Kein Bestandschutz für „unfaire“ Verteilungsschlüssel

Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oftmals ein Streitpunkt. Dies gilt umso mehr, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dessen Nutzung primär nur einem Teil der Eigentümer zur Verfügung steht. Da es die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 den Eigentümern erleichtert hat, vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregelungen zu beschließen, stehen in vielen GdWE die bisherigen Verteilungsschlüssel auf dem Prüfstand.

Es war also nur eine Frage der Zeit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit den Details der geänderten Gesetzeslage auseinandersetzen musste. Mit Urteil vom 22. März 2024 haben die Richter nun entschieden, dass Eigentümer keinen Bestandschutz für Regelungen genießen, deren Kostenverteilung nicht der Nutzungsmöglichkeit entspricht und für deren Änderung in der Vergangenheit die erforderlichen Mehrheiten nicht zustande gekommen sind (V ZR 81/23).

Kein Bestandschutz für Blockade
Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker-Stellplätze befinden. Dabei können Fahrzeuge dank eines Hebemechanismus übereinander geparkt werden. Aufgrund eines Defekts der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, sodass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war zuvor nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits früher eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch für den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Einen Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht:
„Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen bei ihren GdWE auf die Tagesordnung kommt. Insbesondere Verteilungsschlüssel, bei denen nicht die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten durch die Eigentümer berücksichtigt werden, könnten demnächst geändert werden, da dies von einer betroffenen Minderheit nicht mehr geblockt werden kann.

Steuerrechtliche Fallen vermeiden

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.

Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.

Falle 1 – Schwarzbeurkundung
Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen
Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:
„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.

Die Generation Z – das sind all diejenigen, die zwischen 1997 und 2012 geboren wurden – fällt immer wieder mit überraschenden Vorschlägen und Handlungen auf. Mal demonstriert man für den Klimaschutz und fliegt anschließend nach Bali in den Urlaub. Und mal wendet man sich gegen den klimaschädlichen Neubau vor allem von Einfamilienhäusern, erwartet für sich aber gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt.

Bezahlbares Wohnen ohne Neubau funktioniert in der Praxis jedoch nicht. Das scheint auch den Jüngeren zu dämmern. In einem Beitrag der Süddeutschen Zeitung (SZ) kam ein Vertreter der Gen Z jetzt mit ganz eigennützigen Überlegungen, um an mehr Wohnraum zu gelangen: Ältere Leute würden zu viel Wohnfläche nutzen, beispielsweise Vier-Zimmer-Wohnungen oder gar ein ganzes Einfamilienhaus. Dies verhindere, dass junge Familien in größere Wohnungen ziehen könnten. Die vorgeschlagene Lösung: eine Alleinwohnsteuer, mit der man doch einfach ältere alleinstehende Menschen aus ihren Wohnungen vertreiben könne.

Auf diese Idee muss man erst einmal kommen! Weil durch die massiven Eingriffe ins Mietrecht die Miete keine Preisfunktion mehr hat, soll es eine lenkende Steuer richten. Und das Ziel der Lenkung soll sein, Menschen aus ihren Häusern und Wohnungen zu drängen. Das ist gegenüber allen Mietern und Eigentümern eine Unverschämtheit und zudem ein Eingriff in ihre Rechte: Denn Eigentum und auch der Besitz des Mieters sind von Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Eigentum verpflichtet nicht nur, es ist vor allem ein gesichertes Grundrecht. Das gilt auch für die Generation Z, die – und das sei hier auch mal betont – in der Mehrheit den Traum von den eigenen vier Wänden hat – zumindest insoweit ist die junge Generation zum Glück konservativ.

Muss ich als Eigentümer das Finanzamt informieren, wenn sich zum Beispiel durch Bebauung, Umbau oder Abriss etwas ändert, das für den Grundsteuerwert relevant sein könnte? Für die frühere Grundsteuer galten keine solchen strengen Anzeigepflichten. Lediglich Eigentümer, die von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit waren, mussten das Finanzamt informieren, wenn sich an den Voraussetzungen für den kompletten oder teilweisen Grundsteuer-Erlass etwas geändert hat. Diese Regelung gilt auch weiterhin.

Die Grundsteuerreform bringt aber auch eine Verschärfung für alle anderen Eigentümer: Jetzt sind die für die steuerliche Bewertung relevanten Veränderungen dem Finanzamt ebenfalls mitzuteilen, ohne eine Aufforderung abzuwarten. Eine Frist dafür gibt es auch: Die Änderung muss bis zum 31. Januar des auf die Änderung folgenden Jahres mitgeteilt werden. Welche Änderungen können das sein? Das hängt davon ab, welches Bewertungsmodell am Ort der Immobilie gilt. Das Bundesmodell, das in allen Ländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt, verpflichtet zur Mitteilung aller tatsächlichen Veränderungen, die sich auf
• die Höhe des Grundsteuerwertes,
• die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder
• die zu einer erstmaligen Feststellung führen können sowie der Eigentumsübergang an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.
Beispiele für Änderungen am Grundstück sind die
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum.
Bezogen auf das Gebäude können zum Beispiel
• abgeschlossene Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Flächenänderung,
• Abriss oder
• Änderung der Nutzungsart
eine Anzeigepflicht auslösen.

Auch die Bundesländer mit anderen Grundsteuermodellen haben entsprechende Anzeigepflichten eingeführt. Für Baden-Württemberg gilt ebenfalls, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Vermögensart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen ist. Die Abgabefrist für diese Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Wichtige Beispiele bei dem dort geltenden Bodenwertmodell sind rein grundstücksbezogene Änderungen wie
• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• die Änderung der Nutzungs- beziehungsweise der Gebäudeart.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
„Melden ist besser! Im Zweifel sollte lieber einmal mehr als einmal weniger angezeigt werden, wenn nicht eindeutig ist, ob sich die Veränderung an der Immobilie auf die Bewertung auswirken kann. Praxistipp: Derzeit ist eine elektronische Übertragung der Änderungsanzeige über ELSTER bei der Grundsteuer in vielen Ländern schwierig bis unmöglich. Daher kann es einfacher sein, im Zweifel auf den Änderungsstichtag eine komplette neue Grundsteuerwert-Erklärung abzugeben. Denn die Änderungsanzeige ist rechtlich der Steuererklärung gleichgestellt. Verzögerungen oder Unterlassungen der Änderungsanzeige können die gleichen rechtlichen Konsequenzen haben wie eine unterlassene oder zu spät abgegebene Steuererklärung."

„Extremwetterereignisse werden häufiger und intensiver auftreten“

Dipl.-Ing. Jens Hasse ist Teamleiter Klimaanpassung und Stadtökologie am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Köln. Im Interview erläutert er, welche drei Arten von Überflutungen es gibt, warum alle Hauseigentümer sich Gedanken b]machen sollten, ob ihr Haus ausreichend gewappnet ist und welche baulichen Schutzmaßnahmen es gibt.  

Worauf müssen sich Hauseigentümer in puncto Wetterereignisse künftig einstellen?

Mit Blick auf die Wetterereignisse der vergangenen 15 Jahre und die aktuellen Klimaprojektionen muss man sagen: Hauseigentümer müssen sich intensiv mit dem Thema Starkregen und Hochwasser auseinandersetzen. Extremwetterereignisse können jeden treffen, egal ob Sommergewitter oder Wintersturm. Genaue Vorhersagen sind weiterhin äußerst schwierig zu treffen. Aber generell deuten die Daten darauf hin, dass Extremwetterereignisse in einigen Teilen Deutschlands häufiger und intensiver auftreten werden. Das bedeutet auch, dass die statistischen Werte angepasst werden müssen: Was früher ein 100-jähriges Extremwettereignis war, könnte künftig ein 50-jähriges oder sogar ein 30-jähriges Ereignis sein.

Welche Gründe gibt es für die Gefährdung von Gebäuden?

Auch wer nicht in Hochwassergefahrengebieten lebt, kann künftig stärker betroffen sein. Denn intensivere Regenereignisse heißt, dass die abfließenden Wassermengen stark zunehmen können, sodass auch ein bislang unauffälliges kleines Bächlein hinterm Haus zu einem Problem werden kann. Neben über die Ufer tretenden Gewässern kann aber auch ansteigendes oberflächennahes Grundwasser, das in den Keller eindringt, ein tückisches Problem sein. Solche Gefährdungen können sich beispielsweise aufgrund von Dauerregen einstellen, aber auch bei Flusshochwassern und durchlässigen Kiesböden. Die dritte Ursache für Hochwasser- oder Überflutungsschäden am und im Haus kann ein Rückstau aus der Kanalisation sein. Wenn große Regenwassermassen von der Straße die Kanalisation temporär überlasten, kann sich Abwasser in Hausanschlussleitungen rückstauen – und tritt aus Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen im Kellerbereich oder Souterrain des Hauses aus. Kurz gesagt: Hochwasser- und Starkregenvorsorge ist für alle Standorte wichtig, nicht nur im direkten Umfeld von Flüssen und Bächen.

Stichpunkt öffentliche Vorsorge: Wie können Kommunen die Gefahr eindämmen, und was machen diese bereits in Sachen Hochwasserprävention?

Zunächst einmal ist die Information der Bürger eine wichtige Aufgabe der Kommunen: Überall in Deutschland gibt es Hochwassergefahrenkarten, die je nach Region über die Gefahr und Wahrscheinlichkeit für Flusshochwasser informieren. Diese sind im Internet abrufbar oder über die zuständigen Behörden wie die Landesumwelt- oder Wasserwirtschaftsämter. Ebenfalls haben bereits viele Kommunen Starkregengefahrenkarten erstellen lassen, die die möglichen Fließwege, Fließgeschwindigkeiten, Überflutungsflächen und -höhen durch Starkregenabflüsse prognostizieren. Ganz wichtig ist auch die Sensibilisierung für zum Teil überlebenswichtige Verhaltensregeln, die auch mir am Herzen liegt. Ein Beispiel: Auf gar keinen Fall in den Keller gehen, wenn dieser überflutet werden könnte, um beispielsweise einen Gegenstand zu retten oder noch schnell das Auto aus der Garage fahren. Es besteht akute Lebensgefahr. Der Rückweg könnte versperrt sein, oder die Elektroinstallation steht unter Wasser, was zu tödlichen Stromschlägen führen kann. Die Kommunen ermutigen wir, als Teil ihrer Vorsorgeaktivitäten zum Beispiel durch regelmäßige Hauswurfsendungen über Verhaltensregeln bei Hochwasser oder Starkregen zu informieren.

Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen die Kommunen bei der Hochwasserprävention?

Die Überflutungs- und Starkregenvorsorge ist natürlich zunächst einmal Sache der Kommunen, nicht des einzelnen Hauseigentümers. Sie unterliegen zum Beispiel bestimmten Verpflichtungen zum Bau von Hochwasserschutzeinrichtungen in der Nähe von größeren Flüssen. Auch die Renaturierung von Fließgewässern gehört zu den Schutzmaßnahmen. So erhalten die Gewässer mehr Raum, um sich bei Hochwasser auszubreiten. Neben dem Flusshochwasser empfehlen wir den Kommunen aber auch, in den anderen beiden Hochwasserarten – hohe Grundwasserstände und Rückstau aufgrund von Starkregen – proaktiv tätig zu sein. Das tun sie auch – zum Beispiel mit Informationsblättern zum Einbau und der Unterhaltung von Rückstauklappen in allen Gebäuden, den die Kommunen den Eigentümern seit vielen Jahren dringend ans Herz legen. Ein weiteres Beispiel ist die Schaffung und der Erhalt von Überflutungsflächen entlang großer und kleiner Gewässer – und in dem Zuge keine oder nur unter bestimmten Auflagen neue Baugebiete auf solch relevanten Flächen auszuweisen. Aber: Die Eigenvorsorge der Gebäudeeigentümer, der Bewohner und anderer Nutzer ist eine sehr wichtige Ergänzung zum kommunalen Hochwasser- und Starkregenschutz.

Das bringt uns zum Stichpunkt private Vorsorge: Wie kann der Eigentümer sein Haus schützen?

Das reicht von grundlegenden Sachen wie der Frage, was man eigentlich im Keller lagern muss und was nicht, über die Elektroinstallation, die besser nicht im Keller oder in Bodennähe installiert sein sollte, bis hin zu funktionierenden Rückstauklappen in den Grundleitungen, die jeder eingebaut haben und regelmäßig warten lassen sollte. Natürlich ist es im Neubau viel leichter, den Hochwasser- oder Überflutungsschutz gleich mitzudenken, aber auch im Bestand gibt es einige Möglichkeiten, die Hauseigentümer umsetzen können und sollten.

Welche sind das konkret?

Für Keller gibt es zwei grundlegende Schutzstrategien: Zum einen können Kellerzugänge wie Außentreppen, Lichtschächte und Garageneinfahrten durch eine Schwelle oder Aufkantung von vielleicht 10 Zentimetern gesichert werden. Das hilft bereits bei vielen Starkregenereignissen. Bei höheren Wasserständen, die diese Barriere überschreiten, können dann wasserdichte Fenster helfen. Da gibt es diverse technische Lösungen, bei denen sich zum Beispiel die Fenster automatisch verschließen, wenn der Wasserpegel im Lichtschacht einen bestimmten Stand erreicht hat.

Für den Fall eines Kanalrückstaus sollten Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen, die unterhalb des Straßenniveaus beziehungsweise des Überflutungswasserstandes liegen, dringend durch Rückstausicherungen gesichert werden. Eigentümer sind für ihren eigenen Rückstauschutz verantwortlich. Grundsätzlich stehen hierzu zwei technische Möglichkeiten zur Verfügung: Rückstauverschlüsse verhindern, dass das zurückdrückende Wasser in das Gebäude gelangt. Diese Klappen werden seit Jahrzehnten regelmäßig eingebaut, können aber mit entsprechendem Aufwand auch in bestehenden Hausentwässerungsleitungen nachgerüstet werden. Auch Abwasserhebeanlagen, die im Normalfall Abwasser in die Kanalisation pumpen, können als Sicherung gegen Rückstau in der Kanalisation eingesetzt werden. Wichtig ist aber: Beide Arten der Rückstausicherung müssen regelmäßig gewartet werden, sonst sind sie im Ernstfall nutzlos.

Eine wirksame Maßnahme gegen Durchfeuchtungen der Kellerwände aufgrund hoher Grundwasserstände oder drückendem Wasser nach längeren Regenfällen ist die Gebäudeabdichtung mit einer wasserundurchlässigen Bitumenschicht, die sogenannte schwarze Wanne, die in Kombination mit einer außen liegenden Kiesdrainage sehr wirksam ist, Keller trocken zu halten. Im Gegensatz zur sogenannten weißen Wanne, bei der im Neubau das Kellergeschoss als wasserdichter Betonkasten ausgeführt wird, kann die schwarze Wanne auch im Bestand nachträglich zum Einsatz kommen. Dabei werden die betroffenen Gebäudebereiche freigelegt, nach Trocknung der Kellerwände mit Bitumen- oder Kunststoffdichtungsbahnen abgedichtet und durch eine Kiesdrainage ergänzt.

Für Eigentümer ist es schwierig abzuschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll und zugleich bezahlbar sind. Wie können sie sich informieren?

Leider ist dies natürlich immer die sehr individuell zu beantwortende Frage, wie viel Geld man in die Hand nehmen möchte beziehungsweise kann, um Vorsorge zu betreiben und sein Eigentum und sich selbst vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder hohes Grundwasser zu schützen. Außerdem gilt es abzuwägen, was bei den örtlichen Gegebenheiten sinnvoll ist. Unabhängige Fachberatungsangebote wie etwa der Hochwasservorsorgeausweis oder der Hochwasser-Pass des Hochwasserkompetenzcentrums Köln unterstützen hier die private Bauvorsorge. Auch die Kommunen selbst, die Verbraucherzentralen und die Bundesministerien beraten zum Thema. Umfassende Informationen bietet zum Beispiel die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums. Hier finden Eigentümer noch viele weitere Tipps, wie sie ihr Haus schützen können. Ein genereller Tipp ist, das Thema Hochwasserschutz im Zuge von Sanierungen gleich mitzudenken. Mein Fazit: Eine wesentliche Reduzierung der Schadensrisiken durch gute Eigenvorsorge ist möglich, eine hundertprozentige Absicherung gegen die Naturgewalt Wasser ist aber sicherlich nicht möglich.

Das Interview führte

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen stufenweise verpflichtend. Den Umstieg auf eine Heizung, die mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird, fördert der Bund mit verschiedenen Zuschüssen und zinsvergünstigten Krediten in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die neue Förderung startet schrittweise im Laufe des Jahres 2024 und richtet sich zunächst nur an Privatpersonen, die Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses sind.
Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Beantragung erst im weiteren Verlauf des Jahres 2024 möglich sein. Haus & Grund informiert dazu kontinuierlich aktuell unter hausund.co/heizungstausch. Dort finden Sie auch weitere Details zu den neuen Förderbedingungen.
Privatpersonen, die Eigentümer eines Einfamilienhauses sind und dieses selbst bewohnen, sollen seit dem 27. Februar 2024 einen Antrag auf die neue Heizungsförderung stellen können (Stand zum Redaktionsschluss). Dafür steht ein Zuschuss sowie zusätzlich ein zinsgünstiger Ergänzungskredit für energetische Einzelmaßnahmen zur Verfügung.
So viel Förderung erhalten Eigentümer für den Heizungstausch im selbst genutzten Einfamilienhaus
30 % Grundförderung
Wer jetzt auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien umsteigt, erhält hierfür 30 Prozent Grundförderung.
70 % Förderhöchstsatz
Die Grundförderung und die verschiedenen Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren – bis zu einem Fördersatz von maximal 70 Prozent.
20 % Klimageschwindigkeitsbonus
Den Klimageschwindigkeitsbonus in Höhe von 20 Prozent erhält, wer seine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- beziehungsweise Nachtspeicherheizung oder seine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung durch eine klimafreundliche Heizung ersetzt. Ab 1. Januar 2029 reduziert sich der Bonus kontinuierlich.
30 % Einkommensbonus
Bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro können Sie für die Erneuerung Ihrer Heizung zusätzlich einen Einkommensbonus in Höhe von 30 Prozent beantragen.
5 % Effizienzbonus
Für Wärmepumpen wird zusätzlich ein Effizienzbonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.
So viel Förderung erhalten Vermieter von Ein- und Mehrfamilienhäusern für den Heizungstausch
70 % Förderhöchstsatz
Der Förderhöchstsatz beträgt 70 Prozent von maximal 30.000 Euro Investitionskosten (1. Wohneinheit), 15.000 Euro 2. bis 6. Wohneinheit und 8.000 Euro ab 7. Wohneinheit
Förderhöchstsatz und Begrenzung der förderfähigen Kosten: Die Grundförderung und nur ausgewählte Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren. Deswegen können der Förderhöchstsatz von maximal 70 Prozent nicht erreicht werden.
30 % Grundförderung
30 Prozent der maximal förderfähigen Kosten beim Einbau einer Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien.
5 % Effizienzbonus
Für Wärmepumpen wird ein Bonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.
2.500 Euro Emissionsminderungszuschlag
Für Biomasseanlagen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie nachweislich den Emissionsgrenzwert für Staub von 2,5 Milligramm pro Kubikmeter einhalten.

Früher war alles besser. Bei diesem Gedanken ertappte ich
mich zuletzt häufiger: Beim Warten in der Kälte auf einen
verspäteten Zug, beim Versuch, einen Termin im Bürgeramt
zu erhalten oder auch als Eigentümer zwischen Grundsteuerwertbescheid
und Informationspflichten gegenüber den Mietern
zur Energiepreisbremse.

Aber das stimmt so nicht. Denn so Vieles ist heute besser –
nicht nur mit Blick auf unsere Umwelt, ein Leben in einem
freien Europa oder den technischen Fortschritt. Auch Wohnen
hat sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verbessert.
Effiziente Heizungen, warme Wohnungen, natürliche
Materialien und – statistisch betrachtet – mehr Wohnfläche
für jeden von uns. Und sogar Mieter sind ganz überwiegend
glücklich mit ihren privaten Vermietern.

Ursache für die negativen Gedanken kann also nicht unsere
heutige Lebensrealität sein. Nein, ich habe mich wohl von
der Bundesregierung anstecken lassen. Statt Lösungen und
Spaß an neuen Möglichkeiten werden heute Angst und Sorge
verbreitet, die obendrein mit Verboten gelöst werden sollen.
Die Umstellung von Kohle- auf Gasheizungen war für die
allermeisten Eigentümer kein Grund zur Sorge, sondern eine
Verbesserung, die mit Freude erwartet und umgesetzt wurde.
Die unkoordinierte Umstellung auf Fernwärme und Wärmepumpe
hingegen ist ein Fiasko.

Früher war nicht alles besser, aber Optimismus, Ideenreichtum
und Freude waren – viel mehr als heute – die politischen
Mittel derjenigen, die dieses Land lenkten. Kohle musste
nicht verboten werden, denn der Einbau von Gasheizungen
wurde ermöglicht – und gerne und freiwillig genutzt. Chancen
und Anreize bieten als politische Instrumente – zumindest
insoweit könnte es wieder mehr sein, wie es früher einmal
war!
Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland

Schornsteinfeger muss neue Pflichten bei Heizungseinbau prüfen

Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.

So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).

Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044
Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.

Kein Einbauverbot für Ölheizkessel
Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.

Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff
Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass
• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.
Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.

Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt
Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.

Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen
Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.

Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen
Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.

Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.

Gebäude machen etwa 35 bis 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus und verantworten laut Bundesumweltamt ungefähr 30 Prozent der CO2-Emissionen hierzulande. Entsprechend hoch sind die Ambitionen, CO2-Emissionen im Gebäudesektor zu senken – bislang mit durchwachsenem Erfolg. Trotz des hohen Einsparpotenzials von Treibhausgasemissionen durch energetische Gebäudesanierung sind die realen Investitionen in diesem Bereich seit 2011 gesunken, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) herausfand.

Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.

Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.

Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.

Was ändert sich 2024?

Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie
Am 1. Januar 2024 trat die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen.

Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz, WPG) werden Länder und Kommunen verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung durchzuführen. Das Gesetz ergänzt das novellierte GEG, welches die Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Einbau oder Austausch ihrer Heizung nach Vorliegen einer Wärmeplanung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Das WPG trat gemeinsam mit dem GEG am 1. Januar 2024 in Kraft. Weitere Einzelheiten dazu finden Sie auf den Seiten 24 und 25.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt
Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor. Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024. Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst. Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird vor dem Hintergrund des GEG weiterentwickelt. Eigentümer erhalten künftig Zuschüsse und Förderkredite. Als Basisförderung für eine neue Heizung werden einheitlich 30 Prozent in Aussicht gestellt, zusätzlich sind Boni möglich. Insgesamt können maximal 70 Prozent Förderung zusammenkommen. Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses war jedoch infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds noch nicht entschieden, ob beziehungsweise wann die dafür veranschlagten Haushaltsmittel für 2024 zur Verfügung stehen.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten
Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60 bis 12 Euro führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG
Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen wurde ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten. Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 50 Cent pro Quadratmeter steigen. Macht der Mieter finanzielle Härte geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar
Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt. Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und bei Gemeinschaftsantennenanlagen die Wartungskosten umlagefähig. Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

• Zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Weitere Informationen dazu auf Seite 14.

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft die Frist ab
Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): CO2-Preis steigt 2024 auf 40 Euro
Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO2-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30 Euro. Ab 2024 wird der CO2-Preis von 30 auf 40 Euro pro Tonne CO2 erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO2-Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO2-Kosten der Mieter übernehmen.

Wachstumschancengesetz
Das Wachstumschancengesetz beabsichtigt eine Reihe Entlastungen für die deutsche Wirtschaft. Für neue Wohngebäude sieht es eine befristete Einführung einer degressiven Abschreibung in Höhe von 6 Prozent vor, die rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 gelten soll. Noch lässt die Verabschiedung allerdings auf sich warten: Nach Beschluss des Bundesrates am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Gesetz im Vermittlungsausschuss.

Erste Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImschV): Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren (§§ 25 und 26 der 1. BImschV)
Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten.

SEIT JAHRESBEGINN
Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel

Welche Informationen enthält der Saarbrücker Mietspiegel?
Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen
Nettokaltmieten in Euro je
Quadratmeter für nicht preisgebundene
Wohnungen in der Landeshauptstadt
Saarbrücken. Er gilt nicht für
mithilfe öffentlicher Förderung erbauteA
oder sanierte Wohnungen. Der
Mietspiegel schafft Transparenz und
Rechtssicherheit für die Mieterinnen
und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter und hilft
in vielen Fällen gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu
vermeiden.
Gesetzliche Verpflichtung
Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietspiegelreformgesetzes
am 1. Januar 2024 ist die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung
von Mietspiegeln für alle Kommunen ab 50.000
Einwohnern verpflichtend. Mit der Veröffentlichung des ersten
qualifizierten Mietspiegels erfüllt die Landeshauptstadt Saarbrücken
diese gesetzliche Vorgabe. Grundlage für
einen „qualifizierten“ Mietspiegel ist, dass er
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden
rarbeitet wurde und von der Stadt
und/oder von Interessenvertretungen der
Vermieterinnen und Vermieter sowie der
Mieterinnen und Mieter im Arbeitskreis anerkannt
wird.
Beteiligte Akteure und Datengrundlage
Das erfahrene Hamburger Institut FUB IGES Wohnen+
Immobilien+Umwelt GmbH hat die Landeshauptstadt im gesamten
Erstellungsprozess begleitet und bei der Erstellung die
anerkannte wissenschaftliche Methodik gewährleistet. Zudem
haben städtische Fachämter und Experten des lokalen Mietwohnungsmarkts
den gesamten Prozess in einem Arbeitskreis aktiv unterstützt.
Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sind Daten aus einer breit angelegten Befragung von
Mieterhaushalten sowie Vermieterinnen und Vermietern, die
von April bis Juni 2023 durchgeführt wurde. Insgesamt sind
Daten zu mehr als 5500 Saarbrücker Wohnungen in die Auswertung
eingeflossen, wobei der Datenschutz stets gewährleistet
wurde.
Anerkennung durch Arbeitskreis und Beschluss
durch den Saarbrücker Stadtrat
Mitte November 2023 haben die im Arbeitskreis Mietspiegel
beteiligten Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes per Unterschrift
den Mietspiegel anerkannt. Mit dem Mieterbund, der
Mieterhilfe sowie Haus [&] Grund und dem Verband der saarländischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben alle
stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises dem Saarbrücker
Mietspiegel zugestimmt. Anschließend hat auch der Stadtrat
der Landeshauptstadt Saarbrücken den Mietspiegel in seiner
Sitzung vom 12. Dezember 2024 beschlossen. Der qualifi -
zierte Mietspiegel von Saarbrücken wurde somit qualifiziert
und gilt seit dem 1. Januar 2024.

Die Geister, die sie riefen

In der SPD-Bundestagsfraktion ist die Düsseldorfer Abgeordnete Zanda Martens für das Mietrecht zuständig. Gerne greift sie medienwirksam Einzelfälle auf, um die Forderungen der SPD für eine Verschärfung des Mietrechts bis hin zum Mietenstopp zu untermauern.

Beispielhaft ist der jüngste Fall aus ihrem Wahlkreis. Der neue Vermieter eines alten Mietshauses versucht mit unseriösen Methoden, die Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Ein unstreitig unangemessenes Verhalten. Für Frau Martens dient der Fall dazu, in der Presse ihre Forderung nach einer Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes zu begründen.

Nicht thematisiert wird hingegen, wie es zu dieser Situation kommen konnte: Die Mieter lebten nämlich lange glücklich in ihren Wohnungen, bei privaten Vermietern. Die allerdings haben aufgegeben und – so wie es landauf, landab geschieht – als Käufer nur eine anonyme GmbH & Co. KG gefunden. Da sich Vermieten immer weniger lohnt – schließlich ist es nicht zuletzt wegen des immer einseitigeren Mietrechts kaum noch möglich, mit der Miete eine Rendite zu erwirtschaften – kaufen nur noch Kapitalgesellschaften, die mit den Häusern spekulieren wollen. Und diese Gesellschaften interessieren sich weder für die Mieter noch für die Wohnungen oder die Stadt.

Das Problem, das SPD und Zanda Martens mit noch mehr Regulierung lösen wollen, ist hausgemacht. Es ist die Konsequenz aus der einseitigen Mietenpolitik, die private Vermieter aus dem Markt drängt und in der Folge den Mietern Probleme bereitet: die Geister, die sie riefen.

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland

Die Kosten fürs Heizen sind im Jahr 2022 je nach Energieträger um bis zu 81 Prozent gestiegen. Das zeigt der aktuelle Heizspiegel für Deutschland (www.heizspiegel.de) der gemeinnützigen
Beratungsgesellschaft co2online.

Für die deutschlandweiten Vergleichswerte wurden über 250.000 Energierechnungen und Heizkostenabrechnungen ausgewertet.
Ein durchschnittlicher Haushalt im Mehrfamilienhaus (70-Quadratmeter-Wohnung) musste fürs Heizen mit Gas 1.475 Euro bezahlen. Das sind 80 Prozent mehr als im Jahr 2021. Auch die Heizkosten für Holzpellets (+ 81 Prozent), Wärmepumpe (+ 50 Prozent) und Heizöl (+ 48 Prozent) sind deutlich gestiegen. Fernwärme ist dagegen nur leicht teurer geworden (+ 5 Prozent).

Grund für die höheren Heizkosten sind die während der Energiekrise für alle Energieträger stark gestiegenen Preise. Das deutlich wärmere Wetter im Winter und die Soforthilfe im Dezember konnten den Kostenanstieg geringfügig abmildern.
Niedrigere Heizkosten für 2023, aber immer noch über Vorkrisen-Niveau
Für das laufende Jahr werden leicht niedrigere Heizkosten erwartet, weil die Energiepreise wieder sinken. Laut der Auswertung wird Heizen mit Gas gegenüber 2022 um 11 Prozent günstiger. Die Kosten fürs Heizen mit Holzpellets (– 17 Prozent) und Heizöl (– 19 Prozent) gehen ebenfalls zurück.

Am stärksten sinken die Kosten für das Heizen mit einer Wärmepumpe (– 20 Prozent). Grund dafür ist ein inzwischen wieder größeres Angebot an Wärmepumpen-Stromtarifen. Lediglich für Fernwärme werden Kunden 2023 voraussichtlich mehr bezahlen müssen (+ 10 Prozent).

Trotz gesunkener Energiepreise und Preisbremsen liegen die Kosten für das laufende Jahr noch immer über dem Vorkrisen-Niveau. Energiesparen lohnt sich daher weiterhin.

Nach dem Motto „My home is my castle“ planen viele Wohnungseigentümer munter die Umgestaltung ihrer eigenen vier Wände. Doch Vorsicht: Bei Aus- und Umbauten in der Eigentumswohnung kann oftmals die Zustimmung der Miteigentümer nötig sein.

Grundsätzlich kann man im Umgang mit seiner Wohnung natürlich schalten und walten wie man will, schließlich ist man Eigentümer. Zu unterscheiden ist aber das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gern legen neue Wohnungseigentümer einfach mal los, ohne zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeizuführen. Das kann aber durchaus teuer werden, nämlich wenn später die eigenmächtig unternommenen baulichen Maßnahmen kostenintensiv zurückgebaut werden müssen.

Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte Aufschluss geben: Hier muss genau abgegrenzt sein, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. In der Regel gehören zum Sondereigentum beispielsweise der obere Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Innentüren, Sanitärinstallationen und Heizkörper. Konstruktive Bestandteile der Immobilie wie zum Beispiel Fenster, statisch relevante Wände oder die Wohnungseingangstür und Balkontüren stehen hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder auf Grundstücksteilen befinden (§ 5 Absatz 2 WEG).

Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?
Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen also der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen. Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Durch die Maßnahmen darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls kommt es eventuell zu Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.

So fragt sich mancher Eigentümer, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen in der Regel zum Sondereigentum. Und wie steht es mit der Wohnungstür? Während es gestattet sein könnte, diese von innen nach eigenen Vorlieben farblich zu gestalten, gilt dies keinesfalls von außen: Denn Wohnungstüren gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Über die äußere Gestaltung der Eingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.

Was gilt bei Gemeinschaftseigentum?
Grundsätzlich gilt: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer den Maßnahmen zustimmen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die sogenannte Kostentragungslast. Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können Ansprüche gegen den störenden Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie zusätzlich in ihrem Sondereigentum gestört sind. Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

Anna Katharina Fricke

Wer sein Haus verkaufen, umbauen oder beleihen will, benötigt die einschlägigen Unterlagen für seine Immobilie – etwa Flurkarte, Baugenehmigung oder Grundbuchauszug. Diese sollten sich also grundsätzlich im Besitz jedes Eigentümers befinden.

Oftmals stellt sich heraus, dass benötigte Unterlagen fehlen – vor allem, wenn Gebäude schon viele Jahrzehnte alt sind. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass beispielsweise Genehmigungen für erfolgte Anbauten fehlen oder Besitzverhältnisse nicht vollständig geklärt sind. Viele Dokumente lassen sich aber wiederbeschaffen.

Grundbuchauszug
Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks sind im Grundbuch festgehalten, ebenso wie etwaige Grundschulden oder Wohnrechte. Mit dem Grundbuchauszug können Eigentümer also nachweisen, dass ihnen die betreffende Immobilie tatsächlich gehört und klären, ob das Grundstück belastet ist. Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt erhältlich.

Katasteramt
Den amtlichen Nachweis über die Existenz des Grundstücks führt das Katasteramt – nämlich mit der Flurkarte. Mit ihr lässt sich das Areal nicht nur lokalisieren, sondern man erfährt auch, wie groß das Grundstück ist und auf welche Weise es bebaut ist.

Bauamt
Zu den Bauplänen gehören neben der Baugenehmigungsurkunde auch eine Baubeschreibung sowie bei neueren Gebäuden eine Bauabnahmebescheinigung, die bestätigt, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen wurde. Diese Unterlagen erhalten Eigentümer beim zuständigen Bauordnungsamt oder aus dem dazugehörigen Archiv, wo auch Grundrisse und Bauzeichnungen aufbewahrt werden. Dieses Amt führt auch das Baulastenverzeichnis, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers aufgeführt sind, beispielsweise Belastungen wie Wegerechte. Hier aufgeführte Belastungen werden in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – nicht zusätzlich im Grundbuch eingetragen. In das Baulastenverzeichnis kann ein potenzieller Käufer mit einer Vollmacht auch selbst Einsicht nehmen.

Gemeinde
Manchmal genießen Gemeinden Vorkaufsrechte. Die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt, dass die Gemeinde darauf verzichtet. Das Dokument ist bei der Gemeinde erhältlich und wird erst nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Zahlung des Kaufpreises vom Notar eingeholt.

Anliegerbescheinigung
Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob bereits alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt wurden. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen sowie Straßen. Das Dokument kann form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Haftbar für die Kosten ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer der Immobilie ist – auch dann, wenn die Erschließungsarbeiten lange zurückliegen.

Denkmalschutz
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, müssen Umbauten oder gar (Teil-)Abrisse von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Auch Unterlagen über bereits durchgeführte Maßnahmen dieser Art führt die Denkmalschutzbehörde.