GrundsteuerreformEigentümer zahlen häufig deutlich mehr
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.
Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.
Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen
Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent.
Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.
Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt
In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.
Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.
Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.
Fazit von Jakob Grimm, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Rein rechnerisch kann das politische Versprechen der Aufkommensneutralität auch dann erfüllt sein, wenn die Grundsteuerbelastung etwa bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken im Schnitt sinkt, während sie im Bereich der privaten Wohnimmobilien steigt. Eine solche Verschiebung innerhalb der Steuerbasis wäre jedoch im höchsten Maße sozial unausgewogen. Denn sie belastet ausgerechnet jene Eigentümer stärker, die Wohnraum schaffen, erhalten und zur Versorgung der Bevölkerung beitragen. Die faktische Verlagerung der Steuerlast auf den privaten Wohnungssektor würde das Ziel einer gerechten Lastenverteilung klar untergraben und wäre deshalb politisch nicht hinnehmbar.“
Ein herzliches Dankeschön!
Die umfassende und fundierte Auswertung dieser Reformwirkung wäre ohne die rege Beteiligung unserer Mitglieder nicht möglich gewesen. Fast 2.000 Eigentümer haben sich die Zeit genommen, ihre Daten und Erfahrungen mit uns zu teilen. Dieses Engagement bildet die Grundlage für die jetzt vorliegende Analyse – und verschafft privaten Eigentümern eine starke datenbasierte Stimme in der politischen Debatte. Herzlichen Dank an alle Beteiligten!
Mai/Juni 2025
KommentarUm des lieben Friedens willen
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Koalitionsverträge galten einst als ambitionierte Fahrpläne für die Zukunft unseres Landes. Heute sind sie meist nicht mehr als der kleinste gemeinsame Nenner – ein Kompromisspapier, das vor allem den inneren Frieden der Regierungsparteien sichern soll. Der Anspruch, damit die großen Herausforderungen unseres Landes zu lösen, tritt zunehmend in den Hintergrund.
Ein besonders deutliches Beispiel dafür liefert der neue Koalitionsvertrag im Bereich Wohnen. Die darin vereinbarten mietrechtlichen Maßnahmen sind weder geeignet, die drängenden Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen, noch sind sie in irgendeiner Weise zukunftstauglich. Es geht erkennbar nicht darum, tragfähige Antworten auf steigende Baukosten, Wohnungsknappheit oder Investitionszurückhaltung zu geben. Vielmehr geht es darum, dass sich Union und SPD bei diesen Themen nicht mehr in die Quere kommen.
Symptomatisch dafür ist die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse – ein Instrument, das seit zehn Jahren keinen Beitrag zur Lösung der Wohnraumversorgung geleistet hat. Wirtschaftswissenschaft und Praxis sind sich längst einig: Die Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel. Trotzdem wird sie erneut verlängert – nicht, weil sie wirkt, sondern weil sie politisch bequem ist. Ihr eigentlicher Zweck war nie die Mietendämpfung, sondern immer nur der Koalitionsfrieden.
Mai/Juni 2025
PREISE FÜR WÄRMEPUMPENFehlende Preistransparenz ist ein Problem
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Wärmepumpen sind ein zentraler Baustein der Energiewende im Gebäudebereich. Doch während andere europäische Länder die Anschaffungs- und Betriebskosten niedrig halten, sind diese in Deutschland mit Abstand am höchsten. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des europäischen Wärmepumpenmarktes.
Die Vergleichszahlen sprechen eine deutliche
Sprache: Während in Polen und Italien
Wärmepumpen bereits für unter 5.000
Euro nach Abzug der Fördermittel zu haben
sind, kostet eine Wärmepumpe in
Deutschland selbst nach Abzug der Förderung
oft mehr als 12.000 Euro. Noch gravierender
ist die lange Amortisationszeit:
Während sich der Kauf in Frankreich
oder den Niederlanden bereits nach wenigen
Jahren lohnt, dauert es in Deutschland
oft mehr als ein Jahrzehnt, bis sich
der Betrieb einer Wärmepumpe günstiger
auswirkt als der einer Gasheizung.
Hohe Strompreise problematisch
Ein wesentlicher Kostentreiber sind neben
den höheren Anschaffungskosten
auch die extrem hohen Strompreise in
Deutschland. Während andere Länder
gezielt den Strompreis für Wärmepumpen
senken oder spezielle Tarife anbieten,
wird in Deutschland der Strompreis
durch Steuern, Umlagen und Abgaben
künstlich verteuert.
Politischer Handlungsbedarf
Haus & Grund sieht dringenden politischen
Handlungsbedarf und fordert:
1. Kostensenkung bei der Installation:
Die Anschaffung und Installation von
Wärmepumpen muss durch gezielte
Anreize und Deregulierung günstiger
werden. Dazu gehören der Abbau
bürokratischer Hürden, eine Vereinfachung
der Förderstrukturen und
eine gezielte Förderung von Fachkräften
im Handwerk.
2. Strompreise senken: Die staatlich
verursachten Kosten auf den Strompreis
müssen gesenkt werden, insbesondere
für Haushalte, die auf effiziente
Wärmepumpen umsteigen.
Eine Reduzierung der Stromsteuer
und Netzentgelte wäre ein wirksamer
Schritt.
3. Faire Alternativen ermöglichen:
Hauseigentümer dürfen nicht dazu
gezwungen werden, teure Wärmepumpen
zu installieren. Es müssen
schnell alternative Lösungen geschaffen
werden wie etwa der Anschluss
an ein Wärmenetz.
Zur Studie „Analysis of the EU heating
Mai 2025
Große ErwartungenDie letzte Bundesregierung hinterließ in der
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.
Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.
Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Wohn- und Eigentumspolitik einen bleibenden
Eindruck – leider keinen guten. Zerstritten sowie
ideologisch und richtungslos agierend hat
sie das Vertrauen der Eigentümer verspielt. Die
Erwartungen an die Ampel-Regierung war vor
ihrer Abwahl auf einem Tiefpunkt – nicht ohne
Grund: Das Heizungsgesetz, Regulierungswut
und geringe Dialogbereitschaft haben die Stimmung
von Immobilieneigentümern schwer belastet.
Zukunftsperspektiven? Kaum erkennbar.
Der aktuelle Haus & Grund-WohnKlima-Index zeigt jedoch:
Die Stimmung hat sich gedreht. Eigentümerinnen und
Eigen tümer blicken mit spürbarem Optimismus auf die
kommenden Monate. Nach der Bundestagswahl erwartet
eine Mehrheit Verbesserungen auf dem Wohnungsmarkt.
Es herrscht Hoff nung – auf eine Entlastung von Bürokratie,
auf Deregulierung und auf eine neue politische Kultur, die
Eigentum nicht als zu kontrollierendes Risiko,
sondern als tragende Säule unserer Gesellschaft
begreift.
Diese Erwartungshaltung richtet sich nunmehr
an die künftige Bundesregierung. Die
Hoffnung auf eine Trendwende ist greifbar –
und sie ist groß. Doch ein erster Blick auf die
Entwürfe des Koalitionsvertrags lässt Zweifel
aufkommen, gerade bei privaten Vermietern.
Altbekannte ideologische Vorschläge aus den
Reihen der SPD drohen die dringend benötigte Wende zu
untergraben. Sollte sich dieser Geist durchsetzen, wären
negative Auswirkungen für private Vermieter und letztlich
auch für Mieter kaum zu vermeiden. Deshalb richten sich
die Erwartungen jetzt klar an CDU und CSU: Sie müssen
dafür sorgen, dass Eigentumspolitik endlich wieder fair,
marktwirtschaftlich und zukunftsorientiert gedacht wird.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Mai 2025
Photovoltaik-AnlagenKein steuerlicher Abzug wegen Steuerbefreiung?
Die zwangsweise Steuerfreistellung der Erträge aus Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) seit 2022 hat nicht nur positive Auswirkungen. Denn grundsätzlich entfällt dort, wo Einkünfte nicht mehr zu versteuern sind, auch die Möglichkeit, Kosten steuerlich geltend zu machen.
In einem jüngst vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 11. Dezember 2024, 9 K 83/24) entschiedenen Fall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaik-Anlage und ermittelte ihren Gewinn durch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Im Jahr 2022 musste die GbR zu viel gezahlte Einspeisevergütungen aus den Vorjahren zurückerstatten. Streitfrage war nun, ob die Rückzahlungen als Betriebsausgabe abzugsfähig sein konnten, obwohl die Einnahmen vom Gesetzgeber ab 2022 steuerfrei gestellt worden waren.
Das Niedersächsische Finanzgericht bejahte dies. Das Gericht entschied, dass die Rückzahlung von in den Jahren vor 2022 erzielten Einspeisevergütungen beim Betrieb einer nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbefreiten Photovoltaik-Anlage im Jahr 2022 als Betriebsausgabe abzugsfähig ist. Argument: Das gesetzliche Abzugsverbot von Aufwendungen im Zusammenhang mit nicht zu versteuernden Einkünften schließt hier den Abzug nicht aus. Denn: Die ursprünglichen Einnahmen waren ja steuerpflichtig, weil sie noch vor der Steuerfreistellung angefallen sind. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig, denn das Finanzamt hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (X R 2/25).
Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Dieses Urteil ist zwar ein gewisser Lichtblick. Es bleibt aber das Problem bestehen, dass die Abschreibungsmöglichkeiten für Photovoltaik-Anlagen mit der zwangsweisen Herausnahme dieser Anlagen aus der Einkommensbesteuerung entfallen sind und dadurch auch für viele Eigentümer die Grundlage ihrer Kostenkalkulation.“
April 2025
Anforderung an ein Mieterhöhungsschreiben nach ModernisierungRechtsschutzversicherung
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.
Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erheblich steigern und langfristig Energiekosten senken. Doch nicht selten gibt es Streit darüber, ob eine daraus resultierende Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Ein aktueller Fall zeigt, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gestellt werden.
Andreas J. ist Mitglied in einem Haus & Grund-Ortsverein und vermietet eine Wohnung im Erdgeschoss an Marga Z. Das Haus stammt aus den 1950er-Jahren und wird grundlegend von der Eigentümergemeinschaft saniert. Es wird mit einer Wärmedämmung und neuen Fenstern ausgestattet, und die alte Ölheizung wird durch eine moderne Zentralheizung ausgetauscht. Andreas J. teilt der Mieterin die geplanten Arbeiten zu Beginn des Jahres detailliert mit. Die Umsetzung erfolgt im Laufe des Frühjahrs. In einem Schreiben vom 1. Mai 2024 informiert er die Mieterin, dass sich die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen um 95 Euro monatlich erhöht. Dies entspricht einer Steigerung der aktuellen Miete um 11 Prozent.
Modernisierung für Einsparungen
Andreas J. erläutert in dem Schreiben die Gesamtkosten sowie die zukünftig ersparten Instandsetzungskosten infolge der jeweiligen Maßnahmen. Außerdem erklärt er, wie die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache dauerhaft erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse langfristig verbessern und zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen. Der auf Marga Z. entfallende Teil wird anhand der von ihr genutzten Wohnfläche berechnet und entsprechend ausgewiesen.
Aufschlüsselung der Modernisierungskosten
Die Mieterin sieht sich nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet, da die Kosten nicht ausreichend auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt wurden. Sie ist der Ansicht, dass die Kosten für die einzelnen Gewerke separat ausgewiesen werden müssen. Deshalb verweigert Marga Z. die verlangte Mieterhöhung.
Andreas J. reicht daraufhin Klage ein. Das Amtsgericht stellt fest, dass die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde, und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der Mieterhöhung. Es genüge, dass die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme sowie die in Abzug gesetzten Kosten für dadurch eingesparte Instandsetzungsmaßnahmen angegeben wurden. Die Mieterin ist hierdurch ausreichend über den Grund und den Umfang der Modernisierung informiert, sodass sie die Maßnahmen auf Plausibilität überprüfen und entsprechend nachvollziehen kann. Aus den Schreiben des Vermieters ging außerdem ausdrücklich hervor, dass die Maßnahmen der Energieersparnis dienen sollen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag für mehrere energetische Maßnahmen auf die einzelnen Baumaßnahmen aufzuteilen.
Wer trägt die Kosten?
Marga Z. wird zur Zahlung der Mieterhöhung verurteilt. Die von ROLAND Rechtsschutz verauslagten Prozesskosten muss die Mieterin einschließlich der von Andreas J. gezahlten Selbstbeteiligung erstatten.
ROLAND Rechtsschutz
 
Mit den Rechtsschutzlösungen der ROLAND Rechtsschutz-Versicherung für Eigentümer und Vermieter können Sie Ihre Interessen im Streitfall umfassend absichern. Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie attraktive Vorteile beim Abschluss.
Haben Sie dazu Fragen? Das ROLAND Service-Team steht Ihnen gerne unter der Telefonnummer 0221 – 82 77-23 33 zur Verfügung.
April 2025
KommentarWort des Jahres
Jedes Jahr bestimmt eine fünfköpfige Jury das Unwort des Jahres. In diesem Jahr landete auf Platz 2 das Wort „Heizungsverbot“. Der Ausdruck sei eine irreführende Bezeichnung in der Debatte über das Heizungsgesetz, weil weder Heizen noch Heizungen verboten worden seien, nur der Neueinbau von Heizsystemen mit fossiler Energie sei nicht mehr zulässig. Der Begriff sei nur verwendet worden, um klimaschützende Maßnahmen zu diskreditieren.
Die Jury liegt falsch. Die Debatte entbrannte zu einem Zeitpunkt, als ein Entwurf des Heizungsgesetzes bekannt wurde, der die Außerbetriebnahme bestimmter Heizungsmodelle verpflichtend vorsah. Dieser Entwurf umfasste mithin ein Verbot bestehender Heizungsanlagen. Dass dieses geplante Verbot kein Gesetz wurde, ist nicht zuletzt Haus & Grund zu verdanken – und auch eine Folge der Debatte um das Wort „Heizungsverbot“.
Der Begriff hat folglich auf den Punkt gebracht, was Robert Habeck zunächst anstrebte – und war damit nicht irreführend. Zudem hat das Wort dazu beigetragen, den Gesetzentwurf in der damaligen Fassung zu verhindern. Nicht verwendet wurde es hingegen, um Klimaschutzmaßnahmen zu diskreditieren, sondern um eine gerechte und bezahlbare Wärmewende zu ermöglichen.
Von daher kann man es genau andersherum sehen: Für mich ist der Begriff „Heizungsverbot“ das Wort des Jahres!
Ihr Kai H. Warnecke
März 2025
Katzenhaltung mit FolgenEs geht um eine Wohnung in einer Gemeinde im Amtsgerichtsbezirk
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.
Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.
Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com
Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur,
Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist
der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis
begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen
ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl
der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt
außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung
diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:
• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich.
Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück?
Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank
der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten
Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und
Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen.
Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in
die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:
• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen
Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?
Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten
Fragen.
• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.
Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in
der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am
Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen,
auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung?
Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität.
Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem
Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten.
Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann
untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen.
Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen
können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera
aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit
eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch
durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera
sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies
alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur.
Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung?
In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert
die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade
in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit
auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem
Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung
der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene
Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.
Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und
durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige
festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:
• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro
Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten
entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100
Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder
in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter
entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle
zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis
Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32
Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate
à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.
Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten,
schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung
von 34.540 Euro.
Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen
kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei
Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der
finanzielle Ruin.
Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man
schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias
sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert
gegenüberstehen.
Haus & Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
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NEBENKOSTENRANKING 2024Die 100 größten Städte im Vergleich
In der bayerischen Stadt Regensburg zahlen Bürger am wenigsten für Müll, Abwasser und Grundsteuer, in Mönchengladbach in Nordrhein-Westfalen am meisten. Das ist ein zentrales Ergebnis des Nebenkostenrankings, das das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland erstellt hat.
Die kommunalen Gebühren und Steuern sind viel diskutierte
Wohnnebenkosten, aufgrund ihrer Höhe, der dramatischen Unterschiede
zwischen den Städten und der intransparenten
Strukturen. Um die erheblichen Unterschiede bei den Nebenkosten
aufzudecken, hat Haus & Grund die Höhe der Nebenkosten
in den 100 größten Städten Deutschlands erneut untersucht.
Das Ranking setzt sich aus drei Einzelrankings zusammen. Berücksichtigt
werden Kennzahlen zu den Abfallgebühren (Stand
2022), zu den Abwassergebühren (Stand 2023) und zur Grundsteuer
B (Stand 2024). Dabei wird jeweils von einem vierköpfigen
Musterhaushalt in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus
ausgegangen.
Regensburg top, Mönchengladbach flop
Wie bereits im Nebenkostenranking 2021 existieren in den
größten deutschen Städten weiterhin deutliche Unterschiede.
Sieger des Rankings ist wie schon bei der vergangenen Untersuchung
die Stadt Regensburg. Durchschnittlich bezahlt eine
Familie hier jährlich 874 Euro insgesamt für Grundsteuer B,
Abfall- und Abwassergebühren.
In Mönchengladbach, am unteren Ende des Rankings, fällt hingegen
mit 1.932 Euro weit mehr als das Doppelte an. Der Unterschied
zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt beträgt
somit satte 1.058 Euro. Auf Platz 50 liegt die Stadt Trier,
die mit 1.367 Euro für die durchschnittliche Belastung einer
vierköpfigen Musterfamilie steht. Im Vergleich zur vorangegangenen
Untersuchung fallen hier durchschnittlich 67 Euro mehr
pro Jahr an.
Saarbrücken auf Rang 71
Die saarländische Landeshauptstadt landete beim Nebenkostenranking
auf Platz 71 mit einer Summe von 1502 Euro.
Vergleichsweise sehr hoch sind die Kosten für das Abwasser:
777 Euro bedeuten nur Rang 93 von den 100 Städten. Im
Grundsteuer-Vergleich reicht es hingegen sogar für Rang 36
(441 Euro), beim Abfall immerhin noch für Rang 40 (285
Euro). Im Vergleich zum letzten Ranking (siehe Ausgabe
11/2021, Seiten 284 und 285) hat sich Saarbrücken (damals
Platz 78 mit einer Summe von 1478 Euro) um 7 Plätze verbessert.
Die Werte des letzten Rankings im Einzelnen: Abwasser
(2020) 789 Euro, Abfall (2019) 257 Euro und Grundsteuer (2021) 432
Euro. Zum Vergleich: Ranking-Sieger Regensburg liegt auch bei der Grundsteuer
auf Platz 1 (335 Euro), in Witten auf dem letzten Platz wird mit 771 Euro
mehr als das Doppelte verlangt. Erster und Letzter beim Abwasser sind
Worms (245 Euro) und Mönchengladbach (985 Euro).
Bei den Abfallgebühren ist Nürnberg an der Spitze (130 Euro) und Leverkusen das
teure Schlusslicht (570 Euro).
Mehr Transparenz bei der Kostenbelastung nötig
Zwar handelt es sich bei der Platzierung der einzelnen Städte lediglich
um eine Zusammensetzung der Daten der jeweiligen Erhebungsjahre.
So verweist zum Beispiel die Stadt Regensburg in
einer Anfrage darauf, dass die Gebühren für Abwasser und Müll
im Vergleich zum Erhebungszeitraum der Auswertung angestiegen
sind – für Abwasser seit 2024 um etwa 30 Prozent und
beim Müll sind es seit Anfang des Jahres rund 20 Prozent mehr.
Dennoch zeigt die Analyse eines deutlich: die große Diskrepanz
zwischen den Städten, ohne dass offensichtliche Muster erkennbar
werden – weder räumlich noch nach Einwohnerdichte
oder anderen Merkmalen.
Vielmehr liegt es nahe, dass die Städte ihre Spielräume nutzen,
um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle
Freiräume zu schaffen. Da Verbraucher keine Möglichkeiten haben,
diese Nebenkosten zu beeinflussen und den Anbieter zu
wechseln, ist mehr Transparenz geboten – vor allem bei den
Gebührenordnungen der einzelnen Kommunen, die uneinheitlich
und häufig auch mit einer Vielzahl von individuellen Ausnahmeregelungen
versehen sind.
Anna Katharina Fricke
Das vollständige Ranking mit 100 Städten finden Sie unter
hausund.co/4aJXTt6
März 2025
Es gibt auch Gewinner bei SchadensereignissenIm Mai Mai 2024 wurde das Saarland von schwerem Unwetter heimgesucht. Es kam durch starke Niederschläge zu dem sogenannten Pfingsthochwasser. Durch Eindringen von Wassermassen nahmen viele Gebäude Schäden. Begleitet wurde der Regen durch einen starken Sturm. Dieser beschädigte Hausdächer und brachte Bäume zum Umstürzen. Die Beeinträchtigungen für die Betroffenen waren massiv. Sie konnten auch teilweise existenzbedrohend sein. Das ist die eine Seite der Medaille. Tristesse für die Geschädigten. Festzustellen ist auch, dass es bei dem Unglück auch Profiteure gab. Das ist die andere Seite der Medaille. Und die wollen wir uns näher ansehen
Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von
Haus [&] Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail:
info@hausundgrund-saarbruecken.de
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
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info@anwaltskanzlei-hoffmann.com
Unglücke mit großen Sachschäden bringen ein Arbeitsbeschaffungsprogramm ins Rollen:
- Meldet ein Geschädigter bei seiner Versicherung einen Elementarschaden, so wird zunächst ein Sachverständiger beauftragt, Haftungsgrund und Schadensumfang zu überprüfen. Er ist der Erste in der „Nahrungskette“.
- Hat er seine Arbeit getan, geht es an die Schadensregulierung: Jetzt werden die Aufträge an die Reparateure vergeben. Sie bilden die zweite Gruppe der Begünstigten. Das Unheil hatte katastrophale Ausmaße. Um die Schäden zu beheben, waren Millionenbeträge erforderlich. Diese mussten auch von denjenigen aufgewendet werden, die nicht versichert waren. Dachdecker, Bauunternehmen und andere Handwerker konnten sich vor Aufträgen kaum retten.
- Schließlich kam auf eine dritte Gruppe noch ein Benefit zu: Ist ein Mensch aktiv, unterlaufen ihm Fehler. Es läuft nicht alles glatt. Gibt es Arbeiten en masse, so steigert sich die Fehlerquote entsprechend. Dies ist mit dem Schwund bei Kaufleuten vergleichbar. Nun gibt es Arbeit für die Justiz.
Ein immer wiederkehrendes Thema
In einem früheren Artikel mit der Überschrift “Begegnung mit einer Elementarschadenversicherung“ (Ausgabe 8/2024 Seite 187) habe ich über zwei Fälle berichtet. Es ging um Streitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Elementarversicherer. Die Fälle, die beim Landgericht Saarbrücken anhängig waren, sind mittlerweile beendet. Und zwar durch Vergleich.
Ein dritter Fall, der seinen Ursprung auf dem Pfingstunwetter 2024 nahm, ist zwischenzeitlich beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Was war geschehen? Bedingt durch heftigen Sturm stürzte ein Baum um. Stamm und Krone landeten auf dem Nachbargrundstück. Laut Einsatzbericht der Feuerwehr handelt es sich bei dem lädierten Gewächs um einen stark wachsenden Baum im Sinne des § 48 Nr. 1a) NachbG SL. Der Torso beschädigte den Zaun des Nachbarn. Dieser Schaden wurde ersetzt.
Streit gibt es jedoch um Stamm und Äste, die auf dem Nachbargrundstück liegen blieben. Auch wenn ein Baum umstürzt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts. Das Eigentum bleibt bei dem, dem das Grundstück mit den Wurzeln gehört. Der umgestürzte Baum stört das Eigentum des Nachbarn. Die Verpflichtung, die Störung zu beseitigen, ergibt sich aus § 1004 BGB.
Auf Bitten des Beeinträchtigten reagierte der Baumeigentümer nur zögerlich. Es wurden einige wenige Äste entfernt. Mehr nicht. Das Gros blieb liegen. Die Grundstücke befinden sich im Saarland. Dort wohnen auch die beiden Protagonisten des Falles.
Es gilt das Landesschlichtungsgesetz Saarland. Danach müssen sich Nachbarn, die eine Streitigkeit haben, zunächst das Schiedsgericht anrufen. Folgerichtig wandte sich der Gestörte zunächst an den für den Bezirk zuständigen Schiedsmann. Dort kam eine Einigung nicht zu Stande. Er bekam eine Erfolglosigkeitsbescheinigung. Unter Vorlage derselben reichte der Gestörte beim Amtsgericht eine Beseitigungsklage ein.
Geschildert habe ich drei Fälle. Eine Miniauswahl. Angesichts des Ausmaßes der Naturgewalten an Pfingsten 2024 betrug das Schadenspotenzial ein Vielfaches. Schätzungen sprechen von vielen Millionen Euro. Entsprechend umfangreich dürften die Aufwendungen sein, die als Folgeschäden zu bezeichnen sind. Das Fazit ist, dass die Unwetter an Pfingsten nicht nur eine Vielzahl Geschädigter produzierte, sondern auch eine Vielzahl von Personen und Institutionen, die von dem Ereignis profierten.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von
Haus [&] Grund Saarbrücken
Telefon: 0681 / 66 83 7-0
Fax: 0681 / 66 83 7-16
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Anwaltskanzlei Hoffmann
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Fax: 0681 / 68 89 09 01
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Februar 2025
Lärm im MehrfamilienhausWann darf der Mieter die Miete mindern?
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?
Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.
Hausordnung regelt die Ruhezeiten
Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.
Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen
Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.
Kinderlärm
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
Alter des Kindes
Gesundheitszustand des Kindes
Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)
Musizieren
Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.
Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.
Inka-Marie Storm
Februar 2025
Was passiert mit nicht mehr benötigten Gasanschlüssen?Stilllegung von Gasnetzen
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Erneuerbare Energien sind auf dem Vormarsch. Wer sich beispielsweise eine Wärmepumpe anschafft, benötigt seinen Gasanschluss nicht mehr. Doch was geschieht dann mit dem alten Anschluss?
Wer seinen Gasanschluss dauerhaft nicht mehr nutzt, hat grundsätzlich zwei Optionen: stilllegen oder zurückbauen lassen. Dafür muss ein Antrag bei dem entsprechenden Netzbetreiber eingereicht werden. Die meisten Anbieter stellen auf ihrer Webseite diesbezügliche Formulare zur Verfügung. Der bestehende Gasliefervertrag muss ebenfalls gekündigt werden, da er nicht automatisch bei einer Stilllegung oder einem Rückbau des Gasanschlusses endet. Die Kündigung sollte rechtzeitig erfolgen, da die Stilllegung oder der Rückbau nicht zwingend zu einem Sonderkündigungsrecht führen.
Stilllegung
Bei der Stilllegung wird der Anschluss vom Verteilnetz getrennt. Dabei wird die Hauptabsperreinrichtung geschlossen beziehungsweise bei fehlender Absperreinrichtung die Netzanschlussleitung physisch getrennt. Aus Sicherheitsgründen werden die dahinterliegenden Gasleitungen bis zur Hauptversorgungsleitung entgast. Die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden jedoch nicht entfernt. Eine spätere Inbetriebnahme kann – je nach technischen Gegebenheiten – auch künftig möglich bleiben. Der Gaszähler sollte ebenfalls abmontiert und retourniert werden, da anderenfalls weiterhin Grundkosten anfallen können.
Rückbau
Bei einem Rückbau wird die Gasleitung von der allgemeinen Versorgungsleitung abgetrennt, und die Netzanschlussleitungen und Anlagenteile werden entfernt. Hierbei handelt es sich um eine endgültige Maßnahme, das heißt der Netzanschluss ist anschließend nicht mehr nutzbar. Das Grundstück, auf dem sich der Netzanschluss bis zu seiner Trennung befand, gilt aus Sicht der Gasversorgung ab dann als nicht erschlossen. Eine erneute Versorgung ist nur mit einem neuen Anschluss möglich.
Inaktiver Anschluss
Ein Sonderfall ist das Pausieren des Netzanschlusses. Dabei bleibt der gesamte Anschluss inklusive Messeinrichtung in der Regel erhalten, und die Gasbelieferung kann jederzeit wieder aufgenommen werden. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen sinnvoll, da der Netzbetreiber dabei oft eine Vorhaltepauschale erhebt und somit jährlich Kosten entstehen. Theoretisch könnte zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein wird und ob dann überhaupt genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.
Welche Kosten fallen an?
Die Stilllegung und der Rückbau dürfen in der Regel nur durch den jeweiligen Netzbetreiber vorgenommen werden. Diese handhaben die Stilllegungskosten sehr unterschiedlich. In vielen Regionen müssen Eigentümer hierfür vierstellige Beträge bezahlen, andere Betreiber erheben eine Pauschale von einigen Hundert Euro. Anscheinend geht es auch anders: Es gibt Netzbetreiber, die gar kein Geld in Rechnung stellen.
Forderungen von Haus & Grund
Damit die Energiewende im Gebäudebestand nicht noch teurer wird, fordert Haus & Grund daher, dass die Stilllegung beziehungsweise der Rückbau eines Gasanschlusses für Eigentümer generell kostenlos sein sollte.
Auch die Kosten für diejenigen, die ihren Gasanschluss noch weiter nutzen müssen, dürfen nicht steigen. Derzeit tragen alle Gaskunden die Betriebs- und Wartungskosten des Netzes über die Netzentgelte. Da aktuell rund 48 Prozent der Privatwohnungen in Deutschland Gas als Energiequelle nutzen, können diese Kosten noch auf viele Schultern verteilt werden. Diese Verteilung wird sich jedoch in den nächsten Jahren ändern, sodass weniger Menschen für die Betriebskosten aufkommen müssen. Dies könnte eine erhebliche finanzielle Belastung für Eigentümer darstellen, die aus verschiedenen Gründen nicht schnell genug vom Gasnetz umsteigen können.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
„Theoretisch kann zwar die vorhandene Gasleitung irgendwann in der Zukunft für die Energieversorgung mit grünem Wasserstoff genutzt werden. Doch ob das für Privathaushalte jemals eine Alternative sein könnte und genügend Wasserstoff zur Verfügung steht, ist derzeit nicht absehbar.“
Januar 2025
Was ändert sich 2025Neue Gesetzgebung
Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Jahressteuergesetz
▪ Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
▪ Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
▪ Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
▪ Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.
Heizkostenverordnung
▪ Bereits seit dem 1. Januar 2024 ist auch bei der Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe eine individuelle Verbrauchserfassung nebst Abrechnung erforderlich. Bei bereits installierten Anlagen, für die bisher eine Ausnahme galt, sind nun bis zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung einzubauen. Vermieter müssen auch den Anteil an der Warmmiete bestimmen, der auf die Wärmeversorgung entfällt.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung
▪ Seit dem 1. Oktober 2024 sind nach den Regelungen des GEG ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen, und zwar:
▪ 1. für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung sowie
▪ 2. für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
▪ Ebenfalls sind seit 1. Oktober 2024 Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das durchführende Unternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer eine Dokumentation über den hydraulischen Abgleich zu übergeben.
Gefahrstoffverordnung und Asbest
▪ Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.
▪ Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.
Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)
▪ Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.
▪ Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
▪ Im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe festgelegt. Im Jahr 2024 lag er bei 45 Euro pro Tonne CO2. Ab 2025 erhöht er sich auf 55 Euro. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden damit teurer.
Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
▪ Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
▪ Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
▪ Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
▪ Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.
Wohngeld
▪ Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2025 angepasst. Schließlich ist in § 43 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes (WoGG) eine regelmäßige Dynamisierung vorgeschrieben. Das Wohngeld-Plus steigt zum 1. Januar 2025 durchschnittlich um rund 15 Prozent. Darin enthalten sind die Steigerung der Mieten und der Inflation der Jahre 2021 bis 2023.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:
Jahressteuergesetz
▪ Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
▪ Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
▪ Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
▪ Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.
Heizkostenverordnung
▪ Bereits seit dem 1. Januar 2024 ist auch bei der Wärmeversorgung durch eine Wärmepumpe eine individuelle Verbrauchserfassung nebst Abrechnung erforderlich. Bei bereits installierten Anlagen, für die bisher eine Ausnahme galt, sind nun bis zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung einzubauen. Vermieter müssen auch den Anteil an der Warmmiete bestimmen, der auf die Wärmeversorgung entfällt.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsprüfung
▪ Seit dem 1. Oktober 2024 sind nach den Regelungen des GEG ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen, und zwar:
▪ 1. für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung sowie
▪ 2. für alle vor dem 1. Oktober 2009 installierten Heizungen bis zum Ablauf des 30. September 2027.
▪ Ebenfalls sind seit 1. Oktober 2024 Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach Einbau in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören eine raumweise Heizlastberechnung, eine Prüfung und Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das durchführende Unternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer eine Dokumentation über den hydraulischen Abgleich zu übergeben.
Gefahrstoffverordnung und Asbest
▪ Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.
▪ Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.
Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)
▪ Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.
▪ Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
▪ Im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist die jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe festgelegt. Im Jahr 2024 lag er bei 45 Euro pro Tonne CO2. Ab 2025 erhöht er sich auf 55 Euro. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden damit teurer.
Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)
▪ Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
▪ Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
▪ Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
▪ Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.
Wohngeld
▪ Das Wohngeld wird zum 1. Januar 2025 angepasst. Schließlich ist in § 43 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes (WoGG) eine regelmäßige Dynamisierung vorgeschrieben. Das Wohngeld-Plus steigt zum 1. Januar 2025 durchschnittlich um rund 15 Prozent. Darin enthalten sind die Steigerung der Mieten und der Inflation der Jahre 2021 bis 2023.
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation
Januar 2025
Ende
Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Und unsere Hoffnung auf Gesetze, die unser wirtschaftlich stagnierendes Land wieder in Schwung bringen, ist gering. Mit Blick auf das Mietrecht gab es immerhin die Hoffnung, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse der einzige Wermutstropfen der Ampel-Regierung werden könnte.Nun ist jedoch auch die Ampel-Koalition zu einem Ende
gekommen. Deutschland wird vorerst von SPD und Bündnis
90 / Die Grünen regiert. Allerdings haben die beiden
Parteien im Deutschen Bundestag zusammen keine eigene
Mehrheit. Und auch bei Hinzuziehung der Abgeordneten
von Linkspartei und BSW kann die Regierung von Olaf
Scholz keine Gesetze im Bundestag beschließen.
Faktisch wird es damit keine rot-grünen Gesetze mehr
geben – zumindest nicht bis zu den Neuwahlen. Das Ende
der Ampel-Koalition bedeutet damit auch das Ende für
Verschärfungen im Mietrecht, für die Verlängerung der
Mietpreisbremse und für die Verlängerung des Umwandlungsverbotes.
Und es verschafft privaten Eigentümern eine
Verschnaufpause – damit bekommt das Jahr zumindest
dahingehend doch noch ein versöhnliches Ende.
Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie frohe Weihnachten.
Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Dezember 2024
Hohe Hürden beim EigentumserwerbAuswirkungen der Grunderwerbsteuer auf die Neubaunachfrage
Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.
Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.
Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.
Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“
Die jüngsten Zins- und Baukostensteigerungen haben die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich reduziert. Dem Rückgang der Bautätigkeit steht aber ein immer stärker steigender Bedarf an Wohnraum gegenüber. Eine große Hürde beim Eigentumserwerb stellt die Eigenkapitalbildung dar. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) würde eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer den Neubau stark ankurbeln.
Anders als lange Zeit prognostiziert, wächst die Bevölkerung in Deutschland weiter an. Der Zuwachs der Haushalte fällt aufgrund eines zunehmenden Anteils von Single-Haushalten sogar überproportional zum Bevölkerungswachstum aus. Vor allem in den Ballungsräumen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund dieser Entwicklung vielerorts das Angebot. Die Politik hat sich daher ein jährliches Neubauziel von 400.000 Wohnungen gesteckt, was in dieser Legislaturperiode bisher jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden konnte. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert für das Jahr 2024 circa 250.000 neue Wohnungen. Im Jahr 2025 wird die Zahl der Neubauten auf 205.000 sinken, und im Jahr 2026 werden voraussichtlich sogar nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen.
Die hohen Neubaukosten führen aktuell dazu, dass die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt und der Bedarf an Mietwohnungen entsprechend zunimmt. Aufgrund des Wohnungsmangels führt diese Verschiebung der Nachfrage mancherorts zu steigenden Neuvertragsmieten. Die Entwicklungen in der Baubranche haben also schon jetzt Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt.
Sinkende Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer für die Bundesländer
Trotz steigender Immobilienpreise und hoher Steuersätze sanken aufgrund rückläufiger Immobilienverkäufe in den meisten Bundesländern die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer und lagen im Jahr 2023 etwa 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Dieser Trend wird sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen auch künftig fortsetzen.
Warum sich die Reduzierung der Grunderwerbsteuer lohnen würde
Das IW hat nun in einer aktuellen Studie die Auswirkung hoher Grunderwerbsteuern auf die Bautätigkeit untersucht. Die Auswertung zeigt, dass eine Halbierung der Grunderwerbsteuer zur Folge hätte, dass im Schnitt 9 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt würden. Dieser Anstieg an Baufertigstellungen kann die Einnahmeverluste der Länder nicht kompensieren. Stellt man dem Verlust allerdings die Kosten eines staatlich finanzierten Neubaus in entsprechendem Umfang gegenüber, wäre eine Absenkung für die Länder langfristig mehr als lukrativ.
Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik
„Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent fallen allein für die Grunderwerbsteuer Kosten in Höhe von 26.000 Euro an. Diese Belastung stellt eine erhebliche Hürde beim Eigentumserwerb dar, die insbesondere für Erstkäufer schwer zu überwinden ist. Eine Absenkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Neubau ankurbeln, sondern langfristig auch die öffentlichen Haushalte entlasten, da die Kosten für staatlich finanzierte Neubauten höher wären als die potenziellen Einnahmeverluste aus der Steuerreduktion.“
Dezember 2024
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