs- und Starkregenvorsorge ist natürlich zunächst einmal Sache der Kommunen, nicht des einzelnen Hauseigentümers. Sie unterliegen zum Beispiel bestimmten Verpflichtungen zum Bau von Hochwasserschutzeinrichtungen in der Nähe von größeren Flüssen. Auch die Renaturierung von Fließgewässern gehört zu den Schutzmaßnahmen. So erhalten die Gewässer mehr Raum, um sich bei Hochwasser auszubreiten. Neben dem Flusshochwasser empfehlen wir den Kommunen aber auch, in den anderen beiden Hochwasserarten – hohe Grundwasserstände und Rückstau aufgrund von Starkregen – proaktiv tätig zu sein. Das tun sie auch – zum Beispiel mit Informationsblättern zum Einbau und der Unterhaltung von Rückstauklappen in allen Gebäuden, den die Kommunen den Eigentümern seit vielen Jahren dringend ans Herz legen. Ein weiteres Beispiel ist die Schaffung und der Erhalt von Überflutungsflächen entlang großer und kleiner Gewässer – und in dem Zuge keine oder nur unter bestimmten Auflagen neue Baugebiete auf solch relevanten Flächen auszuweisen. Aber: Die Eigenvorsorge der Gebäudeeigentümer, der Bewohner und anderer Nutzer ist eine sehr wichtige Ergänzung zum kommunalen Hochwasser- und Starkregenschutz.
Das bringt uns zum Stichpunkt private Vorsorge: Wie kann der Eigentümer sein Haus schützen?
Das reicht von grundlegenden Sachen wie der Frage, was man eigentlich im Keller lagern muss und was nicht, über die Elektroinstallation, die besser nicht im Keller oder in Bodennähe installiert sein sollte, bis hin zu funktionierenden Rückstauklappen in den Grundleitungen, die jeder eingebaut haben und regelmäßig warten lassen sollte. Natürlich ist es im Neubau viel leichter, den Hochwasser- oder Überflutungsschutz gleich mitzudenken, aber auch im Bestand gibt es einige Möglichkeiten, die Hauseigentümer umsetzen können und sollten.
Welche sind das konkret?
Für Keller gibt es zwei grundlegende Schutzstrategien: Zum einen können Kellerzugänge wie Außentreppen, Lichtschächte und Garageneinfahrten durch eine Schwelle oder Aufkantung von vielleicht 10 Zentimetern gesichert werden. Das hilft bereits bei vielen Starkregenereignissen. Bei höheren Wasserständen, die diese Barriere überschreiten, können dann wasserdichte Fenster helfen. Da gibt es diverse technische Lösungen, bei denen sich zum Beispiel die Fenster automatisch verschließen, wenn der Wasserpegel im Lichtschacht einen bestimmten Stand erreicht hat.
Für den Fall eines Kanalrückstaus sollten Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen, die unterhalb des Straßenniveaus beziehungsweise des Überflutungswasserstandes liegen, dringend durch Rückstausicherungen gesichert werden. Eigentümer sind für ihren eigenen Rückstauschutz verantwortlich. Grundsätzlich stehen hierzu zwei technische Möglichkeiten zur Verfügung: Rückstauverschlüsse verhindern, dass das zurückdrückende Wasser in das Gebäude gelangt. Diese Klappen werden seit Jahrzehnten regelmäßig eingebaut, können aber mit entsprechendem Aufwand auch in bestehenden Hausentwässerungsleitungen nachgerüstet werden. Auch Abwasserhebeanlagen, die im Normalfall Abwasser in die Kanalisation pumpen, können als Sicherung gegen Rückstau in der Kanalisation eingesetzt werden. Wichtig ist aber: Beide Arten der Rückstausicherung müssen regelmäßig gewartet werden, sonst sind sie im Ernstfall nutzlos.
Eine wirksame Maßnahme gegen Durchfeuchtungen der Kellerwände aufgrund hoher Grundwasserstände oder drückendem Wasser nach längeren Regenfällen ist die Gebäudeabdichtung mit einer wasserundurchlässigen Bitumenschicht, die sogenannte schwarze Wanne, die in Kombination mit einer außen liegenden Kiesdrainage sehr wirksam ist, Keller trocken zu halten. Im Gegensatz zur sogenannten weißen Wanne, bei der im Neubau das Kellergeschoss als wasserdichter Betonkasten ausgeführt wird, kann die schwarze Wanne auch im Bestand nachträglich zum Einsatz kommen. Dabei werden die betroffenen Gebäudebereiche freigelegt, nach Trocknung der Kellerwände mit Bitumen- oder Kunststoffdichtungsbahnen abgedichtet und durch eine Kiesdrainage ergänzt.
Für Eigentümer ist es schwierig abzuschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll und zugleich bezahlbar sind. Wie können sie sich informieren?
Leider ist dies natürlich immer die sehr individuell zu beantwortende Frage, wie viel Geld man in die Hand nehmen möchte beziehungsweise kann, um Vorsorge zu betreiben und sein Eigentum und sich selbst vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder hohes Grundwasser zu schützen. Außerdem gilt es abzuwägen, was bei den örtlichen Gegebenheiten sinnvoll ist. Unabhängige Fachberatungsangebote wie etwa der Hochwasservorsorgeausweis oder der Hochwasser-Pass des Hochwasserkompetenzcentrums Köln unterstützen hier die private Bauvorsorge. Auch die Kommunen selbst, die Verbraucherzentralen und die Bundesministerien beraten zum Thema. Umfassende Informationen bietet zum Beispiel die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums. Hier finden Eigentümer noch viele weitere Tipps, wie sie ihr Haus schützen können. Ein genereller Tipp ist, das Thema Hochwasserschutz im Zuge von Sanierungen gleich mitzudenken. Mein Fazit: Eine wesentliche Reduzierung der Schadensrisiken durch gute Eigenvorsorge ist möglich, eine hundertprozentige Absicherung gegen die Naturgewalt Wasser ist aber sicherlich nicht möglich.
Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Dipl.-Ing. Jens Hasse ist Teamleiter Klimaanpassung und Stadtökologie am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Köln. Im Interview erläutert er, welche drei Arten von Überflutungen es gibt, warum alle Hauseigentümer sich Gedanken b]machen sollten, ob ihr Haus ausreichend gewappnet ist und welche baulichen Schutzmaßnahmen es gibt.
Worauf müssen sich Hauseigentümer in puncto Wetterereignisse künftig einstellen?
Mit Blick auf die Wetterereignisse der vergangenen 15 Jahre und die aktuellen Klimaprojektionen muss man sagen: Hauseigentümer müssen sich intensiv mit dem Thema Starkregen und Hochwasser auseinandersetzen. Extremwetterereignisse können jeden treffen, egal ob Sommergewitter oder Wintersturm. Genaue Vorhersagen sind weiterhin äußerst schwierig zu treffen. Aber generell deuten die Daten darauf hin, dass Extremwetterereignisse in einigen Teilen Deutschlands häufiger und intensiver auftreten werden. Das bedeutet auch, dass die statistischen Werte angepasst werden müssen: Was früher ein 100-jähriges Extremwettereignis war, könnte künftig ein 50-jähriges oder sogar ein 30-jähriges Ereignis sein.
Welche Gründe gibt es für die Gefährdung von Gebäuden?
Auch wer nicht in Hochwassergefahrengebieten lebt, kann künftig stärker betroffen sein. Denn intensivere Regenereignisse heißt, dass die abfließenden Wassermengen stark zunehmen können, sodass auch ein bislang unauffälliges kleines Bächlein hinterm Haus zu einem Problem werden kann. Neben über die Ufer tretenden Gewässern kann aber auch ansteigendes oberflächennahes Grundwasser, das in den Keller eindringt, ein tückisches Problem sein. Solche Gefährdungen können sich beispielsweise aufgrund von Dauerregen einstellen, aber auch bei Flusshochwassern und durchlässigen Kiesböden. Die dritte Ursache für Hochwasser- oder Überflutungsschäden am und im Haus kann ein Rückstau aus der Kanalisation sein. Wenn große Regenwassermassen von der Straße die Kanalisation temporär überlasten, kann sich Abwasser in Hausanschlussleitungen rückstauen – und tritt aus Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen im Kellerbereich oder Souterrain des Hauses aus. Kurz gesagt: Hochwasser- und Starkregenvorsorge ist für alle Standorte wichtig, nicht nur im direkten Umfeld von Flüssen und Bächen.
Stichpunkt öffentliche Vorsorge: Wie können Kommunen die Gefahr eindämmen, und was machen diese bereits in Sachen Hochwasserprävention?
Zunächst einmal ist die Information der Bürger eine wichtige Aufgabe der Kommunen: Überall in Deutschland gibt es Hochwassergefahrenkarten, die je nach Region über die Gefahr und Wahrscheinlichkeit für Flusshochwasser informieren. Diese sind im Internet abrufbar oder über die zuständigen Behörden wie die Landesumwelt- oder Wasserwirtschaftsämter. Ebenfalls haben bereits viele Kommunen Starkregengefahrenkarten erstellen lassen, die die möglichen Fließwege, Fließgeschwindigkeiten, Überflutungsflächen und -höhen durch Starkregenabflüsse prognostizieren. Ganz wichtig ist auch die Sensibilisierung für zum Teil überlebenswichtige Verhaltensregeln, die auch mir am Herzen liegt. Ein Beispiel: Auf gar keinen Fall in den Keller gehen, wenn dieser überflutet werden könnte, um beispielsweise einen Gegenstand zu retten oder noch schnell das Auto aus der Garage fahren. Es besteht akute Lebensgefahr. Der Rückweg könnte versperrt sein, oder die Elektroinstallation steht unter Wasser, was zu tödlichen Stromschlägen führen kann. Die Kommunen ermutigen wir, als Teil ihrer Vorsorgeaktivitäten zum Beispiel durch regelmäßige Hauswurfsendungen über Verhaltensregeln bei Hochwasser oder Starkregen zu informieren.
Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen die Kommunen bei der Hochwasserprävention?
Die Überflutungs- und Starkregenvorsorge ist natürlich zunächst einmal Sache der Kommunen, nicht des einzelnen Hauseigentümers. Sie unterliegen zum Beispiel bestimmten Verpflichtungen zum Bau von Hochwasserschutzeinrichtungen in der Nähe von größeren Flüssen. Auch die Renaturierung von Fließgewässern gehört zu den Schutzmaßnahmen. So erhalten die Gewässer mehr Raum, um sich bei Hochwasser auszubreiten. Neben dem Flusshochwasser empfehlen wir den Kommunen aber auch, in den anderen beiden Hochwasserarten – hohe Grundwasserstände und Rückstau aufgrund von Starkregen – proaktiv tätig zu sein. Das tun sie auch – zum Beispiel mit Informationsblättern zum Einbau und der Unterhaltung von Rückstauklappen in allen Gebäuden, den die Kommunen den Eigentümern seit vielen Jahren dringend ans Herz legen. Ein weiteres Beispiel ist die Schaffung und der Erhalt von Überflutungsflächen entlang großer und kleiner Gewässer – und in dem Zuge keine oder nur unter bestimmten Auflagen neue Baugebiete auf solch relevanten Flächen auszuweisen. Aber: Die Eigenvorsorge der Gebäudeeigentümer, der Bewohner und anderer Nutzer ist eine sehr wichtige Ergänzung zum kommunalen Hochwasser- und Starkregenschutz.
Das bringt uns zum Stichpunkt private Vorsorge: Wie kann der Eigentümer sein Haus schützen?
Das reicht von grundlegenden Sachen wie der Frage, was man eigentlich im Keller lagern muss und was nicht, über die Elektroinstallation, die besser nicht im Keller oder in Bodennähe installiert sein sollte, bis hin zu funktionierenden Rückstauklappen in den Grundleitungen, die jeder eingebaut haben und regelmäßig warten lassen sollte. Natürlich ist es im Neubau viel leichter, den Hochwasser- oder Überflutungsschutz gleich mitzudenken, aber auch im Bestand gibt es einige Möglichkeiten, die Hauseigentümer umsetzen können und sollten.
Welche sind das konkret?
Für Keller gibt es zwei grundlegende Schutzstrategien: Zum einen können Kellerzugänge wie Außentreppen, Lichtschächte und Garageneinfahrten durch eine Schwelle oder Aufkantung von vielleicht 10 Zentimetern gesichert werden. Das hilft bereits bei vielen Starkregenereignissen. Bei höheren Wasserständen, die diese Barriere überschreiten, können dann wasserdichte Fenster helfen. Da gibt es diverse technische Lösungen, bei denen sich zum Beispiel die Fenster automatisch verschließen, wenn der Wasserpegel im Lichtschacht einen bestimmten Stand erreicht hat.
Für den Fall eines Kanalrückstaus sollten Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen, die unterhalb des Straßenniveaus beziehungsweise des Überflutungswasserstandes liegen, dringend durch Rückstausicherungen gesichert werden. Eigentümer sind für ihren eigenen Rückstauschutz verantwortlich. Grundsätzlich stehen hierzu zwei technische Möglichkeiten zur Verfügung: Rückstauverschlüsse verhindern, dass das zurückdrückende Wasser in das Gebäude gelangt. Diese Klappen werden seit Jahrzehnten regelmäßig eingebaut, können aber mit entsprechendem Aufwand auch in bestehenden Hausentwässerungsleitungen nachgerüstet werden. Auch Abwasserhebeanlagen, die im Normalfall Abwasser in die Kanalisation pumpen, können als Sicherung gegen Rückstau in der Kanalisation eingesetzt werden. Wichtig ist aber: Beide Arten der Rückstausicherung müssen regelmäßig gewartet werden, sonst sind sie im Ernstfall nutzlos.
Eine wirksame Maßnahme gegen Durchfeuchtungen der Kellerwände aufgrund hoher Grundwasserstände oder drückendem Wasser nach längeren Regenfällen ist die Gebäudeabdichtung mit einer wasserundurchlässigen Bitumenschicht, die sogenannte schwarze Wanne, die in Kombination mit einer außen liegenden Kiesdrainage sehr wirksam ist, Keller trocken zu halten. Im Gegensatz zur sogenannten weißen Wanne, bei der im Neubau das Kellergeschoss als wasserdichter Betonkasten ausgeführt wird, kann die schwarze Wanne auch im Bestand nachträglich zum Einsatz kommen. Dabei werden die betroffenen Gebäudebereiche freigelegt, nach Trocknung der Kellerwände mit Bitumen- oder Kunststoffdichtungsbahnen abgedichtet und durch eine Kiesdrainage ergänzt.
Für Eigentümer ist es schwierig abzuschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll und zugleich bezahlbar sind. Wie können sie sich informieren?
Leider ist dies natürlich immer die sehr individuell zu beantwortende Frage, wie viel Geld man in die Hand nehmen möchte beziehungsweise kann, um Vorsorge zu betreiben und sein Eigentum und sich selbst vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder hohes Grundwasser zu schützen. Außerdem gilt es abzuwägen, was bei den örtlichen Gegebenheiten sinnvoll ist. Unabhängige Fachberatungsangebote wie etwa der Hochwasservorsorgeausweis oder der Hochwasser-Pass des Hochwasserkompetenzcentrums Köln unterstützen hier die private Bauvorsorge. Auch die Kommunen selbst, die Verbraucherzentralen und die Bundesministerien beraten zum Thema. Umfassende Informationen bietet zum Beispiel die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums. Hier finden Eigentümer noch viele weitere Tipps, wie sie ihr Haus schützen können. Ein genereller Tipp ist, das Thema Hochwasserschutz im Zuge von Sanierungen gleich mitzudenken. Mein Fazit: Eine wesentliche Reduzierung der Schadensrisiken durch gute Eigenvorsorge ist möglich, eine hundertprozentige Absicherung gegen die Naturgewalt Wasser ist aber sicherlich nicht möglich.
Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
April 2024
Bundesförderung für effiziente GebäudeMit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen stufenweise verpflichtend. Den Umstieg auf eine Heizung, die mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird, fördert der Bund mit verschiedenen Zuschüssen und zinsvergünstigten Krediten in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die neue Förderung startet schrittweise im Laufe des Jahres 2024 und richtet sich zunächst nur an Privatpersonen, die Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses sind.
Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Beantragung erst im weiteren Verlauf des Jahres 2024 möglich sein. Haus & Grund informiert dazu kontinuierlich aktuell unter hausund.co/heizungstausch. Dort finden Sie auch weitere Details zu den neuen Förderbedingungen.
Privatpersonen, die Eigentümer eines Einfamilienhauses sind und dieses selbst bewohnen, sollen seit dem 27. Februar 2024 einen Antrag auf die neue Heizungsförderung stellen können (Stand zum Redaktionsschluss). Dafür steht ein Zuschuss sowie zusätzlich ein zinsgünstiger Ergänzungskredit für energetische Einzelmaßnahmen zur Verfügung.
So viel Förderung erhalten Eigentümer für den Heizungstausch im selbst genutzten Einfamilienhaus
30 % Grundförderung
Wer jetzt auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien umsteigt, erhält hierfür 30 Prozent Grundförderung.
70 % Förderhöchstsatz
Die Grundförderung und die verschiedenen Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren – bis zu einem Fördersatz von maximal 70 Prozent.
20 % Klimageschwindigkeitsbonus
Den Klimageschwindigkeitsbonus in Höhe von 20 Prozent erhält, wer seine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- beziehungsweise Nachtspeicherheizung oder seine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung durch eine klimafreundliche Heizung ersetzt. Ab 1. Januar 2029 reduziert sich der Bonus kontinuierlich.
30 % Einkommensbonus
Bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro können Sie für die Erneuerung Ihrer Heizung zusätzlich einen Einkommensbonus in Höhe von 30 Prozent beantragen.
5 % Effizienzbonus
Für Wärmepumpen wird zusätzlich ein Effizienzbonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.
So viel Förderung erhalten Vermieter von Ein- und Mehrfamilienhäusern für den Heizungstausch
70 % Förderhöchstsatz
Der Förderhöchstsatz beträgt 70 Prozent von maximal 30.000 Euro Investitionskosten (1. Wohneinheit), 15.000 Euro 2. bis 6. Wohneinheit und 8.000 Euro ab 7. Wohneinheit
Förderhöchstsatz und Begrenzung der förderfähigen Kosten: Die Grundförderung und nur ausgewählte Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren. Deswegen können der Förderhöchstsatz von maximal 70 Prozent nicht erreicht werden.
30 % Grundförderung
30 Prozent der maximal förderfähigen Kosten beim Einbau einer Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien.
5 % Effizienzbonus
Für Wärmepumpen wird ein Bonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.
2.500 Euro Emissionsminderungszuschlag
Für Biomasseanlagen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie nachweislich den Emissionsgrenzwert für Staub von 2,5 Milligramm pro Kubikmeter einhalten.
März 2024
Früher …Früher war alles besser. Bei diesem Gedanken ertappte ich
mich zuletzt häufiger: Beim Warten in der Kälte auf einen
verspäteten Zug, beim Versuch, einen Termin im Bürgeramt
zu erhalten oder auch als Eigentümer zwischen Grundsteuerwertbescheid
und Informationspflichten gegenüber den Mietern
zur Energiepreisbremse.
Aber das stimmt so nicht. Denn so Vieles ist heute besser –
nicht nur mit Blick auf unsere Umwelt, ein Leben in einem
freien Europa oder den technischen Fortschritt. Auch Wohnen
hat sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verbessert.
Effiziente Heizungen, warme Wohnungen, natürliche
Materialien und – statistisch betrachtet – mehr Wohnfläche
für jeden von uns. Und sogar Mieter sind ganz überwiegend
glücklich mit ihren privaten Vermietern.
Ursache für die negativen Gedanken kann also nicht unsere
heutige Lebensrealität sein. Nein, ich habe mich wohl von
der Bundesregierung anstecken lassen. Statt Lösungen und
Spaß an neuen Möglichkeiten werden heute Angst und Sorge
verbreitet, die obendrein mit Verboten gelöst werden sollen.
Die Umstellung von Kohle- auf Gasheizungen war für die
allermeisten Eigentümer kein Grund zur Sorge, sondern eine
Verbesserung, die mit Freude erwartet und umgesetzt wurde.
Die unkoordinierte Umstellung auf Fernwärme und Wärmepumpe
hingegen ist ein Fiasko.
Früher war nicht alles besser, aber Optimismus, Ideenreichtum
und Freude waren – viel mehr als heute – die politischen
Mittel derjenigen, die dieses Land lenkten. Kohle musste
nicht verboten werden, denn der Einbau von Gasheizungen
wurde ermöglicht – und gerne und freiwillig genutzt. Chancen
und Anreize bieten als politische Instrumente – zumindest
insoweit könnte es wieder mehr sein, wie es früher einmal
war!
Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland
März 2024
Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO)Schornsteinfeger muss neue Pflichten bei Heizungseinbau prüfen
Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.
So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).
Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.
Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.
Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.
Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.
Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.
Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.
Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.
Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.
So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).
Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.
Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.
Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.
Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.
Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.
Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.
Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.
Februar 2024
Energetische Gebäudesanierung - Reale Investitionen sinken seit JahrenGebäude machen etwa 35 bis 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus und verantworten laut Bundesumweltamt ungefähr 30 Prozent der CO2-Emissionen hierzulande. Entsprechend hoch sind die Ambitionen, CO2-Emissionen im Gebäudesektor zu senken – bislang mit durchwachsenem Erfolg. Trotz des hohen Einsparpotenzials von Treibhausgasemissionen durch energetische Gebäudesanierung sind die realen Investitionen in diesem Bereich seit 2011 gesunken, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) herausfand.
Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.
Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.
Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.
Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.
Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.
Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.
Februar 2024
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